Votre mère, veuve depuis quelques mois, ne peut plus vivre seule et vous l’accueillez dans votre deux-pièces parisien. Votre conjoint s’installe avec vous. Votre fils majeur, en rupture d’hébergement, revient pour quelques mois. Et un matin, la lettre tombe : l’agence ou le bailleur vous reproche d’héberger une personne « non prévue au bail », exige son départ et menace de ne pas renouveler, voire de donner congé. Faut-il céder, faire partir votre proche, accepter une augmentation de loyer en échange du silence ? La réponse tient en trois questions que cet article tranche dans l’ordre : le bailleur peut-il interdire l’hébergement d’un proche, dans quels cas précis peut-il obtenir votre départ, et comment contester utilement son congé ou son assignation devant le juge parisien. La première partie expose le droit d’héberger et sa frontière exacte avec la sous-location. La seconde expose les seuls motifs solides dont dispose le bailleur, puis la méthode de contestation, pièces et délais à l’appui, avec les repères propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Mon propriétaire peut-il m’interdire d’héberger un proche dans mon logement loué ?
A. La clause qui interdit d’héberger est réputée non écrite, surtout pour un proche
Le point de départ est une interdiction faite au bailleur lui-même : l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, dispose qu’« Est réputée non écrite toute clause » et vise notamment celle « Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ». Une clause « occupation par le seul locataire », « interdiction d’héberger », « agrément préalable pour tout occupant supplémentaire » ou toute formule équivalente, même signée sans discussion à l’entrée dans les lieux, est donc privée d’effet dès qu’elle vise l’hébergement. Le bailleur ne peut ni s’en prévaloir pour exiger le départ de votre mère, de votre conjoint, de votre enfant ou de votre père, ni la transformer en motif de congé : un congé fondé sur une clause réputée non écrite repose sur un motif inexistant et s’expose à la nullité puis à l’invalidation par le juge, qui peut vérifier la réalité du motif « même d’office ».
La protection joue à plein pour les proches — conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, ascendants, descendants, personnes à charge — car c’est l’hébergement lui-même que la loi protège dès lors que vous continuez d’occuper le logement. Le miroir inverse, celui que les juges sanctionnent, est connu et récent : le 8 avril 2025, la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 4, RG 22/19656) a prononcé la résiliation du bail d’un locataire qui n’occupait plus personnellement les lieux depuis des années et les avait mis à disposition contre paiement, rappelant « l’obligation pour le locataire d’occuper personnellement les lieux à titre d’habitation principale » et « l’interdiction de sous-location qui en découle, telle qu’également prohibée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 », avant de juger que « Cette absence d’occupation personnelle par le locataire et la sous-location contre paiement qu’il a accordé pendant au moins trois ans constituent des manquements continus suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail ». Ce que le juge sanctionne, c’est donc l’effacement du locataire combiné à une sous-location payante, pas l’accueil d’un proche sous votre toit. Conservez néanmoins la preuve du lien de parenté ou de vie commune (livret de famille, acte de naissance, attestation de Pacs, avis d’imposition à la même adresse) : c’est elle qui ancre votre dossier dans l’hébergement familial et qui prive d’effet l’amalgame du bailleur entre accueillir et sous-louer.
Deux limites doivent être posées avec netteté pour ne pas perdre un dossier gagnable. D’abord, le droit d’héberger suppose que vous continuiez d’occuper vous-même le logement : accueillir votre père dans votre appartement n’a rien à voir avec lui laisser l’appartement pendant que vous vivez ailleurs, ce qui s’analyserait en mise à disposition irrégulière, voire en abandon de domicile. Ensuite, l’attestation d’hébergement que vous rédigez pour aider votre proche dans ses démarches (titre de séjour, inscription scolaire, ouverture de droits) est une arme à double tranchant : elle prouve l’occupation et elle est précieuse pour votre proche, mais elle ne lui confère aucun droit sur le bail. L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 réserve la continuation et le transfert du contrat à une liste fermée — conjoint, descendants, partenaire de Pacs, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge ayant vécu avec le locataire depuis au moins un an — et il dispose qu’« En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue » au profit de ces seuls bénéficiaires. Autrement dit : votre hébergé ne devient ni colocataire ni titulaire du bail par le seul effet de son installation, et c’est précisément pour cela que le bailleur ne peut pas exiger de lui un loyer, un dépôt de garantie ou la signature d’un avenant.
