Un matin d’octobre, la locataire du troisième étage découvre une flaque au pied du ballon d’eau chaude, coincé dans un placard de l’entrée. Elle éponge, place une bassine et prévient le bailleur par message. Deux jours plus tard, le voisin du dessous l’appelle : une auréole brune s’étend au plafond de sa chambre, la peinture cloque et l’eau goutte le long du mur. Le ballon fuit par son groupe de sécurité, la cuve a dix-sept ans et aucun entretien n’a jamais été facturé. Qui doit réparer l’appareil, qui paie les dégâts du dessous, et quelle assurance saisir quand le locataire, le bailleur et le voisin se renvoient la bassine ?
La réponse tient en cinq points. Celui qui occupe le logement répond de l’entretien courant du ballon : le groupe de sécurité, les joints et les raccordements relèvent des réparations locatives, et l’absence de toute facture d’entretien a déjà conduit la cour d’appel de Paris à faire supporter au locataire 80 % du préjudice du voisin. Le bailleur, lui, doit un appareil en bon état de fonctionnement et son remplacement quand la cuve est percée par la vétusté : un logement décent suppose des équipements de production d’eau chaude en bon état d’usage. Le voisin du dessous n’a pas à prouver une faute : le gardien de l’appareil et le copropriétaire du lot fuyard répondent de plein droit, et le trouble anormal de voisinage s’applique à l’eau du ballon comme à celle de la machine. Chaque occupant doit déclarer le sinistre à son assurance dans les cinq jours ouvrés suivant sa découverte, constater par écrit et faire rechercher la fuite par un professionnel. Enfin, l’expertise décide de tout : c’est elle qui distingue le joint jamais entretenu de la cuve usée par l’âge, et qui désigne le bon payeur.
Deux réserves avant d’entrer dans le détail. Chaque installation est un cas d’espèce : un groupe de sécurité qui goutte, un coude de raccordement fissuré, une cuve percée par le calcaire ou une colonne collective engorgée ne relèvent pas du même régime, et la vétusté comme la malfaçon d’origine déplacent la charge des travaux. Ensuite, les contrats signés priment sur toute analyse générale : votre bail, le règlement de copropriété et surtout les conditions générales de votre assurance déterminent l’indemnisation réelle. Seul le juge tranche en cas de désaccord persistant.
I. Le ballon, son groupe de sécurité et celui qui en répond
A. Joint, coude et groupe de sécurité : l’entretien que l’occupant ne peut pas ignorer
Un ballon d’eau chaude ne rompt presque jamais sans prévenir. L’expertise judiciaire ordonnée dans un litige parisien entre deux voisines l’a montré avec une précision qui sert de mode d’emploi inversé : L’expert judiciaire a relevé que les désordres venaient d’une fuite du ballon d’eau chaude de l’appartement des bailleurs, posé à l’horizontale, localisée précisément sur un coude de raccordement du groupe de sécurité de l’appareil. (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 28 janvier 2026, RG 23/08902). Le même expert notait que le sol sous l’appareil n’était pas étanche et recommandait de créer une zone de rétention sous la totalité du ballon, chiffrée à 3 480 euros, pour que les écoulements éventuels ne s’infiltrent plus chez la voisine. Autrement dit, trois points faibles ordinaires : le groupe de sécurité et son raccordement, les joints, l’absence de rétention sous l’appareil.
Le groupe de sécurité mérite qu’on s’y arrête, car il est au cœur de la plupart des litiges. Cet organe en laiton, vissé sur l’arrivée d’eau froide du ballon, remplit trois fonctions : empêcher le retour d’eau chaude vers le réseau, isoler l’appareil pour l’entretien, et évacuer par un goutte-à-goutte la surpression due à la chauffe. Un léger écoulement pendant la chauffe est donc normal et doit être canalisé vers une évacuation. En revanche, un filet continu hors chauffe, un coude fissuré ou un joint qui suinte signalent un organe à remplacer ou à détartrer. Dans l’affaire parisienne de 2026, la suppression de la fuite avait consisté dans le simple changement d’un joint fuyard, et c’est ce détail qui a tout décidé : les bailleurs répondaient que ce joint relevait des réparations locatives et que la locataire n’avait produit aucun contrat d’entretien ni aucune facture justifiant de l’entretien des équipements de l’appartement malgré ses obligations contractuelles. La cour les a suivis et a condamné la locataire à garantir les bailleurs à hauteur de 80 % du préjudice matériel de la voisine, soit 1 295,20 euros pour un préjudice évalué à 1 619 euros.
