Le courrier d’huissier vient d’arriver : commandement de payer les loyers impayés, puis commandement de quitter les lieux, et le bailleur parle déjà d’expulsion devant le tribunal. Avec plusieurs mois de loyers en retard, des crédits qui s’accumulent et un salaire qui ne suffit plus, la question se pose vite : faut-il déposer un dossier de surendettement à la Banque de France, et ce dépôt protège-t-il vraiment contre l’expulsion ? La réponse tient en une distinction que beaucoup de locataires ignorent : le simple dépôt du dossier ne bloque rien, seule la décision de recevabilité déclenche une protection, et cette protection dépend ensuite du paiement du loyer courant et du stade de la procédure d’expulsion. Pour comprendre l’ensemble du parcours, du dépôt jusqu’à l’effacement des dettes, le guide de référence reste la présentation du dossier de surendettement Banque de France : recevabilité, orientation et effacement des dettes, qui décrit les étapes que le présent article applique au cas précis du locataire menacé d’expulsion. Voici, point par point, comment déclarer la dette locative, comment obtenir la suspension de l’expulsion et comment garder le logement quand le plan ou les mesures imposées arrivent.

I. Dossier de surendettement et loyers impayés : faut-il déclarer la dette locative et que change la recevabilité quand l’huissier a délivré un commandement ?

A. Que déclarer quand on est locataire : loyers échus, charges, loyer courant et garant, et comment la commission examine la recevabilité ?

Le dossier de surendettement se dépose auprès de la commission du département de résidence, par l’intermédiaire de la Banque de France, avec un formulaire qui recense l’intégralité de la situation : ressources, charges, patrimoine et toutes les dettes, y compris les dettes locatives. Les loyers échus et impayés, les charges locatives dues au bailleur, les frais d’huissier déjà engagés pour le recouvrement et, le cas échéant, l’arriéré de loyers réclamé après un premier commandement de payer doivent figurer dans l’état des dettes, avec les pièces qui les justifient : bail, décomptes du bailleur, commandements reçus, échanges avec l’agence, attestation de l’aide au logement. Le loyer courant, celui du mois en cours et des mois suivants, n’est pas une dette échue : il constitue une charge mensuelle incompressible que la commission inscrit dans le budget pour calculer la capacité de remboursement, c’est-à-dire la somme disponible chaque mois pour apurer le passif. Dissimuler une partie de la dette locative ou, à l’inverse, omettre de mentionner une aide au logement ou un revenu expose à une contestation de la recevabilité par un créancier, notamment le bailleur, qui est avisé de la procédure et peut former un recours contre la décision de recevabilité. La déclaration complète et sincère reste donc le premier réflexe, avant même de raisonner sur l’expulsion.

La commission dispose ensuite de trois mois à compter du dépôt pour statuer sur la recevabilité, et c’est cette décision qui fait basculer le dossier. Le bénéfice de la procédure est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, dans les conditions prévues par l’article L. 711-1 du code de la consommation, qui définit le champ du surendettement des particuliers. L’appréciation de cette bonne foi appartient au juge du fond lorsqu’un recours est formé : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » (Cass. 2e civ., 2 juill. 2020, n° 18-26.213). Concrètement, pour un locataire, la commission puis le juge regardent si les loyers ont cessé d’être payés par contrainte budgétaire avérée ou par organisation volontaire de l’insolvabilité, si des versements partiels ont été tentés, si le dépôt est intervenu rapidement après la perte de ressources et si le train de vie est resté cohérent avec les revenus déclarés. Un passif presque entièrement locatif n’est pas en soi un motif d’irrecevabilité, mais l’absence durable de tout paiement du loyer courant alors que les ressources le permettaient, ou l’aggravation continue de l’arriéré après les premiers commandements sans démarche de règlement, fragilise la demande. À l’inverse, un locataire qui a repris le paiement du loyer courant dès que possible, qui a sollicité les aides et qui dépose un dossier documenté présente le profil que la procédure cherche à traiter.

Quand le dossier est déposé en couple, chacun des codébiteurs doit être examiné pour son propre compte. La deuxième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 21 mai 2026 rendu en matière de surendettement : « En se déterminant ainsi, par des motifs impropres qui ne distinguent pas la situation individuelle de chacun des époux, le juge n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970). Pour des époux ou partenaires locataires, cela signifie que la situation de chacun, ses revenus, ses dettes propres et son comportement de paiement sont appréciés séparément, même si le bail et l’arriéré de loyers sont communs. En pratique, les deux membres du ménage joignent leurs pièces, signent ensemble lorsque le dossier est commun et conservent la preuve des paiements effectués par chacun, car une confusion des situations peut conduire à une cassation et à un renvoi devant un autre tribunal, avec des mois de procédure perdus pendant lesquels l’expulsion, elle, continue d’avancer si aucune suspension n’a été demandée.

