Le 6 octobre 2026, le site Reporterre a révélé le contenu du projet de décret que le gouvernement doit présenter le 12 octobre aux acteurs de l’eau : seuls 2 000 captages, qualifiés de « prioritaires » sur un total de 33 000 en France, feraient l’objet de mesures de protection renforcées. Cette « feuille de route » lancée en mars 2025, prolongée par le vote de la loi d’urgence agricole, est dénoncée comme un renoncement par les associations et les collectivités, qui s’attendaient à un dispositif quatre fois plus large. Pendant que la protection de la ressource se resserre à la source, une autre question se pose à l’autre bout du tuyau, dans les cuisines : que vaut juridiquement l’eau qui sort du robinet d’un logement loué ou d’une maison achetée, quand les analyses la déclarent impropre à la consommation ? Les requêtes des internautes, qui portent en ce moment sur la « pollution de l’eau du robinet » et la « pollution de l’eau en France », montrent que l’inquiétude est entrée dans les foyers. La réponse du droit est claire et elle est favorable aux occupants : un logement alimenté par une eau non potable n’est pas un logement décent, et le bailleur qui le loue manque à son obligation de délivrance. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a jugé le 30 avril 2025 à propos d’un immeuble alimenté par un forage privé, en condamnant les bailleurs à 10 000 euros pour le préjudice de jouissance du locataire. Reste à savoir comment agir, contre qui, avec quelles preuves et dans quels délais, côté locataire comme côté acheteur.

I. Pollution de l’eau du robinet en location : ce que le locataire peut exiger du bailleur

A. Une eau non potable rend le logement indécent et engage la responsabilité du bailleur

Le point de départ est l’obligation de délivrance d’un logement décent. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 30 avril 2025 (RG 23/05870, décision publiée sur le site de la Cour de cassation), rappelle la règle applicable : « En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le fondement civiliste est identique : l’article 1719 du code civil impose au bailleur « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », tandis que l’article 1720 du code civil ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » L’eau entre dans ce socle : toujours selon la cour d’appel, « Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n° 2002-120 du 12 juillet 2002, dont l’article 3.2 dispose que le logement doit comporter une installation d’alimentation en eau potable distribuée avec une pression et un débit suffisants. » Une eau impropre à la consommation heurte donc directement le critère de décence, sans qu’il soit besoin de démontrer une maladie ou un dommage corporel.

L’affaire jugée à Aix illustre le mécanisme. L’immeuble était alimenté par un forage privé et non par le réseau public. Le laboratoire départemental d’analyses du Var, agréé par le ministère de la santé, avait adressé au syndic, les 27 décembre 2018 et 27 janvier 2020, des rapports concluant que plusieurs paramètres n’étaient pas conformes aux limites fixées par le code de la santé publique : la conductivité à 25 degrés, le taux de sulfates et le taux d’azote ammoniacal. Les bailleurs objectaient qu’aucun occupant ne s’était jamais plaint de problèmes de santé et que le locataire ne démontrait aucun préjudice de jouissance. La cour écarte l’argument sans détour : « Le fait qu’aucun occupant de l’immeuble ne se soit jamais plaint de problèmes de santé liés à la consommation de l’eau, à le supposer avéré, n’est pas de nature à remettre en cause les conclusions de ces analyses, non contredites par d’autres éléments du dossier, dont il résulte que les bailleurs ont mis à la disposition de leur locataire un logement ne remplissant pas toutes les conditions de décence imposées par la loi. » (arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 30 avril 2025) Autrement dit, les analyses d’un laboratoire agréé suffisent à établir le manquement, et l’absence de malade ne protège pas le bailleur. La cour en déduit une conséquence financière directe : « C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que l’existence d’un préjudice de jouissance était établie du seul fait que le logement ne respectait pas les critères de décence. » (arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 30 avril 2025) Le préjudice existe donc par le seul constat de l’indécence, et la cour porte l’indemnisation à 10 000 euros. Le même arrêt exonère en revanche l’agence immobilière mandataire, au motif qu’elle avait accompli toutes les diligences en son pouvoir une fois informée, notamment en conseillant la saisine de l’assemblée générale des copropriétaires : le manquement pèse sur le propriétaire, non sur l’intermédiaire diligent. Ajoutons que l’article 1721 du code civil renforce encore la position du locataire : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. » La bonne foi ou l’ignorance du propriétaire ne fait pas obstacle à la garantie.

