Vous rentrez d’un week-end prolongé, vous poussez la porte de votre appartement parisien et la serrure a été changée. De la lumière filtre sous la porte, des voix inconnues se font entendre, vos meubles ont été déplacés. Ou bien vous êtes propriétaire d’un studio vacant entre deux locations dans le Val-de-Marne, et un voisin vous appelle : des matelas ont été montés au troisième étage, des inconnus occupent les lieux. Chaque automne, avec la baisse des températures et l’approche de la trêve hivernale du 1er novembre, les occupations illicites de logements se multiplient en Île-de-France, et les propriétaires découvrent avec effroi qu’ils ne peuvent pas simplement forcer la porte pour reprendre leur bien. La loi organise pourtant une réponse rapide : une procédure administrative d’évacuation forcée par le préfet, qui statue en 48 heures, et une procédure judiciaire d’expulsion en référé devant le juge des contentieux de la protection. Ce dossier explique pas à pas les deux voies, les pièces à réunir dès les premières heures, les délais réels à Paris, l’indemnité d’occupation à réclamer et la sécurisation du logement après le départ des occupants.

I. Logement squatté à Paris : obtenir l’évacuation forcée par le préfet en 48 heures

A. Squat de domicile à Paris : porter plainte, prouver son droit et faire constater l’occupation illicite

La première urgence consiste à qualifier exactement la situation, car tout le régime juridique en dépend. Le article 226-4 du code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article ajoute : « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Et il précise un point décisif pour les résidences secondaires et les logements vacants meublés : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Autrement dit, votre pied-à-terre parisien meublé, votre appartement en vente encore meublé ou votre studio entre deux baux reste votre domicile au sens pénal dès lors qu’il contient vos meubles, même si vous n’y dormez pas chaque nuit.

En pratique parisienne, la fiche officielle de Service-Public sur le logement squatté distingue soigneusement le squat des situations voisines : le locataire dont le bail est terminé mais qui se maintient dans les lieux, la personne hébergée qui refuse de partir ou le sous-locataire resté après la fin du contrat ne sont pas des squatteurs, et relèvent de la procédure d’expulsion classique avec ses délais protecteurs. Le squat suppose une entrée par effraction, manœuvres, menaces, violences ou contrainte, suivie d’une occupation sans aucun droit ni titre. Cette distinction commande toute la suite : seul le véritable squat ouvre la procédure préfectorale accélérée et échappe à la trêve hivernale, comme on le verra. D’où l’importance du premier réflexe : déposer plainte pour violation de domicile au commissariat d’arrondissement ou à la brigade de gendarmerie compétente, en décrivant précisément les traces d’effraction, le changement de serrure, les dégradations de la porte et la date de découverte. Le récépissé de plainte deviendra la première pièce du dossier adressé au préfet.

Le deuxième réflexe consiste à prouver que le logement est votre domicile ou votre propriété. La fiche Service-Public recommande de produire factures d’énergie ou d’assurance habitation, avis fiscaux, titre de propriété, bail en cours si vous êtes locataire occupant, ainsi que des attestations de voisins qui confirment que vous occupiez les lieux et que des inconnus s’y sont installés. À Paris, où beaucoup de propriétaires non occupants gèrent à distance, ces attestations de voisins et du gardien d’immeuble pèsent lourd : elles établissent la réalité de l’occupation antérieure et la nouveauté de l’intrusion. Si le propriétaire ne peut pas prouver son droit parce qu’il n’a plus accès au logement et que ses papiers sont restés à l’intérieur, la procédure prévoit que le préfet saisisse l’administration fiscale pour identifier le propriétaire dans un délai de 72 heures. Troisième réflexe, indissociable : faire constater le squat par un officier de police judiciaire, par le maire d’arrondissement ou, le plus souvent, par un commissaire de justice qui dressera un procès-verbal de constat décrivant l’introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et le maintien dans les lieux. Ce constat fige les faits, identifie si possible au moins un occupant en relevant les noms sur les boîtes aux lettres ou en interrogeant sur place, et servira devant le préfet comme devant le juge. Sans plainte, sans preuve de droit et sans constat, le dossier piétine ; avec ces trois pièces réunies dans les 24 à 48 premières heures, il avance vite.

