Vous êtes bailleur et vous découvrez que la clôture qui fermait vos pâtures louées gît à terre, fils arrachés et piquets pourris, pendant que votre fermier vous explique que sa remise en état relève des grosses réparations et donc de votre poche. Ou, à l’inverse, vous êtes fermier et votre bailleur vous présente la facture d’une clôture neuve posée le long du chemin, en vous demandant de la payer parce que vous en avez l’usage. Dans les deux cas, la question est la même et elle est d’argent : qui paie la clôture des terres louées, qui l’entretient au quotidien, et qui répond quand les bêtes s’échappent par la brèche. La réponse ne tient pas en une phrase, car trois rapports se superposent : celui du bailleur et du preneur pendant le bail, celui des deux voisins quand la clôture est mitoyenne, et celui de l’éleveur face au tiers dont les bêtes ont ravagé la récolte. Chacun obéit à des textes différents, et chacun se joue devant un juge différent si le désaccord persiste.

Ce guide explique la ligne de partage entre l’entretien courant du preneur et les grosses réparations du bailleur, le régime de la clôture mitoyenne entre fonds agricoles et la façon d’en répartir les frais, les comptes à faire à la sortie du bail entre dégradations et améliorations, et le sort des bêtes échappées par une clôture défaillante. Il s’appuie sur les textes en vigueur vérifiés le 8 octobre 2026 et sur sept décisions rendues entre 2025 et 2026, dont trois jugements de 2026. Pour replacer ces litiges dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez lire la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. Pendant le bail : qui construit, qui entretient et qui surveille la clôture

A. Entre bailleur et preneur, l’entretien courant contre les grosses réparations

Le point de départ est le droit commun du louage, que le statut du fermage ne supprime pas. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Le fermier, de son côté, entretient et conserve le fonds : la page officielle consacrée aux droits et obligations des parties rappelle que cette obligation concerne les réparations locatives, et non les grosses réparations, sauf quand ces dernières résultent d’un manque d’entretien du preneur. La même page précise que les grosses réparations, à la charge exclusive du bailleur, concernent notamment les murs de soutènement et de clôture. Concrètement, retendre un fil, remplacer quelques piquets, curer le pied d’une haie et faucher le long du grillage relèvent de l’entretien courant du preneur. Reconstruire un mur de clôture effondré de vétusté, reprendre une clôture entière arrachée par une tempête ou remplacer un portail dont l’ossature a cédé sous son âge relèvent des grosses réparations du bailleur, à condition que la ruine ne vienne pas d’une négligence d’entretien du fermier.

Le preneur n’est pas pour autant prisonnier du parcellaire tel qu’il l’a reçu. Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. Le fermier qui veut supprimer une clôture intérieure ou une haie pour regrouper deux parcelles doit donc demander l’accord du bailleur par lettre recommandée. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur, et passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. Deux conséquences pratiques en découlent. D’abord, le fermier qui arrache une haie ou dépose une clôture sans avoir écrit au bailleur commet une faute, même si le regroupement améliorait l’exploitation. Ensuite, le bailleur qui laisse passer deux mois sans répondre par écrit ne peut plus reprocher les travaux : son silence vaut accord, et l’accord écrit protège le preneur à la sortie, comme on le verra, pour l’indemnité d’améliorations.

Le preneur a aussi un devoir de vigilance envers la limite du fonds. La page officielle rappelle qu’il doit avertir le bailleur lorsqu’il constate une usurpation commise au détriment du fonds, par exemple quand la clôture ou le mur d’un voisin est construit en partie sur les terres louées. Le fermier qui voit le voisin déplacer sa clôture de quelques mètres, poser un grillage sur la parcelle louée ou combler un fossé séparatif doit donc prévenir le bailleur sans tarder, par écrit. S’il laisse l’empiètement s’installer sans rien signaler, il s’expose à répondre de son inertie, tandis que le bailleur averti peut agir en bornage ou en revendication avant que la prescription ne consolide la situation. Cette obligation d’alerte distingue le fermier diligent du preneur qui subit : écrire au bailleur coûte un recommandé et préserve les droits des deux parties.