Ces points faibles correspondent exactement à ce que les textes mettent à la charge de l’occupant. La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7, d), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le même article ajoute : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; » (article 7, c), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Concrètement, le détartrage périodique, la manœuvre mensuelle du groupe de sécurité, le remplacement des joints et le contrôle visuel des raccordements incombent au locataire, qui doit pouvoir les prouver.
Le bail parisien en cause dans l’arrêt de 2026 allait plus loin que la loi et illustre ce que les praticiens recommandent : Le locataire devait faire entretenir et nettoyer à ses frais, au moins une fois l’an, tous les appareils présents dans les lieux, chauffe-eau compris, en justifier par la production d’une facture acquittée et souscrire un contrat d’entretien auprès d’un établissement spécialisé. La locataire n’avait souscrit aucun contrat d’entretien auprès d’un établissement spécialisé et ne produisait aucune facture : la cour en a déduit que la fuite du joint relevait de son défaut d’entretien et non d’une malfaçon, que l’expert n’avait d’ailleurs pas retenue. La leçon est directe : conservez chaque année la facture du plombier, manœuvrez le groupe de sécurité chaque mois, photographiez l’appareil et ses raccordements à l’entrée dans les lieux, et signalez par écrit au bailleur tout suintement anormal au lieu d’installer une bassine. Le jour où l’eau traverse le plancher, ces papiers valent de l’or.
Le tribunal judiciaire de Tours a appliqué la même logique quelques jours plus tard dans une espèce où tout semblait accabler le bailleur. Le 23 novembre 2021, la société Resilians, mandatée par l’assureur du locataire, établissait un rapport de recherche de fuite qui « a mis en évidence une fuite sur la cuve du ballon d’eau chaude, un dysfonctionnement du groupe de sécurité et une infiltration au niveau de la lucarne » (tribunal judiciaire de Tours, 1re chambre, 12 février 2026, RG 23/04653). La société bailleresse soutenait que « la fuite du chauffe-eau, dont le locataire Monsieur [F] [W] était le gardien, a pour origine un défaut d’entretien » et que l’assureur du locataire devait garantir les dommages. Le tribunal a débouté la bailleresse de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens : le gardien de l’appareil, c’était l’occupant, et le défaut d’entretien du groupe de sécurité suffisait à écarter la facture présentée par le bailleur, dont les travaux de peinture et d’isolation n’étaient au surplus pas en lien avec le dégât des eaux, l’expert ayant relevé des moisissures dues à l’absence de ventilation. Deux enseignements : le bailleur ne reporte pas sur le locataire des travaux sans lien avec la fuite, et le locataire ne s’exonère pas en invoquant l’âge de l’appareil quand le groupe de sécurité n’a jamais été entretenu.
B. Cuve percée et appareil vétuste : le remplacement que le bailleur ne peut pas refuser
Il arrive pourtant que l’entretien n’y puisse rien : la cuve est percée, rongée de l’intérieur par le calcaire et la corrosion, l’anode est consommée depuis des années et l’appareil a quinze ou vingt ans. Le remplacement incombe alors au bailleur, et c’est le point que les occupants doivent connaître avant d’accepter de payer eux-mêmes un ballon neuf. La loi est explicite : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il doit délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, et assurer au locataire une jouissance paisible. Un ballon en fin de vie, entartré au point de ne plus chauffer ou percé au point d’inonder, ne répond plus à cette exigence.
Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise l’exigence pour les équipements qui nous occupent : le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la condition que les réseaux et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Les tribunaux appliquent ce texte sans hésiter aux ballons. Saisi en référé par des locataires d’un bailleur social qui se plaignaient d’équipements défaillants et de factures d’électricité anormales, le juge des contentieux de la protection de Lille a relevé que la bailleresse avait « également fait remplacer le cumulus en septembre 2024 » et lui a ordonné de vérifier l’état de fonctionnement des équipements de chauffage du logement et de réparer ce qui devait l’être (tribunal judiciaire de Lille, juge des contentieux de la protection, 13 octobre 2025, RG 25/00745). Le remplacement du ballon vétuste n’était pas une faveur du bailleur mais l’exécution de son obligation.
