La requête « pollution de l’eau » grimpe sur Google France : 5 000 recherches et plus, une croissance de 700 %, et un sujet toujours actif le 6 octobre 2026. Derrière cette vague, il y a une raison précise, rapportée par la presse du jour : selon Reporterre, un projet de décret qui doit être présenté le 12 octobre aux acteurs de l’eau identifie 2 000 captages jugés « prioritaires » sur 33 000 en France, là où l’exécutif prévoyait, il y a un an, d’en couvrir quatre fois plus. D’après Le Télégramme, six associations de collectivités dénoncent un renversement du principe pollueur-payeur et un recul de la prévention : l’État n’agirait plus qu’une fois la pollution avérée, sur les points les plus chargés en nitrates, pesticides et micropolluants, tandis que les seuils retenus écarteraient des milliers de captages que les élus estiment à protéger.
Ce débat national sur les captages a un prolongement très concret, au robinet de la cuisine : que vaut le bail d’habitation quand l’eau qui coule n’est plus potable ? La question n’est pas théorique. Les juges y répondent régulièrement, et leurs réponses dessinent un régime clair : une eau impropre à la consommation rend le logement indécent, le bailleur doit les travaux, le loyer peut être réduit ou suspendu par le juge, mais rien ne se gagne sans preuve. Cet article décrit ce régime, les démarches dans l’ordre et les erreurs qui font perdre, à partir des textes en vigueur et de trois décisions récentes rendues sur des logements privés de bonne eau.
I. Quand l’eau du robinet n’est plus potable, le logement loué n’est plus décent
A. Pollution de l’eau du robinet : l’exigence d’une eau potable distribuée avec pression et débit suffisants
Le droit de l’eau potable ne laisse aucune place au doute sur le standard applicable. L’article L. 1321-1 du code de la santé publique dispose : « Une eau destinée à la consommation humaine est une eau propre et salubre qui, seule, convient aux usages liés à la boisson, à la préparation et à la cuisson des aliments, à l’hygiène corporelle, à l’hygiène générale et à la propreté, aux autres usages domestiques dans les lieux publics et privés, ainsi qu’à la préparation des denrées et marchandises destinées à l’alimentation humaine dans les entreprises du secteur alimentaire. » Le même article ajoute : « L’eau est considérée comme propre et salubre lorsqu’elle satisfait aux exigences fixées par le décret prévu à l’article L. 1321-10. » Le même article fait peser une obligation large sur quiconque met de l’eau à disposition du public, sous quelque forme que ce soit : s’assurer que cette eau est propre et salubre (article L. 1321-1 du code de la santé publique). Autrement dit, l’eau du robinet n’est pas une simple commodité : c’est une eau qui doit satisfaire des critères sanitaires mesurés, pour la boisson comme pour la cuisine et la toilette.
Le droit du logement traduit cette exigence en équipement obligatoire. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent impose au logement de comporter « Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires » (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 en vigueur). La formule couvre les deux griefs que les locataires rencontrent : l’eau distribuée mais impropre, et l’eau potable mais indisponible ou sans pression. Un logement dont le robinet délivre une eau chargée de polluants au-delà des références de qualité, ou dont l’alimentation est coupée pendant des semaines, ne remplit pas cette condition d’équipement.
L’obligation du bailleur découle ensuite de deux textes que la Cour de cassation rappelle ensemble. L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (article 1719 du code civil). Et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur, énonce : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La Cour de cassation vise ce texte, avec les articles 1719 du code civil, 15 et 20-1 de la loi, dans son arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Une eau déclarée non potable par un laboratoire agréé fait entrer le logement dans le champ de l’indécence : elle porte atteinte à la santé et prive le logement d’un élément qui le rend conforme à l’usage d’habitation.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a jugé dans une espèce devenue de référence. Le 30 avril 2025, elle statuait sur un appartement en duplex donné en location, dans un immeuble alimenté en eau par un forage privatif entretenu par la copropriété, les vendeurs ayant déclaré faire leur affaire personnelle de la « potabilité » de l’eau sans recours. Des rapports d’analyse établis par un laboratoire agréé concluaient que plusieurs paramètres n’étaient pas conformes aux seuils du code de la santé publique. La cour retient que « le caractère non-potable de l’eau provenant du forage alimentant l’immeuble est établi par les rapports adressés au syndic les 27 décembre 2018 et 27 janvier 2020 par le laboratoire départemental d’analyses et d’ingénierie du Var, agréé par le ministère de la santé », relevant que « plusieurs des paramètres analysés n’étaient pas conformes aux limites ou références de qualité fixées par le code de la santé publique », à savoir « la conductivité à 25 degrés », « le taux de sulfates » et « le taux d’azote ammoniacal ». Elle écarte l’argument