Octobre installe son humidité dans les logements parisiens : les murs de la chambre restent froids et suintent au matin, des taches noires réapparaissent dans la salle de bain malgré un nettoyage soigneux, le papier peint se décolle près des fenêtres et une odeur de moisi s’installe dans le séjour. Le locataire aère chaque jour, chauffe normalement, signale le problème au bailleur ou à l’agence, et reçoit pour toute réponse que la cause viendrait de son mode de vie, qu’il faut davantage aérer, ou que des travaux interviendront un jour sans date précise. Pendant ce temps, le linge sèche mal, les crises d’asthme se multiplient et le loyer plein reste exigé. Cette situation n’est pas une fatalité de l’automne parisien. Le droit impose au bailleur de remettre un logement décent et de l’entretenir, protège le locataire contre les infiltrations d’eau, et donne au juge des contentieux de la protection des pouvoirs concrets : ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer jusqu’à la mise en conformité, accorder des indemnités pour le préjudice subi. Le 3 août 2026 encore, le tribunal judiciaire de Rennes a condamné un bailleur social à mettre ses logements en conformité sous trois mois avec une astreinte de 100 euros par jour et par appartement, réduit les loyers de 50 euros par mois et alloué 2 200 euros de rappel et 1 500 euros de préjudice moral à chaque locataire. Cet article expose la méthode complète : quand l’humidité relève du bailleur, comment constituer un dossier de preuves solide, quels recours saisir à Paris et en Île-de-France, et ce que le juge peut ordonner.
I. Faire reconnaître que l’humidité et les moisissures relèvent du bailleur et exiger les travaux
A. Quand l’humidité persistante rend le logement non décent et oblige le bailleur à réparer
Le point de départ tient dans une phrase que le tribunal judiciaire de Rennes a rappelée mot pour mot dans son jugement du 3 août 2026 (RG 25/07087, décision publiée sur courdecassation.fr) : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » La décence n’est donc pas un niveau de confort négociable : c’est une obligation de délivrance et d’entretien qui pèse sur le bailleur dès la remise des clés, et l’état dégradé du local ne lui donne aucun droit d’expulser l’occupant.
La loi du 6 juillet 1989 précise cette exigence dans son article 6, cité par le même jugement rennais du 3 août 2026 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le bailleur est ensuite obligé « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », « D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement » et de le garantir des vices ou défauts qui y font obstacle, puis « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Des moisissures étendues, des infiltrations par la toiture ou les menuiseries, une ventilation collective défaillante ou une isolation qui laisse les murs ruisseler relèvent de ces réparations non locatives : elles incombent au bailleur, même si le bail est ancien et même si le bailleur affirme découvrir le problème.
Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent détaille le volet humidité dans son article 2, toujours d’après le jugement rennais du 3 août 2026 : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. » Un logement parisien dont la couverture laisse passer l’eau, dont les menuiseries extérieures n’assurent plus l’étanchéité ou dont les murs sont traversés par des remontées capillaires ne satisfait pas à ces conditions. Le code civil ajoute deux fondements directs : l’article 1720 du code civil énonce que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » et l’article 1721 du code civil prévoit qu’« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » L’ignorance alléguée par le bailleur ne l’exonère donc pas.
Reste la part du locataire, que les bailleurs invoquent presque systématiquement : l’aération, le chauffage et l’entretien courant. L’article 1728 du code civil impose en effet au preneur deux obligations principales : « 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Aérer quotidiennement, maintenir un chauffage suffisant pour éviter la condensation, nettoyer les bouches d’aération et remplacer les joints usés relèvent de cet usage raisonnable et des réparations locatives. Mais cette part ne couvre que l’entretien courant : quand l’humidité provient d’une toiture poreuse, de fissures en façade, d’une ventilation mécanique contrôlée à l’arrêt, d’un pont thermique ou d’une canalisation encastrée qui fuit, le locataire qui aère et chauffe normalement a rempli sa part, et la persistance des désordres désigne le bâti. Toute la stratégie probatoire consiste à démontrer cette ligne de partage : comportement normal d’un côté, défaut du logement de l’autre. Les décisions récentes montrent que les juges la tracent nettement dès lors que la démonstration repose sur des pièces solides.
B. Constituer un dossier de preuves solide : constat, mise en demeure, signalement et expertise à Paris
Le juge ne se déplace pas dans le logement : il lit des pièces. La première règle probatoire figure à l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le locataire qui demande des travaux, une baisse de loyer ou des indemnités doit donc prouver l’existence des désordres, leur persistance, leur imputabilité au logement et les démarches accomplies auprès du bailleur. L’article 1103 du code civil ajoute que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » : le bail, l’état des lieux d’entrée et les échanges écrits fixent le cadre que le juge appliquera.