La frontière entre entretien locatif et remplacement bailleur se trace en pratique autour de trois questions. La première est l’âge et l’état de la cuve : un appareil de moins de dix ans qui fuit par son groupe de sécurité appelle un entretien ; une cuve percée, boursouflée ou qui ne chauffe plus après douze à quinze ans de service appelle un remplacement. La deuxième est la cause démontrée par un professionnel : le rapport du plombier doit dire si la fuite vient d’un joint, d’un raccord ou du corps de la cuve, car le juge suit l’expert et non les affirmations des parties. La troisième est la preuve de l’entretien : le locataire qui produit ses factures annuelles renverse la présomption de négligence et renvoie le bailleur à son obligation de renouveler l’équipement usé ; celui qui n’a rien fait ni rien gardé paie, comme la locataire parisienne de 2026, même quand l’appareil est ancien.
Le service public résume cette répartition avec une formule que les locataires devraient garder sous les yeux : Quand la vétusté des canalisations provoque une fuite, le locataire doit avertir le propriétaire, à qui il revient de faire les réparations nécessaires sur les canalisations. (service-public.gouv.fr, entretien du logement et réparations locatives). La même logique vaut pour la cuve : au locataire l’alerte écrite et immédiate, avec photographies et description, dès le premier suintement ; au bailleur l’intervention sur l’équipement vétuste et le remplacement quand la réparation n’a plus de sens. L’alerte doit être écrite, datée et conservée : un message oral au gardien ne prouve rien le jour où le plafond du dessous s’effondre et où chacun jure avoir prévenu l’autre. Si le bailleur reste sourd, la mise en demeure par lettre recommandée rappelle son obligation de délivrer un logement décent et un équipement en bon état de fonctionnement, et ouvre la voie au juge qui pourra ordonner les travaux, assortis si nécessaire d’une astreinte.
En copropriété, le syndic n’est pas un spectateur. Quand la fuite du ballon endommage les parties communes ou plusieurs lots, le syndic fait établir le constat, mandate si besoin le plombier de l’immeuble pour protéger les réseaux collectifs, et déclare le sinistre à l’assureur de la copropriété. Le propriétaire du lot d’où vient l’eau reste toutefois le premier responsable vis-à-vis du voisin, qu’il soit occupant ou bailleur : c’est la loi du 10 juillet 1965 qui l’y contraint : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), ce qui institue une responsabilité de plein droit du copropriétaire du lot fuyard, rappelée inlassablement par les juges parisiens.
II. Quand l’eau du ballon atteint l’appartement du dessous
A. Le voisin du dessous n’a pas à prouver une faute
Le voisin qui reçoit l’eau du ballon sur son plafond part avec un avantage décisif : il n’a pas à démontrer que l’occupant du dessus a commis une faute. Trois fondements se conjuguent en sa faveur, et les décisions récentes les appliquent au ballon comme à n’importe quelle installation privative. D’abord, la responsabilité du fait personnel : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Ensuite, la responsabilité du gardien de la chose : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (article 1242, alinéa 1er, du code civil). Le ballon, ses joints et son groupe de sécurité sont sous la garde de celui qui occupe le logement : quand ils fuient, c’est lui qui répond, sauf à démontrer la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers.
Le troisième fondement, le plus puissant depuis la loi du 15 avril 2024, est le trouble anormal de voisinage dans sa rédaction nouvelle : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil). Responsable de plein droit signifie sans faute à prouver : il suffit d’établir que l’eau vient du ballon du dessus et que l’infiltration dépasse les inconvénients normaux du voisinage, ce qu’une auréole, des cloques de peinture ou un plafond qui goutte établissent sans peine. La cour d’appel de Paris l’avait déjà jugé avant même la réforme pour un robinet de machine à laver fuyard, en retenant un trouble anormal avec travaux sous astreinte de 50 euros par jour ; depuis avril 2024, le texte le dit noir sur blanc pour le locataire comme pour le propriétaire à l’origine du trouble.
