Votre locataire vous a remis un congé avec un préavis d’un mois, a rendu les clés au bout de trente jours et refuse de payer les deux mois de loyer restants. À Paris, cette situation se répète chaque mois d’octobre, au moment où les mobilités professionnelles et les rentrées tardives multiplient les départs. Le réflexe du bailleur consiste souvent à retenir l’intégralité du dépôt de garantie, puis à découvrir que le locataire conteste la retenue et réclame une majoration de 10 % par mois de retard. L’autre écueil, symétrique, consiste à accepter sans vérification un préavis d’un mois alors que le congé ne remplit pas les conditions légales, et à perdre deux mois de loyers qui restaient dus. Entre ces deux pièges, la loi du 6 juillet 1989 offre un chemin étroit mais balisé : le préavis du locataire dure trois mois, sauf dans des cas limitativement énumérés où il tombe à un mois, à condition que le motif soit précisé et justifié dès l’envoi du congé. La Cour de cassation a tranché le 11 janvier 2024 la question qui divise le plus de bailleurs parisiens, celle du congé qui vise la zone tendue sans autre justificatif. Cet article expose, côté bailleur, comment vérifier le congé reçu, quand contester le délai d’un mois et comment récupérer les loyers du préavis restant, avec les textes applicables, la jurisprudence récente et les particularités parisiennes.
I. Votre locataire peut-il vraiment partir avec un mois de préavis à Paris ?
Avant de réclamer la moindre somme, le bailleur doit qualifier le congé qu’il a reçu. La réponse détermine tout : si le préavis d’un mois est valable, le bail s’est terminé trente jours après la réception du congé et aucun loyer postérieur ne peut être exigé ; s’il est invalide, le locataire reste redevable des loyers jusqu’à l’expiration d’un préavis de trois mois. Cette vérification porte sur deux points cumulatifs, le motif invoqué et sa justification au moment de l’envoi.
A. Quels motifs ouvrent le préavis d’un mois : zone tendue, mutation, perte d’emploi et autres cas légaux
Le principe est posé par l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. » Tout le contentieux se joue donc dans l’article 15 de la même loi, qui dispose : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. » Le délai de trois mois constitue la règle, et la réduction à un mois l’exception. Le même article énumère ensuite les exceptions : « Le délai de préavis est toutefois d’un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ; 2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; 3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. »
À Paris, le premier cas joue un rôle écrasant. La capitale figure dans le périmètre des zones tendues fixé par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, de sorte qu’un locataire parisien peut revendiquer le préavis d’un mois sans avoir à démontrer une mutation ou une perte d’emploi. La fiche officielle de Service-public sur le congé du locataire le confirme en indiquant que le préavis est d’un mois à condition d’indiquer dans la lettre de congé l’adresse du logement et le bénéfice du délai réduit au visa de la loi n° 89-462 et du décret n° 2013-392. Pour le bailleur parisien, cette réalité restreint fortement la marge de contestation sur le fond : sauf hypothèse particulière, le motif tiré de la zone tendue existe objectivement pour tout logement situé à Paris. La contestation utile se déplace alors vers la forme du congé, c’est-à-dire la mention du motif et sa justification, et vers les autres cas où le locataire invoque un motif personnel, mutation, premier emploi ou état de santé, sans le prouver.
Les motifs personnels appellent une vigilance différente. La mutation n’est soumise à aucune condition d’éloignement géographique et peut résulter de l’initiative du salarié lui-même, mais elle doit être établie par un document de l’employeur et sa date doit rester proche de l’envoi du congé. Le premier emploi s’atteste par tout document révélant la date d’affiliation au régime de sécurité sociale. L’état de santé exige un certificat médical qui établit le lien entre la pathologie et la nécessité de changer de domicile, et non une simple attestation de suivi. Le bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés se prouve par la notification de droits. Dans chacun de ces cas, le bailleur est en droit d’exiger la pièce dès la réception du congé, et l’absence de pièce jointe fait échec au délai réduit. Le point de vue du locataire sur ces mêmes règles a été exposé dans un article du même jour consacré au préavis d’un mois en zone tendue, justificatifs et loyers dus, utile pour comprendre l’argumentation que le preneur opposera.