B. Commandement de payer, clause résolutoire et assignation : où en est la procédure d’expulsion au jour du dépôt et pourquoi ce stade décide de tout ?

Pour un bail d’habitation, l’expulsion ne résulte jamais d’une simple décision du bailleur : elle suit une mécanique légale dont chaque étape laisse une trace et ouvre un délai. Le point de départ habituel est le commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire du bail et fait courir un délai de deux mois pendant lequel le locataire peut encore payer l’arriéré et faire échec à la résiliation. Ce commandement doit reproduire les mentions légales, notamment les délais et les possibilités de saisine des organismes d’aide, car le bailleur est tenu de signaler la situation aux organismes compétents dès les premiers impayés et avant toute assignation. Si l’arriéré n’est pas soldé dans ce délai de deux mois, le bailleur peut saisir le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion, dans le cadre prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le juge du bail vérifie alors la régularité du commandement, l’exactitude du décompte, le respect des notifications préalables et la situation du locataire, et il peut accorder des délais de paiement qui suspendent la résiliation tant qu’ils sont respectés. C’est à ce stade que l’articulation avec le surendettement devient décisive : selon que la résiliation a déjà été constatée ou non au jour de la recevabilité du dossier, les effets protecteurs ne sont pas les mêmes.

Avant même l’audience, une formalité conditionne la recevabilité de l’assignation du bailleur : l’information préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, ainsi que la notification aux organismes d’aide au logement. La troisième chambre civile exige cette notification préalable avec rigueur : statuant « Vu l’article L. 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation », elle juge que toute assignation tendant à la résiliation du bail doit être notifiée au préalable à la commission départementale des aides publiques au logement, même si cette commission avait déjà été saisie lors d’une précédente procédure (Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 13-15.049). Pour le locataire surendetté, ce point se vérifie sur pièces : si l’assignation ne justifie pas de cette notification préalable, elle encourt l’irrecevabilité, et ce moyen peut être soulevé devant le juge du bail parallèlement au dépôt du dossier de surendettement. Le contrôle porte aussi sur le visa de l’article L. 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation pour les logements conventionnés, dont la Cour a fait le visa de sa cassation. Dans les faits, beaucoup d’assignations sont fragiles sur ces notifications, et un dossier bien tenu, avec le commandement, l’assignation et les avis de notification, permet au conseil du locataire de cumuler les moyens de défense du bail et les effets du surendettement au lieu de les subir séparément.

Le commandement de quitter les lieux, lui, n’intervient qu’après le jugement d’expulsion : il ordonne au locataire de libérer le logement et fait courir un délai de deux mois avant que le concours de la force publique puisse être requis. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Entre le jugement et ce commandement, puis entre le commandement et l’exécution matérielle, le locataire conserve des voies de recours : demande de délais pour quitter les lieux sur le fondement des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à l’expulsion, notamment les délais de grâce et le sursis, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, et saisine du juge de l’exécution pour les difficultés nées après le jugement. Le dépôt du dossier de surendettement ne remplace aucune de ces démarches et ne suspend pas à lui seul la procédure d’expulsion : tant que la commission n’a pas déclaré le dossier recevable, le bailleur peut poursuivre, et même après la recevabilité, l’expulsion déjà ordonnée ne s’arrête pas automatiquement. C’est précisément pour cette raison que la demande de suspension provisoire de l’expulsion, examinée dans la seconde partie, doit être formée sans attendre dès que la recevabilité est acquise, avec le jugement d’expulsion, le commandement de quitter et la décision de recevabilité en pièces jointes.

II. Expulsion ordonnée ou bail encore en cours : comment suspendre l’exécution, obtenir des délais et garder le logement à Paris comme ailleurs ?

A. Que faire quand l’expulsion a déjà été ordonnée : demander la suspension provisoire au juge des contentieux de la protection et payer le loyer courant ?

