Octobre est le mois où les jardins loués rendent leur verdict. La pelouse qui n’a pas été tondue depuis juillet forme un tapis épais et jaune, les haies qui n’ont pas été taillées dépassent d’un demi-mètre, les massifs sont envahis de mauvaises herbes et le carré potager ressemble à une friche. Le bailleur photographie tout cela, parle d’abandon et annonce qu’il fera intervenir une entreprise aux frais du locataire, voire qu’il retiendra plusieurs milliers d’euros sur le dépôt de garantie. Le locataire répond que le jardin était déjà en mauvais état à son arrivée, que les grands arbres ne sont pas son affaire et que la sécheresse de l’été explique le reste. Les deux peuvent avoir partiellement raison, et c’est pour cela que les tribunaux tranchent ces litiges chaque année, avec une méthode désormais bien établie. La réponse tient en trois constats issus des textes en vigueur et de quatre décisions rendues entre 2025 et 2026, lues intégralement. D’abord, l’entretien courant du jardin privatif incombe au locataire : tondre, tailler les haies, désherber, arroser et remplacer les végétaux dans le cadre d’un entretien normal. Ensuite, le bailleur garde à sa charge les gros travaux, la vétusté et la remise en état initiale : dessouchage, abattage d’un arbre devenu dangereux, jardin livré en chantier de création. Enfin, la sanction est graduée et dépend entièrement des preuves : injonction d’entretenir sous quinze jours avec entreprise mandatée aux frais du locataire à défaut, retenue sur le dépôt de garantie chiffrée au plus juste, et résiliation du bail seulement quand le défaut d’entretien dégénère en insalubrité durable. Ces constats s’accompagnent de réserves à poser d’emblée : le bail signé et les états des lieux d’entrée et de sortie priment sur toute analyse générale, les textes sont cités dans leur version applicable au 4 octobre 2026, les montants rappelés illustrent des espèces jugées et ne promettent aucun résultat, et seul le juge, saisi des faits exacts de chaque jardin, tranche au cas par cas. Voici le parcours complet, de la première herbe haute à la décision du juge.
I. Qui doit entretenir le jardin loué : la ligne de partage entre locataire et bailleur
A. Ce que le locataire doit au jardin : tondre, tailler, désherber, arroser
Le point de départ ne se discute pas : le jardin privatif attenant au logement loué s’entretient, et c’est d’abord l’affaire de celui qui en jouit chaque jour. Le service public Signal Logement, qui détaille la répartition officielle des charges d’entretien, l’écrit sans détour : l’entretien du jardin privatif incombe au locataire, avec le détail suivant : entretien, taille et remplacement des haies et arbustes, taille, élagage et échenillage des arbres, entretien de la pelouse, auxquels s’ajoutent la terrasse et son démoussage, ainsi que l’arrosage et le désherbage des allées et massifs. Cette liste n’est pas une invention administrative : elle reprend la liste des réparations locatives fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, dont le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier rappelait le 18 novembre 2025 qu’il fixe la liste des réparations locatives et met à la charge du locataire la taille régulière des haies, arbustes et arbres dans le cadre de l’élagage courant, la tonte de la pelouse, le désherbage des allées et massifs, l’arrosage et le remplacement des végétaux morts dans le cadre d’un entretien normal, ainsi que l’entretien courant du potager, des fleurs et des plantations.
La loi conforte cette répartition. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux suivant la destination donnée par le contrat, à répondre des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers non introduit par lui, et à prendre à sa charge l’entretien courant du logement, de ses équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le jardin privatif entre dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive : ne pas tondre pendant des mois, laisser les haies envahir le terrain voisin ou abandonner le potager aux ronces, c’est manquer à l’entretien courant au même titre que laisser un joint se dégrader ou une grille d’aération s’encrasser.
Une nuance mérite d’être soulignée parce qu’elle surprend beaucoup de bailleurs, notamment en copropriété. Comme le relève l’analyse de la répartition, le périmètre des réparations locatives à la charge du locataire n’est pas exactement le périmètre des charges récupérables que le bailleur peut refacturer : le remplacement des arbustes ou l’élagage des arbres incombe au locataire comme réparation locative en maison individuelle, mais le bailleur ne peut pas les refacturer en charges récupérables dans le cadre d’un contrat d’entretien ou en copropriété. Autrement dit, en maison individuelle avec jardin privatif, le locataire taille et remplace lui-même ; dans un immeuble collectif aux espaces verts communs, le locataire ne peut pas se voir facturer l’élagage collectif par le biais des charges. La frontière passe par la jouissance exclusive : ce dont le locataire jouit seul, il l’entretient seul ; ce qui est commun s’entretient collectivement. Le code civil lui-même rappelle que cette liste vit avec le contrat et les usages : l’article 1754 du code civil dispose que « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux ». D’où l’importance de lire son bail : une clause peut préciser qui taille quoi, et l’usage local peut compléter la liste nationale.
