Depuis le 1er octobre 2026, tout nouveau bail d’habitation signé en France doit reprendre un modèle actualisé : une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayés y figure désormais noir sur blanc, le bail peut rappeler l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale et les numéros de téléphone portable du bailleur et du locataire peuvent y être inscrits pour faciliter les échanges. L’information a été détaillée par la presse spécialisée et les sites d’information administrative le 24 septembre 2026, à une semaine de l’entrée en vigueur. Pour les locataires comme pour les bailleurs parisiens, l’enjeu est concret : un bail signé après cette date sans la clause adaptée expose le bailleur à des contestations, tandis qu’un locataire qui reçoit un commandement de payer visant cette clause dispose de six semaines pour réagir avant que le juge ne soit saisi. Cet article explique ce qui change vraiment, comment vérifier votre contrat, quels réflexes adopter face à un commandement et comment obtenir des délais devant le juge, avec les particularités parisiennes et franciliennes.

I. Que change le nouveau bail type du 1er octobre 2026 pour les loyers impayés et la résidence principale ?

A. Comment fonctionne la clause résolutoire inscrite dans le bail et le commandement de payer de six semaines ?

Le changement le plus visible concerne la clause de résiliation de plein droit. Chaque contrat de location régi par les nouveaux modèles doit intégrer une clause qui prévoit la résiliation du bail dans trois situations : le non-paiement du loyer, le non-paiement des charges récupérables et le non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne joue pas automatiquement dès le premier euro manquant. Sa mise en œuvre suppose l’envoi d’un commandement de payer par acte de commissaire de justice resté sans effet pendant six semaines. Concrètement, le bailleur fait délivrer au locataire un acte qui vise la clause, détaille les sommes réclamées et reproduit les délais et voies de recours. Si le locataire paie l’intégralité des sommes dans le délai de six semaines, la clause ne produit aucun effet et le bail se poursuit. Si le délai expire sans paiement complet, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause, prononcer la résiliation et ordonner l’expulsion.

Ce mécanisme n’est pas une invention du décret de 2026. La loi du 27 juillet 2023 pour la protection des logements contre l’occupation illicite avait déjà imposé la présence de cette clause dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, tout en réduisant le délai du commandement de deux mois à six semaines. Le décret publié au Journal officiel (texte JORFTEXT000054393114, consultable sur le site du Journal officiel) met simplement les modèles réglementaires en conformité avec cette loi : les contrats types intègrent désormais d’office la rédaction de la clause, la mention du délai de six semaines et l’information sur les recours. Les baux signés avant le 1er octobre 2026 restent régis par leurs stipulations, mais les renouvellements et les nouveaux contrats conclus à compter de cette date doivent reprendre la nouvelle présentation.

Le droit commun de la clause résolutoire éclaire son maniement. Le article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » La même disposition ajoute que la résolution suppose une mise en demeure infructueuse qui mentionne expressément la clause, sauf stipulation contraire. En matière de bail d’habitation, le commandement de payer remplit cette fonction de mise en demeure qualifiée : il doit viser la clause, décompter les sommes et laisser au débiteur le temps de s’exécuter. Un commandement qui omet de viser la clause, qui réclame des sommes fantaisistes ou qui ne reproduit pas les mentions protectrices peut être annulé, ce qui prive d’effet la procédure engagée sur son fondement. De façon générale, l’article 1224 du code civil rappelle que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Dans le contentieux locatif, la décision de justice reste donc le passage obligé : le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même, changer les serrures ou couper les fluides.

Les obligations de fond du bail d’habitation n’ont pas changé. L’article 1728 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales », à savoir user paisiblement des lieux suivant la destination convenue et payer le loyer aux termes convenus, la seconde branche étant rédigée ainsi : « De payer le prix du bail aux termes convenus. » Symétriquement, l’article 1719 du code civil énonce que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » de délivrer un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible. Un locataire qui subit des désordres graves, une insalubrité ou un défaut d’entretien imputable au bailleur peut opposer une exception d’inexécution et demander au juge d’écarter la clause, à condition de prouver la réalité des manquements et leur lien avec les impayés. La Cour de cassation l’a illustré en matière de baux où le preneur invoquait des manquements du bailleur : le juge doit examiner ce moyen de défense au fond avant de constater l’acquisition de la clause, comme l’a jugé la troisième chambre civile dans son arrêt du 5 mars 2026, pourvoi numéro 24-15.820, qui impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur assigné en constatation de la clause. Cette solution, rendue en matière commerciale, exprime un principe transposable : le juge du fond ne peut pas constater la résiliation sans répondre aux contestations sérieuses du locataire.

