Octobre installe son humidité dans les logements parisiens : les murs refroidissent, la condensation réapparaît sur les fenêtres et les taches de moisissures que l’été avait effacées reviennent dans les chambres et les salles de bains. Pour le locataire qui paie chaque mois un loyer parisien au prix fort, la tentation est grande : cesser de payer tant que le bailleur n’a rien traité. Cette réaction se comprend, mais elle expose à un commandement de payer, à la clause résolutoire et à une procédure d’expulsion, alors même que le logement serait reconnu indécent ensuite. La loi offre un chemin inverse et bien plus solide : faire constater l’indécence, saisir la caisse d’allocations familiales, demander au juge de suspendre, de consigner ou de réduire le loyer, puis chiffrer le préjudice de jouissance depuis le premier signalement. Le 23 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné un bailleur social pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent entre janvier 2022 et mars 2026, avec près de 2 000 euros de préjudice de jouissance et 500 euros de préjudice physique (RG 25/08519). Et le 4 juin 2026, la Cour de cassation a rappelé qu’un bailleur ne peut pas expulser son locataire sous prétexte de travaux destinés à réparer une indécence qu’il connaissait depuis la signature du bail (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin). Cet article décrit la méthode complète, les pièces à réunir et les montants en jeu, avec les démarches propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Ne plus payer son loyer quand le logement est moisi : ce que la loi permet vraiment

A. Article 20-1 : seul le juge peut suspendre, consigner ou réduire le loyer

Le point de départ se trouve à l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » La demande de mise en conformité ne rompt donc pas le bail et ne dispense pas, à elle seule, de payer le loyer. Elle ouvre un délai : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie ». À Paris, cette commission départementale de conciliation se saisit par courrier exposant le litige et les démarches déjà accomplies ; son avis ne bloque rien car, précise le texte, « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » Le locataire pressé par l’hiver qui arrive peut donc assigner directement.

Devant le juge, les pouvoirs sont larges et précisément énumérés : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Trois leviers existent donc : la réduction du loyer, la suspension pure et simple de son paiement, et la consignation entre les deux, qui consiste à verser le loyer entre les mains d’un tiers ou sur un compte bloqué plutôt qu’au bailleur. La Cour de cassation a repris cette mécanique mot pour mot dans son arrêt du 4 juin 2026 : le juge « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Dans cette affaire parisienne, la cour d’appel avait validé un congé et ordonné l’expulsion ; la Cour casse et rappelle que les travaux de mise en décence ne fournissent pas un motif de congé contre le locataire qui les subit.

Le tribunal compétent est le juge des contentieux de la protection : aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ». À Paris, cela signifie une assignation devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de contentieux de la protection. La demande doit chiffrer chaque chef : nature des travaux attendus avec un délai, réduction ou suspension du loyer sollicitée, consignation proposée, et indemnisation du préjudice de jouissance déjà subi. Le juge transmet en outre au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement qui constate la non-décence, ce qui place le préfet en position d’agir sur le volet insalubrité.

En pratique parisienne, la chronologie qui protège ressemble à ceci : signalement écrit au bailleur avec photos datées et relevés d’hygrométrie, demande de mise en conformité par lettre recommandée avec accusé de réception, signalement parallèle au service d’hygiène et d’habitat de la mairie et à la caisse d’allocations familiales, saisine de la commission départementale de conciliation de Paris en cas de silence de deux mois, puis assignation du bailleur devant le juge des contentieux de la protection. Pendant toute cette séquence, le loyer reste payé : l’arrêt unilatéral de paiement avant toute décision de justice expose à un commandement de payer visant la clause résolutoire, et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est obligé « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » Celui qui cesse de payer sans décision du juge perd l’argument le plus fort du dossier : sa propre bonne foi. Les lecteurs qui s’interrogent d’abord sur les travaux eux-mêmes, avant le volet financier, peuvent lire notre dossier sur les moisissures en location à Paris : contraindre le bailleur aux travaux et obtenir réparation, qui détaille les obligations de traitement pièce par pièce.

B. Caf et allocation logement : la conservation qui fait pression sans vous exposer

Le deuxième levier ne passe pas par le juge mais par l’organisme qui verse l’aide au logement, et il présente un avantage décisif : il fait pression sur le bailleur sans exposer le locataire à une accusation d’impayé. L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9 , l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. » Concrètement, la caisse d’allocations familiales de Paris, saisie d’un signalement étayé, fait contrôler le logement, notifie au bailleur le constat de non-décence et conserve l’allocation pendant dix-huit mois au maximum au lieu de la verser au bailleur. Si le bailleur réalise les travaux de mise en conformité avant l’expiration du délai, les sommes conservées lui sont versées ; sinon, elles sont définitivement perdues pour lui.