Concrètement, le dossier se construit en cinq couches complémentaires. Première couche, les écrits adressés au bailleur : lettres recommandées avec accusé de réception décrivant précisément les désordres pièce par pièce, avec dates, photos datées et demande explicite de travaux. L’affaire rennaise illustre l’importance de cette traçabilité : dégât des eaux déclaré à l’assureur le 27 novembre 2022 avec des taches noires dans la salle de bain, un mur mouillé dans les toilettes et un papier peint qui commençait à se décoller, information du bailleur, relance adressée en janvier 2024 alors que les désordres persistaient malgré ses signalements répétés, puis mise en demeure du conseil par courrier recommandé du 6 janvier 2025 de « remettre en état le logement » avec une demande chiffrée d’indemnisation. Chaque courrier crée une date certaine et fait courir les délais. Deuxième couche, les photographies et vidéos régulières : mêmes angles, mêmes murs, à plusieurs semaines d’intervalle, avec un journal relevé des températures et de l’hygrométrie si possible. Troisième couche, les témoignages : voisins confrontés aux mêmes infiltrations, gardien, artisans passés constater, attestations rédigées dans les formes. Quatrième couche, les documents médicaux quand la santé est atteinte : certificats mentionnant l’aggravation de l’asthme ou des affections respiratoires dans un logement humide, ordonnances, arrêts de travail. Cinquième couche, les constats objectifs : constat de commissaire de justice, passage d’HISTOLOGE ou du service d’hygiène, devis d’artisans identifiant la cause technique.
À Paris et en Île-de-France, trois guichets méritent une attention particulière. D’abord le signalement HISTOLOGE, la plateforme publique qui transmet le dossier au service compétent et laisse une trace officielle de la démarche ; dans l’affaire rennaise, les locataires avaient saisi « le service HISTOLOGE d’Ille et Vilaine » avant d’agir, ce que le jugement relève au titre des démarches accomplies. Ensuite, à Paris, le service de santé environnementale de la Ville et l’agence régionale de santé pour les situations qui pourraient relever de l’insalubrité : un rapport administratif qui décrit des moisissures étendues pèse lourd devant le juge des contentieux de la protection. Enfin la commission départementale de conciliation, saisie par lettre recommandée, qui tente de rapprocher les parties et dont l’avis, même non contraignant, documente le refus du bailleur. Parallèlement, le locataire déclare le sinistre à son assurance habitation et exige du bailleur qu’il saisisse la sienne : dans l’affaire rennaise, le bailleur avait multiplié les déclarations auprès de son assureur multirisques immeuble pendant dix-huit mois sans jamais faire réaliser les travaux d’embellissement, et le tribunal a retenu ce retard contre lui. Comparer l’état des lieux d’entrée et l’état actuel reste utile même en cours de bail : l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » et l’article 1732 du code civil que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Face à une humidité structurelle, ces textes protègent le locataire qui démontre que les désordres surviennent sans sa faute.
Quand le bailleur organise l’inertie, le référé offre une voie rapide devant le juge des contentieux de la protection. L’article 834 du code de procédure civile permet au juge, « Dans tous les cas d’urgence », d’« ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » L’article 835 du même code va plus loin : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Le 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé (RG 24/01405, ordonnance publiée sur courdecassation.fr) a ainsi été saisi par des locataires d’un logement conventionné parisien géré par une régie immobilière de la Ville : le juge a examiné en référé les demandes de travaux de mise en conformité et désigné un expert pour trancher techniquement la cause de l’humidité. L’expertise judiciaire, ordonnée en référé ou au fond, constitue souvent le tournant du litige : dans l’affaire de Roubaix jugée le 18 juin 2026 (RG 25/06187, jugement publié sur courdecassation.fr), la locataire se plaignait d’une « humidité excessive » et de « moisissures rendant indécent son logement » apparues après des travaux d’isolation des combles en août 2018, et le juge avait ordonné dès le 22 juin 2023 une expertise confiée à un technicien pour identifier l’origine des désordres avant de statuer au fond. Demander l’expertise tôt, avec une mission précise sur les causes de l’humidité, évite des années de discussion stérile sur l’aération.
