Vous avez signé l’acte authentique, payé le prix, reçu les clés en théorie, mais le vendeur est toujours là : ses meubles occupent le salon, il repousse la remise des clés de semaine en semaine et votre déménagement tombe à l’eau. À Paris, où chaque mois de retard coûte un loyer perdu et un crédit qui court déjà, cette situation tourne vite au cauchemar. Le droit est pourtant net : la vente transfère la propriété et oblige le vendeur à mettre l’acheteur en possession du bien. Quand l’acte prévoit une libération à date fixe et que le vendeur reste, il devient occupant sans droit ni titre et s’expose à l’expulsion, à une indemnité d’occupation et à des pénalités journalières. Deux décisions rendues à l’été 2026 l’illustrent : le 13 août 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances a ordonné l’expulsion d’un vendeur maintenu dans un ensemble immobilier vendu 800 000 euros, avec séquestre de ses meubles en garde-meuble ; le 1er septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a constaté qu’une venderesse restée après l’expiration de sa convention d’occupation était occupante sans droit ni titre, ordonné son expulsion et fixé l’indemnité à 800 euros par mois plus 20 euros par jour. Et le calendrier presse : la trêve hivernale suspend les expulsions à partir du 1er novembre, de sorte qu’un acheteur parisien confronté à cette situation en octobre 2026 doit agir sans attendre. Ce guide expose la marche à suivre : relire l’acte, mettre en demeure, chiffrer l’indemnité, puis saisir le juge en référé pour obtenir le départ et le paiement.
I. Vendeur resté après la signature : quels droits pour l’acheteur et quel prix du retard ?
A. Pourquoi l’acte de vente oblige le vendeur à libérer les lieux
Le code civil pose le principe en des termes inchangés depuis 1804. L’article 1603 dispose que « Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend », et l’article 1604 précise que « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». Vendre un appartement, c’est donc s’obliger à en remettre la possession effective à l’acheteur, pas seulement à signer un acte. Dans la pratique notariale parisienne, l’acte authentique stipule presque toujours que l’acquéreur devient propriétaire au jour de la signature et qu’il prendra possession à une date convenue, souvent le jour même pour un bien vendu libre, ou à une date différée lorsque le vendeur obtient quelques semaines pour déménager. Cette clause de libération est une obligation contractuelle à part entière : le vendeur qui reste au-delà de la date promise manque à son obligation de délivrance, et ce manquement ouvre à l’acheteur un choix que l’article 1610 du code civil formule ainsi : « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ». L’article 1611 ajoute la sanction pécuniaire : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ». Résolution ou mise en possession, plus des dommages-intérêts dès qu’un préjudice existe : l’arsenal est complet et le juge l’applique sans hésiter lorsque le retard est imputable au seul vendeur.
La première démarche de l’acheteur consiste donc à relire l’acte authentique, avec l’aide de son notaire, pour identifier la date exacte de libération promise, la clause pénale éventuellement prévue et la convention d’occupation qui aurait pu être consentie. Trois configurations se rencontrent. Si l’acte stipule une libération au jour de la vente et que le vendeur est resté, le manquement est caractérisé dès le lendemain. Si un différé de jouissance a été accordé jusqu’à une date précise, comme dans l’affaire jugée à Coutances où l’acte prévoyait que « Le VENDEUR s’oblige, pour ladite date, à libérer le BIEN de toute occupation ou location. Ce différé d’entrée en jouissance est consenti par l’ACQUEREUR au VENDEUR à titre strictement personnel et ne pourra être générateur d’un droit quelconque au maintien dans les lieux par lui ou ses ayants droit », le vendeur resté après l’échéance ne peut invoquer aucun droit au maintien : le texte de l’acte le dit noir sur blanc. Si une convention d’occupation précaire a été signée moyennant une indemnité mensuelle, comme dans l’affaire de Melun où une indemnité de 800 euros puis 960 euros avait été convenue, l’expiration de la convention sans exercice du droit de rachat transforme l’occupant en occupant sans droit ni titre, et le juge le constate : « CONSTATE que Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] est occupante sans droit ni titre de la maison d’habitation […] depuis le 12 août 2025 ». Dans les trois cas, la qualité de propriétaire du vendeur a disparu avec la signature de l’acte : il n’est plus qu’un occupant dont le titre est expiré, et les avocats parisiens du droit immobilier et des ventes rappellent que ce basculement change tout, car l’acheteur n’a plus à prouver une faute, seulement l’échéance dépassée et le maintien dans les lieux.
