Votre lotissement reste à l’état de chantier parce que le lotisseur a été placé en liquidation judiciaire : la voirie définitive manque, les trottoirs ne sont pas posés, l’éclairage ou les plantations attendent, et la mairie refuse de constater l’achèvement. Pendant ce temps, un repreneur a racheté les lots invendus ainsi que les voies et espaces communs, et chacun se renvoie la facture des finitions. La question n’est pas seulement de savoir qui termine les travaux, mais sur quel fondement l’exiger : le permis d’aménager a-t-il été régulièrement transféré au repreneur, l’autorisation de vendre avant achèvement couvrait-elle la situation, la garantie d’achèvement du lotisseur initial peut-elle encore être appelée, et comment faire constater que les équipements sont enfin conformes.

Le terrain de l’analyse doit être fixé avec précision avant tout raisonnement. Constitue un lotissement « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (article L. 442-1 du code de l’urbanisme). La décision en cause est le permis d’aménager, parfois complété par un arrêté ultérieur qui autorise la vente des lots avant la fin des travaux ou qui reporte les finitions. Le document local applicable, plan local d’urbanisme ou document en tenant lieu, détermine les règles de fond que l’opération doit respecter, et la qualité du demandeur, coloti, association syndicale, repreneur ou commune, conditionne les voies d’action ouvertes. À Paris et en Île-de-France, où les opérations prennent souvent la forme de petits lotissements en zone pavillonnaire ou de divisions en secteur tendu, ces questions se posent avec une acuité particulière, car les acquéreurs ont financé leur construction et ne peuvent attendre des années que les équipements soient terminés.

I. Sécuriser la reprise de l’opération : transfert du permis d’aménager et continuité de l’autorisation

A. Faire transférer le permis d’aménager au repreneur : qui demande, à quel moment, avec quel effet

Lorsqu’un lotissement est repris après la défaillance du lotisseur initial, la première vérification porte sur le bénéficiaire de l’autorisation. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Poitiers le 14 janvier 2025, le lotisseur initial avait obtenu en 2014 l’autorisation d’aménager dix-neuf lots, puis avait été placé en redressement puis en liquidation judiciaire en 2015 et 2016, avant que le juge-commissaire autorise en 2019 la vente de l’ensemble des parcelles, des lots invendus et des voiries et espaces communs à une société repreneuse. Le liquidateur avait alors demandé le transfert du permis délivré en 2014, avec un récépissé de dépôt du 20 mars 2019, en rappelant qu’un transfert tacite interviendrait à défaut de réponse dans le délai de trois mois. Cette chronologie illustre la méthode : identifier l’autorisation initiale et sa date, vérifier que la cession des terrains et des parties communes a été autorisée par le juge-commissaire, déposer sans attendre la demande de transfert, conserver le récépissé de dépôt et suivre le délai au terme duquel le transfert devient tacite.

Le transfert ne remet pas en cause les prescriptions assortissant l’autorisation. Les lotissements « doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière » (cour administrative d’appel de Bordeaux, 29 août 2019, n° 17BX03536). Le repreneur reçoit donc l’autorisation avec son contenu, y compris les travaux d’équipement prescrits et les délais d’exécution. L’erreur fréquente consiste à croire que le rachat efface les obligations du premier lotisseur ou que la garantie souscrite par celui-ci s’éteint avec la vente des terrains. La cour d’appel de Poitiers écarte cette lecture : la garantie d’achèvement possède « un caractère spécifique et autonome et ne s’assimile pas au cautionnement prévu par les articles 2288 et suivants du code civil » (cour d’appel de Poitiers, 14 janvier 2025, RG 23/00442). La cession du foncier au repreneur, même accompagnée d’une nouvelle garantie souscrite par ce dernier, ne prive pas les colotis du bénéfice de la garantie initiale tant que le certificat d’exécution totale des prescriptions n’a pas été délivré.

En pratique, le repreneur a tout intérêt à faire constater par écrit, dans l’acte de cession et dans la demande de transfert, le périmètre exact des travaux restant à réaliser, le calendrier convenu et la personne chargée de les exécuter. Les colotis, de leur côté, conservent les actes de mutation ou de location qui fixent les délais contractuels d’achèvement, car ces délais serviront de point de départ à la mise en œuvre de la garantie. Lorsque le transfert est contesté ou tardif, le contentieux relève du juge administratif, qui contrôle la légalité du refus de transfert au regard des règles d’urbanisme et des documents locaux, sans que la qualité de repreneur de bonne foi suffise à écarter les prescriptions méconnues.

