Un soir de semaine, le lave-linge tourne dans la salle de bains du dessus. Au rez-de-chaussée, une auréole brune s’étend au plafond, puis l’eau se met à goutter sur le canapé. Le voisin monte, essuie, promet de faire attention. Trois semaines plus tard, la tache a doublé et la peinture cloque. Qui doit réparer la machine, qui paie les dégâts du dessous, et quelle assurance saisir quand chacun renvoie la faute à l’autre ?

La réponse tient en cinq points. Celui dont la machine fuit répond de l’entretien de ses tuyaux, de ses joints et de son robinet : les réparations locatives et l’obligation d’entretien du locataire le visent directement, et le défaut d’entretien d’un raccordement bricolé a déjà conduit les juges parisiens à retenir un trouble anormal de voisinage avec travaux sous astreinte. Le voisin du dessous n’a pas à prouver une faute : depuis la loi du 15 avril 2024, le code civil dit que l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit. Chaque occupant doit déclarer le sinistre à son assurance au plus tard dans le délai fixé par son contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, constater par écrit et par constat, puis mettre en demeure le bon interlocuteur. L’assureur n’avance pas automatiquement les fonds : encore faut-il que sa garantie soit mobilisable et que le responsable soit identifié. Enfin, se tromper de défendeur fait perdre le procès, même avec une expertise favorable.

Deux réserves avant d’entrer dans le détail. Chaque installation est un cas d’espèce : un robinet qui fuit, une durite éclatée, une évacuation sans siphon ou une colonne d’immeuble engorgée ne relèvent pas du même régime, et la vétusté comme la malfaçon d’origine déplacent la charge des travaux. Ensuite, les contrats signés priment sur toute analyse générale : votre bail, le règlement de copropriété et surtout les conditions générales de votre assurance déterminent l’indemnisation réelle. Seul le juge tranche en cas de désaccord persistant.

I. La machine, ses tuyaux et celui qui en répond

A. Durite, vidange et robinet : l’entretien que l’occupant ne peut pas ignorer

Une machine à laver ou un lave-vaisselle ne fuit presque jamais par hasard. L’expertise judiciaire ordonnée dans un litige parisien entre deux voisins l’a montré avec une précision qui sert de mode d’emploi inversé : dans la cuisine de l’occupante du dessus, « le raccordement de la vidange de la machine à laver la vaisselle est réalisé au moyen d’un tube de caoutchouc. A ce type de raccordement, on y préfère généralement un siphon dédié à la machine sur lequel on vient raccorder le tube d’évacuation généralement en forme de col de cygne pour éviter tout risque d’engorgement en cas d’évacuation simultanée de la machine et de l’évier. » (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 8 février 2023, RG 20/06720). Dans la salle de bains du même logement, l’expert relevait : « Le robinet d’isolement de la machine à laver le linge est fuyant, nous avons constaté que celui-ci fuyait au niveau de la tête de robinet. Celui-ci ne peut être réparé et doit être remplacé ; », ajoutant une vidange de lavabo bricolée au moyen d’un tube flexible sans norme et un collier de serrage posé là où les canalisations auraient dû être collées. Autrement dit, trois points faibles ordinaires : le tuyau d’évacuation, le robinet d’alimentation, les joints et colliers.

Ces trois points faibles correspondent exactement à ce que les textes mettent à la charge de l’occupant. Le décret du 26 août 1987 range parmi les réparations locatives, pour les canalisations d’eau, le « Dégorgement » et le « Remplacement notamment de joints et de colliers. » (décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe). La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7, d), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le même article ajoute : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; » (article 7, c), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Vérifier le serrage des raccords, remplacer un joint fatigué, changer un robinet d’arrêt qui goutte et faire poser un siphon dédié avec col de cygne : voilà l’entretien courant d’une machine, ni plus ni moins.