B. Mise en demeure, travaux, loyers et indemnités : les recours concrets du locataire pas à pas

Le premier réflexe reste sanitaire : dès qu’une restriction d’usage est prononcée ou qu’un doute sérieux existe sur la qualité de l’eau, le locataire cesse de la boire et de l’utiliser pour la cuisine, suit les consignes de l’agence régionale de santé et du maire, et conserve les analyses, arrêtés et messages reçus. Sur le plan juridique, la preuve se construit en parallèle. Le locataire demande au bailleur, par écrit, la production des derniers résultats du contrôle sanitaire et, pour un forage privé, du rapport d’analyse du laboratoire agréé. Il fait établir la non-conformité par des documents opposables : bulletins d’un laboratoire agréé, courriers de l’agence régionale de santé, arrêté municipal de restriction ou d’interdiction. L’enseignement de l’arrêt d’Aix est que des rapports non contredits par d’autres éléments emportent la conviction du juge ; à l’inverse, dans un litige breton sur des remblais pollués, les vendeurs ont contesté des constats d’huissier et une étude de sol au motif qu’ils n’avaient pas été réalisés contradictoirement. La parade consiste donc à informer le bailleur avant chaque mesure, à le convoquer aux opérations d’analyse et à lui adresser chaque résultat par lettre recommandée. Un constat de commissaire de justice décrivant l’installation, les usages impossibles et les achats d’eau de substitution complète utilement le dossier, avec les factures conservées : ces frais, engagés pour pallier l’indécence du logement, ont vocation à être remboursés par le bailleur fautif.

La deuxième étape est la mise en demeure d’exécuter l’obligation de délivrance : raccorder le logement au réseau public d’eau potable lorsque c’est possible, traiter l’eau du forage, remplacer les équipements défaillants, ou réaliser les travaux votés en copropriété. L’article 1222 du code civil ouvre une voie souvent méconnue : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » Le locataire peut donc, après une mise en demeure restée sans effet, faire réaliser à un coût raisonnable les mesures palliatives indispensables et en demander le remboursement, voire solliciter du juge une avance des sommes nécessaires. En pratique, les travaux lourds sur un forage privé ou un raccordement relèvent toutefois du propriétaire et, en copropriété, d’un vote de l’assemblée générale : le locataire saisit alors le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble pour faire enjoindre les travaux sous astreinte, obtenir une réduction de loyer pour la période d’indécence et des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, évalué à 10 000 euros dans l’affaire d’Aix pour plusieurs années d’eau non potable. La commission départementale de conciliation peut être saisie au préalable pour tenter un accord sur les travaux et l’indemnité, dans des délais courts et sans formalisme procédural. Pour les locataires parisiens et franciliens, le raisonnement est identique même si le réseau public couvre la quasi-totalité des logements : un immeuble ancien alimenté par une ressource privée, une canalisation intérieure dégradée ou une coupure prolongée suivie d’une contamination impose les mêmes diligences, avec un signalement à l’agence régionale de santé d’Île-de-France et à la mairie, et une action portée devant le tribunal judiciaire de Paris ou celui du département de situation de l’immeuble. Le locataire ne doit en revanche ni cesser unilatéralement de payer son loyer, ce qui l’exposerait à une résiliation, ni engager des travaux lourds sans mise en demeure ni autorisation : la consignation du loyer et l’exécution forcée passent par le juge.