B. Vérifier l’autorisation de vendre avant l’achèvement : différé des finitions, consignation et arrêté

La vente des lots d’un lotissement avant l’exécution des travaux n’est possible que sur un fondement exprès. Le principe reste la protection de l’acquéreur : « Aucune promesse de vente ou de location d’un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager. » (article L. 442-4 du code de l’urbanisme). Une fois le permis délivré, la vente anticipée suppose une autorisation donnée soit dans le permis lui-même, soit par un arrêté ultérieur pris par l’autorité compétente, dans l’une des deux hypothèses prévues par les textes. Le premier réflexe du coloti ou du repreneur consiste donc à réclamer la copie du permis d’aménager et de l’arrêté qui a permis la commercialisation anticipée, afin de vérifier les travaux concernés, les délais fixés et les sûretés exigées.

La première hypothèse est le différé des travaux de finition, pensé pour éviter la dégradation des voies pendant la construction des maisons. Le texte vise le cas où « Le demandeur sollicite l’autorisation de différer, en vue d’éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l’aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites » (article R. 442-13 du code de l’urbanisme). Cette autorisation est subordonnée à l’engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais fixés par l’arrêté et, lorsque le lotisseur n’est pas une collectivité publique, à la consignation en compte bloqué d’une somme équivalente à leur coût ou à la production d’une garantie d’achèvement. Le déblocage de la somme consignée peut être autorisé en fonction de l’avancement des travaux par l’autorité qui a accordé l’autorisation. Dans le dossier de Poitiers, le maire avait ainsi autorisé en 2015 le différé des travaux de finition avec une date butoir fixée au 13 janvier 2018, tandis que le coût des voiries et réseaux avait été chiffré à plus de trois cent vingt mille euros et que la banque s’était portée garante à hauteur de cent mille euros. La comparaison de ces montants montre l’enjeu du chiffrage initial : une garantie sous-évaluée laisse les colotis exposés lorsque le lotisseur disparaît.

La seconde hypothèse est la justification d’une garantie d’achèvement des travaux établie conformément aux textes, auquel cas l’arrêté fixe la date à laquelle l’organisme garant devra mettre les sommes nécessaires à la disposition de l’une des personnes habilitées à agir. Les deux hypothèses peuvent se combiner au fil de l’opération, et un arrêté ultérieur peut adapter le dispositif lorsque les circonstances changent. Pour le repreneur comme pour les acquéreurs, le point de contrôle déterminant porte sur trois pièces : l’arrêté qui autorise la vente anticipée, l’engagement de terminer les travaux avec son délai, et la preuve de la consignation ou de la garantie. Si l’une de ces pièces manque, la commercialisation a pu intervenir sur un fondement fragile, et la régularisation passe par une demande auprès de l’autorité compétente plutôt que par des arrangements privés. Lorsque la mairie refuse cette régularisation, le refus doit être motivé en droit et en fait et peut être contesté devant le tribunal administratif, qui vérifie notamment si le règlement du plan local d’urbanisme permettait de fonder le refus et si les motifs environnementaux ou techniques invoqués reposent sur des pièces établies.

II. Faire finir les équipements et payer la garantie du lotisseur défaillant

A. Appeler la garantie d’achèvement : défaillance caractérisée, personnes habilitées et destinataire des fonds

La garantie d’achèvement est l’instrument central lorsque le lotisseur initial ne termine pas les équipements. Elle est fournie par « une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions des articles L. 515-4 à L. 515-12 du code monétaire et financier » et peut prendre la forme d’une ouverture de crédit au profit des futurs attributaires de lots ou d’une convention par laquelle la caution s’oblige envers eux, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux (article R. 442-14 du code de l’urbanisme). La forme importe moins que l’effet : le garant s’oblige directement envers les attributaires, et c’est cette stipulation au profit des acquéreurs qui permet à ces derniers d’en exiger l’exécution sans passer par le lotisseur défaillant.

La mise en œuvre suppose une défaillance caractérisée. Le texte dispose que « Pour l’application de l’article R. 442-16 , la défaillance du lotisseur résulte notamment de l’admission de celui-ci au règlement judiciaire ou à la liquidation de biens, ou du non-achèvement des travaux à l’expiration du plus court des délais contractuels fixés par l’un des actes de mutation ou de location ou, au plus tard, à l’expiration du délai fixé par arrêté en vertu de l’article R. 442-13 . » (article R. 442-17 du code de l’urbanisme). L’ouverture d’une procédure collective suffit donc à caractériser la défaillance, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute supplémentaire, et le dépassement des délais contractuels ou de l’arrêté produit le même effet. Les colotis doivent réunir les pièces qui établissent l’une ou l’autre de ces situations : jugement d’ouverture de la procédure collective, actes de vente mentionnant les délais d’achèvement, arrêté fixant la date butoir des finitions.

