Les taches sombres qui s’étendent sur le mur d’une chambre au retour du chauffage, l’odeur de moisi qui flotte dans la salle de bain, la peinture qui cloque autour d’une fenêtre : à l’automne, beaucoup de locataires découvrent l’humidité de leur logement au moment où la condensation s’installe. La question qui suit est presque toujours la même : qui doit agir, qui paie les travaux, et comment prouver ce que l’on avance si le désaccord s’installe avec le bailleur.

La réponse tient en quelques lignes. Le bailleur doit remettre un logement décent et l’y maintenir, ce qui inclut la ventilation et l’étanchéité du bâti. Le locataire doit, de son côté, aérer et chauffer normalement, signaler les désordres par écrit et laisser l’accès pour les travaux. Quand le dialogue ne suffit pas, la loi organise un parcours précis : mise en demeure, conciliation facultative, puis juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer et accorder des dommages-intérêts. Deux jugements récents de juges des contentieux de la protection, rendus à Paris en octobre 2025 et près de Versailles en mai 2026 dans des affaires de moisissures, montrent concrètement ce que le juge exige comme preuves et ce qu’il accorde.

Quelques réserves d’emblée. Chaque logement est différent et l’origine de l’humidité ne se devine pas : infiltration, condensation, remontées ou simple défaut d’aération appellent des réponses différentes. Cet article est une information générale sur le droit applicable en France métropolitaine ; il ne remplace pas l’examen d’un dossier particulier. Les montants cités sont ceux d’affaires jugées, pas des barèmes. Et en cas de litige, seul le juge, au vu des pièces produites par chaque partie, décide qui doit quoi.

I. D’où vient l’humidité et qui doit faire quoi

Avant de parler de recours, il faut comprendre d’où vient l’eau. Le droit répartit les rôles à partir de cette origine, et les juges appliquent ce partage avec constance : au bailleur le bâti et ses équipements, au locataire l’usage quotidien du logement.

A. Trois origines, deux responsabilités

L’humidité d’un logement a le plus souvent l’une de ces trois origines. Les infiltrations viennent de l’extérieur : façade fissurée, toiture, menuiseries qui laissent passer l’eau. Les défauts de ventilation viennent du bâti : absence ou insuffisance de ventilation mécanique, entrées d’air condamnées, logement qui ne permet pas de renouveler l’air. La condensation liée à l’occupation vient de la vie quotidienne : douches, cuisine, séchage du linge à l’intérieur, chauffage insuffisant ou irrégulier, aération trop rare. En pratique, ces causes se combinent, et c’est cette combinaison qui complique les litiges d’automne, quand on referme les fenêtres et que l’on rallume le chauffage.

Le principe légal est posé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » (texte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le même article précise que le bailleur est obligé « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement » (texte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le code civil complète ce socle : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » (article 1719 du code civil), notamment « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Et lorsque le désordre vient d’un défaut de la chose louée, « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » (article 1721 du code civil).

Concrètement, l’étanchéité des murs et de la toiture, la ventilation du logement et les équipements de chauffage relèvent du bailleur. L’article 6 lui impose aussi « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (texte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire, lui, doit user paisiblement des lieux : aérer chaque jour, chauffer de façon régulière, nettoyer les moisissures superficielles quand elles relèvent de l’entretien courant, et surtout entretenir les équipements dont il a la charge, comme le nettoyage des bouches de ventilation.

Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 octobre 2025 illustre parfaitement ce partage. Une locataire se plaignait d’une humidité importante et d’une prolifération de moisissures ; le tribunal relève qu’« Il n’est par ailleurs pas contesté que l’origine de l’humidité provient d’un défaut de ventilation et d’aération, ainsi que d’un défaut d’étanchéité du mur en façade, sur lequel le bailleur a d’ailleurs agi, en procédant à des travaux d’isolation » (tribunal judiciaire de Paris, 15 octobre 2025, RG 25/01536). Le juge en déduit que l’isolation de la façade et la ventilation relèvent de la responsabilité du bailleur, tout en notant que la locataire était invitée à aérer quotidiennement son logement pour réduire l’humidité de condensation. Autrement dit : le bailleur ne peut pas rejeter sur l’occupant un désordre qui vient du bâti, mais l’occupant ne peut pas non plus ignorer sa part d’aération et de chauffage.

