Votre fermier a cessé de payer le fermage et les relances restent sans effet. En bail rural, le bailleur ne peut pas se contenter de constater l’impayé : la résiliation judiciaire suppose deux défauts de paiement qui persistent après une mise en demeure régulière, puis une action portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Chaque étape obéit à des conditions strictes de forme et de délai, et la moindre erreur sur la mise en demeure fait échec à la demande. Les décisions rendues en 2023, 2024 et 2025 montrent que les tribunaux appliquent ces exigences sans indulgence, tant pour le bailleur négligent que pour le preneur qui ne paie plus sans motif légitime. Cet article expose la méthode complète : constituer les deux défauts, rédiger une mise en demeure qui tient, saisir le tribunal compétent, obtenir la résiliation avec l’expulsion et recouvrer les arriérés avant que la prescription ne les efface. Pour situer ce contentieux parmi les arrêts récents du statut du fermage, voir aussi la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.

I. Deux défauts de paiement persistants après mise en demeure : le socle de la résiliation

A. Établir les deux défauts et laisser courir le délai de trois mois

Le statut du fermage enferme la résiliation pour impayé dans un motif précis. Le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que dans les cas énumérés par la loi, dont le premier vise l’impayé : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » Concrètement, un seul terme impayé ne suffit jamais, même s’il est élevé. Il faut deux échéances distinctes demeurées impayées, chacune réclamée après son échéance, puis un délai de trois mois à compter de la mise en demeure sans régularisation. La Cour de cassation l’a rappelé en des termes qui ne laissent aucune marge : « que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure et que celle-ci doit, à peine de nullité, rappeler les termes de ses dispositions » (Cass. civ. 3, 13 septembre 2018, n° 17-14.301). Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois du 28 août 2025 (RG 24/03082) précise la mécanique probatoire : deux défauts doivent être constatés et réclamés, et « Pour entraîner la résiliation du bail à ferme, deux mises en demeure sont nécessaires, sauf si le paiement de deux termes est demandé dans une seule mise en demeure. » Le bailleur a donc le choix entre deux mises en demeure successives, chacune visant une échéance, ou une mise en demeure unique qui réclame expressément les deux termes. Dans l’affaire de Blois, la bailleresse avait adressé le 21 décembre 2023 deux mises en demeure réclamant les loyers dus pour les années 2022 et 2023, avant de saisir le tribunal paritaire le 28 août 2024 ; le tribunal a examiné la régularité de ces actes avant toute chose, ce qui montre que la bataille se joue d’abord sur la forme des mises en demeure. En pratique, le bailleur doit identifier chaque échéance par sa date et son montant, vérifier que le terme est bien échu avant d’adresser la mise en demeure, puis attendre l’expiration complète des trois mois. Toute régularisation par le preneur dans ce délai fait disparaître le défaut correspondant, et le compteur repart. Le preneur qui paie après l’expiration du délai n’efface pas la faute constituée, mais le juge conserve son pouvoir d’appréciation sur le prononcé de la résiliation, notamment au regard des raisons sérieuses et légitimes que le preneur peut invoquer. Le bailleur avisé réclame donc par écrit chaque terme dès l’échéance, conserve les preuves d’envoi et de réception, et ne saisit le tribunal qu’une fois les deux défauts consolidés. Pour les parcelles concernées, il décrit précisément les biens loués, comme dans l’affaire jugée à Reims où le bail portait sur une parcelle de 22 ares et 95 centiares à Neuville-sur-Seine, car la résiliation et l’expulsion devront viser exactement l’assiette du bail. Le montant du fermage lui-même doit être exigible et licite : un fermage calculé en violation des arrêtés préfectoraux expose le bailleur à une contestation reconventionnelle du preneur, qui peut demander la répétition des sommes indûment versées et paralyser la demande de résiliation. Avant d’attaquer, le bailleur contrôle donc le décompte terme par terme, écarte les sommes prescrites et ne réclame que l’exigible.