Le revers de cette obligation, protecteur du locataire, figure à l’article 1755 du code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » La sécheresse exceptionnelle qui grille une pelouse malgré un arrosage normal, la tempête qui casse une haie, le vieillissement naturel d’une clôture végétale : tout cela ne relève pas de l’entretien courant. Mais l’exception se prouve, et c’est là que les locataires perdent le plus souvent : invoquer la sécheresse sans facture d’eau, sans photographie datée et sans relevé d’arrosage ne convainc personne, comme on le verra avec les décisions. L’article 1732 du code civil verrouille l’ensemble : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Retenir l’essentiel de ce paragraphe : tonte, taille courante, désherbage, arrosage, échenillage et remplacement des végétaux dans le cadre normal, c’est le locataire ; le reste se discute, preuves en main.
B. Ce que le bailleur garde à sa charge : le gros œuvre du jardin et l’état initial
Le bailleur n’est pas quitte pour autant, et c’est la seconde moitié de la ligne de partage. L’article 1719 du code civil l’oblige, par la nature du contrat et sans stipulation particulière, à délivrer la chose louée, à « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », à en faire jouir paisiblement le preneur, et à « assurer également la permanence et la qualité des plantations ». Et l’article 1720 du code civil ajoute la durée : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Appliqué au jardin, ce diptyque désigne clairement le bailleur pour tout ce qui dépasse l’entretien courant : le dessouchage d’un arbre mort, l’abattage d’un arbre devenu dangereux, la réfection d’un mur de soutènement qui s’effondre, le drainage d’un terrain structurellement inondé, le remplacement d’une haie entière morte de vieillesse. Le « 4° » de l’article 1719, qui impose d’assurer la permanence et la qualité des plantations, ne transforme pas le bailleur en jardinier du locataire, mais lui interdit de livrer un terrain vague en prétendant que le locataire en fera un jardin.
C’est exactement la situation jugée par le tribunal judiciaire de Tours le 5 mai 2025. À l’entrée des locataires, le jardin paysager était en cours de création et n’avait été terminé que pendant la durée du bail, alors que le bail ne mentionnait même pas ce jardin ; le bailleur, lui-même paysagiste, n’avait donné aucune instruction particulière, notamment pour la taille des arbres. Les locataires reconnaissaient des mauvaises herbes revenues dans les massifs mais affirmaient avoir régulièrement entretenu le jardin, et contestaient la retenue opérée sur leur dépôt de garantie pour des travaux réalisés par l’entreprise du bailleur lui-même. Le juge n’a validé qu’une somme modeste et a rejeté les demandes de dommages et intérêts, signe que le magistrat mesure au plus juste quand l’état initial est flou et que le bail est muet. La leçon pour les bailleurs est directe : un jardin livré en chantier, non décrit au bail et sans consigne d’entretien, ne peut pas donner lieu à une remise en état intégrale facturée au sortant. Décrire le jardin dans le bail, photographier les massifs à l’entrée, remettre une notice d’entretien des plantations : voilà ce qui transforme une prétention en créance.
Symétriquement, le locataire ne peut pas renvoyer au bailleur l’élagage courant en prétendant qu’il s’agit de gros travaux. La taille régulière des haies à hauteur d’homme, la tonte, le désherbage et l’arrosage restent des réparations locatives même quand le jardin est grand ; seuls l’abattage, le dessouchage, l’élagage des grands arbres nécessitant une entreprise spécialisée et la lutte contre une infestation structurelle relèvent du bailleur. Entre les deux passe une zone grise — le remplacement d’arbustes morts, la remise en état d’une pelouse très dégradée — que les états des lieux et les factures d’entretien en cours de bail permettent de trancher. C’est le type de dossier que traite au quotidien un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris : mise en demeure précise, chiffrage contradictoire des reprises et, si le dialogue échoue, saisine du juge des contentieux de la protection avec un dossier de preuves complet. Car au-delà de la répartition des tâches, tout se joue sur la preuve, et c’est l’objet de la seconde partie.
II. Quand le jardin devient un litige : prouver, chiffrer, sanctionner dans l’ordre
A. Prouver l’état du jardin : états des lieux, constats et photographies qui emportent la conviction
La règle de preuve qui commande tous ces litiges figure à l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Concrètement, le bailleur qui réclame 3 000 euros de remise en état du jardin doit prouver l’état initial, la dégradation imputable au locataire et le coût réel des reprises ; le locataire qui conteste doit prouver son entretien régulier, la vétusté ou l’état initial déjà dégradé. Les affirmations croisées sans pièces ne donnent rien, et les photographies non datées, sans contexte ni contradictoire, ne valent guère mieux, comme les juridictions le répètent dossier après dossier.