La régularité formelle de la clause elle-même fait l’objet d’un contrôle strict. Dans son arrêt du 6 novembre 2025, pourvoi numéro 23-21.334, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé qu’une clause résolutoire stipulant un délai de prise d’effet inférieur au délai légal d’ordre public doit être réputée non écrite. L’affaire concernait un bail commercial et la loi du 18 juin 2014, mais le raisonnement vaut pour tous les baux : quand la loi fixe un délai minimal de protection du preneur, le contrat ne peut pas le réduire. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai applicable aux baux d’habitation est de six semaines après commandement ; une clause qui mentionnerait encore deux mois n’est pas sanctionnée de la même façon, car un délai plus long reste favorable au locataire, mais une clause qui prévoirait un délai plus court, par exemple quinze jours ou un mois, serait privée d’effet. Vérifiez donc la rédaction exacte de votre bail : le délai imprimé doit être de six semaines.

Face à un arriéré, le locataire qui ne paie pas son loyer pour des raisons passagères a intérêt à agir vite plutôt qu’à laisser le délai courir. Payer, même partiellement, puis solder avant l’expiration des six semaines interrompt le mécanisme. Quand le paiement intégral est impossible, le locataire peut saisir le juge des référés ou le juge du fond d’une demande de délais de paiement avant même l’audience sur la clause : l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La décision du juge suspend alors les effets de la clause pendant l’exécution des délais accordés, pourvu que le locataire respecte l’échéancier et paie le loyer courant. Pour documenter une demande de ce type, rassemblez les bulletins de salaire, les justificatifs de charges, les attestations d’allocations logement, les preuves d’un accident de la vie et tout échéancier déjà proposé au bailleur. Un dossier chiffré et sincère obtient plus souvent des délais qu’une simple demande verbale à l’audience.

B. Que faire si votre bail de location vide, meublée ou colocation ne reprend pas les nouvelles mentions ?

Les nouveaux contrats types couvrent les locations de logements vides, les locations de logements meublés à titre de résidence principale et les colocations réunies sous un bail unique. Ils ne s’appliquent ni aux baux mobilité ni aux locations saisonnières, qui gardent leurs régimes propres. Si vous avez signé un bail postérieur au 1er octobre 2026, contrôlez point par point : présence de la clause de résiliation de plein droit avec ses trois cas d’ouverture, mention du commandement de six semaines, rappel de l’obligation d’occuper à titre de résidence principale quand le logement y est soumis, état des lieux, diagnostics, notice d’information et, le cas échéant, numéros de téléphone portable des parties. L’absence de la clause ne prive pas le bailleur de tout recours, car la loi du 27 juillet 2023 impose la clause aux contrats conclus ou renouvelés depuis 2023 même quand le modèle imprimé l’oublie, mais elle fragilise sa procédure : le locataire pourra soutenir que l’information contractuelle était incomplète et le juge vérifiera avec une attention redoublée la régularité du commandement.

La mention relative à la résidence principale mérite une lecture attentive. Le nouveau modèle prévoit que le bail indique, lorsque le logement est soumis à une obligation d’occupation à titre de résidence principale, que le locataire doit y résider effectivement. Cette mention vise en premier lieu les logements dont le changement d’usage est encadré, notamment dans les grandes villes où la location de courte durée est réglementée. Un locataire qui sous-loue durablement sur une plateforme sans autorisation, qui n’occupe le logement que quelques jours par mois ou qui le transforme en pied-à-terre occasionnel s’expose à une résiliation pour manquement à la destination contractuelle, distincte de la clause pour impayés. À l’inverse, un bailleur ne peut pas inventer une telle obligation quand le logement n’y est pas soumis : la mention doit correspondre au statut réel du bien. Si votre bail comporte cette phrase alors que rien ne l’imposait, ou s’il l’omet alors que le règlement de copropriété ou un arrêté municipal encadre l’usage, demandez un avenant de mise en conformité.

L’inscription des numéros de téléphone portable reste facultative. Elle vise à fluidifier les échanges en cas d’incident, de dégât des eaux ou de retard de paiement. Refuser de communiquer son numéro ne constitue pas une faute et ne peut pas justifier un refus de location. En revanche, une fois inscrits dans le bail, ces numéros deviennent des données contractuelles : leur usage doit rester proportionné à la gestion locative. Un bailleur qui multiplierait les messages pressants ou menaçants par téléphone s’exposerait à un rappel à la loi sur le harcèlement, et un locataire injoignable qui ignore systématiquement les relances écrites affaiblit sa position quand il demande ensuite des délais au juge.

