Votre locataire verse son loyer avec trois semaines de retard depuis la rentrée, ou il ne paie plus qu’une partie en expliquant qu’il réglera le solde plus tard. À Paris, en ce début d’octobre 2026, cette situation se répète dans de nombreux baux d’habitation : le loyer arrive en retard, amputé, sans explication écrite, et le bailleur s’interroge sur ses droits. Peut-on délivrer un commandement de payer alors qu’une somme a été versée ? Les retards répétés suffisent-ils à faire résilier le bail ? Et que reste-t-il à faire avant le 1er novembre 2026, date d’ouverture de la trêve hivernale 2026-2027 qui suspendra toute expulsion jusqu’au 31 mars 2027, comme l’a rappelé la Direction de l’information légale et administrative le 2 octobre 2026 ? Cet article répond point par point, avec les textes applicables au 6 octobre 2026 et trois arrêts de la Cour de cassation lus dans leur texte intégral : d’abord comment établir la dette quand le locataire paie par morceaux et imputer chaque versement, ensuite comment faire délivrer un commandement de payer dont les mentions conditionnent la résiliation, puis quand le juge constate la clause résolutoire ou l’écarte, et enfin le calendrier concret à Paris pour agir en octobre avant la trêve.
I. Locataire qui paie en retard ou une partie du loyer : établir la dette et exiger le solde
A. Paiement partiel du loyer : prouver l’impayé et imputer chaque versement au bon mois
Le point de départ ne change pas quand le locataire paie mal : l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Un versement partiel ou tardif reste un manquement à cette obligation, à une exception près, prévue par le même texte pour la part d’aide au logement versée directement entre les mains du bailleur : ce versement « ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». Cette exception vise le cas où l’aide personnelle au logement est versée directement entre les mains du bailleur et ne couvre qu’une partie du loyer : la part d’aide versée par l’organisme ne peut pas être reprochée au locataire comme un impayé. Hors ce cas, tout mois payé en partie ou payé tardivement alimente la dette locative et ses accessoires. Le bailleur doit donc tenir un décompte mois par mois, en distinguant le loyer, les charges récupérables et, le cas échéant, les frais qui ne peuvent pas y figurer. La Cour de cassation contrôle ce décompte au plus près : dans un arrêt du 10 septembre 2020, elle a cassé une cour d’appel qui s’était bornée à affirmer un arriéré « sans s’expliquer sur les modalités de calcul de la somme de 14 401,31 euros », « la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ». Un commandement de payer fondé sur un décompte approximatif fragilise toute la procédure : chaque versement partiel doit apparaître au crédit du locataire, avec sa date et son montant exacts. Sur la preuve, la règle joue en faveur du bailleur vigilant : « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du code civil). Concrètement, c’est au locataire qui affirme avoir payé de produire ses relevés, ses preuves de virement ou ses quittances, et non au bailleur de démontrer un fait négatif. Le bailleur, de son côté, prouve l’existence de l’obligation par le bail et justifie le montant réclamé par son décompte. Quand plusieurs mois sont concernés, l’imputation des versements partiels suit la règle de l’article 1342-10 du code civil : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter ». Si le locataire précise par écrit qu’un versement de 500 euros s’applique au mois de septembre, le bailleur doit respecter cette affectation. « A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. » En pratique parisienne, cela signifie qu’un virement non affecté s’impute d’abord sur le mois le plus ancien impayé, et non sur le mois courant : le locataire qui verse chaque mois les deux tiers du loyer en pensant payer le mois en cours accumule en réalité un arriéré grandissant sur les mois anciens, et la dette totale ne diminue pas. Le bailleur doit donc accuser réception de chaque paiement en rappelant par écrit le mois auquel il l’impute et le solde restant dû, mois par mois. Cette discipline comptable conditionne la suite : un commandement de payer ne peut viser que des sommes réellement dues, déduction faite de tous les versements, même partiels, même tardifs.
