Octobre 2026 ramène la vague des états des lieux de sortie à Paris : les baux signés à la rentrée 2022 s’achèvent, les locataires rendent les clés et reçoivent quelques semaines plus tard un décompte qui fait mal. Peinture complète de l’appartement à leur charge, plinthes à repeindre, serrure à remplacer, parquet à vitrifier : le devis de l’artisan du bailleur dépasse souvent le montant du dépôt de garantie, et l’agence annonce une retenue totale, parfois un solde à payer. Pourtant, quatre ans d’occupation laissent des traces que le droit n’impute pas au locataire : peintures ternies, joints jaunis, serrure un peu dure, plinthes marquées. Cette usure normale s’appelle la vétusté, et les juges parisiens l’appliquent avec fermeté. Le 5 mai 2026, le tribunal judiciaire de Paris a ramené une demande de 5 391 euros de réparations locatives à 931,50 euros après compensation avec le dépôt de garantie, en écartant la remise en peinture complète d’un logement occupé quatre ans. Cet article expose la méthode : comment distinguer l’usure facturable de la vétusté qui ne l’est pas, comment utiliser la grille de vétusté, quelles preuves réunir dès l’état des lieux de sortie, et comment contraindre le bailleur à restituer le trop-retenu devant le juge parisien.
I. Distinguer l’usure normale des dégradations et mesurer la vétusté du logement
A. Vétusté, durée d’occupation et charge de la preuve : qui démontre quoi
La règle de partage figure dans un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 mai 2026 (RG 25/09274) : « La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. » Chaque partie porte donc un fardeau distinct. Le bailleur qui veut retenir une somme sur le dépôt de garantie ou réclamer un complément doit d’abord établir qu’il existe une dégradation, et cette preuve passe par un document précis : « Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. » Sans comparaison contradictoire, point de dégradation démontrée. Le locataire, de son côté, établit la vétusté en montrant que l’état constaté résulte du temps et d’un usage normal, et la définition retenue par le même jugement est limpide : « La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement. » Quatre ans d’occupation, huit ans, douze ans : plus la durée est longue, plus la part de vétusté grandit, et le juge en tire des conséquences chiffrées.
L’affaire parisienne du 5 mai 2026 illustre concrètement ce dosage. L’appartement avait été entièrement rénové avant l’entrée, décrit à l’état neuf, puis occupé quatre ans. Le bailleur réclamait notamment le réglage des gâches et le graissage de la serrure de la porte d’entrée pour 250 euros hors taxes : l’état d’entrée décrivait une serrure en bon état, l’état de sortie une serrure en état de marche quoique un peu dure. Réponse du tribunal parisien : « Il s’agit d’une simple usure normale et non d’une dégradation locative. Aucune somme ne sera donc retenue à ce titre. » Même raisonnement pour le séjour, dont les murs présentaient des traces et les plinthes des peintures abîmées après quatre ans (même jugement) : « Compte tenu cependant du temps d’occupation (4 ans), aucune réparation locative ne saurait être mise à la charge des preneurs à ce titre. » Les chambres, pourtant décrites à neuf à l’entrée avec des traces et des plinthes abîmées à la sortie, ont suivi le même sort. En revanche, le porte-manteau laissé en place et les trous de clous dans les murs de l’entrée relevaient bien de l’entretien du locataire (même décision) : « La somme de 300 euros sera donc retenue au titre de la dépose du porte-manteau et du rebouchage des trous. » La ligne de partage est ainsi tracée : trous, chevilles non rebouchées, équipements laissés sur place et salissures anormales restent à la charge du sortant, tandis que peintures ternies, plinthes marquées, serrure assouplie par l’usage et traces diffuses après plusieurs années relèvent de la vétusté.
Ce partage découle des textes de fond. L’article 1728 du code civil impose au preneur « 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » L’article 1731 du code civil ajoute que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » et l’article 1732 du code civil qu’« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » La loi du 6 juillet 1989 complète le dispositif dans son article 7, cité par le jugement parisien du 5 mai 2026 : le preneur doit « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » La vétusté figure donc expressément parmi les causes d’exonération des réparations locatives, au même rang que la malfaçon et le vice de construction. Le locataire qui démontre que la peinture défraîchie ou le joint jauni résulte du temps et d’un usage normal n’a rien à payer à ce titre, et le bailleur qui facture quand même une remise à neuf commet une retenue abusive.