II. Pollution de l’eau en France : qui répond de la qualité et comment prouver le manquement

A. Fournisseur, agence régionale de santé et périmètres de captage : la chaîne des responsabilités

Comprendre contre qui agir suppose de distinguer le bail du service de l’eau. Le code de la santé publique fait peser la qualité de l’eau sur celui qui la produit ou la distribue. L’article L. 1321-1 du code de la santé publique définit l’eau destinée à la consommation humaine comme « une eau propre et salubre » et dispose que « Toute personne qui met à la disposition du public de l’eau destinée à la consommation humaine, à titre onéreux ou à titre gratuit et sous quelque forme que ce soit, y compris sous forme de glace alimentaire, est tenue de s’assurer que cette eau est propre et salubre. » Le fournisseur, public ou privé, réseau public ou réseau intérieur, supporte des obligations précises : aux termes de l’article L. 1321-4 du code de la santé publique, il est tenu de « Surveiller la qualité de l’eau qui fait l’objet de cette production ou de cette distribution », de se soumettre au contrôle sanitaire et de « Prendre toutes mesures correctives nécessaires en vue d’assurer la qualité de l’eau, et en informer les consommateurs en cas de risque sanitaire ». Le contrôle lui-même relève de l’État : l’article L. 1321-5 du code de la santé publique rappelle que « Le contrôle sanitaire des eaux destinées à la consommation humaine, qui relève de la compétence de l’Etat, comprend notamment des prélèvements et des analyses d’eau réalisés par l’agence régionale de santé ou un laboratoire agréé ». Concrètement, le locataire ou le propriétaire qui soupçonne une pollution saisit l’agence régionale de santé de sa région, qui fait procéder à des prélèvements, et le maire, qui peut prendre un arrêté de restriction ou d’interdiction d’usage. Les résultats du contrôle sanitaire sont publics et consultables en mairie : les demander par écrit constitue toujours la première pièce du dossier.

À la source, la protection passe par les périmètres de captage, et c’est précisément l’objet du projet de décret qui fait l’actualité. L’article L. 1321-2 du code de la santé publique prévoit que l’acte déclarant d’utilité publique les travaux de prélèvement « détermine autour du point de prélèvement un périmètre de protection immédiate dont les terrains sont à acquérir en pleine propriété et un périmètre de protection rapprochée à l’intérieur duquel peuvent être interdits ou réglementés toutes sortes d’installations, travaux, activités, dépôts, ouvrages, aménagement ou occupation des sols de nature à nuire directement ou indirectement à la qualité des eaux ». Les modalités techniques relèvent du décret prévu par l’article L. 1321-10 du code de la santé publique. Le projet révélé le 6 octobre 2026 ne retiendrait que 2 000 captages « prioritaires » sur 33 000, alors que l’exécutif envisageait un an plus tôt un périmètre quatre fois plus large : les associations et les collectivités y voient un recul, et la présentation aux acteurs de l’eau prévue le 12 octobre dira si le curseur bouge. Pour les propriétaires, l’enjeu n’est pas théorique. Un captage protégé conditionne la qualité distribuée pendant des décennies ; un captage abandonné ou dégradé peut conduire à l’interdiction du forage privé d’une copropriété, à l’obligation de se raccorder au réseau public et à des travaux coûteux votés en assemblée générale. À Paris et en Île-de-France, où la distribution publique est quasi généralisée, les contentieux portent plus souvent sur les réseaux intérieurs des immeubles et, pour les pavillons alimentés par forage, sur les restrictions préfectorales en période de sécheresse ou de pollution diffuse : le propriétaire vérifie alors la situation de son point de prélèvement auprès de l’agence régionale de santé et de la préfecture, conserve les arrêtés et fait analyser l’eau par un laboratoire agréé avant toute mise en location ou toute vente.