La promesse commerciale mérite ici d’être décryptée. Les notices vantent l’installation « facile » en dix minutes et les systèmes anti-débordement, aquastop et détecteurs de fuite intégrés. Ces dispositifs protègent la machine elle-même, pas le logement : un tuyau d’évacuation simplement enfoncé dans un siphon d’évier sans fixation, un robinet d’arrivée d’eau laissé ouvert en permanence avec une tête fuyarde, un tuyau de vidange écrasé derrière l’appareil qui finit par se percer continuent de relever de l’installation et de la surveillance de l’occupant. L’expert parisien cité plus haut ne s’y est pas trompé : il a recommandé l’installation d’un siphon dédié et le remplacement pur et simple du robinet irréparable, deux gestes d’entretien et de mise en conformité élémentaires. Conserver les factures d’achat, la notice de pose et surtout les factures du plombier qui a réalisé ou vérifié le raccordement constitue la première preuve à produire le jour où le voisin du dessous frappe à la porte.

Le locataire n’est toutefois pas tenu au-delà de l’entretien courant, et la frontière mérite d’être posée avec soin. Quand la fuite vient d’une canalisation encastrée vétuste, d’un vice de construction de la salle de bains, d’une absence d’étanchéité sous carrelage imputable à la construction ou d’une colonne d’évacuation collective engorgée, la charge des travaux remonte vers le bailleur ou vers la copropriété. La loi elle-même réserve le cas des dégradations occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le locataire qui constate un écoulement anormal, un robinet impossible à fermer, une évacuation qui refoule dès que la machine vidange ou des traces d’humidité ancienne autour des raccordements doit le signaler au bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, et lui demander l’intervention d’un professionnel. Ce signalement écrit servira deux fois : il mettra le bailleur en demeure d’assumer ses propres obligations de délivrance et d’entretien, et il protégera le locataire contre le reproche d’avoir laissé une installation qu’il savait défectueuse continuer à fuir. Le propriétaire occupant, lui, supporte l’ensemble, mais c’est son assurance qui prendra le relais selon ses garanties.

En copropriété, la machine se trouve sur des parties privatives et son occupant en use librement, à une condition que la loi énonce sans détour : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Faire tourner une machine dont on sait que la vidange refoule ou que le robinet fuit, c’est user de ses parties privatives en portant atteinte aux droits du copropriétaire du dessous. Le syndic n’a pas à entretenir la machine ni ses flexibles, mais il devient l’interlocuteur dès que la fuite met en cause une colonne commune, un collecteur d’immeuble ou l’étanchéité d’un plancher relevant des parties communes, et c’est à lui que le règlement de copropriété confie l’accès aux réseaux collectifs pour la recherche de fuite.

B. Le voisin du dessous n’a pas à prouver une faute

C’est l’apport décisif du droit du voisinage, aujourd’hui codifié. Le code civil dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, en vigueur depuis le 17 avril 2024). Une fuite de machine qui imbibe le plafond du dessous, déclenche des moisissures, impose de refaire peintures et revêtements et prive durablement d’une pièce excède manifestement les inconvénients normaux de la vie en immeuble. Le voisin victime n’a donc pas à démontrer que l’occupant du dessus a commis une faute, oublié de fermer un robinet ou négligé un joint : la seule constatation du trouble anormal suffit à engager la responsabilité de celui qui en est à l’origine, indépendamment de toute faute.

La Cour de cassation l’a rappelé dans une formule que les victimes peuvent citer : « Il est jugé que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954, publié). » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 novembre 2025, pourvoi n° 24-16.342). Le même arrêt tranche une question pratique qui concerne des milliers de ménages : « Il s’en déduit qu’un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint. » Autrement dit, tout occupant du logement inondé, qu’il soit propriétaire, locataire, conjoint ou occupant, peut agir pour son propre préjudice, sans avoir à prouver un titre sur les murs. Et l’action n’est pas réservée aux particuliers : dans un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile a jugé recevable l’action d’une société civile immobilière qui avait assigné une société voisine « aux fins d’obtenir, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la réparation de son préjudice » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 juin 2026, pourvoi n° 25-11.778).