B. Commandement de payer visant la clause résolutoire : les mentions qui conditionnent la résiliation du bail
Le bail d’habitation contient obligatoirement une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement, mais cette clause ne produit aucun effet automatique : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement de payer prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, délivré par commissaire de justice, constitue donc l’acte fondateur de toute la procédure, y compris quand le locataire a versé des acomptes. Un paiement partiel intervenu avant ou pendant le délai de six semaines s’impute sur la dette visée et peut suffire à vider le commandement de son objet si le solde est apuré à temps : le bailleur doit actualiser son décompte jusqu’au dernier jour du délai et ne poursuivre que si une somme reste due. Le contenu du commandement est enfermé dans des mentions obligatoires, exigées « à peine de nullité » : « 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ». L’omission ou l’inexactitude de l’une de ces mentions expose l’acte à l’annulation, et avec lui toute la procédure de résiliation : le bailleur doit relire l’acte de son commissaire de justice ligne par ligne, vérifier le décompte net des versements partiels, l’adresse exacte du fonds de solidarité pour le logement et la reproduction fidèle des avertissements. Lorsque le bail est garanti par une caution, une formalité supplémentaire s’impose dans un délai bref : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire ». À défaut de signification à la caution dans ce délai de quinze jours, « la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ». Le bailleur parisien dont le bail est cautionné par un parent ou un proche doit donc donner à son commissaire de justice, dès la commande de l’acte, les coordonnées exactes de la caution. Parallèlement, le commandement déclenche le volet social de la procédure : pour les bailleurs personnes physiques, les commandements délivrés quand le locataire cumule deux mois d’impayés sans interruption, ou une dette équivalant à deux fois le loyer mensuel hors charges, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce signalement électronique, qui précise les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants, conduit le représentant de l’État à faire réaliser un diagnostic social et financier transmis avant l’audience. Pour les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales, l’assignation elle-même est subordonnée à la saisine préalable de cette commission, avec un délai de deux mois, et toute assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, « à peine d’irrecevabilité de la demande ». Ces délais s’additionnent au délai de six semaines du commandement : un bailleur qui fait délivrer son commandement à la mi-octobre 2026 doit intégrer que l’audience ne pourra se tenir qu’après ces notifications, et que la trêve hivernale qui s’ouvre le 1er novembre suspendra l’exécution d’une expulsion, sans pour autant interdire de faire juger la résiliation. Celui qui attend décembre pour agir perd en pratique toute perspective d’expulsion avant le printemps 2027. Quand le locataire paie une partie de sa dette après le commandement mais sans l’apurer, le bailleur peut aussi recourir à l’injonction de payer pour obtenir rapidement un titre sur le solde, selon la procédure décrite dans notre analyse des délais et de la signification de l’injonction de payer les loyers impayés, qui reste disponible parallèlement à la procédure de résiliation.
II. Retards répétés et versements partiels : quand le juge prononce la résiliation ou accorde un dernier délai
A. Clause résolutoire acquise ou écartée : ce que trois arrêts de la Cour de cassation enseignent au bailleur
Une fois le délai de six semaines expiré sans apurement intégral, le bailleur assigne aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Mais le paiement partiel et les retards répétés placent le juge face à une situation nuancée, et trois arrêts de la troisième chambre civile, lus dans leur texte intégral, fixent les repères. Premier repère : le locataire qui, après le commandement, négocie un plan d’apurement, le respecte pour l’essentiel et se trouve à jour au jour du jugement peut sauver son bail, malgré des retards ponctuels. Dans un arrêt du 18 mars 2009, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait « retenu, sans contradiction, que même si un retard de quelques semaines était notable en novembre et décembre 2005, le locataire, bénéficiaire d’un plan d’apurement dans le délai de deux mois du commandement, avait respecté ses engagements et se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance », et qui en avait « sans violer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, déduit de ces seuls motifs que la demande devait être rejetée ». Le bailleur doit en tirer une leçon pratique : accepter un plan d’apurement écrit après le commandement n’est pas une faiblesse, à condition d’y faire figurer des échéances précises, l’exigence du paiement intégral du loyer courant en plus des mensualités d’apurement, et la mention expresse qu’à défaut la clause reprendra son plein effet. En revanche, si le locataire respecte globalement le plan et revient à jour, le juge peut rejeter la résiliation malgré des retards de quelques semaines. Second repère, inverse : le locataire qui paie une partie de la dette mais retient unilatéralement le solde, par exemple en se faisant justice lui-même sur un trouble de jouissance allégué, ne bloque pas la clause. Dans un arrêt du 16 février 2011, la troisième chambre civile rapporte que la cour d’appel avait relevé que « si une partie de la somme due a été payée dans les délais », la locataire avait « de sa propre autorité » retenu une somme de 764,98 euros au titre d’une indexation contestée liée à un trouble allégué, et que « sa rétention d’une partie des loyers était ainsi injustifiée ». La Cour de cassation n’a pas censuré ce raisonnement sur le fond : un locataire ne peut pas déduire lui-même du loyer le montant du préjudice qu’il estime subir, il doit saisir le juge. Pour le bailleur confronté à un locataire qui paie 80 % du loyer en invoquant des désordres, la conduite à tenir consiste à contester par écrit toute compensation unilatérale, à mettre en demeure de payer le solde et à maintenir le décompte sur la totalité contractuelle, le juge restant seul arbitre d’une éventuelle baisse de loyer pour trouble. Le même arrêt pose un troisième repère, décisif pour le calendrier : « alors qu’aucun délai n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d’appel a violé le texte susvisé » en déclarant irrecevable une demande de délais présentée en appel. Autrement dit, même après l’expiration du délai de six semaines, même en cause d’appel, le locataire peut encore solliciter des délais et la suspension de la clause. Le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 donne alors au juge un pouvoir large : il peut, « à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil ». Deux conditions cumulatives encadrent ce pouvoir : la capacité à régler la dette et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le locataire qui continue à payer en retard ou en partie jusqu’à l’audience ne remplit pas la seconde condition et s’expose au constat de la résiliation. Quand les délais sont accordés, le VII du même article 24 prévoit que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés », mais « Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge », et « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Le bailleur doit donc surveiller chaque échéance du plan judiciaire comme le lait sur le feu : au premier versement manqué ou incomplet, il peut faire constater la reprise d’effet de la clause sans recommencer toute la procédure. Hors clause résolutoire, les retards répétés peuvent aussi fonder une résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1741 du code civil : le contrat de louage « se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements », et, selon l’article 1224 du code civil, la résolution peut résulter, « en cas d’inexécution suffisamment grave », « d’une décision de justice ». Des retards systématiques de plusieurs semaines, mois après mois, malgré mises en demeure, caractérisent un manquement grave à l’obligation de payer aux termes convenus, même si chaque mois finit par être plus ou moins réglé : le trouble de trésorerie imposé au bailleur, la nécessité de relancer chaque mois et l’accumulation des frais constituent l’inexécution suffisamment grave. Le bailleur qui choisit cette voie doit prouver la répétition et la durée des retards par ses relevés bancaires, ses relances datées et son décompte, et démontrer que le comportement persiste malgré ses avertissements. Enfin, le locataire de bonne foi dispose toujours du droit commun des délais de grâce : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », la décision suspendant les poursuites et neutralisant les pénalités de retard pendant le délai accordé (article 1343-5 du code civil). Face à un locataire qui paie partiellement mais régulièrement et justifie de difficultés temporaires, le bailleur avisé anticipe cette issue probable en proposant lui-même un échéancier réaliste avant l’audience, plutôt qu’en subissant des délais judiciaires de trois ans.