Pendant ce délai, le locataire paie moins sans être en faute. Aux termes de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation : « Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. » Autrement dit, la part d’allocation conservée se déduit du loyer à payer et le bailleur ne peut pas s’en servir pour faire résilier le bail.

Mieux encore, la loi verrouille l’articulation avec la procédure judiciaire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’ article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire », et l’article 20-1 de la même loi ajoute : « L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’ article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation , tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. » Un seul signalement complet à la Caf vaut donc à la fois protection contre la résiliation et point de départ du délai de mise en conformité : c’est la première démarche à accomplir dès l’automne, avant même la lettre recommandée au bailleur.

À Paris et en proche banlieue, où les loyers élevés rendent chaque mois d’allocation décisif, ce mécanisme change le rapport de force : le bailleur voit sa trésorerie amputée pendant des mois, tandis que le locataire reste à jour de ses paiements et conserve sa qualité de payeur exact pour la suite du contentieux. Le dossier de signalement doit comporter le bail, les dernières quittances, les photographies datées des moisissures et des désordres, les échanges écrits avec le bailleur, et si possible un constat de commissaire de justice ou le rapport d’un service d’hygiène. L’association départementale d’information sur le logement de Paris aide à constituer ce dossier dans le cadre de sa mission d’information, et la page de l’Agence nationale d’information sur le logement consacrée à la non-décence du logement rappelle que la commission départementale de conciliation, le conciliateur de justice puis le juge des contentieux de la protection forment la chaîne normale des recours. Pour les logements dont l’humidité vient d’un dégât des eaux du voisinage plutôt que du bâti lui-même, les règles d’indemnisation entre voisins et assureurs sont décrites dans notre article sur le dégât des eaux à Paris : plafond qui fuit, murs gorgés d’eau et moisissures.

II. Baisse de loyer, remboursement et sortie du litige : chiffrer et aller plus loin

A. Préjudice de jouissance depuis le signalement : comment le juge calcule

Une fois l’indécence établie, l’argent se joue sur deux tableaux : la baisse du loyer pour l’avenir et l’indemnisation du trouble déjà subi. Sur le premier, le juge de l’article 20-1 réduit le loyer au prorata de la perte d’usage : pièces devenues inhabitables, chauffage à pousser pour compenser l’humidité, linge et meubles détériorés, locaux dont l’occupation impose de surventiler en plein hiver. Sur le second, la Cour de cassation a fixé une règle de départ du compteur très favorable au locataire dans un immeuble en copropriété : « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B, publié au Bulletin). Le bailleur qui explique que la toiture ou la façade relève du syndicat ne s’exonère donc pas : il doit agir contre la copropriété et, en attendant, il répond envers son locataire.

La même décision verrouille la période indemnisable : « la bailleresse, devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Chaque signalement écrit fait donc courir le compteur : lettre recommandée, courriel conservé, signalement à la Caf, plainte auprès du syndic ou du gardien. Dans cette espèce, des infiltrations d’eau signalées en juin 2018 et une saisine du syndic seulement en mars 2021 ont conduit à une indemnisation intégrale sur toute la période, sans réduction pour perte de chance. Le visa de l’arrêt mérite lecture. L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », et notamment « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». C’est sur ce fondement, dont la Cour rappelle qu’il impose, pour l’habitation principale, « un logement décent ». L’article 1720 du code civil ajoute l’obligation d’entretien continu : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le jugement parisien du 23 septembre 2026 illustre le calcul ligne à ligne : manquement à l’obligation de délivrance retenu sur plus de quatre ans, 1 994,08 euros de préjudice de jouissance, 500 euros de préjudice physique lié aux difficultés respiratoires, et 1 500 euros de frais de procédure, avec exécution provisoire. Les motifs retiennent une isolation thermique faible constatée par le service technique de l’habitat, des ponts thermiques sur les murs de façade et un renouvellement d’air insuffisant, alors même que le rapport municipal relevait une condensation aggravée par une aération permanente insuffisante. Deux enseignements s’en dégagent pour les dossiers d’automne. D’abord, quand l’expertise ou le service d’hygiène identifie des causes structurelles (isolation, ponts thermiques, ventilation inexistante en salle de bains), le débat sur le comportement du locataire ne sauve pas le bailleur. Ensuite, l’absence de mise en demeure formelle dans les premiers mois n’a pas privé la locataire d’indemnisation, sa première interpellation officielle datant de février 2024 pour un préjudice courant depuis 2022. Les pièces qui font gagner sont donc celles qui prouvent la durée et l’ampleur : constats de commissaire de justice à six mois d’intervalle, rapports des services d’hygiène, certificats médicaux reliant les symptômes respiratoires à l’humidité, factures de chauffage anormalement élevées, photographies datées et témoignages de voisins confrontés aux mêmes désordres dans l’immeuble.