Une erreur fréquente consiste à croire que tout congé motivé par un départ en province ou un achat immobilier ouvre le délai réduit. Tel n’est pas le cas : l’acquisition d’un bien, le rapprochement familial non professionnel ou le simple souhait de payer moins cher ne figurent pas dans la liste légale. Lorsque le congé invoque l’un de ces motifs non prévus, le préavis reste de trois mois, même si le logement se trouve à Paris, dès lors que le locataire n’a pas visé la zone tendue. Le bailleur doit donc lire la lettre de congé ligne à ligne : quel motif est invoqué, au visa de quel texte, avec quelle pièce jointe. Cette lecture commande toute la suite, car le délai réduit ne se présume jamais et ne se rattrape pas après coup, sauf dans l’hypothèse particulière de la zone tendue que la jurisprudence a assouplie.
La charge de la preuve pèse sur celui qui réclame le bénéfice de l’exception. L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le locataire qui prétend être libéré de deux mois de loyers doit établir qu’il remplissait une cause légale de réduction et qu’il l’a invoquée et justifiée à temps. Le contrat de bail, de son côté, produit ses effets de plein droit : l’article 1103 du code civil rappelle que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le bailleur n’a pas à démontrer que le préavis de trois mois s’applique ; c’est au locataire de démontrer qu’il pouvait n’en faire qu’un.
B. Justificatif joint au congé : ce que le juge vérifie en premier, au jour de l’envoi
La règle de forme est écrite dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. » Trois exigences se cumulent : préciser le motif, le justifier, et le faire au moment de l’envoi. Un justificatif communiqué des semaines après le départ, produit pour la première fois devant le juge, ne régularise pas un congé qui n’en contenait aucun. De même, la notification elle-même obéit à un formalisme strict : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » Un congé adressé par simple courriel, par message téléphonique ou par lettre simple ne fait courir aucun délai, et le bailleur est fondé à le considérer comme inexistant jusqu’à réception d’une notification régulière.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 11 janvier 2024, pourvoi n° 22-19.891, publié au Bulletin, constitue la décision de référence sur la justification du motif tiré de la zone tendue. La Cour rappelle d’abord le principe : « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce texte. » Elle juge ensuite que « le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. » La décision est consultable sur le site officiel de la Cour : Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891, FS-B. En l’espèce, la locataire avait donné congé en visant la loi Alur et en rappelant l’adresse du studio, sans produire le décret de classement en zone tendue ; la bailleresse, qui avait appliqué un préavis de trois mois, a été condamnée à restituer les loyers perçus au-delà du mois et à verser des dommages-intérêts pour exécution déloyale du contrat, car elle ne pouvait ignorer le classement de la commune.
Cet arrêt restreint concrètement la contestation du bailleur parisien lorsque le congé mentionne l’adresse du logement et revendique le délai réduit. Exiger en plus la production du décret n° 2013-392 ou la preuve du zonage expose le bailleur à une condamnation symétrique à celle prononcée dans cette affaire. En revanche, l’assouplissement ne vaut que pour le cas de la zone tendue. Pour les motifs personnels, mutation, premier emploi, état de santé, la justification documentaire au moment de l’envoi reste intégralement exigée. Un congé qui invoque une mutation sans joindre l’attestation de l’employeur, ou un état de santé sans certificat médical circonstancié, ne fait pas courir le délai d’un mois. Le tribunal judiciaire de Versailles l’a illustré le 6 juillet 2026, RG 24/00760, dans une affaire où la bailleresse contestait une mutation non justifiée : le juge a constaté que la lettre mentionnait une mutation sans y joindre de pièce émanant de l’employeur, puis a néanmoins validé le délai d’un mois sur le fondement distinct de la zone tendue, pour laquelle seule la mention de l’adresse du bien et la demande du délai réduit suffisent, et a fixé la résiliation un mois après la réception du congé par la bailleresse, soit le 23 juin 2022.