B. Agir à Paris en octobre 2026 : le calendrier utile avant la trêve hivernale du 1er novembre
À Paris et en Île-de-France, le calendrier d’octobre 2026 commande la stratégie. La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 selon la fiche Service Public du 2 octobre 2026 et, pendant cette période, le bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion d’un locataire, même s’il dispose d’une décision judiciaire en sa faveur, pour tout motif d’expulsion, notamment pour des loyers non payés. Le fondement codifié de ce sursis figure à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». La trêve ne fait pas disparaître la dette : La trêve hivernale ne supprime pas les dettes de loyer accumulées : pendant cette période, les locataires doivent poursuivre ou entamer les démarches de remboursement de la dette, et À la fin de la trêve, si une décision d’expulsion locative a été rendue par un juge, la procédure peut reprendre et être exécutée par un commissaire de justice. Pour le bailleur parisien confronté à des retards répétés, l’objectif d’octobre consiste donc à faire constater la résiliation et à obtenir le titre d’expulsion avant le 1er novembre, même si l’exécution physique attendra avril 2027, tout en faisant courir les intérêts et l’indemnité d’occupation. Concrètement, un commandement de payer délivré dans la première quinzaine d’octobre 2026 expire à la fin novembre : le délai de six semaines chevauche l’ouverture de la trêve, mais la clause peut encore être constatée par le juge pendant la trêve, seule l’expulsion matérielle étant suspendue. En outre, après le jugement d’expulsion, un second délai, prévu à l’article L. 412-1 du même code, protège l’occupant : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux, délai que le juge peut réduire ou supprimer en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. À Paris, deux dispositifs locaux structurent le parcours. D’abord, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris, saisie automatiquement par le signalement électronique du commissaire de justice pour les bailleurs personnes physiques dès deux mois d’impayés ou deux fois le loyer mensuel hors charges de dette, et saisie obligatoire avec un délai de deux mois avant toute assignation pour les bailleurs personnes morales : le bailleur, personne physique ou société, doit vérifier auprès de son commissaire de justice que ce signalement a bien été effectué, car son omission expose l’assignation à l’irrecevabilité. Ensuite, le fonds de solidarité pour le logement de Paris, dont l’adresse exacte doit figurer dans le commandement à peine de nullité : le bailleur parisien indique les coordonnées du FSL parisien et conserve la preuve de cette mention. Le locataire parisien en difficulté peut saisir ce fonds pour solliciter une aide financière couvrant une partie de l’arriéré, et le bailleur a intérêt à ne pas s’opposer par principe à cette aide, qui réduit d’autant la dette à recouvrer. La saisine du juge s’effectue devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juge unique compétent pour le constat de la clause, les délais de paiement et l’expulsion, avec notification au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience pour permettre le diagnostic social et financier. Le bailleur parisien prépare pour cette audience un dossier complet : bail signé, décompte mois par mois intégrant chaque versement partiel avec ses dates, copies des mises en demeure et relances, commandement de payer et preuve de sa signification à la caution dans les quinze jours, justificatif du signalement à la commission de prévention, et calcul actualisé de la dette au jour de l’audience. Quand le locataire reprend des versements partiels entre l’assignation et l’audience, le décompte actualisé doit en tenir compte euro par euro, comme l’exige la Cour de cassation, sans pour autant renoncer à la demande si le solde demeure. Pour le bailleur qui subit des impayés répétés et s’interroge sur l’ensemble des voies de recouvrement, notre page dédiée expose la démarche du locataire qui ne paie pas son loyer, depuis la relance jusqu’à l’exécution du titre. Et parce que chaque dossier mêle décompte comptable, mentions d’actes et délais imbriqués, l’analyse d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier, avant l’audience, que le commandement, les notifications et le décompte résisteront à la contestation du locataire.
Conclusion
Le locataire qui paie en retard ou par morceaux n’est ni un bon payeur ni un occupant totalement défaillant, et c’est précisément ce qui rend le dossier délicat : chaque versement partiel doit être imputé au bon mois, déduit du décompte et pris en compte jusqu’au dernier jour du délai de six semaines, tandis que les retards répétés, documentés mois après mois, peuvent fonder la résiliation pour inexécution suffisamment grave. Le commandement de payer visant la clause résolutoire reste l’acte décisif, avec ses six mentions obligatoires, sa signification à la caution dans les quinze jours et son signalement à la commission de prévention ; le juge, saisi sans délai imposé au locataire pour demander des délais, peut accorder jusqu’à trois ans de délais et suspendre la clause, mais cette suspension tombe au premier impayé du plan. En octobre 2026, à quelques semaines de la trêve hivernale qui suspendra toute expulsion du 1er novembre au 31 mars 2027, le bailleur parisien doit faire délivrer le commandement sans attendre, fiabiliser son décompte euro par euro et saisir le juge des contentieux de la protection dans les délais de notification au représentant de l’État : la résiliation peut encore être jugée pendant la trêve, et l’expulsion s’exécutera à sa sortie, avec une dette établie et un titre en main.