Une auréole jaune s’élargit au plafond de la chambre, juste sous la salle de bain du voisin du dessus. Puis la peinture cloque, le plâtre s’effrite, et un soir le voisin du dessus explique que chez lui tout est sec : il ne voit rien, il ne paiera rien. Cette scène, banale dans les immeubles en copropriété, concentre trois questions que les tribunaux tranchent chaque mois : qui doit réparer la cause de la fuite, qui indemnise les dégâts, et avec quelles preuves. La réponse tient en trois constats issus de décisions récentes. D’abord, le juge cherche l’origine exacte de l’eau : un joint de bac à douche ou un siphon défectueux engage l’occupant du dessus et son bailleur, tandis qu’une canalisation encastrée dans le gros oeuvre fait entrer le syndicat des copropriétaires dans le débat. Ensuite, la victime n’a pas à choisir un seul payeur : les responsables et leurs assureurs peuvent être condamnés ensemble, et c’est entre eux que le juge répartit ensuite la charge définitive. Enfin, rien ne se gagne sans preuve organisée : constat, recherche de fuite par un professionnel, expertise et tentative amiable préalable conditionnent le succès. Ces constats s’accompagnent de réserves à poser d’emblée : le bail, le règlement de copropriété et les contrats d’assurance signés priment sur toute analyse générale, les textes sont cités dans leur version en vigueur au 4 octobre 2026, les montants rappelés illustrent des espèces jugées et ne promettent aucun résultat, et seul le juge, saisi des faits exacts, tranche au cas par cas. Voici le parcours complet, de la première tache au jugement qui répartit la facture.
I. D’où vient l’eau : la cause commande le payeur
A. Le bac, les joints et le siphon : l’occupant du dessus répond le premier
La plupart des infiltrations entre étages naissent dans la salle de bain du dessus : un joint périphérique de baignoire ou de bac à douche qui a cédé, un sol dont l’étanchéité est défaillante, un siphon qui fuit sous le receveur. Le tribunal judiciaire de Paris l’a illustré le 1er avril 2025 dans une affaire opposant la voisine du dessous au locataire du studio supérieur et à sa bailleresse (RG 23/05391). L’expert judiciaire y a identifié avec certitude l’origine des désordres dans la salle de bains du studio du deuxième étage : défaut d’étanchéité du sol de la salle d’eau et défaut d’étanchéité du joint périphérique de la baignoire, avec en outre une fuite au niveau du WC broyeur. La demanderesse agissait au visa des articles 1240, 1241 et 544 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Le tribunal a condamné le locataire et la bailleresse ensemble à réparer : « CONDAMNE in solidum M. [F] [O] et Mme [V] [A] veuve [B], représentée par Mme [Z] [B] épouse [I], à payer à Mme [K] [J] [S] la somme de 990 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel » (décision du 1er avril 2025), somme correspondant à un devis de réfection des peintures, indexée sur l’indice BT01, outre « la somme de 4.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ». Puis le jugement a fixé le partage à 90 % pour le locataire et 10 % pour la bailleresse, conformément aux conclusions de l’expert non discutées entre les intéressés, et « CONDAMNE M. [F] [O] à garantir Mme [V] [A] veuve [B] représentée par Mme [Z] [B] épouse [I], des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 90% ; », avec garantie croisée à ces hauteurs, 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre le locataire et les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.
Ce partage mérite qu’on s’y arrête parce qu’il résume la logique du contentieux : la victime obtient une condamnation unique contre tous les responsables, et c’est ensuite, entre eux, que le juge dose. Le locataire qui use quotidiennement de la douche supporte l’essentiel quand l’entretien courant a manqué, tandis que le bailleur répond du fond, à hauteur de 10 % ici, parce que l’état du sol et des joints relève aussi de son bien. Le fondement civiliste est classique. Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et l’article 1241 du code civil ajoute : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » Négliger des joints noircis ou un écoulement qui ralentit, c’est exactement cette négligence. Et le droit de propriété du voisin du dessous, rappelé par l’article 544 du code civil selon lequel « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », fonde son droit à jouir d’un plafond sec.