tiré de l’absence de plaintes sanitaires des occupants : « Le fait qu’aucun occupant de l’immeuble ne se soit jamais plaint de problèmes de santé liés à la consommation de l’eau, à le supposer avéré, n’est pas de nature à remettre en cause les conclusions de ces analyses, non contredites par d’autres éléments du dossier, dont il résulte que les bailleurs ont mis à la disposition de leur locataire un logement ne remplissant pas toutes les conditions de décence imposées par la loi. » (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2025, n° 23/05870). Trois enseignements se dégagent de cet arrêt. D’abord, la non-potabilité se prouve par des analyses de laboratoire, pas par des ressentis ni par l’absence de malades. Ensuite, une clause de l’acte d’achat par laquelle le propriétaire accepte l’eau telle quelle ne purge pas son obligation de délivrance envers son locataire. Enfin, la sanction est indemnitaire et substantielle : la cour a porté à 10 000 euros l’indemnité du préjudice de jouissance, au motif que « l’existence d’un préjudice de jouissance était établie du seul fait que le logement ne respectait pas les critères de décence. »
B. Mise en demeure, travaux et loyer : ce que le locataire peut exiger quand l’eau manque ou est impropre
Le locataire qui découvre que son eau est impropre ne doit ni subir en silence ni improviser sa riposte. La première démarche est une mise en demeure écrite adressée au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception : elle décrit le désordre, joint les premiers éléments (analyses, courriers de l’agence régionale de santé, arrêté municipal ou préfectoral de restriction d’usage s’il existe), rappelle l’obligation de délivrer un logement décent et fixe un délai raisonnable pour remédier à la situation. Cette lettre n’est pas une formalité de politesse : elle fait courir la démonstration de la connaissance du désordre par le bailleur, elle conditionne les dommages-intérêts et elle servira de point de départ au juge pour apprécier la résistance du propriétaire. Le locataire qui saisit directement le tribunal sans avoir interpellé son bailleur s’expose à voir sa demande de travaux jugée prématurée et son indemnisation réduite.
Si la mise en demeure reste sans effet, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur, ouvre l’action en mise en conformité : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » Le texte poursuit : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur ; voir Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Concrètement, le juge des contentieux de la protection peut ordonner le raccordement au réseau public d’eau potable, la réfection de l’installation privative ou la mise en place d’un traitement, fixer un délai d’exécution assorti d’une astreinte, réduire le loyer pour la période de trouble, suspendre son paiement avec consignation des fonds, et signaler la situation au préfet. La suspension du paiement sans décision du juge est en revanche une faute du locataire : cesser unilatéralement de payer expose à une dette d’arriéré, à la clause résolutoire et à l’expulsion, comme le montre l’affaire jugée à Angers où le locataire restait redevable de plusieurs milliers d’euros d’arriéré malgré des désordres partiellement reconnus.
Le même arrêt du 4 juin 2026 verrouille la situation du locataire contre un congé opportuniste. La Cour de cassation y juge que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » Elle rappelle aussi que « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). En l’espèce, le bailleur avait délivré congé pour réaliser des travaux censés remédier à l’indécence d’un studio connue dès l’origine, puis demandé l’expulsion et des indemnités d’occupation : la Cour a cassé l’arrêt qui validait ce congé et ordonnait l’expulsion, et renvoyé l’affaire devant une cour d’appel autrement composée. Transposée à l’eau du robinet, la solution signifie qu’un propriétaire qui loue un logement alimenté par un forage douteux, qui reçoit les analyses défavorables, puis donne congé pour « faire les travaux » afin de se débarrasser du locataire qui réclame, ne dispose d’aucun motif légitime et sérieux. Le locataire peut donc exiger les travaux tout en restant dans les lieux, et le bail continue pendant la mise en conformité.
Le juge garde toutefois un pouvoir d’appréciation sur chaque demande, et tout n’est pas accordé d’office. Le 18 juin 2025, le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire, saisi de désordres liés à l’eau dans un logement, a condamné le bailleur à réaliser les travaux de réfection sous quatre mois à compter de la signification, alloué 1 250 euros au titre du préjudice de jouissance, mais rejeté la demande de réduction de loyer et le surplus des demandes indemnitaires. La leçon est double : le juge ordonne volontiers les travaux et répare le trouble de jouissance dès lors que le désordre est établi, mais il dose l’argent au regard des pièces et peut refuser la réduction de loyer s’il estime l’indemnité suffisante ou la demande mal chiffrée. Le locataire a donc intérêt à chiffrer chaque poste séparément (travaux, trouble de jouissance, frais d’analyses, surcoût d’achat d’eau en bouteille sur justificatifs) plutôt que de réclamer une somme globale sans ventilation.
