Dans la nuit du mardi 6 au mercredi 7 octobre 2026, le Gard et l’Hérault sont placés en vigilance orange pour pluie, inondations et orages à partir de 22 heures, a annoncé Météo-France dans son bulletin matinal, relayé par Le Monde avec l’AFP. Le prévisionniste évoque des « pluies intenses », de la grêle et des rafales, avec des cumuls de 80 à 120 millimètres en peu de temps en deuxième partie de nuit. Le Gard reste concerné jusqu’à 10 heures mercredi, l’Hérault repasse en jaune dès 6 heures du matin. Quand l’eau entre dans un logement loué, une question revient dans toutes les recherches des sinistrés : inondation, assurance locataire ou propriétaire, qui déclare, qui répare et qui se fait indemniser. La réponse tient en deux temps. Chacun déclare à son propre assureur : le locataire à son assurance habitation pour ses biens et les embellissements qu’il a réalisés, le propriétaire à la sienne pour les murs et l’immeuble. Ensuite, tout dépend de la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle par arrêté interministériel, qui ouvre la garantie légale et ses délais encadrés. Cet article détaille, pièces et textes à l’appui, la marche à suivre des deux côtés du bail, puis le sort du loyer, des réparations et du relogement quand le logement devient inhabitable.
I. Logement loué inondé : qui déclare le sinistre à son assurance ?
A. Locataire inondé : que déclarer à son assurance habitation et quelles preuves garder
Le locataire d’un logement loué avec un bail d’habitation souscrit une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, à savoir au moins l’incendie, le dégât des eaux et l’explosion, comme le rappelle la fiche officielle de service-public.fr consacrée à cette obligation. Le même service précise que le locataire doit souscrire ce contrat et en remettre l’attestation au propriétaire, à la remise des clés puis une fois par an à la demande du bailleur. Concrètement, après l’épisode méditerranéen de cette nuit, le locataire dont le logement prend l’eau adresse sa déclaration à son propre assureur multirisques habitation, et non à celui du propriétaire. Il décrit les pièces touchées, le niveau d’eau constaté, les meubles et appareils endommagés, ainsi que les embellissements réalisés à ses frais comme les peintures, les revêtements de sol ou la cuisine aménagée. Il joint les photographies et les vidéos prises dès la décrue, l’inventaire chiffré des biens détruits, les factures d’achat quand il les détient et les éventuels constats, par exemple un constat de commissaire de justice dressé dans les premières heures. Ces pièces fixent l’état des pertes avant tout nettoyage et avant le passage de l’expert, car l’assureur indemnise sur la base de ce qui est démontré.
Le délai de déclaration est fixé par le contrat, avec un plancher légal. Aux termes de l’article L113-2 du code des assurances, l’assuré est tenu d’aviser son assureur dans les termes suivants : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », et « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». En pratique, les contrats retiennent souvent cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux et exigent une lettre recommandée ou une déclaration en ligne avec accusé de réception. Le locataire déclare donc sans attendre, même si l’arrêté de catastrophe naturelle n’est pas encore publié, et il complète ensuite son dossier quand l’arrêté paraît. Si la déclaration part en retard, tout n’est pas perdu : le même texte prévoit que « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et ajoute qu’« Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Un assureur qui refuse de payer pour une déclaration tardive doit ainsi prouver le préjudice concret que ce retard lui a causé, ce que détaille par ailleurs l’analyse consacrée au refus de l’assureur après une déclaration tardive.
Le locataire garde aussi à l’esprit deux réflexes souvent oubliés. D’abord, il ne jette rien avant l’expertise et conserve les biens endommagés dans une pièce aérée, car l’expert mandaté par l’assureur vérifie la réalité et l’ampleur des dommages avant toute proposition. Ensuite, si l’eau provient pour partie de l’aménagement du voisin, par exemple une gouttière arrachée ou un remblai qui déverse les eaux de pluie chez lui, la responsabilité de droit commun s’applique : aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Le recours contre le voisin n’exonère pas de déclarer à son propre assureur, mais il préserve un recours complémentaire, comme l’explique l’article consacré à l’eau de pluie venue du terrain voisin pendant l’épisode méditerranéen. Enfin, le locataire qui n’aurait pas d’assurance habitation en cours de bail s’expose à une mise en demeure du bailleur : à défaut de justification dans le délai d’un mois, le propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et s’en faire rembourser, voire engager la résiliation du bail. Après une inondation, régulariser cette assurance reste urgent, car l’absence de contrat prive le locataire de toute indemnisation de ses biens.
B. Propriétaire bailleur : assurance de l’immeuble et garantie catastrophe naturelle
Le propriétaire déclare de son côté à son propre assureur, au titre de son contrat propriétaire non occupant ou de son assurance d’immeuble, pour les dommages subis par le gros œuvre, la toiture, les menuiseries extérieures, les parties communes et les équipements fixes comme la chaudière ou les canalisations. En copropriété, la répartition suit la même logique : le syndic déclare le sinistre de l’assurance collective pour les parties communes et la structure de l’immeuble, tandis que chaque copropriétaire occupant ou bailleur déclare pour ses parties privatives et que le locataire déclare pour ses biens. Le bailleur prévient le syndic dès les premières heures, transmet les photographies des halls, des caves et des parkings, et fait consigner au procès-verbal les décisions urgentes comme le pompage, la mise hors d’eau ou la coupure des installations. Les copropriétaires dont la voiture stationnée au sous-sol a été noyée relèvent eux aussi du régime légal, car la garantie couvre, selon l’article L125-1 du code des assurances, « les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur ».