B. Rédiger une mise en demeure qui résiste au contrôle du juge

La mise en demeure conditionne tout, et sa nullité entraîne le rejet de la résiliation. La loi impose une mention obligatoire : « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition », c’est-à-dire reproduire l’exigence des deux défauts persistants trois mois après mise en demeure. Une simple relance ou un appel de loyer ne suffit pas ; l’acte doit indiquer qu’il s’agit d’une mise en demeure au sens de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, viser chaque échéance impayée et rappeler le texte. La cour d’appel de Reims, dans son arrêt du 26 février 2025 (RG 24/01262), a validé une sommation de payer délivrée par commissaire de justice visant les fermages de mars et juin 2023 : « une telle sommation de payer vaut mise en demeure au sens de l’article L 411-31 », dès lors que l’acte visait les dispositions de l’article L. 411-31. La voie du commissaire de justice présente un avantage décisif : la remise est constatée par procès-verbal, y compris en cas de remise à étude, et le preneur ne peut pas prétendre n’avoir rien reçu. Car l’envoi en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, imposé par le pouvoir réglementaire qui dispose que « est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » la mise en demeure prévue au 1° du I de l’article L. 411-31, expose le bailleur à un risque redoutable lorsque le pli n’est pas retiré. La troisième chambre civile l’a tranché le 14 décembre 2023 (n° 22-16.751) : « cette mise en demeure, qui constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, a une nature contentieuse. » Dans cette affaire, la bailleresse avait mis en demeure sa preneuse par lettre recommandée du 26 juin 2019 réclamant les fermages des années 2016 à 2018, mais « la lettre recommandée du 26 juin 2019 n’avait pas été retirée », et la Cour a approuvé la cour d’appel d’en avoir déduit « que la lettre ne valait pas mise en demeure. » Le pourvoi a été rejeté et la bailleresse condamnée aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement est direct : lorsque le preneur ne retire pas ses recommandés, la lettre simple ou recommandée non réclamée ne vaut pas mise en demeure, et la résiliation échoue. Le bailleur qui soupçonne une esquive fait délivrer la mise en demeure par commissaire de justice, ou combine les deux voies, et conserve la preuve de la présentation. Il mentionne dans l’acte les deux échéances, leur montant, leur date d’exigibilité, le rappel du texte légal et le délai de trois mois laissé pour régulariser. Sans ce rappel des termes de la disposition, la mise en demeure est nulle et la procédure doit recommencer depuis le début, avec des mois perdus et des fermages qui continuent de se prescrire.
Précision importante sur le champ d’application : le motif des deux défauts couvre aussi bien le fermage en argent que « la part de produits revenant au bailleur », c’est-à-dire le métayage et le colonat partiaire, où le défaut s’apprécie livraison par livraison. Le bailleur en métayage décompte donc chaque part de récolte non livrée comme un défaut distinct, avec les mêmes exigences de mise en demeure et de délai. Le régime s’applique également lorsque le bail est verbal : l’absence d’écrit ne prive pas le bailleur de l’action en résiliation, mais elle complique la preuve de l’exigibilité et du montant, et le bailleur doit alors établir par tous moyens les termes convenus, les usages locaux et les paiements antérieurs avant de mettre en demeure. Dans tous les cas, la nature du bien loué doit relever du statut du fermage, terres, vignes, vergers ou bâtiments d’exploitation liés à une activité agricole, car la procédure de l’article L. 411-31 ne s’étend ni aux baux d’habitation ni aux baux commerciaux détachés de toute exploitation rurale.