Un avertissement doit être martelé, car l’erreur coûte cher. Le article 226-4-2 du code pénal dispose : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat », à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Changer les serrures soi-même, couper l’eau et l’électricité pour faire partir les occupants, envoyer des proches intimider les squatteurs ou sortir les matelas sur le palier expose donc le propriétaire à trois ans d’emprisonnement. La tentation de se faire justice est compréhensible quand on voit son logement occupé, elle reste une infraction pénale autonome, même quand l’occupation initiale était elle-même illicite. La seule contrainte légitime est celle de l’État, mise en œuvre par le préfet ou par le commissaire de justice porteur d’un titre exécutoire avec le concours de la force publique. Tout le dossier qui suit respecte cette règle : constater, demander, faire ordonner, faire exécuter, jamais expulser soi-même.

B. Demande au préfet de Paris : décision en 48 heures, mise en demeure et évacuation par la force publique

Une fois la plainte déposée et le constat établi, la voie la plus rapide est la demande d’évacuation forcée adressée au préfet de département, à Paris au préfet de police. Peuvent agir la personne dont le domicile est squatté, qu’elle soit propriétaire occupante ou locataire, une personne agissant pour son compte, ou le propriétaire du logement squatté même non occupant. La demande expose les faits, joint le récépissé de plainte, les preuves du droit sur le logement et le procès-verbal de constat, et sollicite la mise en demeure des occupants de quitter les lieux. Beaucoup de propriétaires confient à ce stade la rédaction à un avocat, ce que la fiche officielle mentionne expressément comme possible : un courrier structuré, qui qualifie les faits au regard de l’article 226-4 et cite les pièces numérotées, accélère l’instruction en préfecture et limite les demandes de compléments.

Le préfet statue vite. La fiche Service-Public indique qu’il rend sa décision dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants, et qu’en cas de refus il doit en indiquer le motif. Ce délai de 48 heures court en jours calendaires et constitue l’atout maître de la voie administrative : à Paris, un dossier complet déposé un lundi peut aboutir à une mise en demeure avant le milieu de semaine. Si le préfet accueille la demande, sa mise en demeure fixe aux squatteurs le délai pour quitter les lieux : au moins 24 heures quand il s’agit d’un domicile squatté, au moins 7 jours dans les autres cas, notamment pour des locaux qui ne constituent pas un domicile au sens de l’article 226-4. La mise en demeure est notifiée aux occupants, et si les lieux ne sont pas libérés à l’expiration du délai, le préfet doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique, sauf opposition exprimée du demandeur. Concrètement, le commissariat d’arrondissement reçoit l’ordre d’évacuation et organise l’intervention avec un commissaire de justice.

Deux précisions parisiennes méritent d’être soulignées. D’abord, l’évacuation administrative des squatteurs ignore la trêve hivernale : la fiche officielle rappelle que la trêve ne s’applique pas aux squatteurs et que l’évacuation forcée peut intervenir toute l’année, y compris entre le 1er novembre et le 31 mars. En octobre, à quelques semaines de la trêve, cet argument est décisif : un propriétaire qui hésite en se disant que l’hiver va tout bloquer doit au contraire agir immédiatement, car la voie préfectorale reste ouverte pendant la trêve pour les domiciles squattés. Ensuite, l’intervention du préfet n’épuise pas les droits du propriétaire : l’évacuation règle le départ, pas l’argent. Les dégradations, les loyers perdus entre deux locations saisonnières, les frais de serrurerie et de remise en état relèvent d’une demande distincte, pénale sur intérêts civils ou civile en indemnisation, que la seconde partie de ce dossier détaille. À ce stade, le propriétaire avisé photographie tout, conserve chaque facture et demande au commissaire de justice un constat de sortie décrivant l’état des lieux après l’évacuation, car ces pièces feront la valeur du contentieux indemnitaire.

