Le Parisien racontait le 2 octobre 2026, sous la plume de Pauline Darvey, une réalité parisienne que le sociologue Yankel Fijalkow résume d’une formule : « Ils vivent ensemble mais séparément ». Dans la capitale, la colocation ne relève plus du mythe de l’Auberge espagnole mais d’une nécessité économique : des actifs de trente ou quarante ans partagent un appartement par contrainte budgétaire, et la cohabitation devient subie. Le même jour, le journal décrivait d’autres Parisiens qui, faute de pouvoir se loger seuls, restent en colocation bien après l’âge étudiant. Ces récits posent une question de droit très concrète : que se passe-t-il quand l’un des colocataires veut reprendre sa liberté et que l’autre refuse de partir, ou quand celui qui a donné congé découvre qu’il reste tenu des loyers ? Le régime de la colocation, fixé par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, règle avec précision le congé, la solidarité et le dépôt de garantie, et la Cour de cassation a tranché les litiges les plus fréquents : solidarité qui s’éteint au plus tard six mois après le congé, dépôt de garantie qui peut couvrir les loyers impayés, indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux. Voici, point par point, qui doit payer quoi, jusqu’à quand, et comment faire partir un occupant qui se maintient sans droit.
I. Le congé en colocation : qui reste tenu des loyers et jusqu’à quand
En colocation, le départ d’un occupant n’efface pas d’un trait de plume ses engagements. Tout dépend de la forme du bail, de la régularité du congé et de l’arrivée éventuelle d’un remplaçant. Les règles qui suivent valent pour le bail unique signé par tous les colocataires, qui est la formule la plus répandue à Paris ; lorsque chacun a signé un contrat distinct avec le bailleur, chaque contrat vit sa vie propre et le départ de l’un ne concerne pas les autres.
A. Congé du colocataire sortant : forme, préavis et fin de la solidarité à six mois
Le colocataire qui veut partir doit d’abord donner un congé en bonne et due forme. La loi exige une notification au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice : un simple message, un courriel ou une annonce orale au dîner ne produit aucun effet juridique. Le délai de préavis est de trois mois, ramené à un mois dans les situations visées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont les logements situés en zone tendue : à Paris, où la tension locative est reconnue, le colocataire invoque donc le plus souvent un préavis d’un mois, à condition de viser précisément le motif dans son congé et de joindre le justificatif correspondant. Un congé flou ou non motivé expose le sortant à se voir appliquer le préavis plein de trois mois, avec trois mois de loyers supplémentaires à la clé.
La deuxième difficulté tient à la clause de solidarité que contiennent presque tous les baux de colocation parisiens. Tant qu’elle joue, le bailleur peut réclamer à n’importe lequel des colocataires la totalité du loyer et des charges, y compris la part d’un colocataire défaillant. Le sortant reste donc exposé après son départ, mais pour une durée strictement encadrée : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé », dispose l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Deux issues seulement : soit un remplaçant agréé par le bailleur figure au bail et la solidarité du sortant cesse dès la date d’effet du congé, soit aucun remplaçant n’entre et la solidarité survit six mois au maximum. Passé ce délai, le sortant ne doit plus rien pour les dettes nées ensuite, quand bien même le bail se poursuivrait avec les colocataires restants.
La Cour de cassation applique ce couperet sans indulgence pour les bailleurs. Dans un arrêt du 8 avril 2021 rendu sur le pourvoi n° 19-23.343, la troisième chambre civile a cassé une cour d’appel qui avait mis à la charge d’une colocataire sortie des lieux une quote-part de travaux de remise en état constatés plusieurs mois après la fin de sa solidarité : « Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé », rappelle la Cour, avant d’en tirer la conséquence : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343). La créance du bailleur au titre de la remise en état, née après l’expiration de l’obligation solidaire, ne pouvait donc pas être imputée à la sortante. La leçon pratique est nette : le colocataire qui part a intérêt à faire constater l’état du logement à son départ et à conserver la preuve de la date d’effet de son congé, car c’est cette date, plus six mois, qui borne son exposition.