B. Insalubrité, santé et fin du litige : ARS, résiliation et congé interdit

La décence et l’insalubrité forment deux cercles concentriques qu’il ne faut pas confondre. La décence se juge entre bailleur et locataire, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le décret du 30 janvier 2002 précise les points de contrôle qui intéressent directement l’humidité : « Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation », et « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». L’insalubrité, elle, relève de la police de la santé publique : signalement auprès de la mairie puis de l’agence régionale de santé d’Île-de-France, visite des services, et le cas échéant arrêté préfectoral prescrivant les travaux avec interdiction d’habiter temporaire. Un arrêté d’insalubrité suspend le paiement du loyer de plein droit et impose au bailleur le relogement : c’est l’arme la plus lourde, réservée aux situations où la santé est gravement menacée, typiquement moisissures massives avec enfant asthmatique ou personne immunodéprimée.

Le champ d’application mérite une précision parisienne : la Cour de cassation juge que « Ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin). Le locataire d’une résidence principale à Paris est donc au cœur du dispositif, qu’il soit en vide ou en meublé. En face, les obligations du locataire bornent sa demande : l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Aérer quotidiennement, chauffer suffisamment pour éviter la condensation, nettoyer les grilles de ventilation et signaler vite : ces gestes ne sont pas de simples conseils, ils conditionnent le partage de responsabilité. Quand le bailleur prouve que les moisissures viennent exclusivement d’une occupation sans chauffage ni aération dans un logement par ailleurs sain, le juge peut réduire fortement l’indemnisation, voire la refuser. D’où l’importance du diagnostic contradictoire : demander au bailleur une visite conjointe avec relevés, exiger le carnet d’entretien de la ventilation et, en copropriété, le diagnostic des parties communes, car une VMC collective à l’arrêt reporte la faute côté immeuble.

La sortie du litige prend trois formes selon la gravité. La première est la mise en conformité sous astreinte avec baisse de loyer, qui laisse le bail se poursuivre : c’est l’issue normale quand le logement reste habitable pendant les travaux. La deuxième est la résiliation judiciaire aux torts du bailleur, avec dommages-intérêts et remboursement du trop-perçu, quand l’humidité rend durablement les lieux impropres à l’habitation malgré les injonctions. La troisième, à connaître pour ne pas la subir, concerne le congé que le bailleur serait tenté de délivrer pour reprendre le logement « afin de faire des travaux » : la Cour de cassation tranche que « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin) Un bailleur parisien qui loue un rez-de-chaussée notoirement humide, encaisse le loyer pendant des années puis donne congé pour « rénover » ne peut donc pas transformer sa propre carence en motif d’expulsion. Enfin, pour les petits studios parisiens où l’humidité se cumule avec l’exiguïté, le décret du 30 janvier 2002 exige « une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes » : sous ces seuils, la décence tombe sur un second fondement, ce qui renforce d’autant la demande de relogement. Et si le bailleur reste inerte après mise en demeure, l’article 1222 du code civil permet au locataire, « Après mise en demeure », de « faire exécuter lui-même l’obligation » dans un délai et à un coût raisonnables puis d’en « demander au débiteur le remboursement des sommes engagées » : faire assécher et traiter par une entreprise, puis réclamer la facture au juge, à condition d’avoir devisé au juste prix et conservé la preuve de la mise en demeure.

Conclusion

Face à un logement qui moisit à Paris en cet automne 2026, l’ordre des opérations décide de tout : signaler par écrit dès les premières taches, saisir la caisse d’allocations familiales pour déclencher la conservation de l’allocation, exiger la mise en conformité par lettre recommandée, passer par la conciliation puis par le juge des contentieux de la protection pour obtenir la suspension, la consignation ou la réduction du loyer, et chiffrer le préjudice de jouissance depuis le premier signalement avec constats, rapports d’hygiène et certificats médicaux. Ne jamais cesser de payer de sa propre initiative : seul le juge suspend ou consigne, et la conservation de l’allocation protège déjà sans exposer à la résiliation. Le bailleur qui invoque la copropriété, la condensation ou le comportement du locataire doit prouver une cause exclusive de travaux structurels, et il ne peut ni expulser pour réparer sa propre carence ni laisser l’allocation conservée sans réagir pendant dix-huit mois. Mené dans cet ordre, le dossier transforme des murs moisis en décision chiffrée.