II. Prouver le défaut d’eau et agir contre le bon responsable
A. Analyses, constats et factures : sans preuve, le défaut d’alimentation ne paie pas
L’arrêt rendu le 2 décembre 2025 par la cour d’appel d’Angers est l’avertissement indispensable de ce contentieux. Un locataire d’un office public de l’habitat affirmait avoir été privé d’eau pendant six mois, d’août à décembre 2021, à la suite d’une panne du réducteur de pression, après un dégât des eaux usées survenu dans son appartement, et demandait la résiliation du bail aux torts du bailleur avec relogement. La cour a tout vérifié pièce par pièce : le compte rendu journalier produit par le locataire lui-même montrait que l’absence d’eau constatée le 22 septembre 2021, avec une coupure prévue pour le bâtiment, « n’a pas duré plus de deux jours » ; la faible consommation figurant sur la facture d’eau « n’est pas de nature à étayer les dires du locataire qui indique lui-même avoir quitté son logement » ; dès lors, « en l’état des pièces soumises à la cour, l’appelant ne démontre pas que la panne au niveau du réducteur de pression d’eau, qui serait consécutive à l’intervention de l’entreprise de chauffage et plomberie, a généré un défaut d’alimentation pendant six mois. » (CA Angers, 2 décembre 2025, n° 23/01063). Résultat : la demande de résiliation a été rejetée, le locataire a été condamné à payer l’arriéré de loyers et charges, et seule une somme de 500 euros lui a été maintenue pour les désagréments liés au remplacement du réducteur et à l’absence d’un radiateur. Celui qui allègue six mois sans eau mais ne prouve que deux jours de coupure perd son procès et paie les dépens.
La méthode probatoire qui gagne est celle de l’arrêt d’Aix : des rapports d’analyse établis par un laboratoire agréé par le ministère de la santé, adressés au syndic et versés aux débats, concluant à la non-conformité de plusieurs paramètres aux limites de qualité du code de la santé publique. Le locataire peut faire analyser son eau à ses frais par un laboratoire agréé, en conservant la facture pour en demander le remboursement au titre des frais, et rapprocher les résultats des courriers de l’agence régionale de santé ou du service communal d’hygiène et de santé, qui suivent la qualité de l’eau distribuée et peuvent imposer des restrictions d’usage. Un constat par commissaire de justice fige l’absence d’eau, la couleur ou l’odeur anormale, les mentions portées sur les relevés et l’état des installations. Les attestations de voisins desservis par la même colonne ou le même forage, datées, signées et accompagnées d’une pièce d’identité, corroborent la généralité du désordre. Les factures d’achat d’eau en bouteille et les tickets de pressing ou de laverie, conservés mois par mois, chiffrent le surcoût de la vie sans eau potable. À l’inverse, les factures de consommation faible ou nulle ne prouvent rien quand le locataire a quitté les lieux : elles se retournent contre lui, comme à Angers. Et les échanges avec le bailleur doivent rester écrits : la mise en demeure recommandée, les relances, les réponses ou silences du propriétaire et du syndic constituent la colonne vertébrale du dossier.
B. Bailleur, copropriété, distributeur et puissance publique : frapper à la bonne porte, y compris à Paris
Le premier débiteur du locataire reste le bailleur, et sa responsabilité ne s’efface pas derrière celle des autres. Dans l’affaire d’Aix, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté, le 14 octobre 2020, contre le financement des travaux de raccordement de l’immeuble au réseau public de distribution d’eau potable, et le service communal d’hygiène et de santé avait dû rappeler l’agence à ses obligations le 9 décembre 2020 : les bailleurs ont néanmoins été condamnés à 10 000 euros. Le refus de la copropriété de financer le raccordement n’exonère pas le propriétaire vis-à-vis de son locataire ; il lui appartient de faire voter à nouveau les travaux, de les financer à titre privatif pour sa quote-part de parties communes à usage exclusif quand c’est possible, ou d’agir en justice contre le syndicat des copropriétaires, sans faire supporter l’attente au preneur. Symétriquement, l’agence qui gère le bien n’est pas automatiquement condamnée avec le bailleur : à Aix, la cour a infirmé sa condamnation à garantir les propriétaires, faute de preuve qu’elle connaissait le forage et ses sujétions au jour du bail, et en relevant les diligences accomplies une fois alertée. Le mandataire qui ignorait la situation et qui a conseillé de saisir l’assemblée générale puis contacté des entreprises de traitement de l’eau n’a pas manqué à ses obligations. Pour le locataire, la cible principale demeure donc le propriétaire, et l’assignation de l’agence n’est utile que si une faute propre de gestion est démontrable.