B. Entre voisins, la clôture mitoyenne se paie à frais communs sauf renonciation

Quand la clôture sépare deux fonds appartenant à deux propriétaires différents, le premier réflexe est de vérifier si elle est mitoyenne, car la mitoyenneté commande qui paie. Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire. En pratique agricole, cela signifie que le grillage posé sur la limite entre vos terres et celles du voisin est présumé appartenir aux deux, sauf si un titre de propriété, une marque de non-mitoyenneté ou trente ans de possession exclusive démontrent le contraire. Chacun peut se clore de son côté, puisque tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682, mais celui qui clôt seul paie seul : seule la clôture établie en mitoyenneté ouvre le partage des frais.

Une fois la mitoyenneté établie, la règle financière est simple et souvent ignorée. La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté. Le voisin qui refuse de payer l’entretien du grillage mitoyen doit donc renoncer formellement à la mitoyenneté, avec les effets que cette renonciation emporte sur la propriété du sol d’assiette. Il ne peut pas garder la mitoyenneté et refuser d’en payer l’entretien. Le tribunal judiciaire d’Albi l’a rappelé le 9 juin 2026 dans un litige où des voisins avaient remplacé un grillage mitoyen abîmé par une clôture rigide sans concertation : le tribunal écarte la démolition demandée mais juge que les auteurs des travaux, qui avaient agi seuls et sans l’accord de leurs voisins, en avaient assumé l’entière charge. La leçon vaut pour les terres agricoles : celui qui refait seul la clôture mitoyenne sans l’accord de l’autre paie seul, et celui qui veut partager la facture doit obtenir l’accord préalable, par écrit, avant les travaux.

La même décision d’Albi tranche une question de preuve qui revient dans chaque litige de clôture entre voisins. Les défendeurs affirmaient avoir obtenu l’accord verbal de leurs voisins avant de déposer le grillage ; le tribunal répond que la charge de la preuve d’un accord verbal appartient à celui qui s’en prévaut, et qu’aucun élément du dossier n’attestait une concertation. En matière agricole, où les accords se nouent souvent au bord du champ, la règle est sévère mais claire : l’accord verbal sur une clôture mitoyenne ne vaut que si celui qui l’invoque peut le prouver, par écrit, par témoignage ou par un commencement d’exécution non contesté. Écrivez avant de clôturer : un courrier simple décrivant les travaux, leur coût et la part demandée, suivi d’un accord écrit du voisin, transforme un litige probable en dépense partagée. À défaut d’accord, chacun reste libre de clôturer de son côté, à ses frais, sans toucher à la clôture mitoyenne existante.

Quand l’un des deux fonds est loué à un fermier, la question devient : qui agit et qui paie, du bailleur propriétaire ou du preneur exploitant. La réponse distingue la propriété de la jouissance. L’action en bornage, en revendication de la mitoyenneté ou en démolition d’une clôture empiétante appartient au propriétaire, donc au bailleur, même si le fermier peut l’alerter et lui demander d’agir. En revanche, l’entretien courant de la clôture qui borde les terres louées incombe au preneur dans ses rapports avec son bailleur, comme on l’a vu, sans exonérer le voisin de sa part de frais communs envers le propriétaire. Concrètement, le fermier entretient le grillage au quotidien, signale au bailleur tout déplacement ou dégradation imputable au voisin, et le bailleur réclame au voisin sa moitié des frais communs ou agit en justice sur la mitoyenneté. Mélanger ces rôles fait perdre des procès : le preneur qui assigne seul le voisin sur la propriété de la clôture s’expose à l’irrecevabilité, et le bailleur qui ignore l’alerte de son fermier laisse prescrire ses droits.

II. Quand la clôture défaillante coûte cher : la sortie du bail et les bêtes échappées

A. À la sortie, la dégradation se paie et l’amélioration autorisée s’indemnise

À la fin du bail, les comptes de la clôture se règlent dans les deux sens, et l’état des lieux d’entrée décide souvent de tout. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Le bailleur qui réclame une indemnité pour des clôtures dégradées doit donc d’abord produire l’état des lieux d’entrée : sans ce document, le preneur est présumé avoir reçu des clôtures en bon état, mais le bailleur doit encore prouver la dégradation à la sortie par comparaison. La cour d’appel d’Amiens l’a illustré le 28 janvier 2025 dans une affaire où un bailleur réclamait près de 7 800 euros pour des clôtures, des haies et des terres dégradées après un congé partiel : la cour confirme le débouté, jugeant que les constats et les photographies produits ne suffisaient pas à établir la dégradation des clôtures et des haies ni celle des terres, et que les parcelles avaient continué à servir de pâture jusqu’à la fin du bail. Un constat d’huissier dressé à la sortie, sans point de comparaison avec l’entrée, ne suffit pas à faire payer le preneur.