Le cercle des personnes habilitées à agir est large. « La garantie prévue à l’article R. 442-14 peut être mise en œuvre par les attributaires de lots, l’association syndicale, le maire de la commune, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le préfet. » (article R. 442-15 du code de l’urbanisme). En pratique, l’initiative vient le plus souvent des colotis agissant ensemble, car ils sont les premiers exposés, mais l’appui du maire ou de l’association syndicale renforce la demande et facilite la désignation de la personne chargée d’exécuter les travaux. La mise en demeure adressée au garant doit rappeler l’autorisation initiale, la défaillance constatée et le montant réclamé, en joignant les justificatifs du coût des travaux restant à réaliser, devis d’entreprises ou chiffrage d’un maître d’œuvre.

Le destinataire des fonds obéit à un ordre précis. Lorsque les travaux ne sont pas achevés dans les délais, « le garant doit verser les sommes nécessaires à l’achèvement desdits travaux soit à une personne qu’il aura choisie pour se substituer au lotisseur défaillant, soit à une personne désignée par le maire, le président de l’établissement public de coopération intercommunale, le préfet ou l’association syndicale selon que la garantie a été mise en œuvre » (article R. 442-16 du code de l’urbanisme). Le garant qui a refusé d’exécuter son engagement ne peut plus prétendre choisir lui-même l’entreprise de substitution, et « A défaut, le versement est fait à une personne désignée par autorité de justice, notamment au syndic en cas de règlement judiciaire ou de liquidation de biens du lotisseur défaillant. » (article R. 442-16 du code de l’urbanisme). Dans l’affaire de Poitiers, les colotis avaient désigné la société repreneuse pour recevoir les cent mille euros de garantie, et la cour a confirmé le versement entre ses mains après avoir relevé que le garant, en refusant sa garantie, ne pouvait plus imposer son choix. La cour a également jugé que l’engagement de finition pris par la société repreneuse devant le juge-commissaire et la nouvelle garantie qu’elle avait souscrite restaient sans incidence sur l’engagement du garant initial dès lors que le lotisseur initial était défaillant. L’enseignement est net : ni la reprise de l’opération ni l’existence d’une seconde garantie n’éteignent la première, qui ne s’éteint qu’avec la délivrance du certificat mentionnant l’exécution totale des prescriptions de l’arrêté d’autorisation.

Le contentieux de la garantie relève du juge judiciaire, qui tranche la nature de l’engagement, la réalité de la défaillance et le montant dû. Le garant soutient parfois, comme dans cette affaire, que les travaux seraient déjà achevés et produit un constat tardif pour échapper au paiement. La parade consiste à faire établir par un huissier ou par un expert, dès la défaillance, l’état précis des équipements manquants, avec photographies datées et chiffrage détaillé, et à conserver les factures des travaux que les colotis auraient fait réaliser eux-mêmes. Le juge compare alors les prescriptions de l’arrêté, l’état constaté et les sommes réclamées, et condamne le garant à verser les fonds à la personne désignée, avec les intérêts et les frais prévus par les textes de procédure.

B. Faire constater l’achèvement et construire sur les lots : récolement, attestation et réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France

Une fois les équipements terminés, soit par le repreneur, soit grâce aux fonds de la garantie, l’achèvement doit être constaté dans les formes qui permettent de construire et de vendre sereinement. Le lotisseur dépose en mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, et « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 . » (article R. 462-6 du code de l’urbanisme). Le récolement, c’est-à-dire la vérification sur place de la conformité des travaux à l’autorisation, conditionne donc la durée pendant laquelle la mairie peut encore contester. Lorsque l’autorité estime que les travaux ne sont pas conformes, « l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R. 462-6 , le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée » (article R. 462-9 du code de l’urbanisme). Cette mise en demeure, notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, rappelle les sanctions encourues et ouvre au maître de l’ouvrage le choix entre régulariser par un modificatif et reprendre les travaux.

