Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé doit reprendre le nouveau contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026 (référence JORFTEXT000054393114). Le changement le plus visible tient en une ligne de la clause résolutoire : la résiliation de plein droit pour loyer impayé joue désormais six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et non plus deux mois. Pour les bailleurs parisiens qui découvrent un impayé à l’automne, comme pour les locataires qui reçoivent un commandement, cette date du 1er octobre 2026 change le raisonnement, les délais à calculer et les pièces à réunir.

Le décret referme une période de trois ans d’insécurité. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite des logements (référence JORFTEXT000047897040) avait déjà ramené le délai de deux mois à six semaines et rendu la clause résolutoire obligatoire, y compris pour le dépôt de garantie non versé. Mais le contrat type annexé au décret du 29 mai 2015 continuait d’afficher deux mois, et des milliers de baux signés entre 2023 et 2026 portent encore l’ancien délai. D’où la question qui domine les consultations de cet automne : quel délai viser dans le commandement de payer, celui du contrat signé ou celui de la loi en vigueur ? La Cour de cassation a tranché pour les baux en cours, et le nouveau modèle met fin au doute pour les baux signés à compter du 1er octobre 2026.

Cet article expose d’abord le contenu du bail type réécrit, clause par clause, puis la méthode à suivre quand un loyer reste impayé : lire la date du bail, viser le bon délai dans le commandement, saisir le juge des contentieux de la protection et conduire la procédure jusqu’à l’expulsion si elle devient inévitable. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte officiel ou à la décision citée, avec le lien vers Légifrance ou la Cour de cassation.

I. Nouveau contrat de location depuis le 1er octobre 2026 : que contient le bail type réécrit ?

A. Loyer impayé et dépôt de garantie non versé : la clause résolutoire à six semaines

Le cœur du décret tient dans la réécriture du paragraphe VIII des deux contrats types, location nue et location meublée, ainsi que de la colocation à bail unique. La formule devient : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (formulation reprise au paragraphe 8 de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024). Le bailleur qui utilise un modèle à jour depuis le 1er octobre 2026 dispose donc d’un contrat aligné sur la loi, et le locataire est informé dès la signature du délai exact dont il disposera en cas de difficulté. Le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

Le champ de la clause couvre trois manquements : le défaut de paiement du loyer, le défaut de paiement des charges, et le non-versement du dépôt de garantie. Ce troisième cas, introduit par la loi de 2023, mérite l’attention des bailleurs franciliens. Il ne s’agit pas de la restitution du dépôt en fin de bail, qui obéit à son propre régime, mais du locataire qui entre dans les lieux sans avoir versé la somme convenue. La situation se rencontre à Paris lorsqu’un candidat pressé promet un virement qui n’arrive jamais, ou lorsqu’un tiers paie sans référence identifiable. Avant d’engager une procédure sur ce fondement, le bailleur doit constituer la preuve du non-versement : relevés bancaires, reçus, quittances, comptabilité du gestionnaire. Un dossier fragile sur ce point expose à un rejet, car le juge vérifiera la réalité du manquement avant de constater quoi que ce soit.

Les baux concernés sont ceux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : locations nues à usage de résidence principale, locations meublées constituant la résidence principale du locataire, et colocations à bail unique relevant du même statut. L’article 3 du décret précise que le nouveau modèle s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours à cette date n’ont pas à être refaits : ils continuent de vivre avec leur clause d’origine, et c’est cette clause qu’il faudra lire en cas d’impayé. La distinction entre renouvellement, qui suppose un nouvel accord exprès ou un congé suivi d’un nouveau bail, et reconduction tacite, qui prolonge le contrat aux mêmes conditions faute de congé, devient décisive. Un bail reconduit tacitement après le 1er octobre 2026 garde sa clause initiale, avec l’ancien délai si elle le stipule. Les agences parisiennes qui renouvellent des baux cet automne ont donc intérêt à basculer leurs modèles sans attendre, tandis que les bailleurs dont le locataire est déjà en place doivent conserver précieusement le contrat signé et ses avenants.