Deux erreurs fréquentes doivent être écartées d’emblée. D’abord, le vendeur ne peut pas se maintenir au motif qu’il n’a pas retrouvé de logement : la difficulté personnelle à se reloger n’est ni un cas de force majeure ni un titre d’occupation, et les juges l’écartent systématiquement. Ensuite, l’acheteur ne doit pas accepter un nouveau délai verbal sans écrit : chaque report oral efface la fermeté de la mise en demeure et complique le calcul des indemnités. Tout accord de délai supplémentaire doit être écrit, daté, bref et assorti d’une indemnité journalière, faute de quoi le vendeur s’installe dans une occupation gratuite que le juge mettra ensuite des mois à faire cesser, surtout à l’approche de la trêve hivernale qui suspend l’exécution des expulsions.
B. Mise en demeure et indemnité d’occupation : comment chiffrer chaque jour de retard
Dès que la date de libération est dépassée, l’acheteur adresse au vendeur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant la clause de l’acte, en sommant de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai bref, par exemple huit jours, et en annonçant l’indemnité d’occupation réclamée ainsi que la saisine du juge. Ce courrier, rédigé avec le notaire ou un avocat, produit trois effets : il fait courir les intérêts et les pénalités, il prouve que le maintien est délibéré et il conditionne certaines demandes judiciaires comme l’exécution forcée prévue par l’article 1222 du code civil, selon lequel « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation » et « demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ». L’acheteur conserve la preuve de chaque envoi, photographie l’occupation persistante et fait établir si besoin un constat du commissaire de justice décrivant les lieux occupés, les meubles restants et les serrures non restituées. Lorsque le vendeur répond par des promesses sans date, chaque relance écrite renforce le dossier et grossit l’ardoise.
Le préjudice se chiffre poste par poste, et c’est ce chiffrage qui transforme une colère légitime en condamnation. Le premier poste est l’indemnité d’occupation, équivalent du loyer que le vendeur aurait dû payer pour se maintenir dans un bien qui ne lui appartient plus : les juges la fixent par référence à la valeur locative du bien, comme à Melun où le tribunal « CONDAMNE Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] à verser à la SAS SPARTIM une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 août 2025 jusqu’à la date de la libération intégrale et effective des lieux et la restitution des clefs » et « FIXE à 800 euros l’indemnité d’occupation ». Le deuxième poste est l’astreinte ou la pénalité journalière, qui sanctionne chaque jour de résistance : dans la même affaire, le juge a ajouté une « indemnité journalière de 20 euros à compter du 12 août 2025, jusqu’à la date de la libération intégrale et effective des lieux et la restitution des clefs », tandis que l’acte de Coutances prévoyait une indemnité forfaitaire de 1 000 euros par jour de retard, ce qui montre l’intérêt de faire stipuler une clause pénale élevée dès la signature. Le troisième poste regroupe les frais annexes mis à la charge de l’occupant : à Melun, la venderesse a été condamnée à « verser à la SAS SPARTIM la somme de 2 391 euros au titre de remboursement du paiement des taxes foncières 2024 et 2025 de la maison d’habitation », car le propriétaire qui paie l’impôt d’un bien qu’il ne peut occuper en demande le remboursement. S’y ajoutent le préjudice propre de l’acheteur : loyer de relogement temporaire, garde-meuble, mensualités de crédit d’un bien inhabitable, frais de déménagement reporté, surcoût lorsque le nouveau bail a dû être prolongé. L’article 1217 du code civil permet de cumuler ces sanctions dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles : « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ». L’acheteur demande donc à la fois la libération, l’indemnité d’occupation, l’astreinte et les dommages-intérêts, et le juge les accorde ensemble lorsque les pièces le justifient.