Quand la dégradation est prouvée, le bailleur dispose d’un texte spécial. S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux l’a appliqué le 23 juillet 2026 en condamnant des preneurs sortants à payer 2 742,77 euros au titre des frais de remise en état d’une parcelle, avec intérêts au taux légal, en plus de 2 584,51 euros d’indemnités d’occupation pour la période postérieure à la fin du bail. Le jugement, rendu après expertise judiciaire, distingue soigneusement la remise en état, chiffrée par l’expert, des fermages non perçus et des indemnités d’occupation : le bailleur obtient ce qu’il prouve, devis et expertise à l’appui, et perd le surplus. Pour le bailleur, la méthode est donc : état des lieux d’entrée précis, constats en cours de bail dès les premiers manquements, expertise judiciaire à la sortie, et chiffrage poste par poste. Pour le preneur, la défense miroir : conserver l’état des lieux d’entrée, photographier l’état à la sortie, contester les devis unilatéraux et exiger une expertise contradictoire.

À l’inverse, le preneur qui a clôturé avec l’accord du bailleur peut présenter la facture à la sortie. Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Les clôtures neuves, les portails, les abreuvoirs et les aménagements de contention posés pendant le bail entrent dans cette indemnité quand ils améliorent durablement le fonds, à condition d’avoir été réalisés avec l’accord du bailleur et de dépasser l’entretien courant. La cour d’appel de Rennes l’a rappelé le 6 février 2025 en visant ensemble l’obligation de délivrance du bailleur et l’indemnité du preneur sortant, avant de rejeter l’expertise demandée faute de preuve d’améliorations : l’indemnité n’est pas automatique, elle se prouve par factures, constats et comparaison des états d’entrée et de sortie. Surtout, le délai est couperet : la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. Le fermier qui a clôturé à ses frais doit donc agir dans l’année de sa sortie, devant le tribunal paritaire, sous peine de perdre définitivement son indemnité.

En pratique, bailleurs et preneurs ont intérêt à écrire la clôture dans le bail et dans les avenants. Prévoyez qui paie la clôture neuve, qui entretient le grillage existant, si le preneur est autorisé à clôturer et dans quelles limites, et comment l’indemnité de sortie sera calculée. Joignez un état des lieux d’entrée détaillé, avec photographies des clôtures, des portails et des haies, parcelle par parcelle. En cours de bail, échangez par recommandé dès qu’un désaccord surgit sur une clôture à refaire ou sur des travaux projetés. Ces écrits valent de l’or à la sortie : ils transforment une querelle d’argent en application d’un contrat, et ils donnent au juge paritaire les pièces qu’il attend pour fixer l’indemnité dans un sens ou dans l’autre.

B. Les bêtes échappées par la brèche et le bail menacé par l’abandon des clôtures

La clôture qui cède ne coûte pas seulement sa réparation : elle laisse passer les bêtes, et les bêtes qui divaguent causent des dommages dont quelqu’un répond. Le propriétaire d’un animal, ou celui qui s’en sert, pendant qu’il est à son usage, est responsable du dommage que l’animal a causé, soit que l’animal fût sous sa garde, soit qu’il fût égaré ou échappé. Le tribunal judiciaire de Montpellier l’a appliqué le 9 février 2026 à un taureau échappé qui avait percuté une personne : le propriétaire reconnaissait que l’animal s’était échappé de son enclos mais invoquait la malveillance d’un tiers qui aurait dégradé les clôtures pendant la nuit. Le tribunal écarte l’exonération, faute de preuve : les photographies de barbelés coupés avaient été prises après l’accident, rien ne démontrait qu’elles montraient l’enclos en cause ni que la dégradation résultait d’un acte de malveillance antérieur à la fuite. Pour l’éleveur dont les bêtes passent chez le voisin par une clôture défectueuse, la leçon est directe : la responsabilité du gardien est engagée dès que l’animal échappé cause un dommage, et l’argument de la clôture vandalisée ou du tiers malveillant n’exonère que s’il est prouvé par des pièces antérieures et localisées, dépôt de plainte, constat immédiat et photographies datées à l’appui. Si vos bêtes ravagent la récolte du voisin parce que votre clôture était à terre depuis des semaines, vous paierez son préjudice, et votre bailleur pourra vous reprocher d’avoir laissé la clôture se dégrader.