La pièce maîtresse reste la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Le service public le définit ainsi : un document qui décrit l’état du logement et de ses équipements, établi contradictoirement par le locataire et le propriétaire ou son représentant, chacun étant présent. Pour le jardin, cela signifie décrire précisément, à l’entrée comme à la sortie : hauteur et état des haies, état de la pelouse, massifs, potager, arbres, terrasse, portillon et clôtures. Le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 12 mars 2026 montre ce que vaut une telle comparaison bien tenue. L’état des lieux d’entrée relevait, pour le jardin privatif, que l’herbe était coupée ; l’état des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice le jour de la restitution des lieux en présence du locataire, relevait que les haies au sud et dans le prolongement de la maison n’étaient pas taillées, que l’herbe n’était pas coupée et restait très haute sur environ un tiers du terrain dans sa partie sud, que le carré potager n’était pas entretenu et que de la mousse couvrait certaines surfaces. Cette comparaison entrée-sortie, précise, datée et contradictoire, a emporté la conviction du juge et fondé la condamnation du locataire à 3 680 euros de réparations locatives portant sur l’entretien des extérieurs, après déduction du dépôt de garantie.
Le constat de commissaire de justice joue un rôle décisif à chaque stade. À l’entrée, quand l’une des parties refuse le rendez-vous ou la signature, le constat locatif dressé après convocation par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance fige l’état initial. En cours de bail, un constat d’huissier établit la persistance du défaut d’entretien malgré les mises en demeure : dans l’affaire de Lons-le-Saunier, le bailleur social avait fait constater l’état des espaces verts avant de saisir le juge, et dans l’affaire tranchée par la cour d’appel de Montpellier le 18 juin 2026, deux procès-verbaux de constat dressés en mai 2022 puis en octobre 2024, corroborés par les déclarations spontanées de voisins, ont établi que le jardin demeurait dans un état très dégradé, avec encombrants, insalubrité et odeurs nauséabondes. À la sortie, le constat dressé en présence du locataire, comme à Lisieux, coupe court aux contestations ultérieures sur ce qui était taillé ou ne l’était pas. Et quand aucun état des lieux n’a été dressé, l’article 1731 du code civil fait présumer que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire : l’absence d’état des lieux joue contre le locataire, pas contre le bailleur. Le service public le confirme pour le dépôt de garantie : en cas de retenue, le bailleur doit remettre au locataire des documents justificatifs, par exemple les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou devis de travaux.
Restent les preuves du quotidien, souvent négligées et pourtant décisives. Côté locataire : conserver les factures de l’entreprise d’entretien ou du jardinier, les tickets d’achat de plants de remplacement, les photographies datées des tailles successives, les échanges écrits signalant au bailleur un arbre dangereux ou une clôture effondrée. Côté bailleur : adresser des mises en demeure écrites graduées avant de saisir le juge, faire établir des devis détaillés poste par poste plutôt qu’un forfait global, et distinguer dans le chiffrage ce qui relève de l’entretien courant non fait de ce qui relève de l’amélioration. Le jugement de Tours illustre le prix de l’imprécision : des travaux réalisés par l’entreprise du bailleur lui-même, sans contradictoire solide sur l’état initial, ne passent qu’à dose homéopathique devant le juge. Et le jugement de Lisieux montre l’envers : dans le même jugement qui condamnait le locataire pour le jardin, les bailleurs ont été condamnés à verser 960 euros de dommages et intérêts au locataire, preuve que le juge sanctionne aussi les excès et les manquements du bailleur. La preuve n’est pas un formalisme : c’est elle qui fixe le montant, dans un sens comme dans l’autre.
B. La sanction graduée : injonction d’entretenir, retenue chiffrée, résiliation en dernier ressort
Quand les preuves sont réunies, le juge dispose d’une palette graduée, et il l’utilise avec discernement. Premier degré, en cours de bail : l’injonction d’entretenir sous délai, avec autorisation de faire intervenir une entreprise aux frais du locataire à défaut. Le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, le 18 novembre 2025, a condamné des locataires à tondre la pelouse et à tailler haies et arbustes aux tailles réglementaires dans un délai de quinze jours à compter de la notification, et a autorisé à défaut le bailleur social à faire intervenir une entreprise spécialisée, autorisée à pénétrer dans les lieux, aux frais et risques des locataires, en condamnant ces derniers aux dépens. Cette décision illustre la voie la plus efficace pour un bailleur confronté à un jardin à l’abandon en cours de bail : plutôt que d’attendre la sortie et d’espérer une retenue, saisir le juge des contentieux de la protection d’une demande d’exécution de l’obligation d’entretien, avec un constat à l’appui. Le locataire avisé, de son côté, régularise dès la mise en demeure et conserve les factures : un jardin remis en état avant l’audience prive la demande de son objet.
