Le mot « expulsion » figure ce 28 septembre 2026 parmi les recherches en plus forte progression sur Google en France, avec un volume supérieur à 5 000 requêtes et une croissance de 1 000 %. Les suggestions de saisie des internautes sont limpides : « expulsion squatteur », « expulsion relogement obligatoire », « expulsion locataire », « expulsion logement social ». Dans le même temps, la presse du 27 septembre rapporte qu’à Madrid, des centaines de personnes ont campé toute la nuit pour soutenir une femme de 87 ans expulsée de son logement, devenue selon la presse le symbole de la colère autour de la crise du logement en Espagne. Ces faits, tels que Le Monde et la presse nationale les rapportent, expliquent la vague de requêtes : des propriétaires confrontés à un occupant sans droit, et des occupants menacés qui cherchent s’ils peuvent exiger un relogement avant de partir.
En droit français, les deux faces de la question obéissent à des règles précises du code des procédures civiles d’exécution, éclairées par trois arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Le propriétaire d’un bien occupé sans droit ni titre dispose d’une action en revendication imprescriptible et peut obtenir l’expulsion en référé pour trouble manifestement illicite. L’occupant, lui, n’est pas dépourvu de protections : commandement de quitter les lieux deux mois avant toute mesure, délais de grâce d’un mois à un an accordés par le juge, sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars, et recours au droit au logement opposable. Cet article expose la procédure exacte, les délais chiffrables et les recours, du point de vue du propriétaire comme de l’occupant.
I. Expulsion d’un squatteur ou d’un occupant sans droit : comment le propriétaire obtient le départ
A. Expulsion squatteur : assignation en référé, trouble manifestement illicite et commandement de quitter les lieux
Occupation sans droit ni titre du bien d’autrui : la Cour de cassation juge que cette situation constitue à elle seule un trouble manifestement illicite qui permet au propriétaire d’obtenir en référé l’expulsion des occupants. La formule est nette dans l’arrêt du 4 juillet 2019 : « le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2019, n° 18-17.119). Le juge des référés n’a pas à mener de recherche supplémentaire sur la situation personnelle des occupants : la cour d’appel qui ordonne l’expulsion sur ce seul fondement « n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante » et justifie légalement sa décision. Concrètement, le propriétaire qui découvre un squatteur assigne devant le président du tribunal judiciaire en référé, prouve son titre de propriété et l’absence de tout droit d’occupation, puis obtient une ordonnance d’expulsion, éventuellement assortie d’une astreinte par jour de retard.
L’argument tiré du droit au logement ou du respect du domicile ne fait pas échec à cette demande. Dans ce même arrêt, la Cour de cassation écarte le moyen fondé sur l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme en ces termes : « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2019, n° 18-17.119).
Cinq mois plus tard, la troisième chambre civile confirme et casse un arrêt qui avait refusé l’expulsion d’un campement installé sur des parcelles communales au motif qu’elle compromettrait l’accès aux droits des familles : « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 17-22.810). Le propriétaire n’a donc pas à proposer lui-même une solution d’hébergement alternative : l’absence de proposition des pouvoirs publics ne rend pas la mesure disproportionnée.
Une fois la décision d’expulsion obtenue, la loi impose une étape incompressible avant toute exécution forcée. Aux termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ».
Le commissaire de justice signifie donc un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois pendant lequel l’occupant peut partir volontairement ou saisir le juge. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution précise : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Ce délai protège même l’occupant sans droit, sauf les exceptions de mauvaise foi examinées ci-après. Le propriétaire pressé retient l’essentiel : titre de propriété, assignation en référé, ordonnance, commandement par commissaire de justice, puis deux mois avant l’exécution matérielle.
Ce contentieux judiciaire se distingue de la voie administrative accélérée contre les squatteurs et de la procédure d’expulsion du locataire, qui suppose un bail résilié et un locataire défaillant : ici, il n’existe aucun bail, aucun loyer, aucun congé à délivrer, seulement un bien occupé sans titre. Les démarches de plainte pénale et de demande au préfet, utiles dans le cadre du dispositif préfectoral, ont été détaillées dans notre dossier sur le logement squatté à Paris ; la présente étude traite de la voie judiciaire au fond et en référé, des délais que le juge peut accorder et du relogement que l’occupant peut revendiquer. Autre atout durable du propriétaire : l’action ne se prescrit pas. La Cour de cassation juge que « l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription », au visa des articles 544 et 2227 du code civil (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 20-10.947). Une occupation qui dure depuis des années, y compris celle d’une ancienne salariée logée par son contrat de travail venu à expiration comme dans cette affaire, peut donc encore donner lieu à expulsion. Le temps qui passe ne crée aucun droit au maintien dans les lieux.