Le dépôt de garantie constitue le troisième cas d’ouverture de la clause et reste une source fréquente de litiges. Le nouveau modèle rappelle que son non-versement peut fonder la résiliation après commandement. En pratique, la plupart des baux exigent le dépôt à la signature ; un locataire entré sans l’avoir versé doit régulariser vite. À la sortie, le contentieux s’inverse : le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, sous déduction des sommes justifiées. Conservez l’état des lieux d’entrée, les photos datées, les factures d’entretien et la preuve du dernier loyer : ces pièces servent aussi bien à contester une retenue abusive qu’à démontrer votre bonne foi si un impayé de dépôt vous est reproché en cours de bail.

Quand le bail est manifestement non conforme au modèle obligatoire, chaque partie peut demander une régularisation par avenant. Le locataire écrit au bailleur en recommandé en listant les mentions manquantes et en proposant un texte de remplacement. Le bailleur qui loue par l’intermédiaire d’un professionnel peut se retourner contre son mandataire en cas de modèle obsolète. En cas de refus, le litige relève du juge des contentieux de la protection pour les baux d’habitation : ce magistrat peut ordonner la mise en conformité, allouer des dommages et intérêts en cas de préjudice démontré et, surtout, tirer les conséquences de l’irrégularité sur la procédure de résiliation engagée. Un commandement délivré sur le fondement d’une clause absente du contrat ou rédigée dans des termes non conformes à la loi risque l’annulation. C’est pourquoi, avant d’assigner, les bailleurs diligents font relire le bail et le commandement par un professionnel, et les locataires assignés font vérifier ces deux actes dès réception de l’assignation.

Les colocations sous bail unique suivent les mêmes modèles avec des aménagements : solidarité du paiement, clause de remplacement en cas de départ d’un colocataire, répartition des charges. Un colocataire sortant reste tenu dans les limites de sa solidarité et doit notifier son départ dans les formes. Les nouveaux modèles ne modifient pas ces principes mais les présentent de façon plus lisible. Lisez la clause de solidarité avant de signer : elle détermine qui paie quand l’un des occupants cesse de verser sa part, et un impayé collectif peut déclencher la clause résolutoire contre l’ensemble des signataires.

II. Comment contester utilement et obtenir des délais quand le bailleur invoque la clause ou donne congé ?

A. Quels réflexes adopter face à un commandement de payer visant la clause résolutoire : payer, demander des délais et vérifier la régularité ?

La réception d’un commandement de payer est un signal d’alarme, pas une décision d’expulsion. Seule une décision de justice passée en force de chose jugée, suivie d’un commandement de quitter les lieux et des délais légaux, peut conduire à une expulsion avec le concours de la force publique. Entre la réception du commandement et l’audience, plusieurs semaines s’écoulent : utilisez-les. D’abord, vérifiez le décompte : relevez chaque mois réclamé, comparez avec vos relevés bancaires, identifiez les charges non justifiées, les doubles comptes, les frais de relance abusifs et les aides au logement non déduites. Un décompte erroné, même partiellement, peut fonder une contestation et justifier des délais. Ensuite, payez tout ce que vous pouvez : chaque versement réduit l’arriéré et démontre votre volonté de régler. Si vous percevez l’aide personnalisée au logement, prévenez la caisse d’allocations familiales et demandez le maintien ou le tiers payant ; un signalement précoce évite la suspension des aides qui aggraverait l’impayé.

Ensuite, saisissez les dispositifs d’aide avant l’audience. Le fonds de solidarité pour le logement peut accorder des aides ou des prêts pour apurer une dette locative quand la reprise du paiement du loyer courant est crédible. La commission de surendettement peut intégrer la dette locative dans un plan, mais elle ne suspend pas à elle seule les effets de la clause : il faut aussi demander des délais au juge du bail. Les travailleurs sociaux, les associations de défense des locataires et les conciliateurs aident à bâtir un échéancier réaliste. Quand le litige porte aussi sur l’état du logement, faites établir un constat par commissaire de justice, photographiez les désordres, conservez les courriers de signalement au bailleur et, si nécessaire, sollicitez une expertise. Ces preuves nourrissent l’exception d’inexécution : un bailleur qui n’a pas délivré un logement décent ou qui a laissé perdurer des infiltrations ne peut pas exiger sans discussion la totalité des loyers. Pour les impayés persistants, la page consacrée au loyer impayé que faire détaille les démarches de recouvrement vues du côté du créancier, ce qui aide le locataire à comprendre le calendrier auquel il fait face.