Une mise en garde s’impose sur le sens de la résiliation de plein droit. Elle ne donne jamais le droit de reprendre les clés, de changer la serrure ou de faire sortir l’occupant six semaines après le commandement. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause, obtenir la condamnation au paiement de l’arriéré, faire fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation et solliciter l’expulsion. La dette, elle, continue de courir : chaque mois impayé augmente l’arriéré, et les deux semaines gagnées par le passage de deux mois à six semaines représentent souvent un terme de loyer en moins dans le décompte final.

B. Assurance, troubles de voisinage, résidence principale et téléphone : les autres clauses du décret

À côté de la clause obligatoire pour impayés, le contrat type réécrit permet d’insérer des clauses résolutoires facultatives, qui obéissent à des régimes distincts. La première vise la non-souscription d’une assurance des risques locatifs. Elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et suppose que le bailleur ait mis le locataire en demeure de s’assurer. En pratique parisienne, le contrôle se fait à l’entrée dans les lieux puis à chaque échéance annuelle : réclamer l’attestation chaque année, relancer par écrit, puis faire délivrer le commandement si le défaut persiste. La seconde clause facultative concerne le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux. Elle ne peut jouer que lorsque les troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Une plainte, une main courante, des courriels excédés du syndic ou un constat d’huissier décrivant du bruit ne suffisent pas : il faut un premier contentieux mené à son terme, dont la décision définitive établit les troubles. Cette exigence limite l’usage de la clause aux situations les plus documentées, et les bailleurs confrontés à un locataire turbulent ont souvent intérêt à agir d’abord sur le fondement du trouble lui-même devant le juge.

Le décret introduit également une mention relative à la servitude de résidence principale prévue par l’article L151-14-1 du code de l’urbanisme, créé par la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme (référence JORFTEXT000050612711). Le texte officiel dispose : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Lorsque le logement est soumis à cette servitude, le bail peut préciser qu’il est à usage exclusif de résidence principale et assortir cette obligation d’une clause résolutoire. Trois conditions cumulatives encadrent le dispositif : la commune doit avoir délibéré, le plan local d’urbanisme doit délimiter le secteur, et le logement doit être une construction nouvelle entrant dans ce secteur. La clause ne peut produire effet qu’à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire, car l’article L481-4 du même code prévoit que « le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation », avec une astreinte possible. La découverte d’une annonce de location à la nuitée ne déclenche donc aucune résiliation automatique sur ce fondement.

Pour le propriétaire qui découvre aujourd’hui son appartement sous-loué sur une plateforme sans son accord, les armes restent les fondements classiques, et ils sont efficaces. Le locataire ne peut sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du sous-loyer. La Cour de cassation juge que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire », dans un arrêt du 12 septembre 2019 rendu par sa troisième chambre civile sur le pourvoi n° 18-20.727 et publié au Bulletin. Ce principe s’articule avec l’article 546 et l’article 547 du code civil, selon lesquels « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement » et « Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession ». Le bailleur peut ainsi demander la résiliation judiciaire du bail et la restitution des sous-loyers indûment perçus. Les lecteurs confrontés à cette situation trouveront le parcours complet, de la preuve des annonces à la restitution des sommes, dans l’analyse consacrée au locataire qui sous-loue sans autorisation et à l’expulsion qui peut s’ensuivre.

Dernière nouveauté, plus modeste : la désignation des parties peut désormais comporter, à titre facultatif, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. L’objectif affiché consiste à joindre rapidement un locataire en difficulté avant que la dette ne s’installe, car un premier retard résulte souvent d’un changement de coordonnées bancaires, d’un décalage d’aide au logement ou d’un accident de la vie. Les professionnels parisiens qui gèrent des centaines de lots y voient un outil de recouvrement amiable, à manier dans le respect des règles sur les données personnelles. Le décret comporte enfin un second volet, relatif au maintien des aides au logement en cas d’impayé et à son adaptation outre-mer, qui entre en vigueur le 1er janvier 2027 et ne modifie pas la rédaction du bail lui-même.