B. Mauvaise foi, manœuvres et violences : quand les délais protecteurs tombent
Les protections de l’occupant ont des limites, et elles tombent précisément dans les situations de squat caractérisé. Le délai de deux mois après commandement « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Effraction d’une porte, changement de serrure, faux bail présenté à un fournisseur d’énergie, menaces contre le propriétaire : le juge qui constate de tels procédés supprime le délai de deux mois, et l’expulsion peut alors intervenir dès la signification de la décision. Le propriétaire a donc intérêt à faire constater par huissier, dès la découverte de l’occupation, les traces d’effraction et à déposer plainte : ces pièces fondent la demande de suppression du délai devant le juge.
Le volet pénal renforce cette position. L’article 226-4 du code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » La résidence secondaire meublée, le logement vacant contenant des meubles, l’appartement en travaux avec du mobilier entreposé : tous bénéficient de la protection pénale du domicile. La plainte pour violation de domicile, déposée sans attendre, produit un double effet : elle déclenche l’enquête pénale et fournit au juge civil la preuve des manœuvres justifiant la suppression des délais.
Même le sursis hivernal, examiné plus loin, cède devant ces comportements. La trêve du 1er novembre au 31 mars « ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », et « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). En pratique, le squatteur entré par effraction dans un domicile ne bénéficie ni du délai de deux mois, ni de la trêve hivernale, ni, comme on le verra, des délais de grâce dans leur plénitude. À l’inverse, l’occupant de bonne foi — ancien locataire dont le bail s’est éteint, héritier resté dans les lieux, occupant toléré dont le titre est contesté — conserve l’intégralité des délais. La frontière passe donc par la preuve : au propriétaire de rapporter la mauvaise foi et les voies de fait, à l’occupant de bonne foi d’établir sa situation pour conserver ses délais.
Un dernier point de vigilance pour le propriétaire : l’expulsion reste une mesure d’exécution encadrée. Passé le délai de deux mois, si l’occupant ne part pas, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet, et toute reprise des lieux sans décision de justice — changement de serrures, coupure d’eau ou d’électricité, enlèvement des affaires — expose le propriétaire à des poursuites et à des dommages et intérêts. Se faire justice soi-même transforme une victime en fautif : la voie judiciaire, même avec ses délais, demeure la seule qui sécurise définitivement la reprise du bien.
II. Expulsion et relogement obligatoire : délais de grâce, trêve hivernale et recours DALO de l’occupant
A. Expulsion relogement : quels délais le juge peut-il accorder avant de quitter les lieux
Le cœur de la requête « expulsion relogement obligatoire » tient dans les articles L412-2 à L412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Premier mécanisme : la prorogation pour dureté exceptionnelle. L’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ». Personne âgée en plein hiver, état de santé fragile attesté par certificat médical, enfants scolarisés en cours d’année : le juge peut ajouter jusqu’à trois mois au délai de deux mois du commandement. La demande se forme devant le juge de l’exécution, pièces médicales et justificatifs familiaux à l’appui, et elle doit être présentée avant l’expiration du délai initial.
Second mécanisme, plus ample : les délais de grâce de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Le texte dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »
L’occupant peut donc solliciter ces délais dès l’instance en expulsion, puis les faire renouveler devant le juge de l’exécution tant que son relogement reste impossible dans des conditions normales. L’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution cadre la mesure : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. » Chaque mot de cette liste guide la stratégie de l’occupant : justifier de recherches actives de relogement avec attestations d’agences et de bailleurs sociaux, produire les pièces d’âge et de santé, démontrer sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations, et engager un recours DALO dont les délais s’ajoutent au calcul du juge.
Troisième mécanisme, automatique et calendaire : la trêve hivernale. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Du 1er novembre au 31 mars inclus, aucune expulsion matérielle, sauf relogement assuré ou cas de squat avec voies de fait dans un domicile. La procédure judiciaire, elle, continue pendant la trêve : le propriétaire peut assigner, obtenir le jugement et faire signifier le commandement, mais l’exécution forcée attend le 1er avril. L’occupant menacé à l’automne 2026 utilise ce répit pour constituer son dossier de relogement et son recours DALO, sans confondre sursis et annulation : au printemps, la décision reprend son cours. Les modalités pratiques de cette trêve 2026-2027, coupures d’énergie comprises, sont détaillées dans notre dossier sur la trêve hivernale, et les suites du commandement de payer infructueux dans notre étude sur l’assignation après commandement.