Lorsque l’expulsion a été ordonnée et que le dossier de surendettement vient d’être déclaré recevable, le réflexe utile consiste à faire suspendre provisoirement cette expulsion. Le dispositif est décrit par le service public : dès la décision de recevabilité et lorsque l’expulsion a été ordonnée, la commission de surendettement peut demander au juge des contentieux de la protection la suspension provisoire de l’expulsion, et en cas d’urgence cette demande peut être formée par le président de la commission, par le représentant local de la Banque de France ou par le surendetté lui-même, au moyen du formulaire cerfa dédié déposé au greffe du tribunal judiciaire du lieu du logement. Si le juge fait droit à la demande, l’expulsion est suspendue jusqu’à la mise en place d’une mesure de traitement : adoption d’un plan conventionnel de redressement, décision de mesures imposées, jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement avec liquidation. Cette suspension n’est donc pas un abandon de la procédure du bailleur, mais un gel qui donne au traitement du surendettement le temps de se mettre en place, à condition que le locataire respecte strictement les obligations fixées pendant cette période, au premier rang desquelles le paiement du loyer courant et des charges.

Le fondement de cette protection se trouve dans les effets que la loi attache à la recevabilité. La deuxième chambre civile juge ainsi : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » (Cass. 2e civ., 8 févr. 2024, n° 22-14.528). Pendant la phase d’instruction puis de traitement, les créanciers ne peuvent plus engager de nouvelles voies d’exécution ni poursuivre celles en cours, sous réserve des dettes exclues et des règles propres à l’expulsion qui exigent la demande de suspension décrite ci-dessus. Les règles détaillées de cette suspension et de l’interdiction des poursuites figurent aux articles L. 722-2 et suivants du code de la consommation, que le locataire et son conseil relisent avant toute audience pour savoir exactement ce qui est gelé et ce qui ne l’est pas. En pratique, le bailleur avisé de la recevabilité doit interrompre les saisies sur compte ou sur salaire diligentées pour l’arriéré locatif, tandis que la procédure d’expulsion déjà jugée suit son régime propre jusqu’à la décision de suspension du juge des contentieux de la protection. Toute poursuite contraire expose le créancier à une demande d’annulation et de mainlevée devant le juge, avec restitution des sommes appréhendées.

La condition qui commande tout le reste est la reprise et la poursuite du paiement du loyer courant et des charges à compter de la recevabilité. L’Agence nationale pour l’information sur le logement l’exprime sans détour : seule la recevabilité, et non le simple dépôt du dossier, apporte une protection contre l’expulsion, à condition de reprendre le paiement du loyer courant et des charges. Si la résiliation du bail n’a pas encore été prononcée à la date de la recevabilité, parce que l’audience ne s’est pas tenue ou parce que le juge du bail avait accordé des délais de paiement, le débiteur est protégé contre l’expulsion tant qu’il respecte les mesures décidées par la commission, et la décision de rééchelonnement ou de moratoire de la commission prime alors sur les délais précédemment fixés par le juge du bail. Si au contraire une mesure d’expulsion a été prononcée avant la recevabilité, le locataire n’est pas protégé de plein droit, mais la commission peut saisir le juge du bail pour suspendre l’expulsion pour une durée maximale de deux ans. Dans les deux cas, le non-paiement du loyer courant après la recevabilité fait tomber la protection : la commission peut constater la caducité des mesures, le bailleur peut reprendre la procédure et le juge peut refuser de prolonger la suspension. Le locataire qui ne peut pas payer l’intégralité du loyer courant doit donc alerter immédiatement la commission, justifier de ses ressources et solliciter l’aide au logement ou le fonds de solidarité pour le logement, plutôt que de laisser naître un nouvel impayé qui ruinerait le traitement en cours.

B. Plan conventionnel, mesures imposées ou effacement : quel traitement pour l’arriéré locatif, quel sort pour le garant et que faire à Paris et en Île-de-France ?

Une fois le dossier déclaré recevable, la commission oriente le traitement selon la capacité de remboursement dégagée par le budget. Si cette capacité est positive, elle élabore un plan conventionnel de redressement négocié avec les créanciers, qui rééchelonne l’ensemble des dettes, y compris l’arriéré locatif, sur une durée maximale de sept ans lorsque le débiteur est locataire, avec des mensualités compatibles avec le paiement simultané du loyer courant. Si les créanciers refusent le plan ou si la négociation échoue, la commission peut imposer des mesures, dont la durée totale ne peut excéder sept années pour un locataire en application de l’article L. 733-3 du code de la consommation, et qui permettent notamment le rééchelonnement, la réduction du taux d’intérêt, l’imputation des paiements sur le capital ou la suspension temporaire de l’exigibilité. Lorsque la situation est irrémédiablement compromise, sans capacité de remboursement et sans perspective d’amélioration, la commission peut recommander ou imposer un effacement total ou partiel des dettes, voire orienter vers un rétablissement personnel avec ou sans liquidation, dans le cadre de l’article L. 724-1 du code de la consommation et des dispositions qui l’entourent. Chaque orientation se conteste devant le juge des contentieux de la protection dans les délais notifiés avec la décision : le bailleur comme le locataire peuvent former un recours, et le locataire qui conteste des mesures inadaptées à son budget locatif doit le faire par écrit, avec un budget actualisé et les justificatifs de loyer, avant l’expiration du délai, faute de quoi les mesures deviennent définitives et s’imposent à tous.

