Vous venez de rendre les clés de votre appartement parisien et, deux mois plus tard, le dépôt de garantie n’est toujours pas revenu. Ou bien le bailleur vous a adressé un décompte amputé de retenues que vous contestez : peinture, ménage, régularisation de charges provisionnée sans justificatif. Depuis le 1er octobre 2026, un élément nouveau rebat les cartes de ce contentieux de masse : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a réécrit les contrats types de location, et tout bail d’habitation conclu ou renouvelé depuis cette date intègre une clause résolutoire qui vise désormais aussi le non-versement du dépôt de garantie, avec un délai de régularisation ramené à six semaines. Le dépôt de garantie n’est donc plus seulement une somme à récupérer à la sortie : pour les baux récents, son non-paiement à l’entrée peut faire résilier le bail. Ce guide expose les deux faces du dispositif : comment le locataire récupère son dépôt, fait juger les retenues et calcule la majoration de 10 % par mois de retard, et comment le bailleur sécurise le versement initial sans perdre ses droits. Chaque règle déterminante est rattachée à son texte officiel et aux décisions qui l’appliquent, passages reproduits à la lettre.

I. Récupérer le dépôt de garantie à la sortie : délais, retenues et calcul de la pénalité de 10 %

A. Restitution dans un ou deux mois : remise des clés, état des lieux comparé et retenues dûment justifiées

Le point de départ du délai ne se discute pas devant les juges parisiens : il court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le même article réduit ce délai à un mois lorsque la sortie est propre : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Conservez donc la preuve datée de la restitution des clés : récépissé signé, avis de réception postal, constat de commissaire de justice. Sans cette date, tout le calcul des délais et de la pénalité s’effondre.

La comparaison des états des lieux décide du sort des retenues. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 exige un document établi dans les mêmes formes à l’entrée et à la sortie : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Si le bailleur refuse le rendez-vous de sortie ou si le désaccord est total, le texte organise le recours au commissaire de justice : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». À défaut d’état des lieux d’entrée, le bailleur perd le bénéfice de la présomption de bon état : le logement est alors présumé avoir été délivré en bon état de réparations locatives, et les retenues pour dégradations deviennent très difficiles à justifier. À l’inverse, un état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée impose la restitution dans le mois : c’est le cas le plus favorable au locataire, et le plus fréquent dans les dossiers où le logement a été correctement entretenu.

Toutes les retenues ne se valent pas. Le bailleur peut déduire les loyers et charges restant dus, les réparations locatives justifiées par la comparaison des états des lieux, et les sommes qu’il a dû payer aux lieu et place du locataire, à condition que chacune soit dûment justifiée par une facture, un devis accepté ou un décompte de charges arrêté. Les retenues forfaitaires pour remise en état sans pièce, les frais de ménage sans facture, les devis non suivis de travaux et les régularisations de charges futures non arrêtées sont systématiquement écartés par les juges. En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes, mais l’article 22 la plafonne strictement : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », la restitution du solde intervenant « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Toute somme conservée au-delà de ce plafond de 20 % sans arrêté provisoire justifié entre dans l’assiette de la pénalité de retard. Dernier réflexe utile : lors de la remise des clés, indiquez par écrit votre nouvelle adresse au bailleur, car la majoration pour retard n’est pas due « lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». Enfin, si le logement a été vendu pendant votre occupation, sachez que la restitution incombe au nouveau bailleur : « la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. » C’est donc contre l’acquéreur, et non contre votre ancien bailleur, qu’il faut diriger la réclamation.

B. Retard de restitution et majoration de 10 % : calcul mois par mois, preuve du paiement et l’arrêt du 12 février 2026

Lorsque le délai d’un ou deux mois expire sans restitution complète, la sanction est automatique et se calcule sans intervention du juge sur son principe. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Prenez un exemple chiffré à titre d’illustration : pour un loyer mensuel en principal de 1 200 euros et un dépôt de 1 200 euros jamais restitué, chaque mois commencé en retard ajoute 120 euros. Si les clés ont été rendues le 5 octobre et que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme, le délai de deux mois expire le 5 décembre ; au 6 décembre, un premier mois de retard est commencé, puis un deuxième au 6 janvier, un troisième au 6 février. Trois mois commencés représentent 360 euros de majoration, qui s’ajoutent au dépôt lui-même, et le compteur continue jusqu’au paiement effectif. La base de calcul est le loyer mensuel en principal, hors charges, et l’assiette est le dépôt restant dû, déduction faite des retenues dûment justifiées. Une retenue justifiée réduit donc l’assiette, mais une retenue contestée avec succès la reconstitue, avec effet rétroactif sur les majorations déjà courues : c’est pourquoi la bataille sur les justificatifs conditionne directement le montant final.

La Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté qui supporte la preuve du paiement. Dans son arrêt du 12 février 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-21.258, elle jugeait le cas d’un bailleur qui affirmait avoir restitué le dépôt par un chèque adressé le 9 avril 2021, alors que le locataire contestait l’avoir reçu et que le chèque n’avait jamais été remis à l’encaissement. Le locataire faisait valoir « que la remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement par le créancier ». La Cour approuve ce raisonnement et vise ensemble la règle probatoire et le texte locatif : « Vu l’article 1353 du code civil et l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». Elle rappelle d’abord la règle de preuve, que l’article 1353 du code civil formule ainsi : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Puis elle sanctionne le juge qui s’était contenté de l’envoi : « sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés ». Le dispositif est net : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande formée par M. [Z] au titre de la majoration de dix pour cent du loyer mensuel due pour chaque mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie », avec renvoi devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon pratique est directe : pour le bailleur, un virement identifié ou un chèque encaissé, avec preuve de réception, est la seule restitution qui arrête le compteur ; pour le locataire, contester par écrit la réception d’un chèque jamais encaissé préserve l’intégralité des majorations.

La cour d’appel de Paris applique la même mécanique avec des montants qui montrent l’enjeu financier réel de ces dossiers. Dans son arrêt du 14 novembre 2024, pôle 4 chambre 3, RG n° 22/06523, elle statuait sur un dépôt de 350 euros versé en 2006 pour un logement de Melun, après une tentative de conciliation soldée par un bulletin de non-conciliation du 17 juin 2019 puis un jugement du juge des contentieux de la protection de Melun. La cour réforme les montants mais confirme le principe : « Condamne M. [F] [R] et Mme [K] [W] à payer à M. [L] [E] la somme de 350 € au titre de la restitution du dépôt de garantie versé lors de la prise à bail », et « la somme de 1.330 euros au titre des pénalités de retard de 10% en l’absence de restitution du dépôt de garantie de novembre 2018 à décembre 2021 », avec 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Pour un dépôt modeste de 350 euros, trois années de retard ont ainsi produit près de quatre fois la mise en pénalités. Ce sont ces ordres de grandeur qu’il faut avoir en tête avant de laisser dormir un dossier : chaque mois commencé sans paiement augmente mécaniquement la dette du bailleur, et les juges franciliens appliquent le texte sans état d’âme lorsque les justificatifs manquent.

II. Quand le dépôt de garantie fait basculer le bail : non-versement, résiliation à six semaines et contentieux parisien

A. Ne pas verser le dépôt à l’entrée et risquer la résiliation : la clause obligatoire des baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026

C’est la nouveauté que les locataires comme les bailleurs doivent intégrer depuis l’automne 2026. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite avait déjà rendu la clause résolutoire obligatoire et raccourci le délai de régularisation de deux mois à six semaines. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, a tiré les conséquences pratiques de cette réforme : depuis le 1er octobre 2026, les contrats types applicables aux baux d’habitation conclus ou renouvelés reprennent la clause au délai légal. Les baux en cours au 1er octobre 2026 ne sont pas à refaire, mais tout nouveau bail ou tout renouvellement signé depuis cette date doit être conforme au nouveau modèle. Vérifiez donc la date de votre bail avant d’appliquer les délais : c’est elle qui détermine le régime applicable.

Le contenu de la clause ne laisse aucune place à l’approximation. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose désormais : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le non-versement du dépôt de garantie figure donc au même rang que le défaut de paiement du loyer : un locataire qui entre dans les lieux sans verser le dépôt convenu s’expose, après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, à la résiliation de plein droit de son bail. Symétriquement, le bailleur qui exige un dépôt supérieur à un mois de loyer en principal se heurte à l’interdiction de l’article 22, et la clause par laquelle il tenterait de contourner ce plafond serait réputée non écrite. Pour le bailleur parisien qui loue un studio à 1 100 euros, le dépôt ne peut pas dépasser 1 100 euros, et son versement doit intervenir à la signature, directement ou par l’intermédiaire d’un tiers comme un organisme garant.