II. Obtenir du juge les travaux, la baisse du loyer et la réparation des préjudices
A. Travaux ordonnés sous astreinte et loyer réduit jusqu’à la mise en conformité
Le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 3 août 2026 donne la mesure exacte de ce que le juge des contentieux de la protection peut ordonner quand l’humidité est établie. Le tribunal a d’abord posé le constat de principe (jugement du 3 août 2026) : « CONSTATE que la société AIGUILLON CONSTRUCTION a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à M [X] [U] et à M [R] [W] ». Il a ensuite, par la même décision, « CONDAMNE la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à réaliser les travaux de mises en conformité nécessaires pour rendre les logements loués par M [U] et M [W] décents, et ce dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement ». À défaut, le jugement rennais prévoit : « A défaut de réalisation de ces travaux dans ce délai de trois mois, CONDAMNE la société AIGUILLON CONSTRUCTION au paiement d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard et par appartement, courant à compter de l’expiration de ce délai de trois mois, et pendant une durée de 3 mois ». L’astreinte n’est pas une indemnité versée pour le passé : c’est une pression financière qui court chaque jour tant que les travaux ne sont pas réalisés, et sa liquidation ultérieure peut représenter plusieurs milliers d’euros. Les locataires demandaient initialement une astreinte de 200 euros par jour de retard et par appartement dès la signification : le tribunal l’a ramenée à 100 euros avec un délai de grâce de trois mois, ce qui montre que le juge calibre la mesure selon la nature des travaux et la situation du bailleur, tout en garantissant l’effectivité de sa décision.
Sur le loyer, le même jugement articule deux mécanismes complémentaires. Pour l’avenir, la décision du 3 août 2026 a « REDUIT d’un montant de 50,00 € par mois et pour chacun des deux locataires, les loyers de M [X] [U] et de M [R] [W], et ce, à compter du 1er août 2026 et jusqu’à la mise en conformité des appartements loués ». Pour le passé, le même jugement a « CONDAMNE la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 2 200,00 € chacun, au titre de la réduction rétroactive des loyers ». Les locataires réclamaient 100 euros de réduction mensuelle et 3 900 euros de rappel chacun : le tribunal a retenu 50 euros et 2 200 euros, après examen de la gravité des désordres et de la durée du trouble. La leçon pratique est claire : chiffrer sa demande avec un décompte mois par mois, rapporter le montant à la perte de jouissance réelle (pièce inutilisable, chauffage qui tourne pour compenser, mobilier endommagé) et accepter que le juge ajuste. Surtout, ne jamais cesser unilatéralement de payer le loyer : la réduction s’obtient du juge, et le locataire qui consigne ou retient seul les loyers s’expose à une demande de résiliation. La voie sûre consiste à payer, à mettre en demeure, puis à demander au juge la réduction et le remboursement du trop-versé, comme les locataires rennais l’ont fait avec succès.
Ce schéma se retrouve dans les autres décisions récentes. À Roubaix, après l’expertise ordonnée en 2023 sur l’humidité apparue à la suite de travaux d’isolation des combles, le jugement du 18 juin 2026 a statué au fond sur les responsabilités entre la locataire et le bailleur social, en s’appuyant sur le rapport de l’expert pour départager l’usage et le bâti. À Paris, l’ordonnance de référé du 21 mars 2024 montre que le juge parisien n’hésite pas à ordonner une expertise quand la cause de l’humidité est discutée entre une régie et ses locataires, et à examiner les demandes de travaux provisionnels. Pour un locataire parisien, la demande type devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris combine donc : constat du manquement à la délivrance d’un logement décent, injonction de réaliser des travaux précisément décrits (reprise d’étanchéité, remise en état de la ventilation, traitement des murs, réfection des embellissements dégradés) dans un délai fixé, astreinte journalière passé ce délai, réduction du loyer jusqu’à la mise en conformité, rappel pour la période écoulée et indemnités. Les avocats en droit immobilier à Paris plaident quotidiennement ce type de demandes groupées, car chaque chef de demande répond à une fonction distincte : les travaux réparent, l’astreinte contraint, la réduction compense la jouissance amputée, le rappel solde le passé.
B. Préjudices indemnisés, charge de la preuve et frais du procès à Paris
Au-delà des travaux et du loyer, le juge indemnise les préjudices démontrés. Le jugement rennais du 3 août 2026 a « CONDAMNE la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 1500,00 € chacun, au titre de leur préjudice moral », tout en déboutant les demandes présentées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice matériel, faute de justificatifs suffisants pour ces deux postes. Cette ventilation mérite l’attention : le préjudice moral (inquiétude durable, démarches répétées sans résultat, vie quotidienne dégradée par les moisissures) a été retenu sur le fondement des constats et des échanges, tandis que les préjudices matériels réclamés (2 150,34 euros pour l’un, 673,53 euros pour l’autre) et le préjudice de jouissance distinct de la réduction de loyer ont été rejetés. La règle qui gouverne cette sélection figure à l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Le bailleur qui n’invoque ni ne prouve la force majeure et laisse l’humidité perdurer pendant des mois engage sa responsabilité, mais chaque euro demandé doit être justifié : factures de mobilier remplacé, devis de remise en état des effets personnels, attestations sur la pièce condamnée, certificats médicaux.