Car le défaut d’entretien des clôtures et des haies peut aussi faire perdre le bail. Le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants, parmi lesquels des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, sachant que les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois a précisé le 22 mai 2025 que la résiliation sur ce fondement exige un péril cumulé pour l’exploitation et pour le fonds lui-même, avec des agissements caractérisés puis une atteinte avérée à l’exploitation, que les juges apprécient souverainement et au jour de la demande. La preuve se rapporte par tous moyens, mais elle doit être actuelle : des constats anciens et non contradictoires ne suffisent pas quand l’expert ne relève aucun manquement compromettant la bonne exploitation.

La cour d’appel d’Angers a confirmé cette sévérité le 30 septembre 2025 dans un litige où le bailleur reprochait au preneur de ne pas entretenir les haies malgré un premier jugement du 20 novembre 2020 qui le lui avait rappelé. Le tribunal paritaire avait prononcé la résiliation au vu d’un constat d’huissier du 14 décembre 2021, de photographies et d’un devis d’entretien du 26 novembre 2021, retenant des agissements réitérés susceptibles de compromettre la bonne exploitation. Le preneur contestait avec un constat postérieur du 23 mai 2023 montrant la parcelle cultivée et entretenue, en expliquant que la haie litigieuse était mitoyenne et que le voisin s’était engagé à en entretenir la partie basse. L’arrêt illustre trois points que bailleurs et preneurs doivent méditer. D’abord, un premier jugement qui ordonne l’entretien ne pardonne pas la récidive : le preneur déjà rappelé à l’ordre qui laisse à nouveau les haies et les clôtures à l’abandon s’expose gravement à la résiliation. Ensuite, la haie mitoyenne ne dispense pas le preneur : l’accord avec le voisin sur le partage de l’élagage doit être prouvé, et le preneur reste tenu envers son bailleur de l’entretien de son côté. Enfin, le preneur qui se ressaisit et fait constater l’entretien avant que le juge ne statue peut encore sauver son bail, car la résiliation s’apprécie au jour de la demande et le juge tient compte de la remise en ordre. Sur ces questions d’entretien et de résiliation, on lira utilement les développements consacrés à l’entretien des haies et des clôtures et la résiliation pour défaut d’entretien et à l’indemnisation du voisin quand les bêtes s’échappent des terres louées.

Devant le tribunal paritaire, ces litiges se gagnent par la preuve et se perdent par les pièces anciennes. Pour le bailleur qui veut faire constater l’abandon des clôtures : mises en demeure recommandées rappelant l’obligation d’entretien, constats de commissaire de justice datés et localisés au cadastre, photographies avant et après, devis de remise en état, et saisine du tribunal paritaire en résiliation ou en exécution des travaux avec astreinte. Pour le preneur contesté : preuves d’entretien courant, factures de fils et de piquets, attestations du voisin sur le partage de l’élagage, déclarations de pacage, constats contradictoires montrant des parcelles cultivées et des clôtures fonctionnelles, et démonstration que les difficultés, quand elles existent, tiennent à la vétusté, à la tempête ou à une autre cause légitime. Dans les deux cas, la conciliation préalable devant le tribunal paritaire reste le passage obligé : un accord sur un calendrier de remise en état des clôtures, chiffré et daté, vaut mieux qu’un jugement de résiliation dont personne ne sort gagnant.

Conclusion

La clôture des terres louées n’appartient à personne en propre dans le raisonnement : elle se répartit. Au preneur l’entretien courant, les fils retendus et les piquets remplacés ; au bailleur les grosses réparations, les murs de clôture effondrés de vétusté et la reconstruction après sinistre ; aux deux voisins, à frais communs, l’entretien de la clôture mitoyenne, sauf renonciation formelle de l’un d’eux ; au gardien des bêtes, l’indemnisation des dommages causés par les animaux échappés par la brèche. À la sortie, l’état des lieux d’entrée départage les prétentions : la dégradation prouvée se paie au bailleur, l’amélioration autorisée s’indemnise au preneur dans l’année de sa sortie, et le constat unilatéral sans point de comparaison ne prouve rien. Le défaut durable d’entretien des clôtures et des haies, lui, peut faire résilier le bail quand il compromet la bonne exploitation du fonds, mais le juge exige des agissements caractérisés, un péril réel et des preuves actuelles. Écrire avant de clôturer, alerter le bailleur dès l’empiètement du voisin, faire constater avant de réclamer : en matière de clôtures rurales, celui qui paie est presque toujours celui qui n’a pas écrit à temps.