B. Héberger à titre gratuit n’est ni une sous-location ni une cession du bail
L’argument le plus fréquent des bailleurs consiste à requalifier l’hébergement en sous-location interdite et à brandir la résiliation. Or la sous-location a une définition précise et des conditions strictes que l’hébergement familial gratuit ne remplit pas. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » Trois marqueurs distinguent donc la sous-location : une mise à disposition d’une partie du logement, un prix payé par l’occupant, un accord écrit du bailleur portant aussi sur ce prix. Quand votre mère ou votre fils occupe la seconde chambre sans vous verser de loyer, il manque l’élément central : il n’y a pas de loyer de sous-location, donc pas de sous-location, donc pas besoin d’accord écrit.
La participation de l’hébergé aux charges courantes (courses, électricité, abonnement internet) ne change pas cette analyse tant qu’elle reste une contribution aux frais du ménage et non la contrepartie d’un droit d’occupation. Ne signez jamais, même « pour arranger tout le monde », un papier qui qualifierait cette participation de loyer, de redevance ou d’indemnité d’occupation : c’est ce vocabulaire qui fabriquerait la sous-location que le bailleur prétend constater. De la même façon, ne remettez jamais à votre hébergé un reçu de loyer et ne lui faites jamais établir de virement avec un libellé locatif. Si une aide est versée, qu’elle transite comme une participation aux dépenses communes, traçable mais non locative, et conservez les justificatifs qui montrent que vous restez le seul payeur du loyer envers le bailleur : vos relevés bancaires et vos quittances sont vos meilleures pièces.
La jurisprudence récente confirme que le juge regarde les faits et non les étiquettes. Le 10 avril 2025 (n° 23-14.359), la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait déduit « l’existence d’un accord tacite de la bailleresse sur le montant des loyers de sous-location régulièrement porté à sa connaissance » du comportement du locataire — envoi systématique des conventions avec les montants — et de l’absence de toute protestation du bailleur pendant des années, jugeant ainsi « légalement justifié » le rejet de la résiliation. L’enseignement vaut dans les deux sens : un bailleur qui tolère pendant des mois une situation portée à sa connaissance (courriers, échanges d’agence, attestation d’hébergement transmise pour un dossier) puis invoque soudain une violation grave s’expose à se voir opposer sa propre passivité ; et un locataire qui informe par écrit, décrit la situation avec précision et conserve les accusés de réception construit l’antidote à la résiliation surprise. Informez donc le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dès l’installation : identité de l’hébergé, lien de parenté, caractère gratuit de l’accueil, durée prévisible. Cette lettre ne demande pas une autorisation — que la loi ne vous oblige pas à solliciter — elle constate un droit exercé et elle fige la date à laquelle le bailleur a su.
Reste le cas limite qu’il faut connaître pour l’éviter : cesser d’occuper vous-même le logement tout en y installant d’autres personnes contre paiement. C’est exactement la configuration sanctionnée le 8 avril 2025 par la cour d’appel de Paris : absence d’occupation personnelle constatée par commissaire de justice, occupants qui versent un loyer mensuel en espèces, locataire domicilié ailleurs — « des manquements continus suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail ». Héberger durablement des amis ou des connaissances sans lien familial, leur laisser recevoir leur courrier, leur confier les clés pendant vos absences prolongées, c’est sortir du cercle protégé des proches et entrer dans la mise à disposition irrégulière, sanctionnable par la résiliation judiciaire. Si la personne accueillie n’est pas un proche et surtout si elle verse une somme qui ressemble à un loyer, ne laissez pas la situation s’installer : soit elle devient occupante dans un cadre régularisé avec l’accord écrit du bailleur, soit l’accueil reste bref et occasionnel, traçable comme tel.
II. Quand le bailleur peut agir et comment contester son congé ou sa résiliation à Paris
A. Suroccupation, troubles, dégradations et assurance : les seuls motifs qui tiennent
Le bailleur ne peut pas vous reprocher l’hébergement en lui-même, mais il peut invoquer ses conséquences quand elles caractérisent l’inexécution d’une de vos obligations. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est explicite : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Quatre terrains d’inexécution sont envisageables et chacun se prouve — ou se démonte — par des pièces précises.