B. Recours DALO, relogement dans des conditions suffisantes et réflexes à Paris et en Île-de-France
Le droit au logement opposable, créé par la loi du 5 mars 2007, offre à l’occupant menacé d’expulsion une voie de recours devant une commission départementale de médiation. L’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation organise ces commissions : dans chaque département, « une ou plusieurs commissions de médiation sont créées auprès du représentant de l’Etat dans le département », composées à parts égales de représentants de l’État, des collectivités et des bailleurs et associations. La personne menacée d’expulsion sans possibilité de relogement saisit la commission, qui statue sur le caractère prioritaire de la demande et urgent du relogement ; en cas de décision favorable restée sans Exécution, un recours devant le tribunal administratif permet de faire condamner l’État à reloger sous astreinte. Ce recours compte double : il ouvre une chance réelle de relogement social, et ses délais entrent, comme l’article L412-4 le prévoit expressément, dans le calcul des délais de grâce accordés par le juge judiciaire. L’occupant qui a déposé un dossier DALO complet et sérieux obtient plus facilement du juge de l’exécution un délai d’un an renouvelable.
Le relogement n’est pas une simple formalité : la loi exige des conditions suffisantes. La trêve hivernale ne cède que si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, et les délais de grâce supposent un relogement « dans des conditions normales ». Une proposition d’hébergement d’urgence de quelques nuits, un logement éloigné du lieu de travail et de l’école des enfants, ou un studio proposé à une famille de cinq personnes : le juge de l’exécution peut estimer que ces offres ne satisfont pas aux conditions normales et maintenir les délais. L’occupant conteste donc utilement toute proposition inadaptée en la comparant à la composition de son foyer, à ses revenus, à l’âge et à la santé de ses membres, pièces à l’appui. Symétriquement, le propriétaire qui souhaite exécuter pendant la trêve a intérêt à documenter le caractère suffisant du relogement proposé, voire à le proposer lui-même via les services sociaux pour lever l’obstacle.
À Paris et en Île-de-France, ces mécanismes prennent un tour particulier. La demande de logement social s’effectue via le numéro unique régional, le recours DALO parisien se dépose auprès de la commission de médiation de Paris, et le contentieux de l’expulsion relève du tribunal judiciaire de Paris, dont le juge de l’exécution statue sur les délais de grâce au regard de la saturation connue du parc francilien. Les délais prévisibles de relogement, notoirement longs dans la capitale, justifient fréquemment des délais proches du maximum d’un an, renouvelables. Le propriétaire parisien anticipe : assignation dès que possible, commandement signifié sans retard, et demande de concours de la force publique auprès du préfet de police dès l’expiration des délais, car l’indemnisation à la charge de l’État en cas de refus d’accorder le concours suppose une démarche régulière et documentée. L’occupant francilien, lui, multiplie les diligences traçables : inscription au fichier des demandeurs, dossiers auprès des bailleurs sociaux, recours DALO, demandes d’hébergement auprès du 115 et des services sociaux de son arrondissement. Chaque démarche datée et conservée pèse dans la balance du juge.
Deux erreurs fréquentes méritent d’être signalées des deux côtés. Côté occupant, attendre l’intervention du commissaire de justice pour réagir : les délais de grâce se demandent au plus tôt, idéalement dès l’assignation, et le recours DALO exige des semaines d’instruction. Côté propriétaire, négliger la notification au préfet et aux services sociaux : dans les expulsions locatives classiques, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État deux mois avant l’audience, et le défaut de notification expose à l’irrecevabilité, comme l’illustre notre analyse de l’assignation annulée pour défaut de notification au préfet. Enfin, ni le propriétaire ni l’occupant ne doivent confondre les régimes : l’occupant sans droit ni titre ne bénéficie pas des règles protectrices du statut des baux d’habitation, et le propriétaire ne peut pas appliquer à un locataire la procédure accélérée du squat. Qualifier exactement la situation — bail en cours, bail résilié, occupation sans droit dès l’origine, maintien après expiration d’un titre précaire — conditionne tout le raisonnement.
Conclusion
La vague de recherches sur l’expulsion, nourrie par l’émotion suscitée outre-Pyrénées par l’expulsion d’une octogénaire, trouve en droit français des réponses nuancées mais fermes. Le propriétaire d’un bien occupé sans droit ni titre obtient l’expulsion en référé sur le seul fondement du trouble manifestement illicite, sans avoir à justifier d’une solution de relogement, et son action en revendication ne se prescrit pas. Le juge supprime les délais protecteurs en cas de mauvaise foi, de manœuvres ou de voies de fait, et la loi pénale sanctionne de trois ans d’emprisonnement l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui par de tels procédés. Mais l’occupant de bonne foi dispose d’un arsenal gradué : deux mois après le commandement, prorogation de trois mois pour dureté exceptionnelle, délais de grâce d’un mois à un an renouvelables indexés sur l’âge, la santé et les diligences de relogement, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, et recours DALO dont les délais alimentent ceux du juge judiciaire. Propriétaires comme occupants ont un point commun : agir tôt, faire constater par écrit chaque étape, et saisir le bon juge avec le bon fondement. L’expulsion est une procédure, pas un rapport de force, et c’est le respect de cette procédure qui sécurise définitivement la reprise du bien comme le départ digne de l’occupant.