Le tribunal judiciaire de Marseille a poussé la démonstration un cran plus loin le 24 septembre 2026 (RG 24/02685, décision du 24 septembre 2026), dans un litige où les infiltrations issues de la salle de bains d’un appartement, et notamment d’un bac à douche, avaient perduré plus d’une année : défaut du joint d’étanchéité entourant le bac et fuite du siphon non accessible, cloisons et parquet flottant du local inférieur saturés d’eau jusqu’à l’effondrement d’une partie du plafond. La propriétaire du dessus objectait que l’entretien du joint relevait de son locataire. Le tribunal a écarté l’argument dans les rapports avec la victime : dans les rapports avec le propriétaire du fonds voisin victime des nuisances, le propriétaire du fonds dont provient le trouble peut voir sa responsabilité engagée de plein droit sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, quand bien même le fait générateur relèverait des obligations d’entretien de son locataire. Ce « de plein droit » est l’apport de l’article 1253 du code civil : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Des infiltrations qui durent plus d’un an et font s’effondrer un plafond excèdent à l’évidence les inconvénients normaux. Le tribunal a condamné ensemble la propriétaire, l’occupant et les deux assureurs : « CONDAMNE in solidum Madame [T] [E], Monsieur [H] [U], la société MATMUT & CO et la société WAKAM à payer à la SCI LA PLAINE la somme de 15.602,01 euros en réparation de son préjudice résultant de la perte de loyers ». Puis, entre eux, il a retenu une contribution par moitié, la vétusté de la salle de bain et la défaillance du siphon inaccessible relevant de l’installation de la bailleresse : « dans leurs rapports entre eux, le tribunal retiendra une contribution à hauteur de 50 % pour chacun ». Moralité pratique : le siphon inaccessible et la vétusté font basculer une partie de la charge définitive vers le bailleur, même quand l’occupant utilisait la douche chaque jour.
Le tribunal judiciaire de Montauban a confirmé la même grammaire le 11 août 2026 (RG 24/00201, jugement du 11 août 2026) : dégâts des eaux subis depuis septembre 2021 par l’appartement du dessous en provenance de celui du dessus, responsabilité retenue contre l’occupante et le propriétaire, et « Condamne in solidum Mme [K] [G] […] et M.[O] [C] à verser à la SCI 3CP la somme de 5457,32 euros pour la réfection des peintures ». Mais ce jugement illustre aussi les limites : débouté des demandes au titre du mobilier, de la perte de loyers et de l’abonnement énergétique, et surtout débouté de la demande de travaux sous astreinte de 100 euros par jour. L’astreinte ne se décroche pas pour faire pression : le juge l’a refusée alors même que la responsabilité était établie. Autre limite utile : la demande du syndicat, représenté par son syndic, dirigée contre l’occupante et le propriétaire, a été rejetée, signe que le syndicat n’obtient rien sans démontrer un préjudice propre distinct de celui des copropriétaires.
B. La canalisation encastrée et la douche refaite : le syndicat et l’auteur des travaux entrent en scène
Tout ne relève pas de l’occupant. Quand l’eau voyage dans une canalisation encastrée dans le gros oeuvre, la frontière entre parties privatives et parties communes se déplace, et avec elle le payeur. Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 29 mai 2026 (RG 26/51721, ordonnance du 29 mai 2026), avait à trancher un différend opposant un syndicat des copropriétaires à un copropriétaire au sujet d’une canalisation de salle de bain encastrée dans le sol, dont le rapport précisait que la réparation était impossible sans destruction. Le juge a rejeté la fin de non-recevoir, rejeté les demandes du syndicat, invité les parties à rencontrer un conciliateur de justice en ces termes : « Invitons les parties à rencontrer dans les meilleurs délais M. [E] [V], conciliateur de justice », et condamné le syndicat demandeur : « Condamnons le syndicat des copropriétaires […] à payer à M. [C] [Q] la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ». L’enseignement est double : une canalisation encastrée ne se répare pas comme un joint, car il faut détruire pour atteindre le tuyau, et le syndicat qui assigne à la légère pour faire payer le copropriétaire peut repartir condamné aux frais. Avant d’écrire au syndic, le copropriétaire du dessus vérifie donc dans le règlement de copropriété le statut exact du tuyau : colonne et réseaux encastrés relèvent souvent des parties communes, quand les branchements privatifs restent au lot.
La cour d’appel de Lyon a tracé la même ligne le 4 novembre 2025 (RG 24/00892, arrêt du 4 novembre 2025) : des infiltrations semblaient provenir de l’appartement supérieur, et la demande tendait à faire condamner le voisin à réfectionner sa canalisation privative branchée sur la colonne en fonte. La cour a constaté que cette demande était devenue sans objet, signe que les travaux avaient été réalisés en cours d’instance, et a condamné le voisin à payer 2.000 euros au syndicat puis 2.000 euros au voisin du dessous au titre de l’article 700. La leçon vaut pour les deux côtés : exécuter les travaux en cours de procédure n’éteint pas les frais de justice, et la canalisation privative qui se branche sur la colonne collective reste à la charge du lot qu’elle dessert.