Que faire si le préfet refuse ou ne répond pas dans des conditions exploitables ? Le refus doit être motivé, ce qui permet de corriger le dossier : preuve de propriété jugée insuffisante, doute sur la qualification de domicile, constat imprécis sur les modalités d’introduction. Un refus fondé sur une qualification erronée peut être contesté devant le juge administratif en référé, mais dans la plupart des situations parisiennes la voie la plus efficace consiste à basculer sans attendre vers la procédure judiciaire d’expulsion en référé, qui ne dépend pas de l’appréciation préfectorale et aboutit à un titre exécutoire. Les deux voies ne s’excluent pas dans le temps : un propriétaire peut saisir le juge pendant que la demande préfectorale suit son cours, et l’ordonnance du juge fournira de toute façon le titre nécessaire au concours de la force publique si l’évacuation administrative tardait. La règle d’or reste la rapidité : chaque semaine perdue en octobre installe les occupants, complique le constat de l’effraction initiale et rapproche la période hivernale où, même si le droit reste favorable, les opérations de terrain deviennent plus délicates à organiser.

II. Le juge, l’argent et l’après-squat : expulsion judiciaire, indemnité d’occupation et sécurisation du logement à Paris

A. Saisir le juge en référé à Paris : expulsion des occupants sans droit ni titre, astreinte et concours de la force publique

Quand la voie préfectorale est impraticable, par exemple pour un local vacant qui ne constitue pas un domicile au sens pénal, ou quand le propriétaire veut un titre exécutoire complet avec condamnation pécuniaire, la procédure judiciaire s’impose. Le fondement est le référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements parisiens. Le article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » L’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue précisément ce trouble manifestement illicite, et la jurisprudence l’admet sans détour : le juge ordonne l’expulsion sans avoir à arbitrer un débat sur la vie privée des occupants ou leur droit au logement décent, car l’illicéité de l’occupation prime.

La pratique récente illustre cette fermeté. Par ordonnance du 24 juin 2025, le tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé sous le numéro de RG 25/01017 dans une affaire opposant une société d’aménagement à l’occupante d’un logement sis rue Saint-Vincent à Toulon, a retenu qu’« il s’agit d’un logement squatté », constaté que l’occupante était entrée dans les lieux par voie de fait et l’a dite occupante sans droit ni titre, en ordonnant l’expulsion avec astreinte et concours de la force publique, décision consultable sur le site officiel de la Cour de cassation à l’adresse courdecassation.fr/decision/688d23a2afe88dc815de2ceb. Cette décision montre le raisonnement type des juges des référés : vérification de la régularité de l’assignation, y compris par procès-verbal de recherches infructueuses quand l’occupant se cache, constat de l’entrée par voie de fait, qualification d’occupant sans droit ni titre, expulsion sous astreinte journalière jusqu’à libération effective, autorisation du concours de la force publique et indemnité de procédure. Les juridictions parisiennes statuent dans le même sens, avec des délais d’audiencement en référé généralement comptés en semaines, ce qui reste compatible avec une action lancée en octobre avant la trêve.

La procédure suit un enchaînement strict qu’un avocat parisien connaît par cœur. D’abord, le constat du commissaire de justice, qui tente d’identifier au moins un occupant : sans défendeur nommable, l’assignation vise les occupants de son chef et la signification suit les règles des actes à personne introuvable, ce qui allonge les délais sans bloquer l’action. Ensuite, l’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection, qui demande l’expulsion, une astreinte dissuasive par jour de retard, une indemnité d’occupation mensuelle et une provision sur les dégradations. À l’audience, le propriétaire prouve son droit et l’occupation sans titre ; le juge ne peut pas refuser l’expulsion au nom de considérations sociales générales, même s’il peut accorder de brefs délais de grâce dans des cas limites. Puis vient la signification du jugement par commissaire de justice, suivie, si les lieux ne sont pas libérés, d’un commandement de quitter les lieux. C’est ici que le droit commun de l’expulsion resurgit : le article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Et le article L412-1 du même code prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », délai que le juge peut réduire ou supprimer dans certaines hypothèses. Concrètement, pour un squatteur avéré, le juge des référés assortit fréquemment son ordonnance de la suppression ou de la réduction de ce délai de deux mois, et le commandement reste une formalité préalable obligatoire avant toute expulsion forcée avec la police.