L’affaire parisienne de la machine illustre ce que le juge fait de ce fondement une fois le trouble établi. Le tribunal de grande instance de Paris avait « déclaré Mme [J] responsable du trouble anormal de voisinage découlant des désordres du 10 novembre 2010 et du 6 novembre 2012 », et l’avait condamnée à faire cesser ces troubles en remplaçant notamment le robinet d’isolement du lave-linge et en réalisant une étanchéité au sol de la salle de bains ; il lui avait « impartit à Mme [J] un délai de 6 mois pour réaliser ce travaux et dit que si elle ne s’est pas exécutée dans ce délai elle sera passible d’une astreinte de 50 € par jour de retard pendant une durée de trois mois ». La cour d’appel a confirmé le jugement (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 8 février 2023, RG 20/06720, confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 novembre 2016). Trois enseignements pour le voisin du dessous : le juge ordonne la remise en état de l’installation fautive en plus de l’indemnisation, il assortit l’injonction d’une astreinte dissuasive, et il se fonde sur l’expertise judiciaire qui a décrit précisément les non-conformités. D’où l’importance, pour la victime, de faire constater tôt et par écrit plutôt que de se contenter de promesses verbales entre voisins.

Deux autres fondements complètent utilement la palette, sans qu’il soit besoin de les empiler. Le code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil) : quand une faute est démontrable, par exemple un raccordement notoirement bricolé ou un robinet laissé ouvert malgré des alertes, la responsabilité pour faute s’ajoute au trouble anormal. Et le même code rappelle : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (article 1242, alinéa 1er, du code civil) : la machine, ses tuyaux et son robinet sont des choses dont l’occupant a la garde. En pratique, le trouble anormal de voisinage suffit le plus souvent et dispense de prouver la faute ; les deux autres fondements prennent le relais quand le défendeur conteste l’origine du trouble ou quand le litige oppose aussi le bailleur sur le terrain contractuel de l’entretien.

II. Se faire indemniser sans se tromper de cible

A. L’assurance : déclarer vite, prouver, et ne pas compter sur une avance automatique

Le dégât des eaux reste le sinistre d’habitation le plus fréquent : d’après les chiffres de France Assureurs relayés par la presse spécialisée, les dégâts des eaux représentaient en 2024 près de 44 % du nombre total des sinistres habitation et 30 % des indemnisations versées, soit environ 2,4 milliards d’euros sur l’année, en hausse de 18 % par rapport à 2023. La fiche officielle du service public rappelle l’architecture de base : L’assurance contre les dégâts des eaux est comprise dans l’assurance habitation, obligatoire pour le locataire et facultative pour le propriétaire qui vit dans son propre logement, comme le rappelle la fiche officielle du service public sur l’assurance dégâts des eaux (F1352). Le locataire doit en outre s’assurer contre les risques dont il répond en cette qualité et justifier de cette assurance à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; » (article 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Premier réflexe après la découverte de la fuite : vérifier que cette attestation existe et que le contrat est à jour, des deux côtés de la dalle.

Le délai de déclaration ne pardonne pas l’attentisme. Le code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2, 4°, du code des assurances). Concrètement, le voisin du dessous déclare à sa propre assurance dans les cinq jours ouvrés de la découverte, et l’occupant du dessus déclare à la sienne, chacun décrivant les faits sans reconnaître par écrit une responsabilité qu’il appartiendra à l’expertise de trancher. La loi tempère toutefois la sanction du retard : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » L’assureur qui voudrait refuser toute indemnité pour une déclaration tardive doit donc démontrer en quoi ce retard l’a pénalisé, et la déchéance ne joue pas quand le retard tient au cas fortuit ou à la force majeure.

Vient ensuite la preuve, qui se construit en trois pièces : le constat amiable de dégât des eaux, les photographies datées et la recherche de fuite. La fiche officielle recommande le constat amiable rempli avec le voisin, avec une précision pour les locataires et les copropriétés : le constat doit aussi être envoyé au propriétaire ou au syndic. Chacun conserve un exemplaire et l’adresse à son assureur. Quand l’origine de l’écoulement n’est pas apparente, la fiche officielle invite à faire réaliser une recherche de fuite par un professionnel, dont le coût peut être pris en charge par l’assurance. Hors copropriété, c’est au sinistré de chercher lui-même un professionnel, de le payer puis d’en demander le remboursement à son assureur ; en copropriété, l’organisation de la recherche incombe à l’assureur de l’occupant du local, sauf trois cas où elle revient à l’assureur du propriétaire : travaux de recherche destructifs, occupant non assuré, ou locataire dont le préavis expire le jour du sinistre. Pour une machine, l’origine est souvent visible, mais la recherche de fuite reste utile quand l’eau chemine dans la dalle et réapparaît loin de l’appareil, ou quand le voisin du dessus conteste que sa machine soit en cause.