Reste le cas le plus coûteux : la douche refaite par le voisin lui-même, sans autorisation et sans règles de l’art. La cour d’appel de Paris en a donné l’illustration la plus sévère le 9 octobre 2024 (RG 20/16021, arrêt du 9 octobre 2024). L’expert avait relevé comme causes des désordres l’absence d’étanchéité des parois et du sol de la douche, l’écoulement difficile des eaux et le siphon bouché, la mauvaise étanchéité du débord de la porte et des diamètres insuffisants de canalisations d’évacuation. L’architecte de l’immeuble avait alerté le syndic dès septembre 2014 sur des travaux affectant les parties communes et non conformes aux règles de l’art, puis le syndicat avait mis en demeure la société propriétaire en décembre 2014. Le tribunal judiciaire de Paris avait statué en septembre 2020, et la cour a tout confirmé : « Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions », débouté la société de sa demande de remboursement des sommes versées en exécution provisoire, et ajouté « la somme supplémentaire de 6.000 euros au syndicat des copropriétaires […] par application de l’article 700 ». Installer une douche à l’italienne en éventrant l’étanchéité et en touchant aux parties communes sans vote ni autorisation, c’est donc s’exposer à la remise en état intégrale, aux dépens incluant l’expertise, et à des frais de justice qui se cumulent à chaque degré de juridiction. La promesse commerciale du « tout carrelé sans seuil » ne vaut rien face à l’étanchéité : ce sont les faits constatés par l’expert et les autorisations écrites qui décident.
Le juge des référés de Nice a montré le versant rapide de cette même exigence le 28 avril 2026 (RG 26/00308, ordonnance du 28 avril 2026) : « CONDAMNONS la SCI TRUMP à faire procéder aux travaux nécessaires à la cessation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble [D]-PALAIS à savoir la reprise de l’étanchéité de son bac à douche, la mise en conformité du système de gestion des condensats du réfrigérateur professionnel outre à la remise en état en façade de la courette en rebouchant les trous réalisés et en les peignant », outre la mise en conformité d’un système de condensats et la remise en état d’une façade de courette. En référé, le juge ne tranche pas le fond du droit, mais il peut ordonner la cessation du désordre qui affecte les parties communes. Pour le voisin du dessus, l’urgence est donc double : couper l’eau qui coule, puis discuter de la facture.
II. Les dégâts : assurances, preuves et juge
A. Déclarer aux deux assurances et comprendre la condamnation commune
Une fois l’eau arrêtée, deux chantiers s’ouvrent : faire jouer les assurances et chiffrer les préjudices. Le réflexe détermine souvent l’issue. La fiche officielle Assurance dégâts des eaux de Service Public recommande de remplir avec les autres personnes concernées un constat amiable de dégât des eaux, en précisant qu’il n’est pas obligatoire mais accélère le traitement, et qu’il n’existe pas de modèle officiel, chaque assureur ayant le sien ; elle invite à le transmettre au plus vite à son assureur, ainsi qu’au propriétaire ou au syndic quand on est locataire ou en copropriété. Elle précise que la recherche de fuite par un professionnel peut être prise en charge par l’assurance, que l’expertise n’est pas automatique et dépend de l’assureur, généralement au-delà d’environ 1 600 euros de dommages, et que l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire et facultative pour le propriétaire occupant. En copropriété, la fiche Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives explique le rôle de la convention IRSI entre assureurs pour les dégâts des eaux d’immeuble : un seul assureur gère le dossier quand les dommages matériels n’excèdent pas 5 000 euros hors taxes, et au-delà chaque assureur intervient selon son contrat, avec des procédures plus longues et parfois des expertises contradictoires.
Le délai de déclaration est contractuel mais encadré par la loi. Aux termes du 4° de l’article L. 113-2 du code des assurances, l’assuré est obligé « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Concrètement : on déclare par écrit, vite, à son propre assureur, et on conserve toutes les factures d’urgence pour l’expert. La déchéance pour déclaration tardive ne peut d’ailleurs être opposée que si l’assureur prouve un préjudice causé par le retard, et jamais en cas de force majeure, mais attendre des semaines reste la meilleure façon de compliquer son dossier.
L’affaire marseillaise montre pourquoi il faut déclarer large et assigner large. La victime a mis en cause ensemble la propriétaire du dessus, l’occupant et les deux assureurs, et le tribunal les a condamnés ensemble à 15 602,01 euros pour la perte de loyers, chacun garantissant ensuite sa part : 50 % pour le couple propriétaire-assureur du dessus, 50 % pour l’occupant et son assureur. Les deux contrats ont donc joué côte à côte, celui de la bailleresse et celui de l’occupant, pour un local commercial dont l’exploitation avait été perturbée. À l’inverse, le jugement parisien d’avril 2025 a débouté la victime de ses prétentions contre l’assureur attrait, la SA BPCE Iard : un assureur ne paie que dans les limites de son contrat et de la qualité de son assuré. On ne fait pas condamner « l’assurance » en général ; on fait condamner des personnes, dont certaines sont garanties par leur assureur attrait dans la cause. Quand le litige mêle ainsi bail, copropriété et deux polices d’assurance, l’accompagnement du cabinet en droit immobilier à Paris permet de mettre en cause les bons défendeurs dès l’assignation plutôt que de découvrir l’absence d’un garant après deux ans de procédure.