Le même jugement tranche une question que beaucoup de bailleurs soulèvent : des moisissures installées, avec un risque pour la santé, rendent le logement non décent. Le tribunal juge que « la prolifération des moisissures caractérisent, quoi qu’en dise le bailleur, l’indécence du logement, dès lors qu’elles présentent un risque sanitaire pour ses occupants » (tribunal judiciaire de Paris, 15 octobre 2025, RG 25/01536). Cette qualification ouvre tout le parcours de la mise en conformité décrit plus loin.

Autre illustration, près de Versailles : deux locataires faisaient état de moisissures et d’humidité dans deux chambres, ce qui traduisait selon eux une méconnaissance par la bailleresse de son obligation de délivrer un logement décent, le tribunal notant qu’ils alléguaient « l’apparition de moisissures et d’humidité dans deux des chambres composant ce local » (tribunal judiciaire de Versailles, 5 mai 2026, RG 25/00971). Là encore, le débat porte sur le bâti et son état, pas sur le comportement des occupants, et le juge ordonne des travaux précis issus d’un rapport d’expertise.

B. Les premiers réflexes du locataire qui découvre des moisissures

Le premier réflexe utile est de documenter, pas de repeindre. Des photographies datées de chaque pièce, avec des vues d’ensemble et des gros plans des taches, des relevés d’hygrométrie si possible, et la conservation des échanges avec le bailleur constituent le dossier de base. Un constat par commissaire de justice, quelques centaines d’euros, fige l’état du logement à une date certaine ; dans l’affaire parisienne, c’est un procès-verbal de constat de janvier 2025, décrivant pièce par pièce les traces d’humidité et l’absence de ventilation mécanique dans la cuisine, qui a permis à la locataire d’établir l’existence des désordres. Les services d’hygiène et de santé de la commune peuvent aussi intervenir : à Paris, un rapport d’analyses dit « Kit moisissures » de la direction de la santé publique, joint au dossier, a fondé l’injonction de nettoyage et de travaux.

Le deuxième réflexe est d’écrire au bailleur. Un courrier recommandé avec avis de réception décrivant les désordres, demandant une visite et des travaux, avec copie des photographies, crée une trace datée. Les formulaires publics proposent des modèles de signalement de la non-décence, et les sites officiels recommandent l’écrit avec accusé de réception. Ce courrier servira de point de départ des délais : c’est à compter de la mise en demeure restée sans réponse pendant deux mois que le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge.

Le troisième réflexe est de continuer à payer le loyer. Les pages officielles mettent en garde : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer au prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations. Seul le juge peut autoriser une réduction, une suspension ou une consignation. Dans les deux affaires citées, les locataires avaient accumulé des arriérés et le tribunal a fait les comptes en compensation : à Paris, la locataire restait devoir un arriéré arrêté au mois d’août 2025, compensé avec les sommes accordées ; près de Versailles, la réduction de loyer a été calculée mois par mois sur la période des désordres. Suspendre unilatéralement ses paiements expose à une procédure d’impayés que le locataire perdra, même si le logement est humide.

Le quatrième réflexe concerne l’assurance et la santé. Déclarer le sinistre à son assurance habitation permet de vérifier les garanties, notamment en cas d’infiltration par la toiture ou de dégât des eaux, et l’assureur peut mandater un expert dont le rapport servira aussi au dossier. Si des troubles de santé apparaissent, en particulier chez les enfants, les personnes âgées ou asthmatiques, consulter un médecin et conserver les certificats : le préjudice moral et le trouble de jouissance s’indemnisent, mais ils se prouvent. Enfin, le locataire doit laisser l’accès au logement pour les travaux qui incombent au bailleur ; refuser l’accès ou empêcher les réparations affaiblit considérablement sa position devant le juge, et lorsque les travaux durent plus de vingt et un jours, il peut demander au juge une baisse de loyer proportionnée à leur durée.

