Vous avez réceptionné votre maison ou votre appartement au printemps ou cet été, le procès-verbal listait des réserves, et depuis le constructeur ne revient pas : téléphone sans réponse, promesses de passage jamais tenues, réserves qui s’accumulent à l’approche de l’hiver. En octobre 2026, cette situation devient urgente pour un motif précis : la garantie de parfait achèvement ne dure qu’un an à compter de la réception, et chaque semaine perdue sans notification écrite affaiblit vos recours. Le 28 septembre 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux l’a rappelé de façon spectaculaire dans une affaire de deux maisons restées inhabitables faute de chauffage et d’eau chaude : autorisation de faire exécuter les travaux par une entreprise tierce aux frais et risques du constructeur et de son garant, injonctions sous astreinte de 100 euros par jour de retard, condamnations in solidum. Cet article expose la méthode complète : signaler chaque désordre dans l’année avec les bons supports, mettre en demeure de façon à ouvrir l’exécution aux frais du constructeur, puis, quand l’année s’achève ou que l’entreprise a disparu, basculer vers la garantie décennale, la garantie biennale, l’assurance dommages-ouvrage et, pour les maisons individuelles, la garantie de livraison.

I. Signaler chaque désordre dans l’année : la condition qui fait vivre la garantie de parfait achèvement

A. Réserves du procès-verbal et désordres révélés ensuite : quoi notifier et avant quelle date

La réception est le point de départ de tout. Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ». Concrètement, ne signez jamais un procès-verbal de réception vierge de réserves sous la pression du planning ou du dernier appel de fonds : chaque défaut visible non réservé devra ensuite être dénoncé par écrit, et le constructeur contestera sa date d’apparition. Le jour de la visite, avancez pièce par pièce, testez chaque équipement, faites couler l’eau, allumez le chauffage, ouvrez chaque fenêtre, photographiez chaque fissure, chaque tache, chaque malfaçon, et faites inscrire chaque point au procès-verbal avec une localisation précise. Un procès-verbal détaillé, daté et signé par les deux parties reste votre meilleure pièce pendant toute l’année qui suit.

Le même article 1792-6 du code civil définit ensuite le périmètre exact de la garantie d’un an : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ». Deux voies de signalement existent donc, et elles se cumulent : les réserves portées au procès-verbal le jour de la réception, puis les notifications écrites adressées pendant l’année pour les désordres révélés après coup, comme une infiltration apparue aux premières pluies d’automne ou un chauffage qui ne démarre pas à la remise en route. Pour les maisons construites sous contrat de construction de maison individuelle, s’ajoute le délai de huit jours suivant la réception pour dénoncer les vices apparents, délai que l’ordonnance de référés de Bordeaux du 28 septembre 2026 vise expressément lorsqu’elle ordonne la levée des réserves émises à la réception ou dans les huit jours suivant celle-ci (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux du 28 septembre 2026, RG 26/01286). Dans tous les cas, notez la date anniversaire de votre réception sur un calendrier et programmez un point de contrôle quelques semaines avant son expiration : passé le délai d’un an, la garantie de parfait achèvement ne peut plus être mise en oeuvre pour les désordres qui n’auraient été ni réservés ni notifiés.

La nature des désordres couverts est large : la garantie de parfait achèvement s’étend à tous les désordres signalés, qu’ils soient esthétiques, fonctionnels ou structurels, à la seule exception prévue par le texte, car « La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage ». Une peinture écaillée, un carrelage fissuré, une porte qui ne ferme plus, une fuite sous évier, un disjoncteur qui saute, un vide sanitaire inondé : tout cela relève de l’année de parfait achèvement dès lors que le désordre est signalé à temps. En revanche, l’usure normale des revêtements ou les dégradations causées par votre propre usage n’ouvrent pas la garantie. Quand un doute existe sur l’origine d’un désordre, signalez-le quand même par écrit dans l’année : c’est au constructeur de démontrer qu’il procéderait de l’usure ou de l’usage, et votre notification préserve vos droits pendant que l’expertise départage les causes. Le site officiel Service-Public résume ces garanties après réception sur sa fiche dédiée aux garanties après la réception des travaux et le texte de l’article 1792-6 du code civil, utile pour vérifier le calendrier applicable à votre situation.

