Votre fermier est placé en liquidation judiciaire et les fermages ne sont plus payés. Le réflexe du bailleur consiste à considérer le bail comme terminé et à reprendre les terres. Ce réflexe conduit à l’échec. L’ouverture d’une procédure collective ne met pas fin au bail rural, elle le fige dans un régime particulier où chaque initiative du bailleur obéit à des délais et à des formes strictes. Les fermages antérieurs au jugement doivent être déclarés au passif, les fermages postérieurs suivent un régime propre, et la résiliation suppose la réunion de deux conditions cumulées tirées du Code rural et du Code de commerce. Deux jugements récents de tribunaux paritaires des baux ruraux, rendus à Meaux le 3 avril 2025 et à Blois le 26 mars 2026, montrent comment ces règles s’appliquent concrètement, tandis qu’un arrêt de la Cour de cassation du 23 octobre 2024 éclaire le sort des baux ruraux lorsque l’exploitation est cédée dans le cadre d’un plan de cession.

I. L’ouverture de la procédure collective fige le bail sans l’éteindre

A. Le bail rural se poursuit malgré le jugement d’ouverture

L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire n’entraîne pas, à elle seule, la fin du bail rural. En sauvegarde, l’article L. 622-13 du Code de commerce dispose qu’« aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde » (article L. 622-13 du Code de commerce). En liquidation judiciaire, la règle est identique : l’article L. 641-11-1 du même code prévoit qu’« aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire » (article L. 641-11-1 du Code de commerce). Le bailleur doit donc continuer d’exécuter ses obligations, et le preneur ou les organes de la procédure peuvent exiger la poursuite du bail.

En liquidation judiciaire, le liquidateur dispose seul de la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours, à charge pour lui de fournir la prestation promise et de s’assurer qu’il disposera des fonds nécessaires. Le bailleur n’est pas démuni face à l’inertie : l’article L. 641-11-1 prévoit que « Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse », le contrat en cours est résilié de plein droit (article L. 641-11-1 du Code de commerce). Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir au liquidateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois. Cette mise en demeure de prendre parti constitue donc la première initiative utile du bailleur qui constate l’ouverture de la liquidation : elle force le liquidateur à choisir entre la poursuite du bail, avec paiement comptant des fermages à échoir, et son abandon, qui ouvre la restitution des terres et la déclaration des dommages éventuels au passif.

Cette continuation a une conséquence immédiate pour le bailleur : toute clause du bail qui prévoirait sa résiliation de plein droit en cas de procédure collective est privée d’effet. Le sort du bail se joue ensuite sur deux terrains distincts, celui des fermages antérieurs au jugement et celui des fermages nés après.

B. Les fermages antérieurs se déclarent, les fermages postérieurs se paient à l’échéance

Le jugement d’ouverture sépare les créances en deux masses. D’un côté, les fermages échus avant le jugement : ils doivent être déclarés au passif de la procédure, dans les délais de l’article L. 622-24 du Code de commerce, et le bailleur ne peut plus en poursuivre le paiement par une action individuelle. L’article L. 622-21 du Code de commerce dispose en effet que « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 », qu’il s’agisse d’obtenir la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (article L. 622-21 du Code de commerce). En liquidation judiciaire, l’article L. 641-3 du Code de commerce rend ces dispositions applicables au jugement d’ouverture.

De l’autre côté, les fermages dont l’échéance est postérieure au jugement et qui correspondent à la mise à disposition effective des terres pendant la procédure relèvent de l’article L. 622-17 du Code de commerce : « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance » (article L. 622-17 du Code de commerce). Impayées à l’échéance, elles bénéficient en outre d’un privilège de paiement avant les autres créances, dans les conditions du même texte.