Reste la question que tout sinistré pose : l’assurance va-t-elle payer vite, par provision, en attendant le procès ? Un arrêt récent de la cour d’appel de Toulouse invite à la prudence. En première instance, le juge des référés avait condamné l’assureur à indemniser son assuré par provision, relevant « que la garantie dégât des eaux était mobilisable pour les dommages consécutifs à un dégât des eaux dû à la faute d’un tiers identifié contre lequel la SA Axa France Iard pouvait exercer un recours ». L’assureur a fait appel en soutenant « que le sinistre ne présente pas un caractère accidentel et qu’il n’est pas exclusivement imputable à la faute d’un tiers clairement identifié de sorte qu’elle puisse recouvrer les sommes dont elle a fait l’avance en sa qualité de subrogée dans les droits de son assuré », ajoutant que les dommages trouvaient aussi leur origine dans l’humidité et des phénomènes anciens préexistants. La cour a infirmé l’ordonnance et débouté l’assuré de ses demandes de provision (cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 29 janvier 2026, RG 25/01277). La leçon vaut pour les machines : en référé, l’obligation de l’assureur ne doit pas être sérieusement contestable, et l’assureur peut discuter le caractère accidentel du sinistre, la part des désordres anciens et l’identification du tiers contre lequel exercer son recours subrogatoire. D’où l’importance de relire ses conditions générales avant de compter sur une avance, et de faire identifier le responsable par l’expertise plutôt que par de simples affirmations.

B. La méthode pas à pas : couper, constater, mettre en demeure, assigner le bon défendeur

L’ordre des opérations ne varie guère et chaque étape conditionne la suivante. D’abord, stopper l’eau : fermer le robinet d’arrêt de la machine et, si l’écoulement persiste, le robinet général du logement, puis prévenir immédiatement l’occupant du dessus et, en copropriété, le gardien ou le syndic quand la fuite menace les parties communes ou d’autres lots. Couper l’électricité de la zone mouillée si l’eau approche des prises et des appareils électriques relève du bon sens et évite que le dégât des eaux ne devienne un sinistre corporel. Ensuite, photographier et filmer avec des repères de date : le plafond qui goutte, les plinthes qui gonflent, la machine et ses raccordements, le sol de la salle de bains du dessus si l’accès est autorisé. Ces images ne remplacent pas un constat, mais elles figent l’ampleur du sinistre avant séchage et nettoyage.

Le constat par commissaire de justice, anciennement huissier, reste la preuve reine, et un jugement parisien récent montre pourquoi il peut tout changer. Des époux avaient fait assigner l’exploitante d’un hôtel voisin et l’occupante d’un autre lot, exposant que l’expert judiciaire retenait trois origines aux désordres : « une fuite sur la machine à laver de Mme [C] et sur ses WC ainsi que l’absence d’étanchéité des salles de bains de l’hôtel », avec une responsabilité fixée à 15 % pour l’occupante et 85 % pour la société hôtelière. Pourtant, le tribunal a débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions : la société hôtelière « Rappelant qu’elle a quitté la gérance de l’hôtel [8] le 15 juillet 2015 » s’appuyait sur un constat d’huissier établi à sa sortie, et les demandeurs n’établissaient pas le lien entre la gérante assignée et le sinistre constaté des années plus tard (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 1re section, 11 juin 2024, RG 20/03796). Même avec une expertise chiffrant les responsabilités, se tromper d’exploitant ou assigner une société qui n’était plus aux commandes au jour du sinistre fait perdre le procès et expose aux dépens et à l’article 700. Avant d’assigner, le sinistré vérifie donc qui occupait, gérait ou assurait le local d’où vient l’eau au jour du sinistre : occupant, bailleur, syndic, ancien ou nouvel exploitant, et leurs assureurs respectifs.

