Vous êtes bailleur et vous découvrez un matin des rangées de jeunes arbres fruitiers au milieu des terres que vous louez, plantées sans que personne ne vous ait rien demandé. Ou, à l’inverse, vous constatez que votre fermier a arraché une haie centenaire, coupé des arbres en bordure de parcelle et vendu le bois. Dans les deux cas, la première réaction est la même : demander la résiliation du bail rural. Pourtant, les juges ne suivent pas toujours. En mars 2026, la cour d’appel de Grenoble a refusé de résilier le bail d’un maraîcher qui avait planté des cultures pérennes et modifié un bâtiment sans autorisation, tandis qu’en novembre 2025 la cour d’appel de Pau a prononcé la résiliation pour un abattage d’arbres accompagné d’un défrichement illicite et de la vente du bois du bailleur. Entre ces deux pôles, la frontière tient à la clause du bail, à la procédure suivie et à la preuve d’une atteinte réelle à la bonne exploitation du fonds.
Ce guide explique ce que le fermier peut planter, retourner ou aménager pour améliorer son exploitation, dans quelles formes il doit prévenir le bailleur, quand le bailleur peut s’opposer devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et dans quels cas l’arbre planté ou arraché sans accord conduit à la résiliation, à l’indemnité ou à la remise en état. Il s’appuie sur les textes en vigueur vérifiés le 8 octobre 2026 et sur trois arrêts rendus entre 2025 et 2026. Pour replacer ces litiges dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez lire la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. Planter, retourner, aménager : ce que le fermier peut faire pour améliorer l’exploitation
A. Les moyens culturaux que la loi autorise, avec une information préalable du bailleur
Le statut du fermage n’enferme pas le preneur dans les cultures prévues au jour de la signature. Au contraire, nonobstant les dispositions de l’article 1766 du code civil mentionnées à l’article L. 411-27, le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. Le retournement d’une parcelle en herbe, la remise en herbe d’une terre labourée, l’irrigation, le drainage ou une rotation nouvelle entrent dans ce cadre dès lors qu’ils visent une meilleure exploitation et non la dégradation du fonds. C’est ce texte qu’invoquent les fermiers qui font évoluer leur système, par exemple vers le maraîchage avec des rotations incluant de la prairie temporaire, et c’est sur lui que les bailleurs butent quand ils veulent faire sanctionner une simple évolution culturale.
Cette liberté a un prix de forme, et il est strict. A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. Concrètement, le fermier qui prépare un retournement, un drainage ou un changement de rotation écrit au bailleur au moins un mois avant, en recommandé avec accusé de réception, en décrivant précisément les parcelles concernées, la nature des travaux et leur calendrier. Un appel téléphonique, un mot glissé dans la boîte aux lettres ou une information donnée après le passage des engins ne suffisent pas. C’est cette lettre qui fait courir les droits du bailleur, et c’est son absence qui transforme une opération licite sur le fond en manquement sur la forme.
Le bailleur qui reçoit cet avis dispose d’un recours rapide mais encadré. Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. Le délai est bref : quinze jours à compter de la réception, devant le tribunal paritaire des baux ruraux, en démontrant une dégradation du fonds, c’est-à-dire un appauvrissement durable, une atteinte à la structure des sols ou à la vocation culturale des parcelles, et non un simple désaccord agronomique ou esthétique. Le preneur peut s’exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur. Le silence du bailleur pendant quinze jours vaut donc feu vert, et une opposition rejetée par le tribunal laisse le fermier libre d’exécuter ses travaux.
Les pratiques favorables à l’environnement bénéficient d’une protection supplémentaire. Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article. La plantation de haies pour la biodiversité, l’enherbement contre l’érosion ou des aménagements pour l’eau entrent dans cette protection quand ils sont conduits comme des pratiques de préservation et non comme une dégradation. Le bailleur qui veut contester de telles pratiques doit donc démontrer autre chose qu’un désaccord de principe : une atteinte concrète au fonds ou la violation d’une clause précise du bail. Pour les plantations d’arbres en plein champ, la question reste toutefois plus délicate, car l’arbre installe une occupation durable qui dépasse le simple moyen cultural annuel.