B. La notification qui compte devant le juge : recommandé, commissaire de justice et preuves horodatées

Signaler ne suffit pas : il faut signaler de façon à pouvoir le prouver un an plus tard devant le juge. La Cour de cassation a tranché cette question le 15 avril 2021 dans un arrêt de sa troisième chambre civile (n° 19-25.748) qui mérite d’être connu par coeur : « La cour d’appel a retenu à bon droit qu’en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu’une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer, les demandes indemnitaires du maître de l’ouvrage fondées sur la garantie de parfait achèvement ne pouvaient être accueillies » (Cass. 3e civ., 15 avril 2021, n° 19-25.748). Autrement dit, assigner le constructeur en justice avant la fin de l’année ne remplace jamais la notification préalable des désordres : sans lettre de signalement adressée à l’entrepreneur lui-même, l’action en garantie de parfait achèvement échoue, même introduite dans les délais. Cette règle commande toute votre stratégie : chaque désordre révélé après la réception doit faire l’objet d’un écrit adressé directement au constructeur avant l’expiration de l’année.

En pratique, procédez par vagues de notifications écrites plutôt que par appels téléphoniques. La lettre recommandée avec accusé de réception reste le support de base : décrivez chaque désordre avec sa localisation exacte, sa date d’apparition, ses conséquences sur l’usage du logement, et joignez les photographies datées correspondantes. Reprenez la numérotation des réserves du procès-verbal pour les désordres déjà réservés dont vous constatez la non-réparation, et numérotez à la suite les désordres nouveaux. Fixez dans chaque courrier un délai raisonnable de réparation, proportionné à l’ampleur des travaux, et conservez une copie de chaque envoi avec l’accusé de réception : le juge de Bordeaux, dans son ordonnance du 28 septembre 2026, s’est appuyé précisément sur quatre courriers recommandés échelonnés entre mai 2025 et janvier 2026 pour délimiter les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement. Quand l’enjeu financier est important ou que le constructeur conteste la réalité des désordres, faites établir un constat par un commissaire de justice, avec photographies et relevés : ce procès-verbal de constat fait foi jusqu’à preuve contraire et fige l’état de l’ouvrage à une date certaine, ce qu’aucune photographie prise par vos soins ne garantit avec la même force.

Adressez chaque notification au bon destinataire et n’oubliez aucun acteur. L’entrepreneur titulaire du lot concerné est le premier destinataire, mais informez simultanément le constructeur principal, le maître d’oeuvre s’il en existe un, l’assureur dommages-ouvrage et, pour une maison individuelle, le garant de livraison : ces courriers parallèles établissent que chaque garant a été mis en mesure d’agir, et ils serviront si vous devez ensuite mobiliser l’assurance ou la garantie de livraison. Vérifiez les adresses : une lettre adressée à une agence commerciale fermée depuis ou à une société en liquidation sans déclaration au passif risque de rester sans effet utile, et le délai d’un an continue de courir pendant ce temps. Si le constructeur vous oppose un quitus ou un procès-verbal de levée partielle des réserves, ne le signez que pour les points réellement vérifiés et réparés : dans l’affaire jugée à Bordeaux, les maîtres de l’ouvrage avaient fait valoir que les quitus partiels invoqués par le constructeur ne prouvaient pas la levée effective des réserves, et le juge a ordonné une vérification poste par poste. Gardez enfin l’original de chaque pièce dans un dossier chronologique unique, car la prescription de l’action en garantie court et le juge exigera la chaîne complète des signalements.

II. Contraindre le constructeur qui n’exécute pas : mise en demeure, juge des référés et relais des autres garanties

A. Mise en demeure restée sans effet puis exécution aux frais et risques : le mode d’emploi complet

Quand les notifications n’ont rien produit, le texte bascule vers la contrainte. L’article 1792-6 du code civil prévoit que « Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné », puis que « En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant ». Trois étapes se succèdent donc : tenter de convenir d’un délai avec l’entrepreneur, le mettre en demeure par écrit quand il ne s’exécute pas, puis, la mise en demeure restée sans effet, faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais et risques du défaillant. La mise en demeure doit être explicite : rappeler les désordres déjà notifiés, viser la garantie de parfait achèvement, impartir un dernier délai précis et annoncer qu’à défaut vous ferez exécuter les travaux par un tiers aux frais du constructeur. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, et, passé le délai imparti sans exécution, faites établir si possible un second constat d’inexécution avant de commander les travaux de remplacement.