II. Loyer impayé : quel délai viser dans le commandement de payer et comment faire constater la résiliation ?

A. Six semaines ou deux mois : lire la date du bail avant de délivrer le commandement

La question posée chaque semaine aux praticiens tient en une phrase : le commandement de payer doit-il viser six semaines ou deux mois ? La réponse ne dépend pas de la date de délivrance de l’acte, mais de la date du bail et de la rédaction exacte de sa clause. Saisie pour avis par le tribunal de proximité de Trévoux, la Cour de cassation a tranché le 13 juin 2024 dans son avis n° 24-70.002, également publié sur Légifrance sous la référence JURITEXT000049733839 : la loi du 27 juillet 2023 « ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », et son article 10 « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». L’article 2 du code civil, en vigueur depuis 1804, dispose : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » Un bail est un contrat, et une loi nouvelle ne réécrit pas d’elle-même une clause valablement conclue.

En pratique, quatre situations se présentent. Premièrement, le bail conclu avant le 29 juillet 2023 avec une clause prévoyant deux mois : ce délai contractuel reste applicable, et le commandement doit être préparé à partir du contrat réel, non à partir du seul texte actuel de la loi. Deuxièmement, le bail conclu ou renouvelé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026 : la loi prévoyait déjà six semaines, mais beaucoup de modèles mentionnaient encore deux mois, puisque le contrat type n’avait pas été mis à jour. C’est la période la plus délicate. L’avis de 2024 ne visait que les baux en cours au jour de la loi, et le sort d’une clause de deux mois signée après cette date reste discuté. Par prudence, retenir le délai le plus long évite une nullité. Troisièmement, le bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 sur le modèle actualisé : six semaines, inscrites dans le contrat lui-même. Quatrièmement, le bail verbal : aucune stipulation contraire n’existant, le délai légal de six semaines s’applique directement.

Le risque le plus fréquent observé dans les dossiers consiste à délivrer un commandement qui annonce six semaines alors que la clause reproduite dans le même acte en prévoit deux. Cette contradiction est doublement dangereuse : elle induit le locataire en erreur sur le délai dont il dispose pour régulariser, et elle offre à la partie adverse un moyen de défense utilisable devant le juge. Avant toute délivrance, trois documents doivent être rapprochés : le bail et ses avenants, le décompte locatif complet mois par mois, et le projet d’acte du commissaire de justice. Le décompte doit distinguer le loyer, les charges et les versements partiels, car le juge vérifiera si la dette visée au commandement subsiste à l’expiration du délai. L’avis du 13 juin 2024 ne s’est pas prononcé sur le sort des baux tacitement reconduits après l’entrée en vigueur de la loi, et cette zone d’incertitude demeure. En cas de doute sur la nature du titre d’occupation, quinze jours d’attente supplémentaires coûtent toujours moins cher qu’une procédure à recommencer depuis le commandement.

Les juges appliquent d’ores et déjà le délai de six semaines aux baux qui le stipulent. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi, le 17 février 2025, statué sur un commandement de payer délivré le 4 mars 2024 dans un délai de six semaines pour un arriéré de 637,24 euros, dans une affaire opposant un bailleur social parisien à son locataire sous le numéro RG 24/06897. Le jugement vérifie la notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant l’assignation, avant de constater l’acquisition de la clause. Cette décision illustre la méthode des juridictions parisiennes : chaque étape procédurale est contrôlée, et un dossier incomplet sur les notifications préalables retarde la résiliation autant qu’une erreur sur le délai du commandement.