B. Prouver, concilier, puis saisir : l’ordre qui fait gagner
En matière d’infiltrations, le perdant est presque toujours celui qui n’a pas prouvé. La règle est rappelée par l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » La victime prouve donc l’existence des désordres, leur origine et leur montant : photographies datées, constats de commissaire de justice aux moments où l’eau coule, factures, devis, échanges écrits avec le voisin et le syndic. Le constat dressé pendant l’écoulement vaut mieux que dix attestations rédigées six mois plus tard, et la recherche de fuite par un professionnel, dont le coût peut être pris en charge par l’assurance, fixe l’origine quand chacun accuse le tuyau de l’autre.
Quand le litige menace, l’expertise judiciaire avant tout procès est l’arme décisive, et les jugements cités le confirment : à Paris comme à Montauban, c’est sur les conclusions de l’expert non discutées que le tribunal a imputé les responsabilités et les partages 90/10. L’article 145 du code de procédure civile l’autorise : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Pour un immeuble, la juridiction du lieu de situation est seule compétente : à Paris, c’est donc le tribunal judiciaire de Paris qui désigne l’expert, ce qui simplifie la vie des copropriétaires parisiens et franciliens. L’expert judiciaire tranche entre le joint, le siphon, la canalisation et l’étanchéité, et son rapport, s’il n’est pas utilement critiqué, devient le socle du jugement au fond.
Avant d’assigner, il faut aussi tenter l’amiable, et ce n’est pas un conseil de sagesse, c’est une condition de recevabilité dans bien des cas. Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative […] à un trouble anormal de voisinage ». L’ordonnance parisienne de mai 2026 l’illustre à la lettre : plutôt que de trancher entre le syndicat et le copropriétaire sur la canalisation encastrée, le juge des référés les a invités à rencontrer le conciliateur de justice et à lui rendre compte. Mise en demeure écrite au voisin et au syndic, saisine du conciliateur de justice du ressort, médiation : ces démarches préalables, documentées, évitent l’irrecevabilité et montrent au juge la bonne foi.
Si l’eau coule encore ou si le voisin refuse tout accès, le référé prend le relais. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et d’accorder une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable. C’est ce qu’a fait le juge niçois en ordonnant la reprise de l’étanchéité du bac, et c’est la voie pour obtenir vite l’arrêt des infiltrations, une expertise, voire une provision sur les travaux. Au fond, les préjudices réparés dans les espèces citées dessinent l’échelle : 990 euros de peintures et 4 200 euros de trouble de jouissance à Paris, 5 457,32 euros de réfection à Montauban, 15 602,01 euros de perte de loyers à Marseille pour un local commercial, outre les frais de justice des articles 700 (1 500 à 6 000 euros selon les décisions) et les dépens incluant l’expertise. Les demandes excessives sont en revanche rejetées : préjudice moral et résistance abusive à Marseille, mobilier et abonnement énergétique à Montauban. Et les décisions de première instance sont de droit exécutoires par provision, comme l’a rappelé le tribunal parisien : le condamné paie même s’il fait appel, sauf décision contraire du juge.
Une fuite de douche vers l’appartement du dessous n’est donc ni une fatalité ni une loterie : c’est une mécanique en trois temps. Identifier l’origine exacte par un professionnel, car le joint et le siphon désignent l’occupant et son bailleur tandis que la canalisation encastrée appelle le syndicat et que la douche refaite sans autorisation expose son auteur à la remise en état intégrale. Déclarer vite aux deux assurances par écrit, avec constat amiable et factures conservées, car les contrats des deux côtés peuvent être condamnés ensemble. Prouver par constat et expertise, concilier par écrit puis devant le conciliateur, et seulement ensuite saisir le juge, en référé pour stopper l’eau, au fond pour répartir la facture. Le voisin du dessous qui suit cet ordre obtient la réparation de ses peintures et de son trouble de jouissance ; l’occupant du dessus qui entretient ses joints et garde ses factures limite sa part ; le bailleur qui surveille la vétusté de sa salle de bain évite de payer pour un siphon inaccessible ; le syndicat qui vérifie le statut des tuyaux avant d’assigner évite de payer 1 500 euros de frais à son adversaire. L’eau finit toujours par dire d’où elle vient ; le droit se contente d’en tirer les conséquences, pièce par pièce.