B. Planter des arbres : la clause du bail décide, et l’arbre engage l’avenir du fonds
Planter des arbres fruitiers, des noyers, des chênes truffiers ou des alignements agroforestiers n’est pas un moyen cultural comme un autre. L’arbre occupe le sol pour des décennies, modifie l’ensoleillement, les accès des engins et la valeur du fonds, et sa présence survivra normalement au bail en cours. C’est pourquoi la première source à consulter n’est pas la loi générale mais le contrat : les baux ruraux modernes comportent souvent une clause plantations qui autorise, encadre ou interdit. Dans l’affaire jugée à Grenoble en 2026, le bail prévoyait noir sur blanc que le preneur était autorisé à planter ou à replanter des plantations pérennes sur la superficie louée, que les plantations de haies exigeaient l’accord du bailleur sur les essences, et qu’aucune plantation n’était possible au droit des canalisations enterrées. Cette clause a pesé d’un poids décisif : les plantations réalisées aux abords des parcelles, constatées par commissaire de justice, n’ont pas justifié la résiliation, parce qu’elles étaient couvertes par l’autorisation contractuelle et qu’il n’était pas démontré qu’elles compromettaient la bonne exploitation du fonds.
À défaut de clause, les travaux d’amélioration suivent une procédure propre. Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes, qui distinguent les travaux dispensés d’accord préalable, ceux figurant sur une liste administrative régionale et ceux soumis à autorisation du bailleur ou du tribunal. Le fermier qui plante sans vérifier cette grille commet une imprudence : même si la plantation améliore objectivement le fonds, son exécution irrégulière l’expose à devoir indemniser le bailleur ou à remettre les lieux en état à la sortie. Avant de planter, le réflexe utile consiste à relire la clause plantations du bail, à écrire au bailleur en recommandé avec un plan des parcelles, des essences et des distances, à vérifier les servitudes et canalisations enterrées, et à conserver la réponse ou le silence du bailleur.
Le sort des arbres à la fin du bail mérite d’être anticipé dès la plantation. Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Des plantations autorisées qui valorisent durablement le fonds ouvrent ce droit à indemnité du preneur sortant, calculé selon les règles propres aux améliorations. À l’inverse, des plantations non autorisées n’ouvrent pas le même droit et peuvent fonder une demande de remise en état aux frais du preneur, voire une retenue sur l’indemnité. La synthèse nationale sur l’agroforesterie et le statut du fermage le souligne : avec plus des deux tiers de la surface agricole exploitée en fermage, la sécurisation du foncier est la condition de la plantation d’arbres par les agriculteurs, et les questions de l’autorisation de planter, de la propriété des arbres et de leur devenir en fin de bail doivent être réglées par écrit avant le premier coup de pelle.
Le bailleur, de son côté, ne peut pas planter à sa guise sur le fonds loué. Pendant le bail, la jouissance appartient au preneur, et une plantation du bailleur qui priverait le fermier d’une partie des terres ou gênerait l’exploitation engagerait la garantie de jouissance paisible due par le bailleur. Les litiges portent d’ailleurs parfois sur des emprises inverses, comme dans l’affaire grenobloise où le preneur reprochait aux bailleurs d’utiliser à leur seul profit 600 mètres carrés de la parcelle louée. La règle est symétrique dans son esprit : pendant le bail, ni le preneur ni le bailleur ne modifie seul et durablement le fonds sans respecter le contrat et la procédure.
II. Quand l’arbre planté ou arraché sans accord arrive devant le tribunal paritaire
A. Les cas où le juge refuse la résiliation : le défaut d’autorisation ne suffit pas
Le point de départ du raisonnement des juges tient en deux textes. D’un côté, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail : l’article 1766 du code civil, applicable au fermage, exige un dommage pour le bailleur et laisse au juge l’appréciation des circonstances. De l’autre, des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime exige des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Dans les deux cas, le manquement formel ne suffit pas ; il faut une atteinte réelle, actuelle et prouvée à l’exploitation ou au fonds.