Les espèces récentes montrent comment les juges articulent ces fondements avec les faits du ballon. Le 14 janvier 2015, une voisine et l’occupant du dessus régularisaient un constat amiable de dégât des eaux indiquant une fuite au niveau des canalisations du chauffe-eau ; l’expertise judiciaire suivait en 2018 et la cour d’appel de Paris statuait en 2025 sur les responsabilités et les garanties entre occupants et assureurs (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 26 mars 2025, RG 22/03504). Le 16 novembre 2020, d’autres voisins établissaient un constat amiable après un dégât des eaux venu de l’appartement du dessus ; le procès-verbal relevait que la cause « provient du ballon d’eau chaude de M. [J] dont le groupe de sécurité aurait explosé », et le tribunal de Paris condamnait in solidum le bailleur, son assureur, le locataire et sa garantie à payer aux voisins 22 000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 3e section, 21 mars 2025, RG 23/02410). Un groupe de sécurité qui explose n’est pas un cas de force majeure : c’est un organe qui n’a pas été entretenu ou remplacé à temps, et le juge en tire les conséquences financières.
Reste à assigner les bonnes personnes, car se tromper de défendeur fait perdre le procès même avec une expertise favorable. Le premier défendeur naturel est l’occupant du logement d’où vient l’eau, gardien du ballon ; le second est le bailleur si l’appareil est vétuste ou si l’installation d’origine est défectueuse ; le troisième est le syndicat des copropriétaires si une canalisation ou une colonne collective est en cause ; les assureurs de chacun suivent par l’appel en garantie. Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Ce délai laisse le temps de tenter l’amiable, mais n’autorise pas à laisser l’eau faire son œuvre des mois durant : le juge tient compte de l’inaction de la victime qui aggrave son propre préjudice.
B. Assurances et chronologie : le sinistre qui se gagne en cinq jours
Le dégât des eaux est le premier sinistre de l’assurance habitation en France, et les réseaux de gestionnaires comme les assureurs le répètent chaque année : la rapidité de la déclaration conditionne l’indemnisation. Le réflexe se décompose en gestes simples, à accomplir dans l’ordre. Couper l’arrivée d’eau du ballon et l’alimentation électrique de l’appareil pour stopper la fuite et éviter tout risque ; photographier l’appareil, ses raccordements, la flaque et, chez le voisin, chaque auréole et chaque cloquage avec un objet donnant l’échelle ; établir avec le voisin le constat amiable de dégât des eaux en décrivant précisément l’origine supposée, comme l’ont fait les parties parisiennes dès 2015 avec leur mention des canalisations du chauffe-eau. Ce constat commun, signé des deux occupants et adressé à chaque assureur, accélère considérablement le traitement du dossier.
La déclaration à l’assurance obéit ensuite à un délai couperet que le service public rappelle en ces termes : Le sinistre doit être déclaré à l’assurance dans les cinq jours ouvrés suivant sa découverte. (service-public.gouv.fr, dégât des eaux et indemnisation par l’assurance). Et si vous êtes victime d’un sinistre dégât des eaux, la victime d’un dégât des eaux doit prévenir son assureur dès qu’elle a connaissance du sinistre, et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Chaque occupant déclare à sa propre assurance : le voisin pour ses peintures et son mobilier, l’occupant du dessus pour sa responsabilité et ses propres dégâts, le bailleur non occupant à son assurance propriétaire non occupant, le syndic à l’assureur de la copropriété si les parties communes sont touchées. La loi impose par ailleurs au locataire de s’assurer : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. » (article 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le défaut d’assurance n’éteint pas la responsabilité, mais il laisse l’occupant payer seul.