Le cœur du dispositif pour le propriétaire comme pour le locataire tient à la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Le même article L125-1 du code des assurances dispose que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article ». Sans cet arrêté, l’inondation reste traitée comme un dégât des eaux ordinaire selon les clauses du contrat, avec les plafonds, les franchises et les exclusions qu’il prévoit. Avec l’arrêté, la garantie légale s’impose à tous les contrats concernés et ne peut écarter aucun des biens mentionnés au contrat. Le propriétaire comme le locataire vérifient donc la publication de l’arrêté au Journal officiel, en contrôlant trois points : leur commune y figure, la période couverte englobe la nuit du sinistre, et la nature des dommages retenue inclut les inondations et coulées de boue. Si la commune manque à l’appel, le maire peut engager une demande de reconnaissance, et les sinistrés regroupent leurs signalements en mairie pour étayer le dossier.
Une fois l’arrêté publié, des délais stricts s’imposent à l’assureur. Aux termes de l’article L125-2 du code des assurances, « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire ». Le texte ajoute qu’« Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif ». Le propriétaire comme le locataire adressent donc rapidement un état estimatif détaillé et chiffré, devis d’artisans à l’appui, pour faire courir ce délai d’un mois. Puis, « A compter de la réception de l’accord de l’assuré sur la proposition d’indemnisation, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due ». Quand l’assureur tarde à verser l’avance ou le solde, les recours pour obtenir une provision et faire payer l’assureur qui tarde prennent le relais. Reste la franchise légale, dont le montant est fixé par décret et qui s’applique au dossier : son chiffrage exact se vérifie dans les clauses types en vigueur à la date du sinistre, sans minorer les autres postes de la proposition.
II. Logement inondé et inhabitable : loyer, réparations, relogement et zone inondable
A. Qui paie les réparations et que devient le loyer quand le logement est inhabitable
La répartition des réparations suit la nature des désordres. Le bailleur assume les remises en état liées à la structure et aux équipements fixes : murs gorgés d’eau, sols arrachés, installations électriques et de chauffage, toiture et menuiseries. Cette charge découle de l’article 1719 du code civil, qui impose au bailleur « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », ainsi que de délivrer un logement décent quand il s’agit de l’habitation principale du preneur. Le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations locatives, mais jamais la remise en état d’un logement dévasté par une inondation, qui relève par nature du bailleur. Chacun se fait ensuite rembourser par son assureur selon sa police : le bailleur pour le bâti, le locataire pour son mobilier et ses embellissements. Et l’indemnité d’assurance reste bornée par la valeur réelle du bien au jour du sinistre, car l’article L121-1 du code des assurances rappelle que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ». Un meuble ancien ou un équipement vétuste se trouve ainsi indemnisé vétusté déduite, sauf garantie valeur à neuf souscrite en option.
Quand le logement devient inhabitable, le loyer suit le sort des lieux. L’article 1722 du code civil prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». La Cour de cassation applique ce texte avec fermeté aux logements sinistrés par les eaux. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 11 avril 2019, pourvoi numéro 18-12.635, dont l’arrêt est publié sur le site de la Cour de cassation, pourvoi numéro 18-12.635, une locataire d’un office public d’habitation avait vu son appartement inondé à la suite d’une tempête survenue le 31 août 2015 qui avait détruit le toit de l’immeuble. Un procès-verbal de constat du 15 octobre 2015 relevait des moisissures, des auréoles, des écaillements et des coulures, et nul ne contestait que l’appartement n’était pas habitable en l’état. La cour d’appel avait pourtant refusé la résiliation au motif que l’immeuble n’était pas détruit, que des travaux de reprise restaient envisageables et que des propositions de relogement, refusées par la locataire, avaient été formulées. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 1722 : « si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », et juge que la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations après avoir relevé que l’appartement n’était pas habitable. Autrement dit, un logement inondé et inhabitable ouvre au locataire, selon les circonstances, la diminution du loyer ou la résiliation du bail, sans que le bailleur puisse s’y opposer au seul motif que des travaux restent possibles.
Le relogement pendant les travaux obéit à deux régimes complémentaires. D’une part, le régime légal des catastrophes naturelles prend en charge, selon l’article L125-1 du code des assurances, « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène », dans des modalités fixées par décret. D’autre part, le bailleur qui manque à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible peut se voir réclamer la prise en charge d’un hébergement de substitution ou une indemnisation du trouble de jouissance. En pratique, le locataire conserve toutes les factures d’hôtel, de location temporaire et de garde-meuble, adresse au bailleur une mise en demeure de réaliser les travaux dans un délai précis, et saisit le juge des contentieux de la protection en cas de refus persistant. Les étapes concrètes de la suspension du loyer, du relogement et de la résiliation sont détaillées dans l’article consacré au logement loué inondé et inhabitable, au loyer et à la résiliation, qui complète utilement la présente analyse centrée sur les déclarations et l’indemnisation de chacun.