II. Faire résilier le bail ou défendre les terres devant le tribunal paritaire

A. La résiliation exige deux conditions cumulées et des mises en demeure régulières

Le bailleur qui veut mettre fin au bail pour fermages impayés doit réunir deux séries de conditions. Du côté du statut du fermage, l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime n’autorise la résiliation que si le bailleur justifie de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », et précise que « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition » (article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime). Une mise en demeure qui omet ce rappel est nulle et la demande en résiliation échoue, même si les impayés sont établis. Les règles générales de la résiliation du bail rural pour impayés, mises en demeure et recouvrement, sont présentées dans l’analyse consacrée au fermier qui ne paie pas le fermage et à la mise en demeure avant résiliation.

Du côté de la procédure collective, l’article L. 622-14 du Code de commerce ajoute un second verrou propre aux baux : lorsque le bailleur demande la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture : « le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement », et « Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation » (article L. 622-14 du Code de commerce). Le même texte neutralise un argument fréquent des bailleurs : « Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail ». Le simple arrêt de l’exploitation pendant la période d’observation ne suffit donc pas ; seuls les impayés de loyers postérieurs, constatés après le délai de trois mois, ouvrent la voie de la résiliation. Enfin, le bail peut aussi prendre fin si l’administrateur ou le liquidateur décide de ne pas poursuivre le contrat : la résiliation intervient alors « Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail ».

Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux du 3 avril 2025 (RG 24/01370) illustre l’articulation de ces règles dans une configuration fréquente : les terres louées par acte authentique du 1er octobre 1986, avec un fermage stipulé en quintaux de blé, avaient été mises à disposition d’une EARL détenue par le preneur et son épouse, puis cette société avait été placée en liquidation judiciaire le 22 mars 2022, son activité étant maintenue jusqu’au 30 septembre 2022. La bailleresse, devenue seule propriétaire des parcelles, avait adressé deux mises en demeure recommandées, reçues les 21 juillet et 6 novembre 2023, pour les fermages 2018 à 2022, restées sans paiement à l’expiration du délai de trois mois. Le tribunal a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion du preneur, personne physique, sous astreinte de 60 euros par jour de retard, tout en refusant d’ordonner l’expulsion de la société au motif qu’elle avait cessé son activité. La liquidation de la société exploitante n’a donc pas fait obstacle à la résiliation, parce que le preneur, cotitulaire du bail, restait personnellement tenu du paiement des fermages et que la double mise en demeure satisfaisait aux exigences de l’article L. 411-31.

Le même jugement règle avec précision le sort pécuniaire des créances. Pour la société en liquidation, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de condamnation portant sur les périodes antérieures au jugement d’ouverture, en application de l’article L. 622-21, et celles postérieures à la fin d’activité, pour ne retenir que la période du 22 mars au 30 septembre 2022, regardée comme une créance née après le jugement pour les besoins de la procédure au sens de l’article L. 622-17. La société a ainsi été condamnée solidairement avec le preneur au paiement de 1 434 euros de fermages et 38,51 euros de taxe foncière pour cette seule période, tandis que le preneur supportait seul 5 605,07 euros de fermages et 149,72 euros de taxes, outre une indemnité d’occupation pour 2024 calculée sur la superficie totale, le nombre de quintaux et l’indice du blé en vigueur. La solidarité de la société mise à disposition résulte du statut du fermage, et la procédure collective n’y change rien pour les créances qui relèvent des exceptions légales.

Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois du 26 mars 2026 (RG 25/02919) complète le tableau du côté du bailleur qui acquiert des terres déjà louées à un exploitant ensuite liquidé. Le preneur, titulaire d’un bail verbal, avait été placé en liquidation judiciaire le 24 octobre 2024, alors que le fermage de l’année 2023-2024, d’un montant de 1 665,02 euros, n’était exigible que le 1er novembre 2024, soit après le jugement d’ouverture. Le tribunal a jugé l’action recevable au motif que cette créance constitue, selon le tribunal, la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, à savoir la mise à disposition des terres agricoles pour son exploitation, et a fixé la somme de 1 665,02 euros au passif de la procédure. La date d’exigibilité du fermage, et non celle de la période culturale qu’il rémunère, détermine donc le régime de la créance : exigible après l’ouverture, le fermage échappe à l’interdiction des poursuites et peut être constaté par le tribunal paritaire.