B. Grille de vétusté, durée de vie des équipements et comparatif des états des lieux
Pour objectiver la part de vétusté, les parties peuvent se référer à une grille. Le tribunal judiciaire d’Alençon, dans un jugement du 12 février 2026 (RG 25/00433), rappelle le cadre : « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. » Le même jugement précise l’outil conventionnel : « Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord. » Concrètement, une grille fixe pour chaque élément une durée de vie théorique et un abattement annuel : peinture sept à neuf ans, moquette cinq à sept ans, chauffe-eau dix ans, joints sanitaires quelques années. Si la peinture a dépassé sa durée de vie, sa valeur résiduelle est nulle et aucune retenue ne peut être pratiquée, même en présence de traces. Si la moitié de la durée s’est écoulée, seule la moitié du coût de réfection peut être imputée au sortant.
Le jugement d’Alençon énonce aussi le principe qui s’applique en l’absence de grille : « Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable. » Et il rappelle la charge probatoire du bailleur (même jugement) : « Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. » En pratique parisienne, trois vérifications préalables conditionnent toute contestation. D’abord, relire le bail : une grille de vétusté y est-elle annexée, et le bailleur l’a-t-il appliquée dans son décompte ? Beaucoup de décomptes ignorent la grille alors qu’elle figure au contrat. Ensuite, comparer ligne par ligne les deux états des lieux : un élément décrit comme en état moyen ou d’usage à l’entrée ne peut pas être exigé à neuf à la sortie. Enfin, contrôler les justificatifs : devis ou facture, date des travaux, nature exacte des prestations. Le décret du 30 mars 2016 et la jurisprudence convergent vers la même exigence : une retenue chiffrée au forfait, sans comparatif précis et sans facture, ne résiste pas à l’examen du juge. Les avocats en droit immobilier à Paris voient chaque automne les mêmes décomptes fautifs : peinture complète facturée après six ans d’occupation, remplacement à neuf d’une moquette posée dix ans plus tôt, vitrification d’un parquet simplement terni.
II. Contester les retenues abusives et faire trancher le juge parisien
A. Délais de restitution, retenues justifiées et majoration de 10 % par mois de retard
Le calendrier de la restitution est impératif. Le jugement parisien du 5 mai 2026 rappelle la règle : « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le délai tombe à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Les seules déductions admises sont les sommes restant dues et les sommes dûment justifiées : loyers impayés, charges restant dues, réparations locatives prouvées par le comparatif et justifiées par des factures. Tout le reste doit être restitué dans le délai. Et le retard coûte cher au bailleur : selon le jugement du tribunal de proximité de Saint-Denis du 30 mars 2026 (RG 25/12471), « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Dans cette affaire, un dépôt de 840 euros jamais restitué malgré un état des lieux de sortie sans dégradation avait généré 2 268 euros de majoration pour vingt-sept mois de retard, soit un total de 3 108 euros. Chaque mois commencé compte, sans mise en demeure préalable et sans plafond autre que la persistance du retard.
La contestation suit un ordre précis. Première étape, la mise en demeure par lettre recommandée : rappeler la date de restitution des clés, le délai applicable, le montant versé, le détail des retenues contestées avec les motifs (vétusté, absence de comparatif, grille non appliquée, devis non suivi de facture, prix excessif), et réclamer la restitution sous huitaine avec la majoration de 10 % par mois déjà courue. Joindre les deux états des lieux, la grille si elle existe, des photographies datées et, si possible, un contre-devis d’artisan. Deuxième étape, la saisine de la commission départementale de conciliation de Paris, par lettre recommandée exposant le différend : cette voie amiable, ouverte à tout locataire comme à tout bailleur sans formalisme coûteux, aboutit généralement en quelques semaines à un avis qui documente le refus du bailleur et facilite la suite, tout en laissant intacte la possibilité de saisir ensuite le juge avec un dossier déjà structuré et des positions adverses déjà connues. Troisième étape, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. La demande type combine la restitution du trop-retenu, la majoration de 10 % par mois jusqu’au paiement, les intérêts au taux légal et une somme au titre des frais de procès. L’article 1353 du code civil gouverne l’ensemble du débat : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le locataire prouve le versement, la restitution des clés et l’état comparé ; le bailleur prouve chaque dégradation et chaque facture.