Deuxième degré, à la sortie : la retenue sur le dépôt de garantie, strictement encadrée. Le service public pose le cadre : à la fin du bail, le propriétaire ou son mandataire peut déduire du dépôt de garantie à restituer les frais assumés du fait des manquements du locataire, en s’appuyant sur les états des lieux d’entrée et de sortie et en justifiant chaque somme par un devis ou des factures. La comparaison des états des lieux fonde la retenue, le devis ou la facture la chiffre, et le tout doit être remis au locataire. Le jugement de Lisieux applique ce cadre au jardin : 3 680 euros de réparations locatives pour les extérieurs, déduction faite du dépôt de garantie, sur la base d’un état des lieux d’entrée mentionnant l’herbe coupée et d’un constat de sortie décrivant haies non taillées, herbe haute et potager abandonné. Le jugement de Tours montre la limite : quand l’état initial est un jardin en création non mentionné au bail et que les travaux sont réalisés sans contradictoire par l’entreprise du bailleur, le juge ne valide qu’une somme modeste et rejette les demandes de dommages et intérêts. Moralité des deux espèces : la retenue jardin se gagne par la comparaison entrée-sortie et le devis détaillé, et se perd par le forfait approximatif et l’état initial flou.
Troisième degré, le plus grave : la résiliation du bail pour manquement aux obligations d’entretien, réservée aux situations qui dégénèrent. La cour d’appel de Montpellier, le 18 juin 2026, a confirmé la résiliation prononcée par le premier juge dans une affaire où le défaut d’entretien du jardin, caractérisé par des encombrants et des excréments portant atteinte à la salubrité et à l’environnement immédiat du voisinage, avait été constaté en 2022 puis corroboré par un second constat en 2024 décrivant un état très dégradé, avec insalubrité et odeurs nauséabondes. La cour a toutefois jugé la demande d’expulsion devenue sans objet après le départ de la locataire, tout en la condamnant à plus de 11 800 euros d’arriérés et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet au juge de faire payer à la partie qui perd « la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Trois enseignements pour le praticien : la résiliation pour défaut d’entretien suppose une faute durable, documentée par des constats espacés dans le temps et, idéalement, corroborée par le voisinage ; elle se cumule avec une condamnation pécuniaire qui peut être lourde ; et une fois la résiliation acquise, l’expulsion suit la procédure d’expulsion du locataire, avec ses délais et ses protections, notamment la trêve hivernale et le concours de la force publique. Un jardin mal tondu ne fait pas résilier un bail ; un terrain transformé durablement en dépotoir insalubre, constaté deux fois à deux ans d’intervalle, le peut.
Entre ces trois degrés, le juge dose aussi par les dépens et l’article 700 : à Lons, les locataires supportent les dépens mais le bailleur est rejeté de sa demande au titre de l’article 700 ; à Lisieux, chaque partie garde ses dépens et les demandes au titre de l’article 700 sont rejetées des deux côtés ; à Montpellier, la locataire supporte les dépens d’appel et 1 000 euros au titre de l’article 700. Ces accessoires racontent la même histoire que le principal : le juge récompense la partie qui a documenté, mis en demeure et chiffré raisonnablement, et sanctionne l’obstination et l’excès. Pour le bailleur, cela signifie ne réclamer que le coût réel de la remise en état locative, pas la rénovation complète du jardin de ses rêves. Pour le locataire, cela signifie entretenir régulièrement ou, à défaut, accepter tôt la facture plutôt que de la tripler par une résistance sans pièces.
Le jardin non entretenu n’est donc ni une fatalité ni une rente : c’est un manquement réparable, à condition d’agir dans l’ordre. Pendant le bail, le bailleur met en demeure par écrit, fait constater, puis demande au juge d’enjoindre l’entretien sous délai avec entreprise aux frais du locataire à défaut, comme à Lons-le-Saunier. À la sortie, il compare les états des lieux, chiffre poste par poste et ne retient sur le dépôt que le justifié, comme à Lisieux, en sachant que l’approximation à la toulousaine ne paie pas. Le locataire, lui, entretient ou fait entretenir, conserve chaque facture et chaque photographie datée, signale par écrit ce qui relève du gros œuvre, et conteste par écrit toute retenue non justifiée. Et quand le défaut d’entretien dégénère en insalubrité durable pour le voisinage, constatée à deux ans d’intervalle comme à Montpellier, la résiliation guette, avec son cortège de dettes et de frais. L’automne est le bon moment pour remettre le jardin d’aplomb : tailler les haies avant l’hiver, tondre une dernière fois, ramasser les feuilles, vider et protéger le potager. Quelques week-ends d’entretien valent toujours mieux qu’une condamnation à plusieurs milliers d’euros, et le juge, qui voit défiler ces dossiers chaque année, ne pardonne qu’à ceux qui prouvent.