Le droit commun des obligations renforce ce mécanisme. Aux termes de l’article 1222 du code civil, « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ». Concrètement, vous pouvez soit avancer les fonds et en réclamer le remboursement sur factures acquittées, soit demander au juge d’ordonner au constructeur d’avancer les sommes nécessaires. Faites établir au moins deux devis d’entreprises assurées pour démontrer le caractère raisonnable du coût, exigez des factures détaillées correspondant exactement aux désordres notifiés, et conservez les attestations d’assurance décennale des entreprises intervenantes : le juge vérifiera que les travaux payés correspondent aux réserves et que leur prix n’est pas excessif. L’ordonnance de Bordeaux du 28 septembre 2026 illustre ce contrôle : le juge a autorisé les maîtres de l’ouvrage à faire exécuter par l’entreprise de leur choix les travaux nécessaires à la levée d’une réserve subsistante du lot chauffage, aux frais et risques du constructeur et de son garant, tout en rejetant les demandes portant sur des postes non justifiés et la remise en état d’ouvrages dégradés par les reprises qui n’était pas démontrée.

Le juge des référés est la voie rapide adaptée à cette situation. L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Une maison livrée sans eau chaude ni chauffage à l’entrée de l’automne, comme dans l’affaire bordelaise, caractérise un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser en ordonnant les travaux sous astreinte : le juge a ainsi condamné le garant à faire réaliser par le constructeur ou par des entreprises assurées au titre de la responsabilité décennale tous les travaux nécessaires à la levée des réserves, dans un délai d’un mois à compter de la signification et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, et condamné le constructeur lui-même à reprendre les désordres de parfait achèvement dans le même délai et sous la même astreinte. Saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble par assignation délivrée par commissaire de justice, en joignant le procès-verbal de réception, l’ensemble des notifications et mises en demeure, les constats, les devis de reprise et les attestations d’assurance : un dossier chronologique complet permet au juge de constater que l’obligation n’est pas sérieusement contestable et d’ordonner l’exécution sans attendre un procès au fond qui durerait des années. Si le constructeur tarde encore après l’ordonnance, demandez la liquidation de l’astreinte et l’autorisation de faire exécuter d’office, et réclamez en outre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, selon lequel « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », par exemple pour le préjudice de jouissance subi pendant les mois sans chauffage ou pour les frais d’hébergement exposés.

B. Quand l’année s’achève, que le désordre est grave ou que l’entreprise a disparu : décennale, biennale, dommages-ouvrage et garantie de livraison

L’expiration de l’année de parfait achèvement ne laisse pas le maître de l’ouvrage sans recours : les autres garanties prennent le relais, chacune avec son domaine propre. La garantie décennale couvre les désordres les plus graves : aux termes de l’article 1792 du code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », sauf s’il « prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». Une maison inhabitable faute de chauffage et d’eau chaude, comme dans l’affaire bordelaise, relève typiquement de l’impropriété à destination. Sont tenus comme constructeurs, selon l’article 1792-1 du code civil, « Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage », « Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire », ainsi que le mandataire assimilable à un locateur d’ouvrage : en cas de revente rapide du bien, l’acquéreur peut donc agir contre le vendeur-constructeur sur ce fondement. Entre les deux se place la garantie biennale de bon fonctionnement : l’article 1792-3 du code civil prévoit que « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception », ce qui couvre les équipements dissociables du gros oeuvre comme une chaudière, des volets roulants ou un interphone défaillants. Pour suivre l’articulation entre la réception, les réserves et la garantie décennale dans le détail, vous pouvez utilement relire l’analyse consacrée à la réception des travaux avec réserves et au jeu de la garantie décennale contre le constructeur.

La Cour de cassation a fixé de longue date l’articulation entre ces garanties et la mise en oeuvre préalable du parfait achèvement. Dans un arrêt du 5 janvier 1994 (n° 92-10.649, Cass. 3e civ., 5 janvier 1994, n° 92-10.649), elle a approuvé une cour d’appel qui retenait que « le maître de l’ouvrage n’avait jamais mis en oeuvre la garantie de parfait achèvement, faute d’adresser les mises en demeure nécessaires, de convenir avec les entrepreneurs des délais de réparations et de leur notifier, par écrit, les désordres apparus après réception », sa lettre adressée au seul expert étant jugée « inopérante à cet égard ». La leçon est double : d’une part, écrire à l’expert ou à l’assureur ne remplace jamais la mise en demeure adressée à l’entrepreneur lui-même ; d’autre part, la garantie de parfait achèvement n’exclut pas la garantie décennale pour les désordres de nature décennale apparus pendant l’année, à condition que chacun ait été régulièrement dénoncé. Autrement dit, un désordre grave signalé dans l’année mais non réparé pourra être poursuivi sur le fondement décennal même après l’expiration de l’année, tandis qu’un désordre jamais signalé ne pourra être rattaché à aucune des deux garanties.