Une décision toute récente confirme la méthode de calcul. Le 10 septembre 2026, la cour d’appel de Douai a jugé qu’une colocataire ayant donné un congé réceptionné le 9 juillet 2024, avec un préavis de trois mois et sans remplaçante, voyait sa solidarité s’éteindre six mois après la date d’effet du congé : « la solidarité, qui a expiré six mois après la date d’effet du congé en application de l’article 8-1 paragraphe VI, s’est éteinte le 09 avril 2025 », et que la sortante restait tenue des sommes dues jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, intervenue avant cette échéance (CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161). Autrement dit, le décompte se fait au jour près : date d’effet du congé, plus six mois calendaires, et comparaison avec la date à laquelle la dette est née. Les bailleurs parisiens qui adressent des mises en demeure globales sans distinguer les périodes s’exposent à voir leurs demandes écartées pour la partie postérieure à l’extinction de la solidarité.
En pratique, le sortant doit donc respecter trois réflexes : notifier son congé au bailleur dans les formes, vérifier si un remplaçant peut être présenté et accepté pour éteindre immédiatement la solidarité, et provisionner jusqu’à six mois de risque. Le colocataire restant, de son côté, a tout intérêt à chercher activement un remplaçant et à exiger un avenant au bail : sans nouveau colocataire au bail, le loyer entier continue de peser sur lui, et le sortant cesse d’être un payeur de secours au bout de six mois. Pour une vue d’ensemble du régime applicable à Paris, bail unique, congés et obligations de chacun, voir la page d’expertise consacrée à la colocation et à la sous-location à Paris.
B. Dépôt de garantie et dégradations : qui paie les réparations constatées après le départ
Le dépôt de garantie cristallise la plupart des conflits de sortie de colocation : chambre rendue sale, équipements cassés, ménage non fait, loyers impayés. Le principe posé par la loi est simple : le dépôt garantit l’exécution de toutes les obligations du locataire, et le loyer en fait partie. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 8 avril 2021 déjà cité : « Selon le premier de ces textes, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon le second, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire », et « alors que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, la cour d’appel a violé les textes susvisés » en refusant de l’imputer sur un arriéré de loyers (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343, visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989). Un bailleur ne peut donc pas soutenir que le dépôt servirait uniquement aux dégradations et exiger en parallèle le paiement intégral des loyers dus : l’imputation s’impose.
En colocation sous bail unique, une particularité complique le tableau : le dépôt de garantie n’est restitué qu’à la fin du bail, lorsque le dernier occupant libère les lieux, et non au départ de chaque colocataire. Le sortant ne peut pas exiger du bailleur le remboursement de « sa part » de dépôt ; il doit s’arranger avec le colocataire restant ou avec l’entrant, qui lui rembourse sa quote-part, et c’est l’entrant qui versera au bailleur ou au restant. Ce mécanisme explique bien des brouilles dans les colocations subies décrites par la presse : celui qui reste n’a pas toujours les moyens d’avancer la part du sortant, et celui qui part craint de ne jamais revoir son argent. La parade consiste à formaliser par écrit, dès l’entrée, la répartition du dépôt entre colocataires et les modalités de remboursement en cas de départ, puis à établir un état des lieux contradictoire de la chambre libérée, photos à l’appui.
Les délais de restitution, eux, sont stricts. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire », et « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Tout retard fait courir une pénalité mensuelle de dix pour cent du loyer. Surtout, le bailleur ne peut retenir des sommes que sur justificatifs : factures, devis détaillés et comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Un tableau récapitulatif interne ou des devis non réalisés ne suffisent pas, comme l’illustre la cassation prononcée en 2021 contre une cour d’appel qui s’était contentée d’un prorata calculé sur des devis sans vérifier la date de naissance des désordres.
Le point le plus délicat concerne les dégradations découvertes après le départ du sortant. Si l’état des lieux de sortie définitive révèle des désordres et que la solidarité du sortant est éteinte depuis plus de six mois, le bailleur ne peut pas lui en réclamer le coût : la créance est née après l’extinction de son obligation, et l’arrêt du 8 avril 2021 l’interdit expressément. En revanche, pour les dégradations nées pendant la période de solidarité, le sortant reste tenu, et c’est au bailleur de prouver la date d’apparition des désordres. D’où l’importance, pour le colocataire qui quitte une colocation tendue, de faire établir un état des lieux contradictoire de sa chambre et des parties communes à son départ : sans ce document, il sera bien difficile de contester des retenues imputées six mois plus tard sur des désordres qu’il n’a peut-être jamais causés.