II. Faire prononcer la résiliation et recouvrer les fermages devant le tribunal paritaire

A. Saisir le tribunal compétent, prouver l’impayé et obtenir l’expulsion

Une fois les deux défauts consolidés après l’expiration des trois mois, le bailleur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour ce contentieux. La loi dispose qu’« Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. » La demande doit être portée devant le tribunal du lieu de situation des biens loués, par requête ou lettre recommandée au greffe, et une tentative de conciliation précède en pratique l’audience de jugement, comme l’illustre le dossier de Blois où la saisine du 28 août 2024 a été suivie d’une conciliation infructueuse le 28 novembre 2024 puis d’audiences de jugement en mars et mai 2025. Le bailleur prépare un dossier de preuve complet : le bail et ses avenants, le décompte des échéances avec dates d’exigibilité et montants, les mises en demeure avec leurs preuves de remise, les relevés de paiements partiels éventuels et la correspondance échangée. Devant le tribunal, c’est au bailleur de justifier des deux défauts persistants ; en l’absence de preuve du paiement, le juge fait droit à la demande, ainsi que l’a fait la cour d’appel de Reims qui, infirmant le jugement du tribunal paritaire de Troyes du 5 juillet 2024, a prononcé la résiliation du bail du 7 novembre 2019 et ordonné l’expulsion du preneur sous astreinte de 500 euros par jour de retard avec le concours de la force publique, tout en condamnant le preneur à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel (arrêt du 26 février 2025). L’astreinte constitue l’arme qui rend l’expulsion effective : sans elle, un preneur condamné peut se maintenir sur les parcelles pendant des mois et compromettre la campagne suivante. Le bailleur demande donc systématiquement l’expulsion sous astreinte journalière, le cas échéant avec un point de départ différé de quelques jours après la signification pour laisser un délai de libération, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au fermage jusqu’à la libération effective. Il sollicite également la condamnation au paiement des arriérés de fermage, des intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700. Lorsque le preneur ne comparaît pas, comme dans les dossiers de Troyes et de Reims où le preneur n’était ni comparant ni représenté, le tribunal statue par jugement réputé contradictoire ou par défaut selon les cas, mais le bailleur doit toujours rapporter la preuve complète : l’absence du preneur ne dispense pas de démontrer les deux défauts et la régularité des mises en demeure. À l’inverse, un preneur présent et assisté contestera la recevabilité, la régularité formelle des mises en demeure, le décompte et parfois la licéité du fermage lui-même. Le bailleur anticipe ces défenses en joignant l’arrêté préfectoral applicable et le calcul du fermage maximal autorisé, afin de démontrer que les sommes réclamées sont exigibles. La décision obtenue doit ensuite être signifiée par commissaire de justice pour faire courir les délais de recours et l’astreinte, puis exécutée. Si le preneur forme appel, l’exécution provisoire, lorsqu’elle est ordonnée, permet de poursuivre l’expulsion malgré le recours ; à défaut, le bailleur demande au premier président des mesures provisoires pour préserver la récolte en cours et empêcher la dégradation du fonds.

