Dans la nuit du 3 au 4 octobre 2026, la ville de Narbonne a essuyé des pluies diluviennes : l’Aude et les Pyrénées-Orientales ont été placées en vigilance orange pluie et inondations, avec jusqu’à 120 mm de pluie attendus selon les prévisions relayées par la presse nationale et locale. Des images de rues transformées en torrents ont circulé dès le matin. Pour les habitants, la question est celle du logement ; pour les commerçants du centre-ville et des zones basses, elle est double : la boutique est inondée, le stock est perdu, et le loyer du bail commercial, lui, continue de courir. Faut-il encore le payer quand on ne peut plus ouvrir sa porte ? Peut-on résilier le bail, exiger une baisse de loyer, faire jouer l’assurance perte d’exploitation ? Le droit des baux commerciaux donne des réponses précises, forgées par le Code civil et une jurisprudence récente, y compris un arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2025 et un arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 février 2025 qui tranchent des situations proches. Cet article expose la méthode, dans l’ordre où le commerçant sinistré doit agir : constater, qualifier la destruction, sécuriser le loyer, déclarer aux assurances, puis organiser la remise en état.
I. Boutique inondée à Narbonne : que devient le loyer du bail commercial ?
A. Narbonne inondations aujourd’hui : destruction totale ou partielle, le test qui décide de tout
Le point de départ est l’article 1722 du Code civil, qui régit le sort du bail quand la chose louée est détruite pendant sa durée : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Ce texte s’applique aux baux commerciaux dès lors qu’un fonds de commerce ou d’artisanat est exploité dans les lieux, ce que rappelle l’article L. 145-1 du Code de commerce pour le champ des baux commerciaux. L’inondation provoquée par des pluies d’une intensité anormale relève du cas fortuit : l’exploitant n’a ni provoqué ni pu empêcher la montée des eaux.
Quand la destruction est totale, le bail prend fin seul, sans qu’un juge ait à le prononcer. La Cour de cassation l’a confirmé le 23 juin 2016 dans une affaire qui concernait déjà un local commercial, un restaurant privé de toute exploitation après un arrêté municipal d’interdiction d’accès : « le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties sauf les dommages-intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte », et « la perte totale de la chose louée entraînait la résiliation de plein droit du bail » (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 15-15.348). Dans cette affaire, la résiliation avait pris effet à la date de l’arrêté qui interdisait l’accès du public, parce que les bailleurs avaient en outre manqué à leurs obligations de délivrance, d’entretien et de garantie de la jouissance paisible. Pour une boutique de Narbonne dévastée au point de ne plus pouvoir accueillir ni stock ni clientèle, et frappée le cas échéant d’un arrêté municipal de fermeture pour danger, ce précédent est directement opérant : la résiliation joue de plein droit et le loyer cesse d’être dû à compter de la perte.
La destruction totale ne se limite pas à l’effondrement des murs. La cour d’appel de Paris, le 20 février 2025, dans un litige opposant le bailleur et le locataire de bureaux ravagés par un incendie, a appliqué la règle d’assimilation fixée par la Cour de cassation dès le 8 mars 2018, dans une affaire d’incendie de locaux à usage commercial : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ; » (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). La cour d’appel de Paris a mobilisé cette grille dans une affaire de bureaux partiellement incendiés (CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 20 février 2025, n° 23/06758). Autrement dit, une boutique dont les murs tiennent encore debout mais dont l’installation électrique est hors d’usage, dont le sol est gorgé d’eau et dont la remise en état coûterait plus cher que la valeur des lieux peut être traitée comme totalement détruite. C’est une question de preuve, pas d’impression : il faut un constat d’huissier de justice, des photographies datées, les constats des pompiers ou des services municipaux, et si possible une évaluation chiffrée des travaux par un artisan ou un expert.
Quand la destruction n’est que partielle, le choix appartient au seul preneur, et à lui seul : demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Dans l’affaire parisienne de 2025, les locaux n’avaient été que partiellement endommagés par l’incendie, l’activité avait pu se poursuivre comme l’attestait le chiffre d’affaires, et les travaux de remise en état, chiffrés autour de 60 000 euros, restaient très inférieurs à la valeur des locaux estimée entre 200 000 et 210 000 euros : la cour a écarté la résiliation et accordé une réduction du loyer au prorata des surfaces devenues inutilisables, pour la période allant du sinistre à la remise en exploitation complète des lieux. Pour un commerçant narbonnais dont seule la réserve a été inondée alors que la surface de vente reste exploitable après nettoyage, c’est ce scénario qui s’applique : le bail continue, mais le loyer est réduit à proportion de la partie perdue et du temps de la privation.
