Votre fermier laisse les ronces envahir vos parcelles, les haies ne sont plus taillées depuis des années et la clôture qui fermait le pré a été déposée sans être remplacée. Vous lui avez déjà demandé de remettre la parcelle en état, il vous répond que tout cela repousse et que l’exploitation continue. Pendant ce temps, la valeur de votre fonds se dégrade, le voisin se plaint des branchages qui dépassent et vous vous demandez si un simple défaut d’entretien peut justifier la résiliation du bail rural. La réponse est oui, à des conditions précises que deux cours d’appel viennent de rappeler en 2025 et 2026 : le défaut d’entretien des haies et des clôtures peut compromettre la bonne exploitation du fonds et fonder la résiliation judiciaire du bail, avec expulsion du preneur et indemnités à la charge de ce dernier. Encore faut-il distinguer l’entretien courant, qui incombe au fermier, des gros travaux qui relèvent du bailleur, et constituer un dossier de preuves chiffré avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Cet article expose la règle applicable, ses conditions, ses limites et la marche à suivre, côté bailleur comme côté fermier.

I. L’entretien des haies et des clôtures incombe au fermier, dans des limites précises

A. Une obligation d’entretien et de conservation du fonds loué

Le preneur d’un bail rural n’est pas un simple occupant : il doit exploiter et entretenir le fonds pendant toute la durée du bail. Le code civil pose le principe général applicable à tout locataire : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » En matière rurale, cette obligation se traduit concrètement par l’entretien courant des parcelles, la taille des haies, l’émondage des arbres et le maintien des clôtures qui ferment les prés et protègent les cultures comme les animaux.

Deux décisions récentes illustrent ce que les juges attendent du fermier. Le 5 mai 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Cholet a prononcé la résiliation d’un bail rural verbal portant sur une parcelle de 1 hectare 59 ares 34 centiares, après avoir constaté que le preneur n’avait pas respecté son obligation d’entretenir les haies alors même qu’un premier jugement du 20 novembre 2020 la lui avait déjà rappelée. Le champ n’était pas davantage entretenu : non fauché, il présentait une forte présence d’arbrisseaux, de rumex et de chardons en graines. Le 30 septembre 2025, la cour d’appel d’Angers a confirmé cette résiliation : « Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ses dispositions qui prononcent la résiliation du bail et qui ordonnent l’expulsion du preneur. »

Quelques mois plus tard, le 10 février 2026, la cour d’appel de Versailles a prononcé la résiliation d’un bail conclu le 20 mai 2009 sur près de 35 hectares en Eure-et-Loir, avec expulsion sous deux mois. Les bailleurs produisaient deux procès-verbaux de 2015 et 2021 ainsi qu’un état des lieux dressé par un expert en septembre 2023, dont il ressortait que les haies bordant les parcelles n’étaient ni taillées ni entretenues. La cour a rappelé la formule que tout bailleur doit connaître : « Pareillement, le fait de laisser proliférer, la végétation et les ronces, et de ne pas tailler les haies (Cass. 3e civ., 11 décembre 1974. n° 73-13.004 – Cass. 3e civ., 14 octobre 1980, Bougarel c/ Courbier) est un motif de résiliation du bail. » Laisser les ronces proliférer et ne plus tailler les haies constitue donc, en soi, un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ».

Le même raisonnement s’applique aux clôtures. Dans l’affaire jugée à Angers, le preneur avait déposé la clôture qui fermait la parcelle sans la remplacer, contraignant le bailleur à la reposer lui-même. La cour a chiffré ce préjudice à 444,97 euros sur la base d’un devis de fourniture et de pose, et condamné le preneur à le rembourser. En pratique, l’entretien courant des haies comprend la taille périodique des branches, le recépage des rejets, le débroussaillage des ronciers au pied des clôtures et l’élagage des arbres isolés qui ombragent les cultures. Ces tâches reviennent au fermier parce qu’elles conditionnent directement le rendement des parcelles : une haie non taillée projette une ombre portée qui stérilise plusieurs mètres de culture, les ronces servent de réservoir aux ravageurs et une clôture effondrée laisse le bétail divaguer sur les terres du voisin, avec le risque d’accidents et de conflits de voisinage dont le bailleur subit les conséquences. À l’inverse, le remplacement complet d’une clôture vétuste sur tout le périmètre d’une exploitation, la plantation d’un nouveau linéaire de haies ou la création d’un fossé de drainage relèvent des travaux d’amélioration ou des grosses réparations, qui supposent l’accord du bailleur selon les procédures des articles L. 411-28 et L. 411-73. Le fermier qui hésite sur la nature des travaux a intérêt à écrire au bailleur avant d’agir : une autorisation demandée par lettre recommandée et restée sans réponse ne se retourne jamais contre celui qui l’a sollicitée. Signalons enfin que les haies déclarées par l’exploitant au titre de la politique agricole commune font l’objet d’un suivi particulier, la presse agricole rappelant régulièrement que leur entretien conditionne le bénéfice des aides : un défaut d’entretien peut ainsi coûter au fermier à la fois son bail et une partie de ses paiements, ce qui renforce l’intérêt d’un entretien documenté année après année.