La cour d’appel de Douai, le 10 juillet 2025, RG 23/04948, a confirmé la même logique dans un dossier où le bailleur réclamait des loyers au-delà du mois : le logement se trouvant en zone tendue en vertu du décret du 10 mai 2013 et le congé invoquant le délai réduit, la cour a constaté que le bail avait pris fin un mois après la réception du congé et a débouté le bailleur de sa demande de loyers postérieurs. Le bailleur ne peut donc espérer gain de cause sur le terrain de la zone tendue que si le congé ne contient ni l’adresse du bien ni la revendication du délai réduit, hypothèse rare en pratique. Le véritable terrain de contestation utile, pour un bailleur parisien, concerne les congés qui invoquent un motif personnel non justifié sans viser la zone tendue, ou les congés notifiés irrégulièrement. Dans ces deux cas, le délai de trois mois demeure, et les loyers correspondants restent dus.
Dernier point de vérification souvent négligé : la date de départ du délai. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre, et non de la date d’envoi ni de la date d’effet souhaitée par le locataire. Un congé reçu le 23 mai avec effet revendiqué au 14 juin ne produit effet qu’au 23 juin pour un préavis d’un mois, et au 23 août pour un préavis de trois mois. Le bailleur doit conserver l’enveloppe, l’avis de réception ou le récépissé, car toute action en paiement suppose d’établir avec précision la date de réception. Lorsque le locataire a quitté les lieux avant la fin du préavis en laissant les clés, le bailleur reste fondé à réclamer les loyers jusqu’au terme du délai, sauf relocation du logement avant cette échéance avec son accord.
II. Congé d’un mois invalide : contester le délai et récupérer les loyers restants à Paris
Lorsque la vérification fait apparaître un motif non prévu, un justificatif absent au jour de l’envoi ou une notification irrégulière, le bailleur dispose d’un double levier : la retenue sur le dépôt de garantie à hauteur des sommes justifiées, puis, si le solde demeure impayé, l’action en paiement des loyers du préavis devant le juge. L’ordre de ces démarches compte, car une retenue abusive expose à la majoration légale de 10 % par mois de retard, tandis qu’une restitution précipitée et intégrale prive le bailleur de sa garantie la plus accessible.
A. Dépôt de garantie, mise en demeure et décompte précis des sommes dues
Le dépôt de garantie obéit à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte plafonne son montant : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » Il fixe ensuite les délais de restitution : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le délai tombe à un mois : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »
Deux conséquences pratiques en découlent pour le bailleur qui conteste le préavis d’un mois. D’abord, les loyers du préavis restant dus constituent des « sommes restant dues au bailleur » au sens de l’article 22 et peuvent être déduits du dépôt, à condition d’être dûment justifiés par un décompte précis : copie du congé reçu avec sa date de réception, calcul du préavis de trois mois applicable, quittances des mois payés, relevé des mois impayés. Ensuite, toute retenue doit être notifiée au locataire avec ces justificatifs dans le délai de restitution, car l’article 22 attache au défaut de restitution dans les délais une sanction automatique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » La majoration ne s’applique toutefois pas lorsque le retard provient de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile, ce qui invite le bailleur à réclamer cette adresse par écrit dès la remise des clés.