Deux mises en garde encadrent ce test. D’abord, beaucoup de baux commerciaux contiennent une clause qui aménage ou écarte l’article 1722 : résiliation automatique dès qu’un certain pourcentage des lieux est détruit, renonciation du preneur à demander la résiliation en cas de destruction partielle, ou délai de remise en état imposé au bailleur avant que le preneur puisse agir. La première chose à faire est donc de relire le bail, article par article, avant d’invoquer le texte légal. Ensuite, si la destruction résulte de la faute d’une partie, c’est l’article 1741 du Code civil qui s’applique et des dommages-intérêts peuvent s’ajouter : défaut d’entretien des canalisations privatives, travaux du voisin, absence de dispositifs de protection imposés par le bail. L’expertise devra donc également établir la cause de l’entrée des eaux, car de cette cause dépend le régime.
B. Faut-il continuer à payer le loyer en attendant la remise en état ?
La tentation est grande de suspendre seul le paiement des loyers tant que la boutique reste fermée. C’est pourtant la manœuvre la plus risquée. La Cour de cassation vient de le rappeler avec netteté le 7 mai 2025 : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (3e Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié). » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097). Certes, cette décision concernait des locaux d’école privée fermés par mesure sanitaire sans dommage matériel, et une inondation qui détruit le stock et les installations se distingue précisément par l’atteinte matérielle aux lieux. Mais l’enseignement demeure : sans destruction, même partielle, dûment établie, le loyer reste dû intégralement, et une suspension unilatérale expose le preneur à un commandement de payer.
Or le commandement visant la clause résolutoire est une arme rapide entre les mains du bailleur. L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Un mois après un commandement resté sans effet, la clause peut être acquise et le bailleur peut demander l’expulsion. Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause, notamment en application de l’article 1343-5 du Code civil, mais seulement si le preneur le saisit à temps et justifie de sa bonne foi et de ses difficultés. Concrètement, le commerçant inondé qui cesse de payer sans rien entreprendre d’autre s’expose à perdre son bail pour impayé, alors même que son local est sinistré.
La bonne méthode tient en quatre gestes. Premièrement, payer la part du loyer qui reste clairement due ou, si la trésorerie ne le permet pas, saisir rapidement le juge des loyers commerciaux ou le juge des référés pour demander des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en produisant les preuves du sinistre. Deuxièmement, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, la destruction totale ou partielle, en visant l’article 1722 et en demandant soit la constatation de la résiliation de plein droit, soit une diminution du loyer à proportion de la partie devenue inutilisable, en s’appuyant sur un constat et un chiffrage des travaux. Troisièmement, si le bailleur doit exécuter des réparations urgentes qui privent le preneur d’une partie des lieux, rappeler l’article 1724 du Code civil : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. » Au-delà de vingt et un jours de travaux subis, la diminution du loyer est donc de droit. Quatrièmement, conserver toutes les preuves de paiement et exiger la restitution du dépôt de garantie en fin de bail : le tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 28 novembre 2024, dans un litige né de l’incendie de bureaux loués sous bail commercial, que le dépôt de garantie doit être restitué au preneur sortant, en l’espèce à hauteur de 10 532,60 euros, avec intérêts (TJ Paris, 18e chambre, 3e section, 28 novembre 2024, n° 22/06369).
Le preneur ne doit pas non plus négliger l’article 1222 du Code civil : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » Quand le bail met les grosses réparations à la charge du bailleur et que celui-ci reste inerte après mise en demeure, le commerçant peut faire exécuter les travaux lui-même puis en réclamer le remboursement, ou demander au juge une avance. C’est souvent le seul moyen de rouvrir vite, à condition d’avoir mis en demeure préalablement et de conserver chaque facture.