Le premier est la suroccupation qui ferait basculer le logement hors décence. L’article 6 de la même loi oblige le bailleur à remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », et le décret du 30 janvier 2002 impose au minimum « soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes » pour la pièce principale (article 4 du décret n° 2002-120). Accueillir durablement trois personnes dans un studio de 18 mètres carrés, entasser deux familles dans un deux-pièces, installer un couchage dans une pièce sans fenêtre : voilà des configurations où le bailleur, le syndic ou l’administration peuvent parler de suroccupation et où le juge peut y voir un motif sérieux, d’autant que la caisse d’allocations familiales vérifie elle aussi la composition du foyer et les conditions de peuplement avant de verser ou de maintenir l’aide au logement. À l’inverse, un conjoint ou un enfant de plus dans un logement de surface normale, sans dégradation ni plainte, ne remplit pas cette case : mesurez vos surfaces, comptez les pièces habitables et opposez ces chiffres à l’affirmation vague de « surpeuplement ».
Le deuxième terrain est le trouble de jouissance : bruit, allées et venues nocturnes, conflits de paliers, dégradations des parties communes imputables à l’hébergé. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « D’user paisiblement des locaux loués » et « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». La formule est décisive : le locataire répond du tiers qu’il a introduit, donc de son hébergé. Si votre fils dégrade la porte palière ou si les soirées de votre hébergé valent au voisin des nuits blanches, c’est votre responsabilité qui est engagée et le congé pour motif légitime et sérieux devient crédible. Prévenez ce risque à la source : rappelez à l’hébergé les règles de la copropriété, réparez vite la moindre dégradation, conservez les factures, et si un voisin se plaint, traitez sa plainte par écrit au lieu de la laisser alimenter un dossier adverse.
Le troisième terrain est l’assurance. Le même article 7 oblige le locataire « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur », et il précise que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » L’arrivée d’un occupant supplémentaire est le moment de vérifier votre contrat : la plupart des polices d’habitation raisonnent en composition du foyer et en surface, et un sinistre (dégât des eaux, incendie) avec un occupant non déclaré peut compliquer l’indemnisation. Prévenez votre assureur par écrit, demandez l’extension ou l’avenant nécessaire, conservez l’attestation à jour : un bailleur qui découvrirait une assurance inadaptée y verrait un manquement de plus, alors qu’une attestation en règle retire une munition.
Le quatrième point à verrouiller est financier : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au seul motif qu’une personne s’est installée, ni réclamer un supplément, une « participation » ou un nouveau dépôt de garantie. La révision annuelle du loyer obéit à ses propres règles, prévues au contrat et encadrées par la loi, et l’arrivée d’un proche n’y figure pas. Toute demande en ce sens, surtout formulée oralement ou par simple courriel d’agence, doit recevoir une réponse écrite qui rappelle le loyer contractuel et invite le bailleur, s’il s’estime fondé, à formaliser sa demande : dans la pratique parisienne, ces prétentions informelles ne survivent pas à la mise par écrit.
Enfin, retenez ce verrou procédural : pour le seul fait d’héberger, le bailleur ne peut pas actionner une clause de résiliation de plein droit. L’article 4 de la loi limite ces clauses aux cas du non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, de la non-souscription d’assurance et du non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Hors de ces cas, il ne reste au bailleur que deux voies, toutes deux judiciaires et contrôlées : le congé pour motif légitime et sérieux à l’échéance du bail, ou la résiliation judiciaire devant le tribunal, où le juge apprécie la gravité réelle des faits. Un commandement de quitter les lieux ou une assignation fondés sur le seul hébergement d’un proche, sans trouble ni inexécution démontrés, partent donc avec une faiblesse originelle que la contestation doit exploiter.
B. Contester le congé à Paris : nullité, preuves et juge, étape par étape
Tout se joue d’abord sur la forme du congé. L’article 15 l’exige « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué », et il ajoute que « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé qui se borne à viser « l’hébergement non autorisé d’un tiers » sans décrire aucun fait précis d’inexécution, un congé notifié quatre mois avant l’échéance au lieu de six, un congé signifié par simple lettre ou remis en main propre sans preuve de date : chacune de ces irrégularités peut fonder la nullité. Vérifiez donc, dès réception, le libellé exact du motif, la date d’échéance du bail, la date d’envoi et le mode de notification, et faites constater par écrit la moindre anomalie. Et si le litige va au fond, souvenez-vous que « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé », ce qui signifie que le tribunal de Paris n’est pas lié par l’étiquette posée par le bailleur : il examine si la non-reconduction est « justifiée par des éléments sérieux et légitimes », et il peut déclarer le congé non valide quand tel n’est pas le cas. Les approches voisines déjà jugées à Paris montrent la méthode pas à pas pour contester un congé pour vente ou reprise : exiger le motif écrit, vérifier les délais, puis porter la contestation devant le juge avec un dossier de preuves ordonné.