II. Quand le bailleur n’agit pas : du courrier au juge

Si le bailleur ne répond pas, répond à côté ou promet des travaux qui ne viennent jamais, le locataire n’est pas démuni. La loi du 6 juillet 1989 organise une procédure de mise en conformité en trois temps, et les juges l’appliquent avec des outils contraignants : injonction de travaux, astreinte, réduction de loyer, dommages-intérêts.

A. Mise en demeure, conciliation et saisine du juge des contentieux de la protection

Le point de départ est la mise en demeure adressée au propriétaire, qui lui demande la mise en conformité du logement. Le jugement parisien rappelle le mécanisme prévu par la loi : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » (tribunal judiciaire de Paris, 15 octobre 2025, RG 25/01536). Autrement dit, demander des travaux ne met pas le bail en danger : le contrat continue, seul le logement doit être remis en état.

À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, qui rend un avis, mais cette étape n’est pas obligatoire : la saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. Le locataire peut donc, après le délai de deux mois, saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Un conciliateur de justice peut aussi être saisi pour tenter un accord amiable. Ces voies amiables valent la peine d’être tentées quand le bailleur est de bonne foi mais lent : un échéancier de travaux signé par les deux parties évite un procès.

Devant le juge, le dossier se joue sur les preuves. Le demandeur doit établir trois choses : l’existence des désordres, leur imputabilité au bailleur, et le préjudice subi. L’existence se prouve par le constat de commissaire de justice, les rapports des services d’hygiène, les analyses de moisissures, les photographies datées et, le cas échéant, une expertise. L’imputabilité suppose d’écarter la seule faute d’entretien du locataire : un logement dépourvu de ventilation, une façade qui laisse passer l’eau, une toiture qui fuit relèvent du bailleur, comme l’ont retenu les deux tribunaux. Le préjudice se mesure en trouble de jouissance au quotidien, en effets sur la santé et en dépenses engagées. Le bailleur, de son côté, peut faire valoir que le locataire n’aère pas, ne chauffe pas ou a condamné les ventilations ; c’est un débat pièce contre pièce, et les attestations, factures d’énergie et constats contradictoires y pèsent lourd.

Le juge dispose aussi de la mesure d’expertise judiciaire avant dire droit, mais il n’y recourt que si les pièces ne suffisent pas. À Paris, le tribunal a rejeté la demande d’expertise parce que le constat, le rapport sanitaire et les courriers du bailleur lui-même suffisaient à établir les désordres et leur origine. La leçon est claire : un dossier bien constitué dès le départ fait gagner un temps précieux.

Lorsque le bailleur ne fait pas les travaux alors qu’il y est condamné, le créancier de l’obligation dispose d’un levier supplémentaire : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation » (article 1222 du code civil), et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin » (article 1222 du code civil). Dans l’affaire de Versailles, les locataires avaient d’ailleurs demandé, à titre subsidiaire, à être autorisés à exécuter eux-mêmes les travaux aux frais de la bailleresse. Cette faculté de remplacement ne s’improvise pas : elle suppose une mise en demeure préalable, un coût raisonnable, et le plus souvent l’aval du juge, sous peine de voir les dépenses contestées.

Ces actions en travaux et en indemnisation du trouble de jouissance irriguent tout le contentieux locatif et sont contrôlées par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 11 octobre 2018, la troisième chambre civile relève que « Mme X…, locataire d’un logement appartenant à Mme Z…, l’a assignée en remboursement de charges, en réalisation de travaux et en indemnisation du trouble de jouissance résultant de désordres affectant l’appartement » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-21.286). L’arrêt, qui casse partiellement la décision d’appel et renvoie les parties devant une cour autrement composée, rappelle que ces demandes se plaident ensemble et se jugent ensemble : charges, travaux et trouble de jouissance forment un tout.

B. Ce que le juge peut ordonner : travaux, loyer et dommages-intérêts

Quand le caractère indécent du logement est établi, le juge dispose d’une palette complète. Le jugement parisien résume la règle applicable : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » (tribunal judiciaire de Paris, 15 octobre 2025, RG 25/01536). Et pour la pression financière : « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (tribunal judiciaire de Paris, 15 octobre 2025, RG 25/01536).