L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026, rendu en matière de baux ruraux sur appel d’un jugement du tribunal paritaire de Valence du 4 novembre 2024, l’illustre sur trois griefs cumulés. Les bailleurs reprochaient au preneur maraîcher la transformation d’un bâtiment d’élevage ovin en local de conditionnement et de stockage des récoltes sans leur accord, la plantation de cultures pérennes, à savoir des arbres fruitiers, sans autorisation, et l’enherbement en prairie. Sur le bâtiment, la cour constate un changement de destination entrepris malgré l’opposition des bailleurs, mais juge qu’il n’est pas établi que ce manquement soit de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Sur les plantations, elle relève qu’elles sont autorisées par la clause du bail et qu’il n’est pas démontré qu’elles compromettraient la bonne exploitation. Sur la prairie, elle retient une rotation pluriannuelle incluant de la prairie temporaire, sans contrariété au bail ni atteinte à la bonne exploitation. La formule qui clôt chaque grief mérite d’être retenue par tous les bailleurs : la seule sanction du défaut d’autorisation résidant dans l’indemnisation du bailleur ou la remise en état par le preneur à l’issue du bail.
L’arrêt de la cour d’appel de Besançon du 4 mars 2025, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire de Lons-le-Saunier du 7 mars 2024, ajoute une leçon de preuve. La bailleresse demandait la résiliation pour l’arrachage d’arbres centenaires, le déplacement d’une barrière séparative englobant un chemin communal et la détérioration d’une berge de rivière, avec 23 136 euros de remise en état et 10 000 euros de trouble de jouissance. La cour confirme le rejet : le bailleur doit apporter la démonstration qu’à la date de la saisine de la juridiction aux fins de résiliation du bail, les agissements du preneur étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds donné à bail ou de constituer l’un des motifs de résiliation du bail qu’il énonce. Or la barrière avait été remise à son emplacement d’origine, constaté par procès-verbal, les souches avaient été enlevées, et deux constats de commissaire de justice ainsi que des attestations confirmaient le bon entretien des parcelles et la bonne exploitation du fonds. Le bailleur qui saisit le tribunal doit donc photographier et faire constater l’état des lieux au jour de la saisine : une remise en état spontanée du preneur avant ou pendant l’instance, des parcelles bien tenues et l’absence de perte de production font échec à la résiliation et aux demandes indemnitaires.
Pour le fermier, la défense utile se construit de la même manière, en miroir. Conserver la clause du bail qui autorise les plantations, produire les courriers d’information adressés au bailleur, faire établir par constat que les parcelles sont bien exploitées, verser les attestations de voisins ou d’élus sur l’entretien des chemins et des clôtures, démontrer l’absence de perte de rendement : tels sont les éléments qui ont fait pencher Grenoble et Besançon. Et pour le bailleur qui a perdu sur la résiliation, tout n’est pas perdu : l’indemnisation du préjudice prouvé et la remise en état à la sortie restent ouvertes, à condition de chiffrer par devis et de rapporter la preuve du dommage, ce que la bailleresse bisontine n’avait pas fait.
B. Les cas où le juge prononce la résiliation : l’arbre abattu, le bois vendu et le défrichement illicite
La complaisance des juges s’arrête là où le preneur s’approprie ce qui appartient au bailleur ou viole la loi pénale. L’arrêt de la cour d’appel de Pau du 13 novembre 2025, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire de Bayonne du 12 décembre 2023, prononce la résiliation d’un bail rural dans une configuration très différente de celles de Grenoble et de Besançon. Les preneurs avaient coupé des arbres sur des parcelles boisées et partiellement boisées, sans l’autorisation exigée, en méconnaissance d’une clause du bail qui stipulait expressément que le preneur ne pourrait ni supprimer ni étêter les arbres et devrait les préserver en les élaguant régulièrement. S’y ajoutaient un défrichement pratiqué en violation des dispositions du code forestier sur le défrichement, pénalement sanctionné par le tribunal correctionnel, et la vente des bois appartenant à la bailleresse.