Saisir le tribunal paritaire suppose au préalable une tentative de conciliation : dans les deux affaires citées, un procès-verbal de non-conciliation avait été dressé avant l’audience de jugement, et l’absence du preneur ou du liquidateur à l’audience n’empêche pas le tribunal de statuer, comme le montre le jugement de Blois rendu contre un liquidateur ni comparant ni représenté. Le bailleur doit donc s’attendre à un calendrier en trois temps : déclaration de créance dès l’ouverture, mises en demeure puis assignation en résiliation après les délais légaux, et en parallèle, s’il l’estime utile, mise en demeure au liquidateur de prendre parti sur la poursuite du contrat. Chaque étape doit être documentée : jugement d’ouverture, décomptes de fermages actualisés avec l’indice applicable, preuves des mises en demeure et de leur contenu, bail et avenants, identité exacte du preneur et de la société exploitante.

En pratique, le bailleur doit conduire trois démarches en parallèle. Premièrement, déclarer au passif, dans les délais, les fermages échus avant le jugement d’ouverture, faute de quoi ils seront inopposables à la procédure. Deuxièmement, adresser des mises en demeure régulières, rappelant les termes de l’article L. 411-31 à peine de nullité, pour les échéances postérieures, puis saisir le tribunal paritaire en résiliation une fois les deux délais de trois mois expirés. Troisièmement, vérifier qui est juridiquement preneur : lorsque les terres ont été mises à disposition d’une société, le preneur personne physique reste tenu du bail et la société n’est que solidairement obligée, de sorte que l’action dirigée contre le preneur demeure recevable malgré la liquidation de la société. Le prononcé de la résiliation relève du tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour statuer sur le bail, tandis que la fixation des créances au passif s’articule avec la procédure collective suivie devant le tribunal des activités économiques.

B. Le plan de cession peut attribuer les baux ruraux à un repreneur malgré le statut du fermage

Lorsque l’exploitation est cédée dans le cadre de la liquidation, le bail rural suit un régime dérogatoire au statut du fermage. L’article L. 642-1 du Code de commerce rappelle d’abord que « La cession de l’entreprise a pour but d’assurer le maintien d’activités susceptibles d’exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d’apurer le passif » (article L. 642-1 du Code de commerce). Son troisième alinéa organise ensuite une règle propre aux exploitations essentiellement constituées d’un droit au bail rural : le tribunal peut, « sous réserve des droits à indemnité du preneur sortant et nonobstant les autres dispositions du statut du fermage », le tribunal peut « soit autoriser le bailleur, son conjoint ou l’un de ses descendants à reprendre le fonds pour l’exploiter, soit attribuer le bail rural à un autre preneur proposé par le bailleur ». Le texte précise que « Les dispositions relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles ne sont pas applicables », tout en ajoutant que, lorsque plusieurs offres ont été recueillies, « le tribunal tient compte des priorités du schéma directeur régional des exploitations agricoles ». L’interdiction de principe de la cession du bail rural ne s’applique donc pas dans ce cadre, et l’autorisation d’exploiter n’est pas exigée, ce qui distingue nettement la cession judiciaire des cessions conventionnelles soumises à l’agrément du bailleur ou à l’autorisation du tribunal paritaire.

L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 23 octobre 2024 (pourvoi n° 23-50.013, décision sur le site de la Cour de cassation) précise comment le tribunal doit choisir entre le preneur proposé par le bailleur et le repreneur auteur d’une offre globale. Dans cette affaire, une EARL exploitant des terres sous baux ruraux de plusieurs propriétaires avait été mise en liquidation avec poursuite d’activité en vue d’une cession, et le tribunal avait attribué la totalité des baux au repreneur auteur de l’offre globale, écartant le preneur proposé par certains bailleurs. La cour d’appel avait infirmé ce choix au profit du preneur désigné par les bailleurs, en considérant que le législateur avait instauré une hiérarchie faisant primer le choix du bailleur au nom du droit de propriété.