Reste la question du concours de la force publique et de la trêve hivernale, qui angoisse tous les propriétaires saisissant le juge en octobre. Le article L153-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Le préfet peut toutefois différer l’octroi du concours pour des motifs d’ordre public ou des circonstances locales, et ce refus ouvre alors au propriétaire un droit à indemnisation contre l’État, contentieux bien connu des praticiens parisiens de l’expulsion. Surtout, pour les squats de domicile, la trêve hivernale ne bloque rien : le article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », mais ajoute aussitôt que « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Le juge peut en outre « supprimer ou réduire le bénéfice du sursis » quand l’introduction frauduleuse porte sur un autre lieu que le domicile. En clair : un jugement d’expulsion visant des squatteurs entrés par effraction dans un domicile s’exécute même en plein mois de janvier, et pour les autres locaux le juge garde la main sur le sursis. C’est la différence majeure avec l’expulsion d’un locataire en impayés, protégé par la trêve : le squatteur ne l’est pas, à condition que le jugement qualifie expressément l’introduction sans droit ni titre, d’où l’importance de faire viser cette qualification dans le dispositif de l’ordonnance.

B. Après le départ des squatteurs à Paris et en Île-de-France : indemnité d’occupation, dégradations, plainte pénale et sécurisation du bien

Le départ des occupants ne solde pas le dossier, il ouvre son second volet : l’argent. Le propriétaire peut réclamer une indemnité d’occupation couvrant toute la période d’occupation illicite, calculée sur la valeur locative du bien, ainsi que la réparation des dégradations et le remboursement des frais engagés : serrurerie, constats du commissaire de justice, frais d’avocat partiellement via l’article 700, gardiennage, remise en état. Le fondement indemnitaire de droit commun est limpide : le article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’occupation sans droit ni titre constitue cette faute, et le préjudice comprend la privation de jouissance comme les dégâts matériels. Devant le juge des référés, le propriétaire demande une provision sur ces sommes quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable, puis fait trancher le solde au fond si nécessaire. En pratique parisienne, l’indemnité d’occupation se chiffre par référence aux loyers du quartier : un deux-pièces du 11e arrondissement squatté six mois représente une créance de plusieurs milliers d’euros, et l’astreinte journalière prononcée avec l’expulsion continue de courir jusqu’à la libération effective, ce qui renforce la pression financière sur les occupants identifiés.

Le volet pénal ne doit pas être négligé, car il offre un levier d’indemnisation souvent plus efficace que la seule voie civile quand les occupants sont insolvables ou introuvables. La plainte initiale pour violation de domicile peut déboucher sur des poursuites du chef de l’article 226-4, et la victime constituée partie civile demande au tribunal correctionnel la réparation de ses préjudices : indemnité d’occupation, coût des réparations, frais de relogement temporaire si le propriétaire occupant a dû se loger ailleurs. Même quand les auteurs restent inconnus, le dépôt de plainte et sa qualification pénale documentent le dossier d’assurance : beaucoup de contrats multirisques habitation parisiens couvrent les dégradations consécutives à un squat ou à une effraction, sous réserve d’un dépôt de plainte rapide et d’un constat détaillé. Le propriétaire déclare donc le sinistre à son assureur dès la découverte, transmet plainte et constats, et fait établir des devis de remise en état par des artisans d’Île-de-France. À Paris, où les parquets sont engorgés, la plainte pénale avance lentement, mais elle fige la qualification des faits et nourrit le dossier civil, ce qui justifie de la déposer systématiquement dans les premières heures plutôt que d’attendre l’issue de la procédure d’expulsion.