II. Faire payer : assurances et remise en état de la boutique inondée
A. Multirisque professionnelle, perte d’exploitation et catastrophe naturelle : l’ordre des déclarations
Le commerçant dispose en principe de deux garanties qui se complètent : la multirisque professionnelle, qui couvre les dommages matériels au local, aux aménagements et au stock, et la garantie perte d’exploitation, qui compense la marge perdue pendant la fermeture. L’articulation avec le régime des catastrophes naturelles est décisive. L’article L. 125-1 du Code des assurances prévoit que « En outre, si l’assuré est couvert contre les pertes d’exploitation, cette garantie est étendue aux effets des catastrophes naturelles, dans les conditions prévues au contrat correspondant. » Autrement dit, dès lors que le contrat comporte une garantie perte d’exploitation et que l’inondation est reconnue comme catastrophe naturelle par arrêté interministériel, l’assureur ne peut pas refuser la garantie au motif que le sinistre serait « exceptionnel » : l’extension est légale. L’article L. 125-2 du Code des assurances impose d’ailleurs aux assureurs d’insérer cette extension dans les contrats concernés, sans pouvoir excepter les biens mentionnés au contrat.
Attention toutefois au calendrier. À la date de rédaction du présent article, le 4 octobre 2026, les pluies diluviennes qui ont frappé Narbonne dans la nuit sont un fait d’actualité rapporté par la presse, mais aucun arrêté de catastrophe naturelle propre à cet épisode n’est encore publié. La garantie catastrophe naturelle ne jouera qu’une fois cet arrêté pris et publié au Journal officiel pour la commune concernée. En attendant, le commerçant doit déclarer le sinistre au titre du dégât des eaux et de l’inondation de son contrat multirisque, dans le délai prévu par la police. L’article L. 113-2 du Code des assurances fait obligation à l’assuré de déclarer les circonstances nouvelles et, surtout, de donner avis à l’assureur dès qu’il a eu connaissance du sinistre ; les contrats fixent ensuite le délai précis et les clauses types applicables aux catastrophes naturelles en fixent un qui court à compter de la publication de l’arrêté. Déclarer deux fois, donc : immédiatement au titre du contrat, puis au titre de la catastrophe naturelle une fois l’arrêté publié, en conservant la preuve de chaque envoi.
La perte d’exploitation mérite une vigilance particulière car les assureurs la chiffrent souvent au plus bas : période indemnisable réduite, marge contestée, frais supplémentaires refusés. Deux décisions récentes montrent que le juge n’hésite pas à allouer des provisions substantielles quand l’impossibilité d’exploiter est établie. La cour d’appel de Montpellier, le 10 avril 2025, a confirmé en toutes leurs dispositions des ordonnances de référé qui allouaient à une société exploitant un commerce alimentaire, victime d’un dégât des eaux avec impossibilité d’exploiter constatée par expertise, des provisions de 10 000 euros au titre des denrées perdues puis de 25 000 euros au titre du reliquat de perte d’exploitation, en rejetant les demandes de restitution de l’assureur : « La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, » puis « Confirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé déférée ; » (CA Montpellier, 2e chambre civile, 10 avril 2025, n° 24/03756). Le tribunal judiciaire de Compiègne a statué dans le même sens le 7 juillet 2026 dans un litige opposant un autre commerce alimentaire à son assureur après un sinistre des eaux (TJ Compiègne, chambre 1, section 1, 7 juillet 2026, n° 25/00270). Pour le commerçant de Narbonne, la leçon est claire : faire constater l’impossibilité d’exploiter par l’expert de l’assureur sans attendre, produire sa comptabilité des exercices précédents pour établir la marge, chiffrer les frais engagés pour limiter la perte, et saisir le juge des référés en cas de proposition manifestement insuffisante.
L’expertise est le moment où tout se joue : l’expert mandaté par l’assureur constate la cause, l’étendue des dommages et la durée de l’interruption. Le commerçant a le droit de se faire assister de son propre expert, de formuler des observations écrites sur le rapport et de demander une contre-expertise amiable ou judiciaire si les conclusions lui paraissent biaisées. Chaque facture de remise en état, chaque attestation de fournisseur, chaque relevé de chiffre d’affaires doit être conservé : à défaut de pièces, l’indemnité sera calculée sur des forfaits défavorables. Et si le bailleur de la boutique est lui-même assuré contre la perte de ses loyers, ses intérêts croiseront ceux du preneur sans s’y confondre : chacun déclare auprès de son propre assureur, comme l’explique l’analyse consacrée au bailleur narbonnais face à la perte de ses loyers et à son assurance propriétaire non occupant.