Si aucun reproche n’est formulé dans le délai, le bénéficiaire peut exiger une preuve écrite de cette absence de contestation : « En cas de silence gardé par l’autorité compétente dans le délai prévu à l’article R. 462-6 , celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande. » (article R. 462-10 du code de l’urbanisme). Depuis le 22 février 2026, le silence gardé dans le délai vaut donc délivrance de plein droit sous quinze jours, sans passer par le préfet. La portée de ce document doit être bien comprise : la cour administrative d’appel de Marseille juge qu’il s’agit d’« une simple attestation de non contestation de la conformité aux travaux, qui se borne à constater l’absence de contestation de la conformité par la commune et comme telle ne modifie pas l’ordonnancement juridique et ne constitue donc pas une décision faisant grief susceptible de recours pour excès de pouvoir » (cour administrative d’appel de Marseille, 17 septembre 2026, n° 25MA02835). Dans cette affaire, le voisin immédiat qui demandait l’annulation de l’attestation a été déclaré irrecevable, et sa requête rejetée avec une condamnation aux frais. Les colotis et le repreneur doivent en tirer deux conséquences : d’une part, le voisin ne peut pas faire annuler l’attestation par le juge de l’excès de pouvoir et doit emprunter d’autres voies s’il soutient que les travaux méconnaissent l’autorisation ; d’autre part, le lotisseur ne peut pas se prévaloir de l’attestation comme d’une validation au fond de la conformité, car seul le récolement et, le cas échéant, le juge pénal en cas d’infraction, tranchent cette question.

La délivrance des permis de construire sur les lots dépend directement de cet enchaînement. Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé « à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 » ou, lorsque la vente anticipée a été autorisée, à compter de cette autorisation à condition que les équipements desservant le lot soient achevés, avec un certificat du lotisseur joint à la demande, ou encore dès la délivrance du permis d’aménager sous réserve d’une mise en œuvre différée, sauf pour les maisons individuelles (article R. 442-18 du code de l’urbanisme). L’acquéreur d’un lot doit donc vérifier, avant de déposer son permis de construire, dans lequel de ces trois cas il se trouve, et exiger le certificat d’achèvement des équipements desservant son lot lorsque le lotissement n’est pas totalement terminé. Pour une vision d’ensemble des montages de vente avant la fin des travaux et de leurs précautions, le lecteur peut se reporter à l’analyse consacrée à la vente des lots avant la fin des travaux du lotissement, garantie d’achèvement et recours.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités commandent des réflexes adaptés. Le contentieux administratif relève, selon la commune d’implantation, des tribunaux administratifs de Paris, Montreuil, Melun, Versailles ou Cergy-Pontoise, avec des délais de jugement variables qui justifient de privilégier d’abord les démarches amiables documentées : demande écrite de transfert, mise en demeure du garant par lettre recommandée, requête d’attestation de non-contestation. Le plan local d’urbanisme applicable doit être consulté dans sa version opposable à la date de la demande, car les règles de voirie, d’emprise, de hauteur et de stationnement conditionnent la conformité des équipements et des constructions projetées ; à Paris, le plan local d’urbanisme bioclimatique comporte des prescriptions propres que le dossier de permis d’aménager doit intégrer. Les questions de raccordement aux réseaux, d’assainissement et de gestion des eaux pluviales prennent une importance pratique majeure : un permis d’aménager ne peut être accordé si les travaux ne sont pas conformes aux dispositions réglementaires relatives à l’assainissement, et les zonages adoptés par les intercommunalités franciliennes sont directement opposables lorsqu’ils sont exécutoires. Les pièces à préparer comprennent le permis d’aménager et ses arrêtés, les actes de cession autorisés par le juge-commissaire, le récépissé de la demande de transfert, les devis et constats d’huissier sur l’état des équipements, la preuve de la consignation ou de la garantie, et la déclaration d’achèvement avec son récépissé de dépôt en mairie. Le point d’attention du ressort tient aux délais : chantiers interrompus pendant la procédure collective, prescriptions d’urbanisme qui évoluent, attestation à solliciter dans les quinze jours suivant la demande, recours contentieux à former dans les deux mois des décisions de refus. Anticiper ces échéances évite que la reprise, déjà fragilisée par la liquidation, ne se perde dans des contestations de procédure.

La reprise d’un lotissement après la liquidation du lotisseur se gagne sur les pièces et sur l’ordre des démarches. Le transfert du permis d’aménager assure la continuité de l’autorisation avec ses prescriptions, l’arrêté de vente anticipée et la consignation ou la garantie initiale demeurent mobilisables malgré la cession au repreneur, et la défaillance caractérisée par la procédure collective ouvre aux colotis, à l’association syndicale comme au maire l’action contre le garant pour financer les finitions. La déclaration d’achèvement, le récolement dans le délai de trois ou cinq mois et l’attestation de non-contestation referment ensuite le cycle et permettent de construire sur les lots. Chaque étape se prouve par écrit, chaque délai se calcule à partir d’un récépissé ou d’une notification, et chaque refus motivé peut être soumis au juge compétent. Menée dans cet ordre, la reprise transforme une opération bloquée en un lotissement achevé, conforme et durablement valorisé.