Le raisonnement de la cour de Pau oppose point par point la défense des preneurs. Ceux-ci faisaient valoir que les parcelles étaient des landes dégradées envahies de ronces, impropres à l’élevage ovin et bovin prévu au bail, qu’ils avaient engagé des dépenses et des heures de travail pour les nettoyer et les mettre en valeur conformément à leur destination, et que la sanction pénale relative à l’autorisation administrative n’avait pas d’incidence sur l’instance civile. La cour écarte cette présentation en s’attachant au contrat et aux faits : les parcelles étaient mentionnées au bail comme landes et bois, la photographie aérienne confirmait l’état boisé à la conclusion du bail, la clause interdisait toute suppression, le défrichement sans autorisation administrative constituait une illicéité avérée, et les bois coupés avaient été vendus au profit des preneurs. La cour infirme le jugement et prononce la résiliation du bail, retenant que ces agissements compromettaient la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31.
La comparaison des trois arrêts dessine une grille lisible pour les praticiens. Premier critère, la clause du bail : une plantation autorisée par le contrat ne fait pas résilier, tandis qu’un abattage interdit par le contrat fait résilier. Deuxième critère, l’atteinte au fonds et à l’exploitation : une évolution culturale ou des plantations qui laissent le fonds productif et bien entretenu ne compromettent pas la bonne exploitation, tandis qu’une coupe massive suivie de vente du bois et d’un défrichement illicite la compromet. Troisième critère, la loyauté procédurale : le preneur qui informe, décrit ses travaux et laisse le bailleur saisir le tribunal dans les délais se place sous la protection de la procédure, tandis que celui qui agit sans prévenir, trompe sur la réalité des travaux et s’approprie les produits du fonds s’en exclut. Quatrième critère, la remise en état : le preneur qui répare spontanément, enlève les souches et replace les clôtures désarme la demande, tandis que celui qui laisse le dommage perdurer l’alimente.
En pratique, le bailleur qui découvre une plantation ou un abattage non autorisé doit agir vite et dans l’ordre. Faire dresser immédiatement un constat par un commissaire de justice, avec photographies, localisation cadastrale des parcelles et décompte des arbres plantés ou abattus. Adresser au preneur une mise en demeure recommandée rappelant la clause du bail et exigeant l’arrêt des travaux et la remise en état. Vérifier en mairie et auprès de l’administration si un défrichement ou une coupe exigeait une autorisation, et déposer plainte si le bois a été vendu. Saisir ensuite le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation en visant précisément le manquement, en chiffrant chaque préjudice par devis et en produisant le constat, le bail, les courriers et, le cas échéant, la décision pénale. La page officielle sur la résiliation du bail rural rappelle que le bailleur agit par assignation devant le tribunal paritaire, pour les agissements compromettant la bonne exploitation, et que l’indemnité de sortie reste due au preneur pour les améliorations qu’il a apportées. Le preneur menacé, de son côté, a intérêt à répondre par écrit, à proposer la remise en état ou l’adaptation du projet, à solliciter l’autorisation manquante et à faire constater l’état d’entretien : la résiliation est une sanction grave que le juge ne prononce que si le bail ne peut plus continuer.
Au terme du bail, les comptes se font dans les deux sens. Les plantations et améliorations autorisées ouvrent l’indemnité du preneur sortant, les dégradations et les plantations interdites fondent la remise en état aux frais du preneur et l’indemnisation du bailleur, et le juge paritaire fixe les montants à défaut d’accord. Celui qui a planté avec l’accord écrit du bailleur valorise son indemnité ; celui qui a coupé et vendu sans accord paie la remise en état et perd son bail. L’arbre, en fermage, n’est jamais seulement une question d’agronomie : c’est un acte juridique qui s’écrit avant la plantation, dans le bail et dans les courriers, et qui se paie à la sortie.