La sécurisation du bien après l’évacuation conditionne la suite, surtout pour les logements vacants entre deux locations, les successions en cours de règlement et les appartements en travaux, cibles favorites des occupations à Paris et en petite couronne. Les mesures utiles sont connues : remplacement immédiat des serrures par un modèle haute sécurité avec cylindre protégé, blindage de la porte palière quand la copropriété l’autorise, obturation des accès de service, installation d’une alarme avec télésurveillance pendant la vacance, passages réguliers d’un gardien ou d’un voisin vigilant, et surtout réduction de la durée de vacance visible :volets entrouverts, boîte aux lettres qui déborde et logement plongé dans le noir plusieurs semaines signalent l’absence. Pour les chantiers de rénovation, le maître d’ouvrage retire chaque soir l’outillage de valeur et sécurise les ouvertures provisoires. Les syndics parisiens peuvent aussi voter des travaux de sécurisation des parties communes : digicode, porte de hall renforcée, éclairage des caves et des parkings. Ces dépenses, documentées par factures, rejoignent le préjudice réclamé aux occupants quand elles ont été rendues nécessaires par le squat, et elles préviennent surtout la réoccupation, fréquente dans les immeubles où les lieux ont déjà été forcés une fois.

Enfin, le particularisme parisien et francilien mérite une attention spéciale. À Paris, la demande préfectorale d’évacuation forcée transite par la préfecture de police, dont les services traitent un volume important de dossiers : un dossier complet, avec plainte, titre de propriété, constat circonstancié et photos, se distingue immédiatement des signalements vagues et obtient une réponse dans le délai légal de 48 heures, là où un dossier lacunaire s’enlise en demandes de pièces. Devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de la protection, les audiences de référé dédiées aux expulsions suivent un rythme soutenu à l’automne, et les commissaires de justice parisiens connaissent les adresses des commissariats compétents pour chaque arrondissement, ce qui fluidifie la signification des assignations et des commandements. En Île-de-France hors Paris, la demande s’adresse au préfet du département, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, et les délais d’intervention de la force publique varient selon les circonscriptions : le propriétaire a intérêt à entretenir un contact régulier avec le commissariat chargé de l’exécution et à signaler tout risque de trouble à l’ordre public en cas de résistance annoncée. Dans tous les cas, la méthode reste la même : constater dans les 24 heures, déposer plainte le jour même, saisir le préfet et le juge sans attendre novembre, chiffrer le préjudice au fil de l’eau et sécuriser le bien dès la libération. Le squat est une épreuve, il n’est pas une fatalité, et le droit parisien de l’expulsion donne au propriétaire diligent les moyens d’en sortir en quelques semaines quand il actionne les bons leviers dans le bon ordre.

Conclusion

Un logement squatté à Paris en octobre 2026 se reprend par la méthode, jamais par la force individuelle. La plainte pour violation de domicile, la preuve du droit sur le logement et le constat du commissaire de justice ouvrent la voie préfectorale, avec une décision du préfet en 48 heures, une mise en demeure d’au moins 24 heures pour un domicile et une évacuation par la force publique qui ignore la trêve hivernale. La voie judiciaire prend le relais ou double la mise : le juge des contentieux de la protection ordonne en référé l’expulsion des occupants sans droit ni titre, assortie d’une astreinte et d’une indemnité d’occupation, et le jugement qualifiant l’introduction sans droit ni titre s’exécute même entre le 1er novembre et le 31 mars. L’indemnité d’occupation, la réparation des dégradations sur le fondement de l’article 1240 du code civil et la constitution de partie civile devant le tribunal correctionnel soldent le préjudice, tandis que la sécurisation du bien prévient la récidive. Agir dans les premières heures, saisir le préfet et le juge avant l’hiver, chiffrer chaque poste de préjudice : tels sont les trois réflexes qui rendent au propriétaire parisien la jouissance de son bien.