B. Répondre aux défenses du preneur et sauver le recouvrement des arriérés

Le preneur menacé de résiliation dispose de plusieurs lignes de défense que le bailleur doit connaître pour les neutraliser. La première tient au texte lui-même : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Le preneur invoque classiquement la sécheresse, les inondations, une épizootie, une hospitalisation prolongée ou des difficultés financières liées à la perte d’un débouché. Le tribunal paritaire de Blois rappelle que « Les juges du fond apprécient souverainement l’existence de raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure le prononcé de la résiliation d’un bail à ferme. » Cette appréciation souveraine signifie que tout ne passe pas : de simples difficultés de trésorerie ou un désaccord sur le montant du fermage ne constituent pas des raisons sérieuses et légitimes de ne rien payer. Le preneur doit prouver l’événement, son caractère irrésistible ou à tout le moins sérieux, et le lien direct avec l’impossibilité de payer les deux termes visés. Le bailleur réplique en démontrant que le preneur a continué d’exploiter, a perçu des indemnités ou des aides, ou a payé d’autres créanciers pendant la même période. La deuxième défense consiste à opposer l’exception d’inexécution : le preneur soutient que le bailleur n’a pas exécuté ses propres obligations, par exemple la délivrance de bâtiments en état, la garantie contre les troubles ou la réalisation de grosses réparations, et qu’il était fondé à suspendre le paiement. Cette défense n’est reçue que si les manquements du bailleur sont établis et d’une gravité suffisante, et si la suspension du paiement reste proportionnée ; le preneur qui cesse tout paiement pour un désordre mineur s’expose à la résiliation. Le bailleur écarte ce moyen en prouvant l’entretien du bien, les travaux réalisés et les mises en demeure restées sans réponse qu’il a lui-même adressées au preneur pour les manquements d’exploitation. La troisième défense attaque le décompte : paiements imputés sur d’autres dettes, fermage supérieur au maximum légal, charges indûment réclamées avec le fermage. Le bailleur sécurise son décompte en distinguant le fermage des taxes et charges récupérables, en appliquant les règles d’imputation des paiements et en excluant toute somme prescrite. Sur ce dernier point, la prescription joue contre le bailleur qui tarde : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Chaque terme de fermage se prescrit par cinq ans à compter de son échéance, de sorte qu’un bailleur qui attend plusieurs années avant d’agir perd les échéances les plus anciennes. Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 14 décembre 2023, la mise en demeure de juin 2019 réclamait les fermages des années 2016 à 2018 : les termes de 2016 étaient déjà proches de la prescription, et l’échec sur la mise en demeure a tout fait perdre (arrêt n° 22-16.751). Le bailleur agit donc tôt, interrompt la prescription par une assignation ou une injonction de payer, et ne mélange pas dans la même demande des termes prescrits et des termes exigibles. Enfin, le bailleur qui obtient la résiliation veille au sort des récoltes pendantes, des améliorations apportées par le preneur et des indemnités de sortie éventuelles, qui se règlent selon les dispositions du statut du fermage et peuvent donner lieu à compensation avec les arriérés. Le décompte final intègre ces éléments pour éviter qu’un solde contesté ne rouvre le litige devant le même tribunal.
En conclusion, le bailleur dont le fermier ne paie plus gagne lorsqu’il respecte l’ordre imposé par le statut du fermage : constater deux échéances distinctes impayées, adresser une mise en demeure qui rappelle les termes de l’article L. 411-31 et réclame précisément ces deux termes, laisser s’écouler trois mois complets sans régularisation, puis saisir le tribunal paritaire des baux ruraux avec un dossier de preuve fermé. Le calendrier type tient en cinq repères : première relance écrite dès la première échéance impayée pour dater le défaut ; mise en demeure visant les deux termes une fois le second échu, de préférence par commissaire de justice lorsque le preneur ne retire pas ses recommandés ; expiration des trois mois ; saisine du tribunal avec décompte, bail, mises en demeure et preuves de remise ; demande conjointe de résiliation, d’expulsion sous astreinte, d’indemnité d’occupation et de condamnation aux arriérés non prescrits. Les quatre décisions analysées dans cet article balisent chaque repère : l’arrêt du 13 septembre 2018 impose les deux défauts persistants et le rappel du texte à peine de nullité, l’arrêt du 14 décembre 2023 invalide la lettre recommandée non retirée, l’arrêt de Reims du 26 février 2025 valide la sommation par commissaire de justice et prononce résiliation avec expulsion sous astreinte de 500 euros par jour, et le jugement de Blois du 28 août 2025 admet la mise en demeure unique réclamant deux termes tout en rappelant le contrôle souverain des raisons sérieuses et légitimes. Le bailleur qui applique cette grille évite les deux écueils symétriques : agir trop tôt avec un seul défaut ou une mise en demeure incomplète, ce qui fait rejeter la demande et laisse le preneur en place ; ou agir trop tard en laissant la prescription de cinq ans effacer les échéances anciennes pendant que la procédure s’enlise. Entre ces écueils, la voie étroite consiste à écrire chaque acte comme s’il devait être lu par le juge, car il le sera, puis à exécuter la décision obtenue sans délai par signification et, si nécessaire, avec le concours de la force publique. Les récoltes pendantes, les améliorations et les comptes de sortie se règlent ensuite dans le cadre fixé par le statut, par compensation avec les sommes dues lorsque c’est possible.

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