II. Le colocataire qui reste ou refuse de partir : indemnité d’occupation et expulsion
Le cas le plus douloureux est celui du colocataire qui se maintient dans les lieux alors qu’il n’y a plus droit : congé du bailleur arrivé à échéance, bail résilié par le juge, ou départ des autres colocataires laissant un occupant qui refuse de libérer l’appartement. Dès la fin du bail, cet occupant devient occupant sans droit ni titre. Il ne doit plus un « loyer » au sens strict, puisqu’il n’y a plus de contrat, mais une indemnité d’occupation, et il s’expose à une procédure d’expulsion. Les colocataires sortants, eux, doivent vérifier qu’ils ne restent pas solidaires de cette occupation prolongée.
A. Maintien dans les lieux : une indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective
L’indemnité d’occupation compense le préjudice subi par le bailleur privé de son bien. Son montant est généralement fixé au niveau du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, éventuellement révisés. La cour d’appel de Douai, dans l’arrêt du 10 septembre 2026, a confirmé une condamnation à « une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux » (CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161). Le critère de fin de versement est donc la libération effective et définitive, caractérisée par la restitution des clés ou par l’expulsion : tant que l’occupant conserve les clés ou maintient des affaires dans les lieux, le compteur tourne.
La Cour de cassation a précisé cet été même les limites de cette indemnité dans un arrêt du 3 juillet 2025 (pourvoi n° 23-16.723). Deux colocataires avaient donné congé, mais l’une avait libéré les lieux de ses effets personnels fin décembre 2017 tandis que l’autre n’avait restitué les clés qu’un an plus tard. La Cour a jugé que la première « était redevable du paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 31 décembre 2017, date à laquelle elle a libéré les lieux de ses affaires personnelles », et a ramené sa condamnation à la seule période d’occupation avérée, rejetant le surplus (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-16.723). Chacun ne paie donc que pour sa propre occupation : le colocataire parti et dessaisi ne finance pas le maintien de celui qui reste. Pour les colocataires solidaires, la solidarité ne joue d’ailleurs que pour les dettes nées pendant sa durée, et le bail ne prévoyait dans cette affaire de solidarité qu’en cas de congé d’un seul colocataire avec poursuite du bail, ce que la Cour a sanctionné en cassant la condamnation solidaire.
Un autre enseignement de ce même arrêt concerne l’occupant qui serait tenté de cesser de payer en invoquant les manquements du bailleur. La locataire faisait valoir que le logement avait été placé sous scellés par un juge d’instruction et qu’elle n’avait pu y demeurer, pour refuser tout paiement sur le fondement de l’exception d’inexécution. La Cour a rejeté l’argument : l’indisponibilité résultait d’une décision judiciaire, non d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et la locataire ne pouvait donc pas invoquer à son profit la règle selon laquelle « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du code civil). Transposé à la colocation, ce raisonnement signifie qu’un colocataire ne peut pas suspendre unilatéralement sa part de loyer au motif que la cohabitation s’est dégradée, que l’autre occupant est bruyant ou que le logement est mal entretenu par les autres : seule une inexécution suffisamment grave du bailleur lui-même, comme un logement indécent ou un refus de réparer, peut justifier une suspension, et encore faut-il la faire constater par le juge plutôt que de se faire justice soi-même. Le colocataire qui cesse de payer sa quote-part s’expose à voir le bailleur se retourner contre lui, et contre les autres colocataires solidaires, pour l’intégralité de l’arriéré.
Concrètement, face à un colocataire qui refuse de partir après la fin du bail, le bailleur doit chiffrer l’indemnité d’occupation mois par mois et en demander la condamnation en même temps que l’expulsion, afin d’éviter une seconde procédure. Le colocataire restant qui paie seul l’indemnité dispose ensuite d’un recours contre l’occupant maintenu pour lui réclamer sa part, sur le fondement de l’enrichissement ou de la contribution à la dette : ce recours suppose de conserver toutes les preuves de paiement. Et le sortant dont la solidarité est éteinte doit opposer dès la première mise en demeure la date d’extinction de son engagement, pièces à l’appui, pour éviter d’être entraîné dans une condamnation solidaire que la Cour de cassation censurerait.