L’issue parisienne du 5 mai 2026 montre l’ampleur des corrections possibles. Le bailleur réclamait 5 391,10 euros de réparations selon une facture d’entreprise, décomposant la remise en peinture complète de l’entrée, du séjour et des chambres, le nettoyage poussé de la salle d’eau et de la cuisine, et divers remplacements. Le tribunal a écarté les peintures complètes au titre de la vétusté après quatre ans, rejeté les postes sans dégradation établie, retenu 300 euros pour le porte-manteau et les trous, validé l’enlèvement des meubles laissés sur place pour 165 euros hors taxes, puis statué ainsi (dispositif du 5 mai 2026) : « CONDAMNE solidairement Madame [L] [A] et Monsieur [K] [B] à verser à la S.A.S. FUTURIMO la somme de 931,50 euros (neuf cent trente et un euros et cinquante centimes) au titre des réparations locatives, après compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 1 340 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; » De 5 391 euros réclamés à 931,50 euros alloués après imputation d’un dépôt de 1 340 euros : la différence mesure ce que la vétusté et l’absence de preuves coûtent aux décomptes gonflés. Le jugement a en outre condamné les locataires à 800 euros au titre de l’article 700 et aux dépens, rappel utile que le procès a un coût des deux côtés et que la contestation doit rester mesurée et documentée.
B. Pièces à réunir, expertise et frais du procès devant le juge parisien
Le dossier qui l’emporte se prépare dès l’état des lieux de sortie. Assister à l’état des lieux, le relire avant de signer, y faire mentionner l’état réel de chaque élément sans accepter de formules vagues, photographier chaque pièce sous plusieurs angles le jour même : ces gestes simples conditionnent tout le contentieux ultérieur. Un état des lieux de sortie non contradictoire ou imprécis affaiblit la position du bailleur, mais un locataire qui refuse de signer sans motif prend le risque d’un constat d’huissier dressé sans lui. Conserver ensuite l’état des lieux d’entrée, le bail et ses annexes dont l’éventuelle grille de vétusté, les courriers échangés, les photographies d’entrée et de sortie, les factures d’entretien courant et les attestations de l’entourage sur l’usage normal du logement. L’article 1103 du code civil donne à ces pièces contractuelles leur force : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » La grille annexée au bail s’impose au bailleur comme au locataire, et le bailleur qui l’ignore dans son décompte se contredit lui-même.
Quand la vétusté est discutée techniquement, l’expertise judiciaire tranche. Le juge des contentieux de la protection peut désigner un expert chargé de comparer les états des lieux, de dater les désordres, d’évaluer la durée de vie résiduelle des matériaux et de chiffrer la part d’usure. À Paris, le référé permet d’obtenir rapidement cette mesure d’instruction : l’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » et l’article 835 du même code que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Une provision peut ainsi être sollicitée en référé quand la retenue abusive n’est pas sérieusement contestable, par exemple face à un décompte sans facture ni comparatif. L’expert parisien coûte quelques centaines à quelques milliers d’euros, généralement avancés par le demandeur puis mis à la charge du perdant dans les dépens.
Les frais du procès obéissent à des règles stables qu’il faut intégrer au calcul. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Dans l’affaire parisienne, 800 euros ont été alloués au bailleur à ce titre, et dans l’affaire de Saint-Denis le tribunal a statué sur une demande de 1 000 euros au même fondement. Le locataire qui obtient gain de cause récupère ainsi une partie de ses frais d’avocat et de constat, outre les dépens. Le jugement parisien rappelle enfin que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire : les condamnations s’appliquent sans attendre un appel. À Paris, où les décomptes de sortie se succèdent chaque automne, la séquence gagnante reste la même : état des lieux attentif et photographié, mise en demeure chiffrée invoquant la vétusté et la grille, conciliation tentée, puis juge des contentieux de la protection avec un dossier comparatif complet. Face à une retenue qui transforme l’usure du temps en dégradation facturée, la réponse la plus efficace consiste à compter en années d’occupation, à exiger des factures et à laisser le juge appliquer l’abattement que le bailleur a oublié.
Conclusion
La vétusté n’est ni une faveur ni une tolérance : c’est l’expression juridique du temps qui passe dans un logement habité. Peintures qui ternissent, serrures qui s’assouplissent, plinthes qui se marquent, joints qui jaunissent : après plusieurs années d’occupation normale, ces traces n’ouvrent droit à aucune retenue. Le bailleur ne peut facturer que les dégradations qu’il établit par le comparatif des états des lieux, déduction faite de la part d’usure mesurée par la grille convenue ou appréciée par le juge, et justifiées par des factures. Les décisions rendues en 2026 à Paris, à Alençon et à Saint-Denis appliquent cette répartition avec constance : preuve des dégradations par comparaison contradictoire, exonération pour vétusté, restitution dans les délais avec majoration de 10 % par mois de retard, et frais du procès à la charge du perdant. Devant le juge parisien comme ailleurs, le dossier qui l’emporte est celui qui compare, date et chiffre : deux états des lieux lus ligne à ligne, une durée d’occupation assumée, une grille appliquée et des factures exigées. Face au décompte d’octobre qui impute une remise à neuf, photographier, écrire en recommandé et demander des comptes précis constitue la réponse la plus efficace.