Déposer une clôture existante sans la remettre en place n’est pas un acte d’exploitation : c’est une dégradation dont le fermier répond.

B. Ne pas entretenir n’est pas arracher : la frontière à connaître

Il faut distinguer deux situations que les bailleurs confondent souvent. La première est le défaut d’entretien : le fermier laisse les haies sans taille, les ronces gagnent, les clôtures tombent. La seconde est la suppression volontaire : le fermier arrache les haies, comble les rigoles ou abat les arbres pour agrandir ses îlots de culture. Les deux engagent sa responsabilité, mais selon des régimes différents.

La suppression volontaire relève de l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime : « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. » Le preneur doit prévenir le bailleur par lettre recommandée, et « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » Sans cette procédure, l’arrachage est fautif. Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 14 décembre 2023, a posé une limite importante : « Il en résulte que, si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. » En cours de bail, pas de remise en état forcée des haies arrachées : le bailleur devra attendre l’expiration du bail pour obtenir l’indemnité prévue par l’article L. 411-72 du même code, selon lequel « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. »

Le défaut d’entretien, lui, ouvre plus largement la voie judiciaire. D’abord parce que la résiliation reste possible : elle sanctionne non pas une dégradation figée dans le passé, mais des agissements persistants qui compromettent l’exploitation au jour où le juge statue. Ensuite parce que le bailleur peut obtenir, dès le jugement de résiliation, des dommages et intérêts sur le fondement du droit commun de l’inexécution : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » C’est sur ce fondement que la cour d’Angers a alloué 1 680 euros pour la remise en état des haies, en retenant que « le défaut d’entretien prolongé imputable au preneur a causé un préjudice au bailleur qui doit remettre en état sa parcelle et bénéficier d’une réparation intégrale. »

Le fermier dispose toutefois de moyens de défense réels. Il peut prouver que l’état des haies résulte d’un cas de force majeure ou d’une raison sérieuse et légitime, par exemple une maladie l’ayant empêché d’exploiter pendant quelques mois, comme l’a plaidé sans succès le preneur angevin dont l’inaction durait depuis des années. Il peut démontrer qu’il a repris l’entretien avant la saisine du tribunal, pièces datées à l’appui. Il peut aussi rappeler que les grosses réparations des clôtures et des bâtiments incombent au bailleur, et que seules les dégradations survenues pendant sa jouissance et par sa faute lui sont imputables. Enfin, lorsque les haies sont mitoyennes avec le voisin, l’entretien se partage : encore faut-il le prouver par des attestations régulières, et non par des pièces contradictoires établies pour les besoins de la procédure, comme celles que la cour d’Angers a écartées.

II. Faire constater, chiffrer puis saisir le tribunal paritaire

A. Le dossier de preuves qui fait la différence

Les deux affaires gagnées par les bailleurs en 2025 et 2026 ont un point commun : un dossier de preuves méthodique, constitué avant toute saisine. Premier réflexe, la mise en demeure écrite adressée au fermier, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les parcelles concernées, la nature des manquements constatés et un délai raisonnable pour y remédier. Dans l’affaire angevine, le bailleur avait fait dénoncer au preneur le procès-verbal de constat avec sommation de remettre en état : cette pièce a ensuite pesé dans l’appréciation des juges, qui ont relevé que l’obligation d’entretien avait été rappelée dès 2020 sans être exécutée.

Deuxième réflexe, le constat par commissaire de justice. Le tribunal de Cholet s’est appuyé sur le constat établi le 14 décembre 2021 et sur des photographies de juillet 2021 ; la cour d’Angers a retenu le nouveau constat du 3 avril 2025, dont il ressortait que les haies donnant sur les parcelles riveraines n’avaient pas été entretenues et justifiaient des travaux d’élagage et de débroussaillage. Un constat coûte quelques centaines d’euros — 243,20 euros en 2021, 420 euros toutes taxes comprises en 2025 dans cette affaire — et ces frais ont été mis à la charge du preneur perdant. Photographiez aussi vous-même, régulièrement et en datant les clichés, l’état des haies, des clôtures et des parcelles : ces pièces complètent utilement le constat sans le remplacer.

Troisième réflexe, le chiffrage par des devis d’entreprises. Le tribunal puis la cour ont indemnisé le bailleur sur la base de devis : devis d’une coopérative d’utilisation de matériel agricole en 2021, puis devis d’une société spécialisée du 8 avril 2025 pour le taillage des haies au lamier et le broyage des ronciers sur 385 mètres linéaires, pour 1 680 euros. Pour la clôture, le devis détaillait le matériel et la main-d’oeuvre — une journée de travail de huit heures à deux personnes — pour 444,97 euros. La cour a précisé que le preneur n’élevait aucune critique contre cette évaluation et que le bailleur, qui ne pouvait bénéficier des tarifs préférentiels de la coopérative, était légitime à actualiser sa créance par un devis au prix du marché. Faites donc établir vos devis par des professionnels, en distinguant le linéaire concerné, la nature des travaux et les quantités : un chiffrage précis et incontesté est rarement remis en cause.