Un point mérite une attention particulière à Paris : le montant de l’indemnité d’occupation suit la valeur locative locale, et un appartement parisien maintenu indûment pendant trois mois représente facilement plusieurs milliers d’euros, outre l’astreinte. L’acheteur qui a lui-même vendu son précédent logement et se retrouve sans toit cumule en outre un préjudice moral et des frais d’hôtel que le juge indemnise sur justificatifs. À l’inverse, le vendeur qui libère spontanément après la mise en demeure ne doit que l’indemnité correspondant à la période d’occupation réelle, sans astreinte : d’où l’intérêt, des deux côtés, de ne pas laisser pourrir la situation. Pour l’acheteur, chaque semaine d’attente passive est une semaine d’indemnité plus difficile à recouvrer si le vendeur est insolvable ; la rapidité de la saisine judiciaire est donc aussi une protection financière.
II. Le forcer à partir : référé, commissaire de justice et calendrier avant la trêve hivernale
A. Le référé d’expulsion : prouver le trouble manifestement illicite
Quand le vendeur refuse de partir malgré la mise en demeure, la voie la plus rapide est le référé devant le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection. L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », et l’article 835 ajoute que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Le maintien du vendeur dans un bien vendu, en violation d’un acte authentique qui fait foi de la propriété et de la date de libération, constitue l’archétype du trouble manifestement illicite : l’obligation de libérer n’est pas sérieusement contestable dès lors que l’acte la stipule, et le juge des référés ordonne l’expulsion en quelques semaines, comme à Coutances où l’ordonnance du 13 août 2026 a été rendue sur une assignation visant un acte du 22 juillet 2025 et un différé expiré le 31 décembre 2025.
Le dossier de référé se construit autour de quatre pièces. L’acte authentique de vente, qui établit la propriété de l’acheteur et la date promise de libération, avec la clause de différé ou d’occupation éventuelle. La mise en demeure restée vaine et les relances, qui prouvent le refus persistant. Le constat du commissaire de justice décrivant l’occupation actuelle, qui fige les faits à une date certaine. Et le décompte chiffré des demandes : indemnité d’occupation mensuelle, pénalité journalière, provision sur les dommages-intérêts, article 700 et dépens. Dans l’ordonnance de Coutances, le juge a « ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [G] [P] des locaux […] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, d’un commissaire de justice et de la force publique », tout en « AUTORISE, au-delà du délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la SARL RD PEINTURE ». Le vendeur qui tentait de subordonner son départ à l’exécution de travaux par l’acheteuse a été débouté : « DEBOUTE M. [G] [P] de sa demande tendant à voir subordonner l’expulsion et la remise des clés […] à la justification par celle-ci de l’exécution de divers travaux », avec 1 700 euros au titre de l’article 700 et les dépens. La leçon est claire : en référé, le vendeur occupant ne peut pas monnayer son départ contre des travaux ou un prix complémentaire, et ses meubles eux-mêmes peuvent être placés en garde-meuble à ses frais.
Le choix entre le fond et le référé dépend de l’urgence et de la contestation prévisible. Si le vendeur ne conteste ni la vente ni la date et se contente de gagner du temps, le référé suffit et va vite. Si le vendeur attaque la validité de la vente elle-même ou allègue un accord verbal de prolongation, le juge du fond tranchera, comme à Melun où le juge des contentieux de la protection a statué au fond après avoir constaté l’absence d’exercice de la faculté de rachat. Dans tous les cas, l’assignation doit être délivrée par commissaire de justice, respecter les délais de convocation et viser précisément les textes et les clauses de l’acte. L’acheteur qui a acheté à crédit joint son tableau d’amortissement pour démontrer le préjudice financier courant, et celui qui paie un loyer transitoire joint son bail : le juge indemnise ce qu’on lui prouve, poste par poste.