La recherche de fuite est l’étape que les assurés négligent et que les juges scrutent. L’assureur la prend généralement en charge au titre de la garantie dégât des eaux, sans franchise dans la plupart des contrats récents, à condition qu’elle soit confiée à un professionnel et documentée par un rapport écrit : c’est ce rapport Resilians, mandaté par l’assureur du locataire, qui a établi à Tours la fuite de la cuve et le dysfonctionnement du groupe de sécurité, et c’est l’expertise judiciaire qui a localisé à Paris le coude fissuré du groupe. Faites donc intervenir un plombier sans attendre, conservez son rapport et sa facture, et n’autorisez aucune remise en état définitive avant le passage de l’expert d’assurance : repeindre trop vite efface la preuve de l’origine et du parcours de l’eau. Si l’assureur tarde à mandater son expert, faites constater les désordres par un commissaire de justice, dont le procès-verbal fige l’état des lieux à date certaine.
La mise en demeure écrite suit la déclaration sans attendre. Une lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à l’occupant du dessus avec copie au bailleur et au syndic, décrit les désordres, joint les photographies et le constat amiable, rappelle l’obligation d’entretien des installations privatives et demande la réparation du ballon, la remise en état et l’indemnisation dans un délai raisonnable. Cette lettre fait courir les intérêts et prouve que le responsable savait, ce qui compte pour obtenir ensuite une astreinte s’il faut saisir le juge d’une demande de travaux. Si le ballon est vétuste, la mise en demeure vise aussi le bailleur et lui rappelle son obligation de délivrer un équipement en bon état de fonctionnement ; si une colonne collective est en cause, elle vise le syndic, à qui il revient de faire intervenir le plombier de l’immeuble. Le chiffrage sépare alors les postes : devis de remise en état des peintures et revêtements, factures de séchage, coût de la recherche de fuite avancé par le sinistré, trouble de jouissance pendant les travaux, comme les 22 000 euros alloués par le tribunal de Paris en 2025. À Paris et en Île-de-France, où les ballons vieillissent dans des placards exigus au-dessus de plafonds anciens, le réflexe du constat précoce et de la déclaration simultanée au syndic évite les fins de non-recevoir les plus fréquentes, et les lecteurs confrontés à cet enchevêtrement entre ballon privé, bail, copropriété et assureurs trouveront un appui adapté auprès de l’expertise en droit immobilier du cabinet à Paris, habituée à ces chaînes de responsabilités où locataire, bailleur, syndic et assureurs se renvoient l’entretien, la preuve et la charge du sinistre.
Quand l’amiable échoue, le juge des référés peut ordonner l’expertise et, si la créance n’est pas sérieusement contestable, une provision ; au fond, le tribunal judiciaire du lieu du sinistre statue sur les responsabilités et les travaux. La demande articule alors les fondements dans l’ordre : trouble anormal de voisinage et garde de la chose contre l’occupant à l’origine de la fuite, responsabilité du copropriétaire du lot fuyard, manquement contractuel contre le bailleur qui n’a pas renouvelé l’équipement vétuste, et appel en garantie des assureurs. L’expertise judiciaire reste le moment décisif, comme dans les affaires parisiennes, tourangelle et lilloise citées : c’est elle qui distingue le joint jamais entretenu de la cuve usée par l’âge, le raccordement bricolé du vice de construction, et qui permet au tribunal d’ordonner les bons travaux à la bonne personne, sous astreinte si nécessaire.
Conclusion
Le ballon d’eau chaude qui inonde le voisin du dessous n’est jamais un simple incident domestique : c’est le révélateur de l’état du groupe de sécurité, des joints et de la cuve dont l’occupant a la garde, et le droit lui en fait répondre sans que la victime ait à prouver une faute. L’entretien courant, manœuvre du groupe, détartrage, remplacement des joints, incombe à l’occupant et se prouve par des factures ; au-delà, cuve percée et appareil en fin de vie renvoient vers le bailleur, débiteur d’un logement décent et d’équipements en bon état de fonctionnement. L’assurance indemnise dans les limites de ses garanties, à condition d’être déclarée dans les cinq jours ouvrés et d’être alimentée par un constat amiable, des photographies et une recherche de fuite documentée, sans promesse d’avance automatique quand le responsable reste à identifier. Et le procès ne se gagne que contre les bons défendeurs, celui qui gardait l’appareil, celui qui devait le remplacer et leurs assureurs, avec l’expertise pour départager l’usure de la négligence. À ces conditions, le voisin du dessous obtient la réparation de l’installation fautive, parfois sous astreinte, et la réparation intégrale de son préjudice.