L’assurance dommages-ouvrage constitue le relais financier décisif quand le constructeur est défaillant. L’article L. 241-1 du code des assurances impose que « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance », avec justification du contrat « à l’ouverture de tout chantier ». Côté maître de l’ouvrage, l’assurance dommages-ouvrage souscrite avant l’ouverture du chantier a pour objet de préfinancer les réparations de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. La Cour de cassation a précisé le 1er avril 2021 (n° 19-16.179, Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 19-16.179) que « l’assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l’entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n’a pas exécuté ses obligations ». Déclarez donc chaque sinistre à l’assureur dommages-ouvrage en parallèle de la mise en demeure de l’entrepreneur, par lettre recommandée décrivant les désordres et joignant les mêmes constats et photographies : si l’entrepreneur ne s’exécute pas, l’assureur devra préfinancer, puis exercera lui-même les recours contre les responsables et leurs assureurs.

Pour les maisons individuelles construites sous contrat de construction avec fourniture de plan, la garantie de livraison offre une protection supplémentaire qui a joué un rôle central dans l’ordonnance de Bordeaux. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ». En cas de défaillance du constructeur, le garant, caution solidaire d’un établissement habilité, prend en charge les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement, les conséquences des paiements anticipés et les pénalités de retard, et doit désigner sous sa responsabilité l’entreprise qui terminera les travaux. Dans l’affaire bordelaise, le premier constructeur avait été liquidé et le garant de livraison avait désigné un second constructeur qui n’avait pas levé les réserves : le juge a condamné in solidum le second constructeur et le garant à rembourser les travaux exécutés par un tiers et a ordonné au garant de faire réaliser les reprises sous astreinte. Si votre constructeur est en liquidation judiciaire pendant l’année de parfait achèvement, adressez immédiatement votre mise en demeure au garant de livraison et à l’assureur dommages-ouvrage : la liquidation rend l’exécution par le constructeur impossible, et ce sont ces deux garants qui devront prendre le relais sans que vous ayez à attendre la clôture de la procédure collective.

À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux ferment le dispositif. Portez le référé devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, faites signifier l’assignation par un commissaire de justice du ressort, et joignez systématiquement les attestations d’assurance décennale des entreprises, car les juges franciliens vérifient de près la qualité d’assuré des intervenants avant d’autoriser l’exécution aux frais du défaillant. Pour un appartement acquis en vente en l’état futur d’achèvement, dirigez en parallèle vos notifications au promoteur-vendeur, réputé constructeur sur le fondement de l’article 1792-1, et à son assureur : la chaîne de garantie ne s’interrompt pas à la revente. Enfin, anticipez le calendrier francilien des audiences de référés de la rentrée, traditionnellement chargées : une assignation délivrée en octobre avec un dossier complet, constats et devis joints, a davantage de chances d’être fixée avant l’hiver qu’un dossier incomplet qui fera l’objet d’un renvoi. Chaque semaine compte deux fois : une fois pour le délai d’un an de la garantie, une fois pour obtenir des travaux avant les grands froids.

Conclusion

Le constructeur qui ne revient pas ne fait pas disparaître vos droits, mais le temps joue contre vous : l’année de parfait achèvement court dès la réception et ne se suspend pas pendant les relances téléphoniques. Réserves précises au procès-verbal, notifications écrites de chaque désordre nouveau avant l’anniversaire de la réception, mise en demeure avec délai ferme, puis exécution par un tiers aux frais et risques du défaillant autorisée par le juge des référés : cette chaîne, validée point par point par la jurisprudence de la Cour de cassation et l’ordonnance de Bordeaux du 28 septembre 2026, transforme des promesses non tenues en travaux réalisés ou en remboursements. Quand l’année est dépassée, que le désordre compromet la solidité ou l’habitabilité, ou que l’entreprise a disparu, les garanties décennale et biennale, l’assurance dommages-ouvrage et la garantie de livraison prennent le relais, à condition que les mises en demeure aient été adressées aux bons destinataires. Ouvrez dès aujourd’hui votre dossier chronologique, vérifiez la date de votre réception et envoyez la notification ou la mise en demeure qui manque : c’est cet écrit, et lui seul, qui fera exécuter les réparations.