La Cour de cassation casse cette analyse. Elle rappelle d’abord sa jurisprudence constante selon laquelle le tribunal ne peut attribuer le bail à un repreneur de son choix qu’à défaut pour le bailleur de demander l’attribution au preneur qu’il propose, priorité qui s’applique même lorsque les biens font l’objet de plusieurs baux consentis par plusieurs propriétaires. Mais elle juge ensuite que cette priorité ne prive pas le tribunal de tout pouvoir d’appréciation : lorsque l’exploitation est essentiellement constituée d’un droit au bail rural ou d’une pluralité de droits au bail, le tribunal attribue ces baux « soit au preneur unique proposé par le ou tous les bailleurs, soit au repreneur ayant déposé une offre », le tribunal tranche « en appréciant laquelle de ces alternatives est la mieux à même de satisfaire les objectifs énoncés à l’article L. 642-1, alinéa 1er du même code » (Cour de cassation, chambre commerciale, 23 octobre 2024, pourvoi n° 23-50.013). En refusant d’examiner si l’offre globale répondait le mieux à ces objectifs, la cour d’appel avait méconnu l’étendue des pouvoirs du tribunal. Le même arrêt rappelle, sur le terrain procédural, que l’appel d’un jugement arrêtant un plan de cession d’exploitation agricole n’est pas ouvert au repreneur simplement proposé par les bailleurs, en application de l’article L. 661-6 du Code de commerce.

Pour le bailleur, les conséquences pratiques sont directes. Il dispose d’un droit réel d’intervention : proposer au tribunal un preneur de son choix, ou demander la reprise du fonds par lui-même, son conjoint ou l’un de ses descendants pour l’exploiter. Cette proposition bénéficie d’une priorité de principe, justifiée par le caractère intuitu personae du bail rural et la liberté du bailleur de choisir son preneur. Mais cette priorité n’est pas absolue : face à une offre globale de reprise qui maintient l’exploitation comme ensemble autonome et préserve les emplois, le tribunal peut attribuer les baux au repreneur, y compris contre l’avis de certains bailleurs. Le bailleur doit donc argumenter sur le terrain des objectifs légaux, et non sur le seul droit de propriété : démontrer que son candidat assure une exploitation effective et durable des parcelles, ou à l’inverse que l’offre globale démantèle l’exploitation. Il doit aussi anticiper que ses droits à indemnité en qualité de preneur sortant sont réservés par le texte, et que le schéma directeur régional des exploitations agricoles sera pris en compte si plusieurs offres sont en présence. Le contentieux de l’attribution se joue devant le tribunal de la procédure collective, distinct du tribunal paritaire des baux ruraux compétent pour la résiliation et la fixation des fermages, et les voies de recours obéissent aux règles restrictives de l’article L. 661-6.

Conclusion

L’ouverture d’une procédure collective à l’égard du fermier ne libère ni le bailleur ni le preneur. Le bail rural se poursuit, les fermages antérieurs se déclarent au passif et les fermages postérieurs correspondant à la jouissance effective des terres se paient à l’échéance, avec un privilège en cas d’impayé. La résiliation suppose la réunion des conditions de l’article L. 411-31 du Code rural, deux défauts de paiement persistants trois mois après des mises en demeure rappelant le texte à peine de nullité, et le respect du délai de trois mois de l’article L. 622-14 du Code de commerce pour les loyers postérieurs. Les jugements des tribunaux paritaires de Meaux et de Blois confirment que le preneur personne physique reste tenu malgré la liquidation de la société exploitante, et que la date d’exigibilité du fermage commande le régime de la créance. Enfin, si l’exploitation est cédée, les baux ruraux peuvent être attribués par le tribunal au repreneur ou au preneur proposé par le bailleur, en fonction de l’offre qui sert le mieux le maintien de l’activité autonome et des emplois. Le bailleur qui agit vite, déclare sa créance dans les délais, met en demeure régulièrement et propose un preneur solide conserve toutes ses chances de récupérer des terres exploitées ou des loyers garantis. Pour situer ces règles dans l’ensemble du contentieux des baux ruraux, on se reportera utilement à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.