Le distributeur d’eau et le service public de l’eau potable forment le deuxième cercle. Quand l’immeuble est raccordé au réseau public, l’abonné, souvent le locataire pour son compteur divisionnaire ou le syndic pour le compteur général, est lié par un règlement de service qui définit la qualité due et la procédure de réclamation. Les analyses de l’agence régionale de santé, autorité chargée du contrôle sanitaire, font foi du dépassement des limites et déclenchent les restrictions d’usage (interdiction de boire, de cuisiner, parfois de se laver avec l’eau du robinet) notifiées par arrêté préfectoral ou municipal. Ces actes administratifs sont des pièces maîtresses du dossier civil : ils établissent officiellement l’impropriété de l’eau à une date donnée et justifient la demande de travaux comme celle de réduction de loyer. Le locataire les obtient auprès de la mairie, de la préfecture ou de l’agence régionale, et le bailleur ne peut pas les ignorer une fois notifiés. Quand l’immeuble dépend d’un forage privatif, la question se déplace vers la copropriété et son syndic, tenus d’assurer l’entretien de l’installation commune et de faire réaliser les analyses périodiques : le bailleur copropriétaire doit exiger ces diligences et, à défaut, engager la responsabilité du syndicat, toujours sans délai opposable au locataire.
La puissance publique intervient aussi en amont, par la protection des captages qui alimentent le réseau. L’article L. 1321-2 du code de la santé publique prévoit que l’acte portant déclaration d’utilité publique des travaux de prélèvement d’eau destinée à la consommation humaine « détermine autour du point de prélèvement un périmètre de protection immédiate dont les terrains sont à acquérir en pleine propriété et un périmètre de protection rapprochée à l’intérieur duquel peuvent être interdits ou réglementés toutes sortes d’installations, travaux, activités, dépôts, ouvrages, aménagement ou occupation des sols de nature à nuire directement ou indirectement à la qualité des eaux. » (article L. 1321-2 du code de la santé publique). C’est dans ce cadre que s’inscrit le projet de décret qui fait la tendance du jour : resserrer la protection sur 2 000 captages prioritaires, avec une obligation d’action et des mesures coercitives des préfets. À la date de rédaction, ce texte n’est qu’un projet, présenté le 12 octobre aux acteurs de l’eau après une copie soumise le 18 septembre au Groupe national captages : nul ne peut s’en prévaloir comme d’un droit en vigueur, et les restrictions opposables aux propriétaires riverains restent celles des déclarations d’utilité publique existantes, publiées et notifiées. Les lecteurs qui veulent comprendre le versant collectif de ce dossier, côté communes et riverains des captages, trouveront son analyse sur ce site, consacrée au projet de décret sur les 2 000 captages prioritaires et à sa contestation.
À Paris et en Île-de-France, les réflexes sont les mêmes avec des guichets identifiés. Le contrôle sanitaire relève de l’agence régionale de santé d’Île-de-France, qui publie les résultats par commune et par réseau ; la restriction d’usage est prise par le préfet de département, et le maire conserve ses pouvoirs de police en matière d’hygiène. L’action en travaux et en réduction de loyer se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris, après la mise en demeure restée vaine. Les pièces à préparer suivent la méthode décrite plus haut : bail et diagnostics annexés, analyses d’un laboratoire agréé, arrêté de restriction s’il existe, échanges écrits avec le bailleur et le syndic, décompte chiffré du trouble. Les délais parisiens de mise en état et d’audiement imposent d’agir tôt, dès les premières analyses défavorables, plutôt qu’après des mois de consommation d’une eau impropre : chaque mois sans écrit fait fondre l’indemnisation et complique la preuve de la durée du trouble.
Conclusion
La vague de recherches sur la pollution de l’eau dit une inquiétude réelle, nourrie par un projet de décret qui resserre la protection des captages sur 2 000 sites prioritaires et par la colère des collectivités qui en redoutent les angles morts. Au robinet du logement loué, le droit applicable est déjà complet et il protège le locataire avec fermeté : l’eau doit être propre et salubre, l’installation doit la distribuer avec pression et débit suffisants, le bailleur doit un logement décent et ne peut expulser l’occupant d’un local impropre ni lui donner congé pour des travaux d’indécence connue dès l’origine. Le juge peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer et signaler la situation au préfet. Mais cette protection a un prix procédural que l’arrêt d’Angers rappelle sans ménagement : prouver par des analyses de laboratoire agréé, écrire au bailleur avant de saisir le juge, ne jamais suspendre seul le paiement du loyer, chiffrer chaque préjudice et frapper à la bonne porte, le bailleur d’abord. L’eau impropre se démontre, elle ne se décrète pas : le dossier qui réunit l’analyse, la mise en demeure et le décompte obtient les travaux et l’indemnité, comme à Aix avec 10 000 euros ; celui qui n’aligne que des affirmations paie l’arriéré et les dépens.