B. Juge, délais de paiement et expulsion à Paris et en Île-de-France : le parcours complet

Une fois le délai du commandement expiré sans paiement intégral, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. À Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris, dont le pôle civil de proximité traite un volume considérable de contentieux locatifs. La demande tend à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré, à faire fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation et à solliciter l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au préfet dans le délai prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et la caisse d’allocations familiales doit avoir été saisie en amont, car ces notifications conditionnent la recevabilité de la procédure. Le décompte actualisé au jour de l’audience, les quittances, le bail, le commandement et les échanges avec le locataire forment le socle du dossier.

Le locataire qui comparaît n’est pas démuni. Le juge peut lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause, à condition notamment qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Si le locataire se libère selon l’échéancier fixé, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit. Cette perspective commande la stratégie des deux parties : le bailleur a intérêt à documenter l’absence de reprise des paiements courants, tandis que le locataire en difficulté a intérêt à reprendre ces paiements avant l’audience et à présenter un plan d’apurement réaliste, pièces justificatives à l’appui. La suspension des procédures d’exécution pendant le délai accordé protège le locataire qui respecte l’échéancier.

Si le juge constate l’acquisition de la clause et ordonne l’expulsion, la procédure d’exécution reste strictement encadrée. Le jugement doit être signifié, puis un commandement de quitter les lieux est délivré. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Ce délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux ne doit pas être confondu avec les six semaines du commandement de payer : ce sont deux actes et deux délais distincts, souvent mélangés par les parties. Le juge peut en outre accorder des délais renouvelables pour le relogement, car l’article L412-3 du même code dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». S’y ajoutent la trêve hivernale, pendant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée, et le concours de la force publique, que le préfet peut accorder ou refuser. Le déroulé complet de cette phase, du commandement de quitter les lieux au concours de la force publique, suit la procédure d’expulsion du locataire applicable à Paris, avec ses délais et ses points de contrôle.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs spécificités pratiques méritent l’attention. Les loyers élevés rendent chaque mois d’attente coûteux : entre un commandement visant à tort deux mois au lieu de six semaines, une assignation à refaire pour défaut de notification au préfet, et un renvoi pour production d’un décompte incomplet, un dossier fragile perd facilement un trimestre de loyers. Les commissaires de justice parisiens, qui instrumentent quotidiennement ces actes, vérifient la clause du bail avant de rédiger le commandement : leur fournir le contrat complet dès le premier rendez-vous évite l’erreur la plus courante. Les locataires parisiens, de leur côté, peuvent saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département, solliciter la commission de surendettement si la dette locative s’inscrit dans un endettement global, et demander l’aide juridictionnelle s’ils remplissent les conditions de ressources. La saisine de la caisse d’allocations familiales en début de procédure n’est pas une formalité : elle peut déclencher le maintien des aides et un plan d’apurement qui désamorce le contentieux. Enfin, les congés pour vente ou pour reprise, fréquents dans la capitale, ne doivent pas être confondus avec la résiliation pour impayé : chaque fondement obéit à ses propres délais et à son propre juge, et un congé irrégulier ne sauve pas une clause résolutoire mal mise en œuvre, pas plus que l’inverse.

Conclusion

Le décret du 6 juillet 2026 clarifie le contrat de location applicable depuis le 1er octobre 2026 : clause résolutoire obligatoire à six semaines pour le loyer, les charges et le dépôt de garantie, clauses facultatives encadrées pour l’assurance et les troubles de voisinage, mention possible de la servitude de résidence principale et du numéro de téléphone des parties. Pour les baux signés à compter de cette date sur un modèle à jour, le raisonnement devient simple. Pour les baux antérieurs, tout dépend de la clause effectivement signée, et l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 impose de lire le contrat avant de viser un délai dans le commandement. Dans les deux cas, la résiliation de plein droit ne dispense ni du juge ni des notifications préalables, et le locataire qui reprend le loyer courant conserve une voie pour sauver son bail. Bailleurs comme locataires ont intérêt à faire vérifier leur bail et leur commandement avant l’audience, car une erreur de délai se paie en mois de procédure.