Lorsque l’enjeu financier ou la surface concernée est important, le bailleur peut aussi demander au tribunal la désignation d’un expert judiciaire pour dresser un état des lieux contradictoire des haies, des clôtures et des parcelles, comme l’état des lieux établi en septembre 2023 par un expert près la cour d’appel de Versailles qui a emporté la conviction de la cour. L’expertise coûte plus cher qu’un simple constat, mais elle fige les désordres de manière difficilement contestable et chiffre souvent la remise en état, ce qui facilite ensuite l’évaluation des dommages et intérêts. Le fermier, de son côté, peut solliciter lui-même un constat pour établir qu’il a repris l’entretien : encore faut-il que ce constat soit dressé avant la saisine du tribunal et qu’il décrive des travaux réels et achevés, car les juges écartent les pièces établies pour les besoins de la cause, à l’image du constat du 23 mai 2023 rejeté par la cour d’Angers.

Quatrième réflexe, conservez tout l’historique : baux écrits ou preuves du bail verbal, échanges de courriers, précédents jugements. Dans l’affaire angevine, le jugement de 2020 qui enjoignait déjà l’entretien des haies a démontré la persistance du manquement et justifié la résiliation là où une première demande avait été rejetée. À l’inverse, le fermier qui veut se défendre doit conserver ses factures d’élagage, ses attestations d’artisans datées et cohérentes, et tout document prouvant un entretien régulier.

B. La résiliation, l’expulsion et les indemnités devant le juge

Une fois le dossier constitué, le bailleur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. La demande principale est la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, pour agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Les juges apprécient les manquements au jour de la demande en justice : un entretien repris sérieusement avant la saisine peut faire échec à la résiliation, tandis qu’une régularisation tardive et partielle, intervenue après des années d’inaction, ne suffira pas. Dans l’affaire versaillaise, le preneur a tenté d’invoquer la prescription quinquennale, mais sa fin de non-recevoir figurait seulement dans le corps de ses écritures et non dans leur dispositif : la cour, qui ne peut statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif, ne s’en est pas saisie. Cette précision procédurale rappelle que la présentation des demandes obéit à des règles strictes, pour le bailleur comme pour le fermier.

Si la résiliation est prononcée, le jugement ordonne l’expulsion du preneur, au besoin avec l’assistance de la force publique, et fixe une indemnité d’occupation égale au montant du fermage en cours jusqu’à la libération effective des lieux. C’est ce qu’ont décidé le tribunal de Cholet puis la cour d’Angers, et la cour de Versailles avec un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt. Le bailleur obtient en outre des dommages et intérêts correspondant au coût de la remise en état : 1 680 euros pour les haies et 444,97 euros pour la clôture à Angers, outre le remboursement des frais de constat et une indemnité au titre des frais de procédure — 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire.

Le fermier condamné peut faire appel, comme à Angers où l’appel a seulement permis de réévaluer les indemnités sans remettre en cause la résiliation ni l’expulsion. Il peut aussi, dans d’autres configurations, retourner la situation à son profit : lorsqu’il a réalisé des travaux d’amélioration réguliers, par exemple un drainage exécuté selon la procédure prévue par l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime — « Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. » — c’est lui qui peut réclamer une indemnité de sortie au bailleur. L’article L. 411-69 du même code dispose en effet que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Mais cette action obéit à un délai couperet : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » La cour d’appel de Paris, le 10 novembre 2022, a ainsi rejeté la demande de 20 000 euros d’un preneur sortant qui ne prouvait ni l’autorisation du bailleur ni la réalité des travaux de drainage allégués, et déclaré prescrite sa demande de répétition d’un prétendu pas-de-porte, rappelant que « L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé. » Chacun des deux camps doit donc agir vite et prouver ce qu’il avance.

En définitive, le défaut d’entretien des haies et des clôtures n’est pas un litige mineur : lorsqu’il est établi par constats et devis, qu’il persiste malgré les rappels et qu’il compromet la bonne exploitation du fonds, il justifie la résiliation du bail rural, l’expulsion du fermier et sa condamnation à payer la remise en état. Le bailleur qui découvre des haies à l’abandon doit mettre en demeure par écrit, faire constater par commissaire de justice, chiffrer par des devis professionnels, puis saisir le tribunal paritaire sans attendre que la dégradation devienne irréversible. Le fermier qui reçoit une telle mise en demeure doit reprendre l’entretien sans délai, conserver chaque facture et, s’il estime que les travaux exigés dépassent l’entretien courant, le faire vérifier avant l’audience. Rappelons enfin qu’un bail rural, même verbal et ancien, n’est jamais un droit acquis sans contrepartie : trente ans d’exploitation paisible n’effacent pas des manquements persistants constatés par huissier, et l’inaction du bailleur pendant quelques années ne vaut pas renonciation à agir lorsque la dégradation se poursuit. Pour approfondir le régime général du bail rural et les derniers arrêts applicables, on se reportera utilement à l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption. Dans tous les cas, un dossier constitué tôt et chiffré au plus juste fait la différence entre une résiliation prononcée et une demande rejetée.