B. Qui remet la boutique en état : le bailleur, le preneur, ou les deux ?
Une fois l’eau évacuée, la question des travaux divise souvent les parties. Le principe posé par l’article 1719 du Code civil est que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée », obligation qui emporte celle d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en assurer au preneur la jouissance paisible. C’est sur ce fondement que la Cour de cassation, dans son arrêt du 23 juin 2016 déjà cité, a retenu que les bailleurs avaient manqué à leurs obligations de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, justifiant la résiliation aux torts partagés quant aux dommages-intérêts. Pour une boutique inondée, le bailleur doit donc remettre en état tout ce qui touche au clos et au couvert ainsi qu’aux équipements dont il a la charge selon le bail : toiture, murs, sols d’origine, menuiseries extérieures, installations électriques communes.
En pratique, la plupart des baux commerciaux transfèrent au preneur l’entretien courant, les réparations locatives et les aménagements intérieurs, tandis que le bailleur conserve les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, sauf clause contraire. Le nettoyage, le séchage, la dépose des revêtements souillés et la remise en peinture incombent donc généralement au commerçant et à son assurance multirisque, alors que la réfection de la dalle, de la charpente ou du réseau électrique principal incombe au bailleur et à son assurance de propriétaire. Quand le bailleur tarde, le preneur n’est pas condamné à attendre les bras croisés : après mise en demeure restée sans effet, l’article 1222 du Code civil l’autorise à faire exécuter lui-même les travaux à un coût raisonnable puis à en demander le remboursement, voire à solliciter du juge une avance. Pendant les travaux du bailleur, le preneur doit les subir en application de l’article 1724, mais avec la contrepartie déjà évoquée : au-delà de vingt et un jours de privation partielle, le loyer diminue de droit à proportion du temps et de la partie perdue.
Restent les situations frontières, fréquentes après une inondation. Si l’eau est entrée par le local voisin ou par un équipement commun de l’immeuble, la responsabilité du voisin ou du syndicat des copropriétaires peut être recherchée en complément des assurances, sur le fondement du trouble anormal ou de la faute d’entretien. Si l’inondation révèle que les lieux sont situés en zone inondable sans que le diagnostic des risques ait été correctement délivré lors d’une acquisition récente des murs, c’est le terrain de l’information de l’acquéreur et de la garantie des vices. Si la boutique est exploitée dans un immeuble en copropriété, les parties communes inondées relèvent de l’assurance de la copropriété et les charges de remise en état suivent la répartition du règlement. Enfin, si la commune a manqué à ses obligations d’alerte ou d’entretien des ouvrages de protection, un recours contre la collectivité devant le juge administratif est envisageable, mais il suppose la preuve d’une faute, ce qui est exigeant. Dans tous les cas, le commerçant doit agir vite et par écrit : mise en demeure au bailleur, déclaration aux assureurs, constat, devis, et saisine du juge dès qu’un délai raisonnable s’est écoulé sans réponse utile.
Conclusion
La boutique inondée de Narbonne n’exonère pas mécaniquement son exploitant de son loyer, mais elle lui ouvre des droits puissants à condition de les activer dans le bon ordre : faire constater la destruction par huissier et expert, qualifier la perte totale ou partielle au regard de l’article 1722 du Code civil, relire la clause du bail qui aménage ce texte, notifier au bailleur la résiliation de plein droit ou la demande de diminution du loyer, ne jamais cesser seul de payer sans saisir le juge des délais, déclarer le sinistre à la multirisque professionnelle puis au titre de la catastrophe naturelle dès la publication de l’arrêté, chiffrer la perte d’exploitation pièce par pièce, et mettre le bailleur en demeure de remettre en état le clos et le couvert avant de faire exécuter les travaux. Les décisions rendues en 2025 et 2026, de la troisième chambre civile à la cour d’appel de Paris et à celle de Montpellier, montrent que les juges appliquent ces textes avec rigueur : résiliation de plein droit quand l’exploitation est devenue définitivement impossible, réduction du loyer au prorata quand elle reste partiellement possible, provisions de perte d’exploitation quand l’interruption est prouvée. Le commerçant qui documente chaque étape dès les premières heures transforme une catastrophe subie en dossier indemnisable ; celui qui attend ou qui cesse de payer en silence s’expose à perdre son bail en plus de son stock.