La mise en demeure écrite suit la déclaration d’assurance sans attendre. Une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l’occupant du dessus, avec copie au bailleur et au syndic en copropriété, décrit les désordres, joint les photographies et le constat amiable, rappelle l’obligation d’entretien des installations privatives et demande la réparation de la machine, la remise en état et l’indemnisation dans un délai raisonnable. Cette lettre interrompt utilement les discussions de palier et fait courir les intérêts ; surtout, elle prouve que le responsable savait, ce qui compte pour obtenir ensuite une astreinte s’il faut saisir le juge d’une demande de travaux, comme dans l’affaire parisienne du robinet fuyard. Si le bailleur est en cause, par exemple pour une évacuation vétuste ou une étanchéité défaillante, la mise en demeure lui rappelle son obligation de délivrer un logement décent et d’entretenir ce qui dépasse les réparations locatives. Si la colonne collective est en cause, c’est le syndic qu’il faut mettre en demeure de faire intervenir le plombier de l’immeuble et de déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété.

Le chiffrage sépare les postes que l’assurance prend en charge de ceux qui relèvent du responsable. Devis de remise en état des peintures, revêtements et plafonds, factures de séchage et de décontamination, coût de la recherche de fuite avancé par le sinistré, frais de relogement temporaire si une pièce devient inhabitable, trouble de jouissance pendant les travaux : chaque poste doit être documenté par une pièce. Les actions personnelles se prescrivent : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil), ce qui laisse le temps de tenter l’amiable sans dormir sur ses droits, mais n’autorise pas à attendre que les désordres s’aggravent : le juge tient compte de l’inaction de la victime qui laisse l’eau faire son œuvre des mois durant. À Paris et en Île-de-France, où les salles de bains anciennes superposent des installations parfois bricolées au fil des occupants successifs, le réflexe du constat précoce par un commissaire de justice parisien et de la déclaration simultanée au syndic de l’immeuble évite les fins de non-recevoir les plus fréquentes, et les lecteurs confrontés à cet enchevêtrement entre machine privée, bail, copropriété et assureurs trouveront un appui adapté auprès de l’expertise en droit immobilier du cabinet à Paris, habituée à ces chaînes de responsabilités où occupant, bailleur, syndic et assureurs se renvoient l’entretien, la preuve et la charge du sinistre.

Quand l’amiable échoue, le juge des référés peut ordonner l’expertise et, si la créance n’est pas sérieusement contestable, une provision ; au fond, le tribunal judiciaire du lieu du sinistre statue sur les responsabilités et les travaux. La demande articule alors les fondements dans l’ordre : trouble anormal de voisinage contre l’occupant à l’origine de la fuite, manquement contractuel contre le bailleur qui n’a pas entretenu ce qui lui incombait, et appel en garantie des assureurs. L’expertise judiciaire, comme dans les deux affaires parisiennes citées, reste le moment décisif : c’est elle qui distingue la durite percée du joint vétuste, le raccordement bricolé du vice de construction, et qui permet au tribunal d’ordonner les bons travaux à la bonne personne, sous astreinte si nécessaire.

Conclusion

La machine à laver qui inonde le voisin du dessous n’est jamais un simple incident domestique : c’est le révélateur de l’état des raccordements, des joints et des robinets dont l’occupant a la garde, et le droit lui en fait répondre sans que la victime ait à prouver une faute. L’entretien courant, durite, vidange avec siphon dédié, robinet d’isolement qui ferme vraiment, incombe à l’occupant et se prouve par des factures ; au-delà, vétusté, malfaçon et installations collectives renvoient vers le bailleur et le syndic. L’assurance indemnise dans les limites de ses garanties, à condition d’être déclarée dans les cinq jours ouvrés et d’être alimentée par un constat amiable, des photographies et une recherche de fuite documentée, sans promesse d’avance automatique quand le responsable reste à identifier. Et le procès ne se gagne que contre le bon défendeur, celui qui occupait, gérait ou assurait le local d’où venait l’eau au jour du sinistre. À ces conditions, le voisin du dessous obtient la remise en état de l’installation fautive, parfois sous astreinte, et la réparation intégrale de son préjudice.