Deux réflexes probatoires augmentent nettement les chances d’indemnisation. D’abord, séparer les postes : réduction de loyer pour la jouissance amputée, remboursement des dépenses exposées à cause de l’humidité, préjudice moral pour la durée et l’attitude du bailleur. Ensuite, dater chaque pièce : un constat de commissaire de justice dressé en octobre, en pleine saison humide, qui décrit des moisissures actives et des murs détrempés, complète utilement des photographies personnelles et un rapport HISTOLOGE. Le bailleur, de son côté, tentera de renvoyer la cause vers le locataire : défaut d’aération, chauffage insuffisant, linge séché à l’intérieur, dégâts des eaux non déclarés. C’est ici que le dossier d’entretien normal joue son rôle : factures d’entretien de la chaudière, ramonage, nettoyage des bouches d’extraction, relevés de chauffage et attestations du voisinage qui aère de la même façon sans subir les mêmes désordres. L’expertise judiciaire tranche ensuite : l’expert de Roubaix avait été missionné après des travaux d’isolation des combles pour dire si l’humidité venait de ces travaux ou de l’usage, et son rapport a structuré tout le débat au fond. Solliciter une expertise avec une mission centrée sur l’origine de l’humidité, la conformité de la ventilation et le lien avec les travaux antérieurs constitue souvent l’investissement procédural le plus rentable du dossier.
Le procès lui-même suit des règles stables devant le juge des contentieux de la protection, y compris à Paris. La tentative de conciliation préalable devant la commission départementale de conciliation de Paris reste recommandée : elle est rapide, documente le litige et peut déboucher sur un accord de travaux avec calendrier. En cas d’échec, l’assignation doit viser précisément les fondements (délivrance d’un logement décent, entretien, garantie des vices), décrire les travaux demandés, chiffrer la réduction de loyer et chaque préjudice, et lister les pièces bordereau par bordereau. Le jugement rennais a maintenu « l’exécution provisoire de la présente décision », ce qui signifie que les condamnations s’appliquent sans attendre un éventuel appel : les travaux doivent commencer et les sommes être versées même si le bailleur fait appel. Enfin, les frais : l’article 700 du code de procédure civile prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». À Rennes, le tribunal a condamné les sociétés bailleresses à verser 1 500 euros au titre de l’article 700 à l’un des locataires et 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à l’autre, outre les dépens. À Paris, où les constats, les expertises et les audiences se succèdent, solliciter systématiquement une somme au titre de l’article 700 permet de ne pas rester seul à supporter le coût de l’inertie du bailleur. L’humidité d’octobre, traitée avec méthode dès ses premiers signes, devient ainsi un dossier gagnable : signalement écrit immédiat, constat en saison humide, mise en demeure chiffrée, conciliation puis juge, travaux sous astreinte, loyer réduit et préjudices réparés.
Conclusion
L’humidité et les moisissures qui apparaissent en octobre dans un logement parisien ne relèvent ni de la fatalité ni du seul mode de vie du locataire : quand les désordres persistent malgré une aération et un chauffage normaux, le droit désigne le logement et son entretien. Le bailleur doit remettre un logement décent, protéger les locaux contre les eaux et les infiltrations, réaliser les réparations non locatives et garantir le locataire des vices qui empêchent l’usage paisible. Le locataire, en miroir, use raisonnablement du logement, paie le loyer aux termes convenus, signale rapidement les désordres et conserve la preuve de chaque démarche. Les jugements rendus en 2024, 2025 et 2026 montrent que cette répartition est appliquée avec constance : expertise pour identifier la cause, travaux ordonnés dans un délai précis avec astreinte journalière, loyer réduit jusqu’à la mise en conformité, rappel pour la période écoulée et indemnisation des préjudices démontrés. Devant le juge des contentieux de la protection de Paris comme ailleurs, le dossier qui l’emporte est celui qui documente, chiffre et demande précisément : constat de saison, mise en demeure détaillée, signalement officiel, conciliation tentée, puis assignation qui sollicite travaux, astreinte, réduction de loyer et indemnités. Face aux premières taches de l’automne, photographier, écrire en recommandé et faire constater sans attendre constitue la réponse la plus efficace.