L’effacement de la dette locative appelle une précision que les locataires découvrent souvent trop tard : il est personnel au surendetté et ne libère pas les coobligés. L’Agence nationale pour l’information sur le logement le rappelle à propos du garant : quand la dette de loyer est effacée par la commission, le bailleur reste en droit de réclamer les sommes impayées à la personne qui s’est portée caution, car l’effacement ne profite qu’au débiteur traité. Le garant, souvent un parent, doit donc être informé sans délai de la procédure et de ses propres voies de recours, y compris la possibilité de déposer à son tour un dossier si les sommes appelées le placent en difficulté. En sens inverse, si les dettes sont effacées et que le locataire paie exactement le loyer et les charges courants pendant deux ans, le bail se maintient et le bailleur ne peut pas se prévaloir de l’arriéré effacé pour relancer une résiliation sur le même fondement. Cette règle des deux ans mérite une vigilance particulière : tout retard de paiement du loyer courant pendant cette période rouvre le risque, et la preuve du paiement, par relevés bancaires et quittances, doit être conservée avec soin. Le locataire qui change de logement pendant le plan doit signaler son déménagement à la commission, car le nouveau loyer modifie la capacité de remboursement et peut justifier une révision des mensualités, tandis que l’ancien bailleur reste créancier déclaré pour l’arriéré antérieur.

À Paris et en Île-de-France, ces règles générales se heurtent à des réalités locales qui exigent une préparation renforcée. Les loyers parisiens absorbent une part du budget bien supérieure à la moyenne nationale, de sorte que la capacité de remboursement calculée par la commission de Paris ou des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne laisse souvent peu de marge une fois le loyer courant sanctuarisé. Le dossier doit donc démontrer avec précision le montant exact du loyer et des charges, le versement de l’aide personnalisée au logement et son maintien, les démarches effectuées auprès du fonds de solidarité pour le logement de Paris et les attestations de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du ressort. La demande de suspension de l’expulsion relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, à Paris comme à Nanterre, Bobigny ou Créteil, et les audiences y sont chargées : le dossier de suspension doit arriver complet, avec la décision de recevabilité, le jugement d’expulsion, le commandement de quitter, les preuves de reprise du paiement du loyer courant et le budget mensuel détaillé. Les locataires du parc social parisien sont en outre soumis aux signalements internes des bailleurs sociaux et aux enquêtes sociales préalables, qu’il faut honorer en se présentant aux rendez-vous et en transmettant les pièces, car l’absence aux convocations figure ensuite dans les rapports produits à l’audience. Enfin, la trêve hivernale et les délais de grâce accordés par les juges franciliens ne dispensent jamais de payer le loyer courant : ils offrent un répit pour apurer l’arriéré dans le cadre du plan, pas une autorisation à accumuler de nouvelles dettes.

Conclusion

Le dossier de surendettement n’empêche pas le bailleur d’agir, mais il offre au locataire de bonne foi, déclaré recevable, un chemin étroit et balisé pour stopper l’engrenage : déclaration complète de la dette locative, recevabilité qui gèle les exécutions, suspension provisoire de l’expulsion déjà ordonnée devant le juge des contentieux de la protection, reprise impérative du paiement du loyer courant, puis traitement de l’arriéré par plan, mesures imposées ou effacement avec maintien du bail après deux ans de paiement exact. Chaque étape dépend de la précédente, et chaque délai compte, du commandement de payer de deux mois jusqu’aux recours contre les décisions de la commission. Le locataire qui documente ses paiements, qui vérifie la notification préalable à la commission des aides au logement avant toute assignation et qui saisit le juge de la suspension dès la recevabilité se donne les moyens de garder son logement ; celui qui attend le commandement de quitter pour réagir ne conserve que les recours les plus fragiles. Dans cette matière où la procédure du bail et la procédure collective du particulier avancent en parallèle, l’anticipation reste la meilleure défense du toit.