B. Maison achetée avec une eau polluée : garantie des vices cachés, délais et preuves qui tiennent

L’acheteur d’une maison dont l’eau se révèle impropre à la consommation après la vente dispose d’une arme distincte : la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une eau de forage impropre à la boisson et à la cuisine, un terrain dont les remblais sont chargés de déchets ou une ressource condamnée par l’administration rendent la maison impropre à son usage d’habitation au sens de ce texte, dès lors que le défaut était caché et antérieur à la vente. La cour d’appel de Rennes l’a jugé le 24 mars 2026 (RG 22/05027, décision publiée sur le site de la Cour de cassation) à propos de parcelles dont les remblais contenaient des déchets : la cour « Dit que les conditions d’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies » et « Prononce la résolution de la vente conclue par acte authentique du 10 avril 2019 », ordonnant les restitutions réciproques. L’enseignement vaut pour l’eau : la clause d’exclusion stipulée dans l’acte ne protège le vendeur que s’il ignorait le vice, et la connaissance par le vendeur d’analyses défavorables, d’une interdiction administrative ou de travaux de dépollution antérieurs fait tomber la clause. L’acheteur choisit alors entre la résolution de la vente avec restitution du prix et l’action estimatoire en réduction du prix, en y ajoutant la réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Pour conduire cette action pour vice caché immobilier, l’acheteur fait établir l’antériorité du défaut par une étude de sol ou une analyse datée, compare les paramètres aux seuils réglementaires et réunit les documents que le vendeur détenait : diagnostics, factures de traitement de l’eau, correspondances avec l’administration.

Le calendrier est strict et commande d’agir vite. L’article 1648 du code civil impose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Le point de départ court du jour où l’acheteur a connu le défaut dans sa consistance technique, le plus souvent la réception d’une analyse défavorable ou d’un arrêté d’interdiction, et non du jour de la vente. Avant d’assigner, l’acheteur met le vendeur en demeure par lettre recommandée, propose une expertise amiable contradictoire et, à défaut d’accord, saisit le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble en demandant si besoin une expertise judiciaire. La leçon probatoire du dossier breton mérite d’être retenue : les vendeurs y contestaient les constats et l’étude de sol parce qu’ils n’avaient pas été effectués contradictoirement. Pour éviter l’écueil, l’acheteur convoque le vendeur à chaque opération, fait dresser les constats en sa présence ou après convocation régulière, et sollicite une mesure d’instruction avant tout procès lorsque l’état des lieux risque d’évoluer. Les factures d’eau en bouteille, de raccordement au réseau public ou de système de traitement, ainsi que les attestations des voisins alimentés par la même ressource, chiffrent le préjudice en attendant le jugement. À Paris et en Île-de-France, où les ventes de pavillons avec forage et de maisons en zone de captage restent fréquentes en grande couronne, l’acquéreur prudent joint à son offre une condition relative à la qualité de l’eau, exige les analyses de moins d’un an et vérifie auprès de l’agence régionale de santé l’existence de restrictions : ces diligences n’affaiblissent pas l’action en garantie, elles en facilitent la preuve.

Conclusion

La pollution de l’eau du robinet n’est ni une fatalité ni un simple désagrément : en location, elle prive le logement de sa décence et ouvre au locataire un droit à travaux, à réduction de loyer et à indemnisation, établi par le seul constat d’analyses non contredites ; à la vente, elle constitue un vice caché qui permet de résoudre la cession ou d’en réduire le prix dans les deux ans de sa découverte ; à la source, elle relève d’une chaîne d’obligations pesant sur le fournisseur et contrôlée par l’État, dont le projet de décret sur les 2 000 captages prioritaires montre la fragilité. Le chemin le plus sûr tient en quatre gestes : faire analyser l’eau par un laboratoire agréé, signaler par écrit au bailleur ou au vendeur ainsi qu’à l’agence régionale de santé, mettre en demeure avant d’engager la moindre dépense, puis saisir le juge du lieu de l’immeuble avec un dossier contradictoire. Les décisions d’Aix-en-Provence et de Rennes prouvent que les juges sanctionnent l’indécence et la dissimulation quand la preuve est méthodique. Dans un contexte où la protection des captages se resserre, les occupants qui documentent tôt conservent tous leurs recours. Le dossier se prépare dès les premiers doutes : chaque analyse datée, chaque lettre recommandée et chaque arrêté conservé renforce la position de celui qui demande des travaux, une baisse de loyer ou la résolution d’une vente. Les bailleurs avisés, de leur côté, font contrôler leurs forages avant de louer, votent rapidement les raccordements nécessaires et informent leurs locataires des résultats : la transparence sur la qualité de l’eau reste le moyen le plus simple d’éviter un contentieux dont la jurisprudence montre l’issue.