Répondez ensuite vite et par écrit. Dans les jours qui suivent la lettre du bailleur, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle le droit : clause d’interdiction d’héberger réputée non écrite, gratuité de l’accueil, lien de parenté, absence de trouble, assurance à jour. Joignez les pièces qui établissent la normalité de la situation : pièce d’identité de l’hébergé et preuve du lien familial, vos trois dernières quittances de loyer, votre attestation d’assurance habitation à jour, un plan coté ou le mesurage du logement si la suroccupation est alléguée, les factures de réparation si une dégradation a été réparée. Rassemblez aussi les preuves négatives : attestations de voisins qui confirment l’absence de nuisances, échanges montrant que le bailleur était informé depuis des mois sans protester, constats de l’état du logement. Si le bailleur persiste, saisissez la commission départementale de conciliation avant tout procès : la tentative de conciliation est rapide, elle se fait par écrit, et un procès-verbal de non-conciliation ou de conciliation partielle éclaire ensuite le juge sur la bonne foi de chacun.
À Paris et en Île-de-France, trois repères pratiques complètent la méthode. D’abord, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, statuant au fond ou en référé selon l’urgence, avec des délais d’audiencement que l’ancrage local du dossier permet d’anticiper : indiquez toujours l’adresse exacte du logement, la date d’échéance du bail et la nature du congé dans vos courriers, car ces mentions conditionnent les délais. Ensuite, l’ADIL de Paris et la commission de conciliation de votre département reçoivent les locataires pour cadrer le litige avant l’audience : préparez un dossier classé par onglets (bail, échanges, preuves du lien familial, assurance, état du logement) plutôt qu’une liasse en vrac. Enfin, si le bailleur engage la résiliation judiciaire, ne laissez pas l’assignation sans réponse : comparaissez, demandez au juge d’écarter la résiliation en l’absence d’inexécution grave, et sollicitez à titre subsidiaire un délai pour quitter les lieux si la rupture devait être prononcée. Et si le pire devait arriver — congé validé ou bail résilié — sachez que l’exécution obéit à la procédure d’expulsion du locataire, avec ses commandements, ses délais et ses protections hivernales, et non à une mise à la porte improvisée : aucun bailleur n’a le droit de changer les serrures ou de couper les fluides pour hâter votre départ.
Deux démarches administratives accompagnent utilement la défense. Déclarez sans retard la nouvelle composition du foyer à la caisse d’allocations familiales : une aide au logement calculée sur un foyer d’une personne alors que vous êtes deux ou trois expose à un indu et à une suspension, tandis qu’une déclaration loyale, même si elle modifie le montant, sécurise vos droits et prouve votre transparence. De la même façon, signalez l’arrivée de l’occupant à votre assureur et exigez l’attestation actualisée : le jour où le bailleur allègue le défaut d’assurance, vous produisez le document. Ces réflexes ne sont pas des formalités : devant le juge parisien, le locataire qui a tout déclaré bat presque toujours le bailleur qui n’a rien écrit.
Conclusion
Héberger votre mère, votre conjoint ou votre enfant dans votre logement loué est un droit que le bailleur ne peut pas vous retirer par une clause du bail : l’interdiction d’héberger est réputée non écrite, l’accueil à titre gratuit n’est pas une sous-location, et l’hébergé ne devient ni colocataire ni redevable d’un loyer. Ce droit s’exerce en occupant vous-même les lieux, sans suroccupation, sans trouble pour le voisinage, avec une assurance à jour et une information écrite du bailleur. Quand le bailleur donne congé, c’est son motif qui est jugé : un motif vague ou fondé sur le seul hébergement s’annule ou s’invalide, un motif réel d’inexécution se discute pièces contre pièces. Informez par recommandé, mesurez, assurez, déclarez, conciliez, puis contestez devant le juge avec un dossier ordonné : à Paris comme ailleurs en Île-de-France, la méthode bat l’intimidation.