B. Faire partir l’occupant sans droit : commandement, délais du juge et procédure à Paris
Première règle, absolue : on ne fait jamais partir un occupant par la force. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, déménager les affaires du colocataire pendant son absence ou le menacer pour le faire fuir expose à des sanctions pénales. L’article 226-4 du code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le colocataire évincé manu militari peut en outre obtenir sa réintégration en référé et des dommages et intérêts. La voie régulière est exclusivement judiciaire, et elle se déroule en trois temps.
Premier temps, le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice. Ce n’est pas une simple lettre : c’est l’acte qui fait courir le délai protecteur de l’occupant. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » Dans l’affaire jugée à Douai, le tribunal avait ainsi ordonné que, défaut de départ volontaire, les occupants pourraient être expulsés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec au besoin serrurier et force publique (CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment en cas de mauvaise foi de l’occupant, mais c’est l’exception : le bailleur doit la demander expressément et la motiver.
Deuxième temps, la décision du juge. L’assignation est portée devant le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble, qui constate la fin du bail, ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation. Le juge dispose d’un pouvoir d’humanisation : l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution lui permet d’accorder « des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L’occupant de bonne foi qui justifie de démarches actives de relogement obtient fréquemment plusieurs mois de sursis ; l’occupant qui ne paie rien et ne cherche rien les obtient rarement. Le jugement est en outre transmis au préfet, ce qui déclenche l’enquête sociale et, le cas échéant, les dispositifs d’hébergement.
Troisième temps, les spécificités parisiennes. À Paris et en Île-de-France, le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juridiction engorgée où les délais d’audiencement se comptent en mois : le bailleur a intérêt à agir dès le premier impayé ou dès le maintien avéré, sans attendre que la dette devienne irrécouvrable. Les commissaires de justice parisiens pratiquent des significations rapides, mais l’exécution forcée avec la force publique nécessite l’autorisation préfectorale, et la préfecture de police applique avec rigueur la trêve et les enquêtes sociales. Pour le colocataire restant qui subit le maintien d’un occupant indésirable, deux leviers existent : signaler la situation au bailleur pour qu’il engage la procédure, et, si l’occupant se montre menaçant ou violent, déposer plainte et solliciter une ordonnance de protection, qui peut évincer l’auteur de violences du logement. Enfin, les pièces à préparer pour l’audience parisienne sont toujours les mêmes : bail et avenants, congés et preuves de notification, décompte précis des sommes dues distinguant loyers et indemnités d’occupation, états des lieux et constats de commissaire de justice. Un dossier où les périodes de solidarité et d’occupation sont mélangées est un dossier qui perd, comme l’ont montré les cassations de 2021 et de 2025.
Ce que dit le droit, en trois phrases
La solidarité du colocataire qui a donné congé cesse dès qu’un remplaçant figure au bail et, à défaut, six mois au plus tard après la date d’effet du congé, pour les seules dettes nées ensuite (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343). Celui qui se maintient dans les lieux après la fin du bail doit une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à la restitution des clés ou l’expulsion, chacun ne payant que sa propre période d’occupation (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-16.723 ; CA Douai, 10 septembre 2026). L’expulsion exige une décision de justice et un commandement de quitter les lieux suivi d’un délai de deux mois, le juge pouvant accorder des délais de relogement (article L. 412-1 et article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution).
Conclusion
La colocation subie que décrivait Le Parisien le 2 octobre 2026 n’est pas une fatalité juridique : le droit offre à chacun une porte de sortie, à condition de respecter les formes. Le sortant qui notifie un congé régulier, fait constater l’état de sa chambre et surveille l’échéance des six mois de solidarité borne strictement son risque financier, et aucune dégradation née après cette échéance ne peut lui être imputée. Le colocataire restant qui exige un avenant dès l’arrivée d’un remplaçant et conserve les preuves de ses paiements se protège des arriérés de l’autre. Et face à l’occupant qui refuse de partir, le bailleur comme le colocataire subi disposent d’une procédure éprouvée : commandement de quitter, juge des contentieux de la protection, indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire. L’erreur à ne jamais commettre est la justice privée : serrures changées, affaires déplacées ou coupures de fluides inversent les rôles et transforment la victime en auteur d’infraction. Dans les colocations parisiennes où les loyers rendent chaque mois de retard coûteux, la rapidité de l’action régulière, dès le premier signe de blocage, reste la meilleure économie.