Avant toute retenue, le bailleur avisé adresse au locataire une mise en demeure de payer les loyers du préavis restant. Cette lettre recommandée avec avis de réception rappelle le congé reçu, sa date de réception, l’absence de motif légal ou de justificatif, et l’application du préavis de trois mois avec le décompte correspondant. Elle propose l’imputation sur le dépôt de garantie et réclame le solde sous un délai déterminé. Cette mise en demeure n’est pas une simple formalité : elle établit la mauvaise foi du débiteur en cas de persistance du refus, elle interrompt la prescription et elle conditionne la demande ultérieure de dommages-intérêts pour inexécution. L’article 1231-1 du code civil dispose à cet égard : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Un locataire qui refuse de payer des loyers légalement dus sans invoquer un cas de force majeure s’expose à cette condamnation, en plus du principal.
L’obligation de payer pendant le préavis résulte directement de la loi. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». L’article 15 précise le sort des loyers pendant le préavis : « Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. » Le bailleur qui reloue rapidement le logement ne peut donc cumuler les deux loyers : les sommes versées par le nouveau locataire s’imputent sur la dette de l’ancien, et seul le différentiel reste exigible. À l’inverse, un logement laissé vacant par choix du bailleur, sans recherche de relocation, n’éteint pas la dette du locataire parti, mais le juge apprécie parfois l’attitude des parties dans l’allocation des dommages-intérêts complémentaires. La relocation rapide reste dans tous les cas la stratégie la plus rentable, puisqu’elle réduit le préjudice et démontre la bonne foi du bailleur.
Le décompte final doit distinguer trois masses : les loyers du préavis restant dus jusqu’au terme des trois mois, les charges récupérables afférentes à la même période, et les éventuelles dégradations constatées à l’état des lieux de sortie. Les deux premières masses se compensent avec le dépôt de garantie ; les dégradations exigent des justificatifs distincts, devis ou factures, et des photos comparatives entrée-sortie. Lorsque le dépôt ne suffit pas, le solde fait l’objet de l’action en paiement. Lorsque le dépôt excède la dette, le reliquat doit être restitué dans le délai légal avec le décompte, sous peine de majoration. Un bailleur qui retient le dépôt sans adresser aucun décompte au locataire dans les deux mois transforme une créance légitime en condamnation pécuniaire à son encontre.
B. Action en paiement devant le juge : pièces à réunir, délais et réflexes parisiens
Si la mise en demeure reste vaine, le bailleur assigne l’ancien locataire en paiement des loyers du préavis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien. La demande porte sur le principal, loyers et charges du préavis restant dus déduction faite du dépôt imputé et des loyers de relocation éventuelle, augmentée des intérêts et, le cas échéant, de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le dossier du bailleur comporte le contrat de bail, la lettre de congé avec l’enveloppe et l’avis de réception établissant la date de réception, l’état des lieux d’entrée et de sortie, le décompte détaillé, la mise en demeure restée sans effet et les justificatifs de relocation ou de vacance. L’absence de justificatif joint au congé par le locataire se prouve par la production du congé lui-même : une lettre qui n’invoque aucun motif légal ou qui invoque une mutation sans pièce jointe parle d’elle-même.
Le moyen central de l’assignation tient en une phrase : le congé ne remplissant pas les conditions du délai réduit, le préavis applicable était de trois mois, en application de l’article 15, et le locataire demeure redevable des loyers jusqu’à son terme. Le fondement textuel combine l’article 15, qui impose au locataire de préciser et justifier le motif au moment de l’envoi à défaut de quoi « le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois », et l’article 7, qui oblige le locataire à payer le loyer aux termes convenus. Le bailleur qui a reçu un congé sans motif, sans pièce ou notifié irrégulièrement n’a pas à prouver davantage : c’est au locataire de démontrer qu’il remplissait une cause de réduction, conformément à l’article 1353 du code civil. Lorsque le locataire produit pour la première fois devant le juge un justificatif postérieur au congé, le bailleur oppose la tardiveté de la pièce au regard de l’exigence légale de justification au moment de l’envoi, sauf si le congé visait la zone tendue avec l’adresse du bien, hypothèse dans laquelle la jurisprudence admet l’assouplissement rappelé plus haut.