Le commandement de payer est un acte formaliste dont la moindre omission anéantit la procédure. Le même article 24 l’assortit de six mentions obligatoires, « à peine de nullité » : la mention du délai de six semaines laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, et la mention de la possibilité de demander des délais de grâce au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle ne pourra pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme, la Cour de cassation a tranché la question transitoire dans son avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 : la loi du 27 juillet 2023 « ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », de sorte que le délai de six semaines « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ». Ce rappel de l’article 2 du code civil, selon lequel « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif », garde toute sa portée pour le décret d’octobre 2026 : un commandement délivré sur le fondement d’un bail ancien doit viser le délai stipulé dans ce bail, tandis qu’un commandement délivré pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 vise six semaines. La Cour de cassation contrôle strictement ces délais : dans son arrêt du 12 octobre 2023, troisième chambre civile, pourvoi n° 22-19.117, elle a jugé que le report des effets des clauses résolutoires prévu par l’ordonnance du 25 mars 2020 « n’est applicable que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire […] pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 », rejetant le pourvoi du locataire qui postulait le contraire. Un commandement qui vise un mauvais délai ou qui omet une mention obligatoire expose le bailleur à la nullité de l’acte et à l’irrecevabilité de sa demande : faites-le établir par un commissaire de justice qui connaît le régime applicable à la date de votre bail.

B. Agir à Paris : conciliation, juge des contentieux de la protection et pièces qui font gagner

À Paris, la voie la plus rapide vers la restitution reste la mise en demeure préalable, suivie de la conciliation. Adressez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle la date de remise des clés, joint la copie des deux états des lieux, chiffre le dépôt restant dû et la majoration de 10 % par mois commencé, et fixe un délai de paiement de quinze jours. En cas d’échec, l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre la conciliation départementale, compétente notamment pour « Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ». La commission départementale de conciliation de Paris rend un avis dans les deux mois de sa saisine et s’efforce de rapprocher les parties ; son avis ne s’impose pas, mais un bailleur qui l’ignore puis perd devant le juge s’expose aux dépens et à l’article 700. Cette étape se fait sans avocat et sans frais de procédure devant la commission, ce qui en fait le passage obligé des petits dépôts parisiens, très nombreux dans les studios et deux-pièces du centre et de la petite couronne.

Devant le juge, le dossier se gagne sur les pièces. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur les demandes en restitution, en majoration et en dommages et intérêts : produisez le bail, les deux états des lieux, la preuve de remise des clés, la lettre recommandée indiquant votre nouvelle adresse, le décompte du bailleur et vos factures contestataires, les relevés prouvant l’absence de versement, et le bulletin de non-conciliation si la commission a été saisie. Chaque retenue non justifiée par une facture ou un décompte arrêté doit être réclamée avec la majoration afférente, en appliquant le calcul mois par mois exposé plus haut. Le locataire de bonne foi qui rencontre des difficultés passagères dispose d’une protection supplémentaire : l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Côté bailleur, lorsque la dette porte sur des loyers en plus du dépôt, la procédure d’expulsion suppose un commandement de payer les loyers régulier, avec signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les cas prévus par l’article 24 et notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Les obligations de base du locataire, rappelées par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 — payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, user paisiblement des lieux, répondre des dégradations, assurer l’entretien courant — restent le socle sur lequel le juge apprécie la bonne foi de chacun. Pour une analyse détaillée de la contestation d’un commandement et des délais de grâce devant le juge parisien, notre dossier sur le commandement de payer visant la clause résolutoire en bail d’habitation complète utilement ce guide. Et pour toute question de bail, de charges ou de copropriété dans la capitale, le pôle droit immobilier à Paris du cabinet traite ces contentieux au quotidien.

Conclusion

Le dépôt de garantie se joue désormais sur deux tableaux : à la sortie, une restitution exigible dans un ou deux mois, des retenues qui ne valent que dûment justifiées, et une majoration de 10 % par mois commencé qui transforme chaque retard en dette croissante, comme l’ont confirmé la Cour de cassation le 12 février 2026 et la cour d’appel de Paris le 14 novembre 2024 ; à l’entrée, pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026, un versement initial dont le défaut peut conduire à la résiliation du bail six semaines après un commandement régulier. La date de votre bail détermine le délai applicable, la remise des clés fait courir le délai de restitution, et l’écrit — états des lieux, recommandés, preuves de paiement — décide de l’issue devant le juge parisien. Vérifiez ces trois points avant d’agir, chiffrez la majoration mois par mois, et saisissez la conciliation parisienne avant le juge : c’est ainsi que les dossiers de dépôt de garantie se gagnent en 2026.