B. Acheter ou louer en zone inondable : que doivent dire le vendeur et le bailleur
L’épisode de cette nuit rappelle que certaines communes du Gard et de l’Hérault cumulent les arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations. Avant d’acheter ou de louer dans ces secteurs, l’acquéreur et le preneur disposent d’un droit à l’information précis. Aux termes de l’article L125-5 du code de l’environnement, les acquéreurs ou locataires de biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations ». Cette information prend la forme d’un état des risques, établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, et annexé au diagnostic technique joint à la promesse puis à l’acte authentique, ou au bail pour une location. Le document mentionne notamment le classement en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation, les arrêtés de catastrophe naturelle antérieurs afférents au bien et, le cas échéant, les travaux prescrits. Un état des risques absent, périmé ou mensonger vicie le consentement de l’acquéreur et expose le vendeur à la résolution de la vente ou à une diminution du prix.
La jurisprudence récente illustre cette sanction avec netteté. Le 19 février 2026, la troisième chambre civile a, par l’arrêt numéro 24-10.524 dont l’arrêt est publié sur le site de la Cour de cassation, pourvoi numéro 24-10.524, cassé partiellement un arrêt de la cour d’appel de Montpellier dans une affaire où des acquéreurs avaient découvert, après la promesse, que leur terrain se situait en aléa très fort d’un plan de prévention des risques d’inondation et s’étaient vu délivrer un certificat d’urbanisme négatif interdisant toute construction. La Cour vise les articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement et les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, puis énonce : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » Elle ajoute : « Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique. » La cour d’appel, qui avait débouté les acquéreurs en dénaturant l’arrêté du 28 février 2012 approuvant le plan, voit donc sa décision annulée et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes. L’enseignement vaut pour tout achat dans une commune exposée aux épisodes méditerranéens : entre la promesse et l’acte, la situation administrative du terrain peut changer, et le dossier doit être mis à jour sous peine de résolution.
Dans le même sens, un arrêt de la troisième chambre civile du 19 septembre 2019, pourvois numéros 18-16.700, 18-16.935 et 18-17.562, publié au Bulletin et dont l’arrêt est publié sur le site de la Cour de cassation, pourvois numéros 18-16.700, 18-16.935 et 18-17.562, rejette les pourvois dirigés contre un arrêt de la cour d’appel d’Agen qui avait prononcé la résolution de la vente d’un terrain de camping. La promesse sous seing privé datait du 13 août 2008, l’acte authentique du 24 mars 2009, et entre les deux un arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 avait approuvé le plan de prévention des risques d’inondation classant le terrain en zone rouge, sans que le dossier de diagnostic annexé à l’acte n’en fasse état. La Cour approuve les juges du fond : « la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative, en a exactement déduit qu’à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ». Autrement dit, la publication de l’arrêté préfectoral au recueil des actes administratifs des services de l’État dans le département, intervenue le 18 février 2009, renseignait utilement les contractants, quand le site internet de la préfecture n’avait qu’une valeur informative. Pour l’acquéreur d’aujourd’hui, la leçon est double : exiger un état des risques daté de moins de six mois avant la signature, et vérifier lui-même le plan de prévention applicable en préfecture et en mairie, sans se contenter d’une simple recherche en ligne.
Conclusion
Après l’épisode méditerranéen qui place le Gard et l’Hérault en vigilance orange dans la nuit du 6 au 7 octobre 2026, locataire et propriétaire avancent chacun avec leur assureur : le locataire déclare ses biens et ses embellissements à son assurance habitation dans le délai de son contrat, sans jamais descendre sous cinq jours ouvrés, et le propriétaire déclare le bâti et les parties communes à la sienne, avec le syndic pour les immeubles collectifs. Tous deux photographient, inventorient et conservent les biens avant expertise, adressent un état estimatif chiffré pour faire courir le délai d’un mois de proposition, et surveillent la publication de l’arrêté interministériel de catastrophe naturelle qui conditionne la garantie légale, ses délais et la prise en charge du relogement d’urgence. Si le logement devient inhabitable, l’article 1722 du code civil ouvre la diminution du loyer ou la résiliation du bail, comme l’a rappelé la Cour de cassation en 2019 pour un appartement dévasté par une tempête. Et pour qui achète ou loue dans une commune exposée, l’état des risques annexé à l’acte ou au bail reste la pièce maîtresse : à défaut d’information exacte sur le plan de prévention des risques d’inondation, la vente peut être résolue, comme l’ont jugé les arrêts de 2019 et de 2026. Déclarer vite, prouver par écrit et vérifier l’arrêté : ces trois réflexes conditionnent l’indemnisation après chaque épisode méditerranéen.