À Paris, plusieurs réflexes procéduraux méritent l’attention. D’abord, vérifier systématiquement si le congé vise la zone tendue avec l’adresse du logement : dans ce cas, l’expérience des décisions rendues en 2024, 2025 et 2026 montre que la contestation du délai a peu de chances de prospérer, et le bailleur avisé concentre alors son action sur les dégradations et les charges plutôt que sur les loyers du préavis. Ensuite, saisir rapidement la commission départementale de conciliation de Paris pour les litiges relatifs au dépôt de garantie et à l’état des lieux : la saisine est souple et interrompt utilement l’escalade, même si elle ne tranche pas le différend sur le préavis avec l’autorité d’un jugement. Enfin, pour les créances d’un montant limité, l’injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection offre une voie rapide, le locataire pouvant toutefois former opposition et renvoyer l’affaire au fond. Le choix entre conciliation, injonction et assignation au fond dépend du montant, de la solidité du dossier et de l’existence d’autres chefs de demande comme les dégradations.
Le sort des sommes indûment versées mérite un dernier développement, car il joue dans les deux sens. Il arrive que le locataire ait payé trois mois de loyers par prudence avant de découvrir qu’il pouvait n’en devoir qu’un, ou que le bailleur ait conservé un dépôt excédant sa créance réelle. L’article 1302 du code civil dispose : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. » Celui qui a payé sans devoir peut agir en restitution de l’indu, et celui qui a retenu sans titre doit restituer. Cette symétrie explique l’arrêt du 11 janvier 2024 : la bailleresse qui avait appliqué trois mois de préavis à un congé relevant du mois a été condamnée à rembourser les deux mois perçus sans cause. Pour le bailleur parisien, la leçon est double : ne retenir que ce qui est dûment justifié, et restituer vite le surplus. Les litiges de préavis se gagnent par la précision du décompte et la rigueur des dates, jamais par la rétention indifférenciée du dépôt. Les démarches de recouvrement des loyers impayés suivent les mêmes exigences probatoires devant le juge parisien.
Les délais d’action doivent être surveillés. L’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans, et l’action en restitution du dépôt par le même délai à compter de la remise des clés. La mise en demeure interrompt la prescription et fait courir les intérêts. Passé ces délais, la créance, même fondée, devient irrecouvrable en justice. Un bailleur qui découvre au moment de la relocation, parfois plusieurs mois après le départ, que le préavis appliqué était insuffisant, doit donc agir sans attendre : adresser la mise en demeure, imputer le dépôt déjà conservé et assigner avant l’expiration du délai. La conservation des pièces pendant toute cette période conditionne le succès : congé, avis de réception, états des lieux, décomptes de charges de la copropriété et échanges avec le locataire forment un dossier indissociable.
Conclusion
Le locataire parisien qui donne congé avec un préavis d’un mois n’a pas automatiquement raison, mais il a souvent raison : la zone tendue couvre Paris et la jurisprudence admet que la mention de l’adresse et la revendication du délai réduit suffisent à justifier ce motif. Le bailleur qui veut contester doit donc viser juste : vérifier le motif invoqué, exiger le justificatif contemporain de l’envoi pour les motifs personnels, contrôler la régularité de la notification et calculer précisément la date d’effet à partir de la réception. Lorsque le congé est muet, non justifié ou irrégulier, le préavis de trois mois s’applique et les loyers correspondants restent dus, imputables sur le dépôt de garantie puis recouvrables devant le juge des contentieux de la protection. Lorsque le congé vise valablement la zone tendue, l’action sur les loyers est vouée à l’échec et le bailleur concentre ses efforts sur les charges, les dégradations et la relocation rapide. Dans tous les cas, la mise en demeure chiffrée, le décompte justifié et la restitution du surplus dans les délais légaux séparent le bailleur qui récupère sa créance de celui qui paie une majoration de 10 % par mois de retard.