B. Exécution à Paris : commissaire de justice, séquestre des meubles et délais avant la trêve
Obtenir l’ordonnance ne suffit pas : encore faut-il la faire exécuter, et c’est là que le calendrier d’octobre 2026 devient décisif. L’expulsion s’exécute par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, qui signifie l’ordonnance, délivre le commandement de quitter les lieux et, faute de départ volontaire, requiert le concours de la force publique auprès de la préfecture. Or la trêve hivernale suspend du 1er novembre au 31 mars l’exécution des décisions d’expulsion, de sorte qu’une ordonnance obtenue tardivement risque de rester lettre morte pendant cinq mois si le préfet n’accorde pas le concours avant la date fatidique. Pour un acheteur parisien confronté en octobre à un vendeur qui ne part pas, chaque semaine compte : assigner en octobre permet d’espérer une ordonnance et un commandement avant la trêve, tandis qu’attendre décembre repousse le départ effectif au printemps, avec cinq mois d’indemnité d’occupation certes, mais cinq mois sans son logement et un crédit qui court. Les situations voisines déjà traitées sur ce site pour les locataires menacés d’expulsion avant la trêve, notamment les recours contre le commandement de quitter les lieux à Paris pendant la trêve hivernale, montrent la même logique de calendrier : avant le 1er novembre, le juge peut encore ordonner et le préfet exécuter, après, tout se fige.
À Paris et en Île-de-France, la procédure suit le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec le juge des contentieux de la protection pour le fond et le juge des référés pour l’urgence, comme dans les espèces récentes jugées à Melun, Coutances et Bobigny pour des biens franciliens et normands. Les commissaires de justice parisiens instrumentent en quelques jours la signification et le commandement, et le séquestre des meubles dans un garde-meuble, autorisé par le juge lorsqu’il est demandé, évite que le vendeur ne bloque l’expulsion en laissant volontairement son mobilier sur place : les frais de transport et de garde sont ensuite recouvrés contre lui. L’acheteur joint à sa demande le décompte de l’indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative parisienne du bien, les justificatifs de son préjudice financier et, le cas échéant, la clause pénale de l’acte. Les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de 200 à 1 700 euros dans les décisions citées, et les dépens s’ajoutent systématiquement à la charge de l’occupant qui succombe. L’exécution provisoire, rappelée dans les deux jugements, permet d’exécuter sans attendre un appel éventuel : à Melun, le juge a « RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit », et l’ordonnance de Coutances « RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ». Concrètement, le vendeur condamné ne suspend rien en faisant appel, et le compteur des indemnités journalières continue de tourner jusqu’à la restitution effective des clés.
Deux précautions parisiennes complètent le tableau. D’abord, vérifier auprès du notaire que le prix a bien été intégralement payé et que le vendeur ne détient aucune créance compensable : un solde de prix impayé donnerait au vendeur un moyen de défense, même mince, et retarderait l’expulsion. Ensuite, si le bien est en copropriété, informer le syndic du changement de propriétaire et de la procédure en cours, afin que les appels de charges soient adressés au bon débiteur et que le vendeur restant ne vote pas indûment en assemblée générale. Enfin, lorsque l’occupant n’est pas le vendeur lui-même mais un membre de sa famille ou un locataire maintenu sans droit, l’assignation doit viser tous les occupants, connus et de son chef, car l’ordonnance n’est exécutoire que contre les personnes visées : les deux décisions citées ordonnent l’expulsion de l’occupant « ainsi que tous occupants de son chef », formule que la demande doit reprendre pour éviter un second procès contre un proche resté dans les lieux.
Conclusion
Un vendeur qui ne libère pas le bien après la vente n’est ni un locataire protégé ni un propriétaire qui prend son temps : c’est un occupant sans droit ni titre depuis l’échéance convenue, et le droit lui applique un traitement ferme. L’acte authentique fixe la date, la mise en demeure fait courir le compteur, et le juge ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique, fixe l’indemnité d’occupation au niveau du loyer parisien, ajoute une pénalité journalière et fait supporter à l’occupant les taxes, les frais et l’article 700. Les ordonnances de l’été 2026 montrent que le référé tranche en quelques semaines lorsque l’acte est clair, et que ni les demandes de travaux ni les difficultés personnelles du vendeur ne suspendent le départ. En octobre 2026, l’urgence est redoublée par la trêve hivernale du 1er novembre qui gèlera les expulsions pendant cinq mois : l’acheteur parisien qui écrit, fait constater et assigne dès maintenant transforme des mois d’occupation subie en une décision exécutoire et un décompte d’indemnités qui court jusqu’à la restitution des clés.