À Paris, cela a donné un dispositif précis et gradué. Le tribunal a condamné le bailleur social à verser 3 600 euros, soit 2 600 euros de préjudice de jouissance pour la période allant de fin décembre 2023 au jour de l’audience en septembre 2025, et 1 000 euros de préjudice moral. Il lui a ordonné de nettoyer les surfaces moisies selon le protocole du rapport sanitaire, puis de refaire les peintures, le tout constaté par commissaire de justice aux frais du bailleur, dans un délai de trois mois. Pour le fond du problème, la ventilation, le tribunal a ordonné de finaliser sous douze mois l’étude sur l’amélioration de la ventilation de l’ensemble des logements concernés, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard dans la limite de cent jours, puis de mettre en œuvre les résultats de cette étude dans les dix-huit mois suivant sa finalisation. Enfin, la locataire a été autorisée à suspendre le paiement d’un tiers de son loyer, soit 130 euros par mois, jusqu’à la réalisation des travaux de nettoyage et de peinture. Le tribunal a en outre mis à la charge du bailleur une somme de 1 200 euros au titre des frais de procédure et les dépens.

Près de Versailles, le juge a condamné la bailleresse à faire exécuter les travaux préconisés par un rapport d’expertise non judiciaire dans un délai de six mois à compter de la signification, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, en se réservant la liquidation de l’astreinte. Il a réduit le loyer de 30 %, hors loyer annexe et hors charges récupérables, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à l’achèvement des travaux, et condamné la bailleresse à payer de ce chef une somme globale de 2 766,14 euros pour les mois de novembre 2024 à février 2026 inclus, outre 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens (tribunal judiciaire de Versailles, 5 mai 2026, RG 25/00971). Deux enseignements s’en dégagent : la réduction de loyer se calcule sur la période réelle des désordres, mois par mois, et l’astreinte journalière est l’outil qui contraint le bailleur à agir dans le délai fixé.

Les frais de procédure suivent la règle générale : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer » (article 700 du code de procédure civile) à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les deux affaires, le bailleur qui succombe paie 1 200 euros à ce titre, en plus des dépens et des condamnations principales. Le coût d’un refus persistant de travaux dépasse donc vite le coût des travaux eux-mêmes.

Reste la question que tout locataire se pose : faut-il un avocat pour ce parcours. La procédure devant le juge des contentieux de la protection n’impose pas la représentation obligatoire, et beaucoup de locataires se défendent seuls avec un dossier bien tenu. Mais quand les désordres sont contestés, quand l’expertise devient nécessaire ou quand les sommes en jeu sont importantes, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de structurer la mise en demeure, de choisir les bonnes demandes et de chiffrer les préjudices. L’enjeu n’est pas seulement d’obtenir des travaux : c’est d’obtenir les bons travaux, dans un délai contraint, avec une compensation financière pour la période subie.

Conclusion

L’humidité et les moisissures d’automne ne sont pas une fatalité locative, et elles ne sont pas non plus automatiquement la faute du bailleur. Tout se joue sur l’origine : au bailleur l’étanchéité, la ventilation et les équipements, au locataire l’aération, le chauffage et le signalement. Quand chacun joue son rôle, la plupart des situations se règlent par un courrier bien fait et des travaux programmés. Quand le bailleur n’agit pas, le parcours est balisé : mise en demeure, deux mois d’attente, conciliation possible, puis juge des contentieux de la protection avec un dossier de preuves solide, constat et rapports sanitaires à l’appui.

Les décisions récentes montrent un juge pragmatique : il ordonne des travaux précis avec des délais, il les assortit d’astreintes journalières, il réduit le loyer au prorata de la période des désordres et il indemnise le trouble de jouissance et le préjudice moral sur justificatifs. Il sanctionne aussi, par les dépens et les frais de procédure, le bailleur qui a contraint son locataire à saisir la justice. Pour le locataire, la discipline paie : documenter dès le premier jour, écrire en recommandé, continuer à payer son loyer, laisser l’accès pour les travaux, et ne demander au juge que ce que les pièces établissent. C’est ce dossier, plus que l’indignation, qui fait gagner les procès d’humidité.