Devant le juge, trois axes de défense se combinent. Le premier est la régularité du commandement : visa de la clause, décompte exact, reproduction des mentions légales, respect du délai de six semaines entre le commandement et l’assignation. Un acte délivré trop tôt, un décompte incluant des sommes non dues ou l’absence de mention de la faculté de saisir le fonds de solidarité peuvent entraîner la nullité ou, au minimum, des délais. Le deuxième axe est le fond : paiement intervenu avant l’audience, compensation avec des sommes dues par le bailleur, erreur de calcul, aides non imputées. Le paiement intégral avant que le juge statue prive d’effet la clause, même si le délai de six semaines est dépassé, tant que la décision n’est pas rendue. Le troisième axe est la demande de délais de grâce : le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder jusqu’à deux ans d’échelonnement quand la situation du débiteur le justifie et que le créancier n’en subit pas un préjudice excessif. La décision rendue par la troisième chambre civile le 6 mai 2021, pourvoi numéro 20-13.733, illustre l’articulation entre délais et clause : le juge des référés y avait autorisé le débiteur à se libérer en plusieurs mensualités et ordonné la suspension des effets de la clause pendant l’exécution des délais. Retenez la logique : un échéancier obtenu et respecté protège le bail, un échéancier ignoré rouvre la procédure.

Même après un jugement constatant l’acquisition de la clause, tout n’est pas perdu. L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée quand le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder lui-même ces délais dans sa décision. En outre, l’article L412-1 du même code prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux, ce qui ajoute un répit incompressible après le jugement. Ces délais se cumulent avec la trêve hivernale : l’article L412-6 dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Un jugement rendu en octobre ne peut donc pas être exécuté de force avant le 1er avril suivant, période pendant laquelle le locataire doit payer une indemnité d’occupation égale au loyer et poursuivre ses recherches de relogement. Le préfet, saisi pour l’octroi du concours de la force publique, procède à une enquête sociale et peut accorder des délais supplémentaires.

Le congé du bailleur obéit à des règles distinctes de la clause pour impayés et mérite le même contrôle. Qu’il s’agisse d’un congé pour reprise, pour vente ou pour motif légitime et sérieux, il doit être notifié par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l’échéance pour les locations vides, avec un motif précis et, pour la reprise, l’indication du bénéficiaire et de son lien avec le bailleur. Un congé délivré pour un motif frauduleux, un bénéficiaire fictif ou sans respect du préavis est nul. Le locataire protégé par l’âge et les ressources, ou le logement situé en zone tendue, ouvre des droits supplémentaires au maintien ou au relogement. Quand le congé pour vente est valable, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : l’offre de vente notifiée doit reproduire les conditions de la vente projetée, et toute vente conclue à des conditions plus favorables sans nouvelle offre au locataire peut être annulée. Vérifiez les dates, le mode de notification, l’identité du bénéficiaire et la consistance de l’offre avant de quitter les lieux.

B. À Paris et en Île-de-France : tribunal compétent, trêve hivernale, délais de grâce et pièces à préparer ?

À Paris, les litiges de baux d’habitation relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui siège porte de Clichy. Les audiences de loyers impayés y sont nombreuses et les magistrats attendent des dossiers complets : bail et avenants, décompte détaillé du bailleur, preuves de paiement, échanges écrits, justificatifs de revenus et de charges, attestations d’aides, constats de désordres. Présentez-vous à l’audience avec l’original et une copie de chaque pièce, classées dans l’ordre chronologique, et un tableau simple qui rapproche mois par mois les sommes dues, les sommes payées et les aides perçues. En Île-de-France hors Paris, la compétence appartient au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : Créteil, Bobigny, Nanterre, Évry, Versailles, Meaux ou Melun selon le département. L’assignation indique la juridiction et la date ; une erreur sur le tribunal peut retarder la procédure mais ne fait pas disparaître la dette, mieux vaut comparaître et soulever l’exception que de laisser juger par défaut.

L’encadrement des loyers parisien ajoute un contrôle utile. Paris applique un plafonnement : le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral annuel, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Si votre bail signé après le 1er octobre 2026 dépasse le plafond sans justification, vous pouvez saisir le juge d’une action en diminution de loyer et en restitution du trop-perçu, ce qui réduit l’arriéré invoqué au titre de la clause. Joignez l’avis de l’observatoire des loyers, le dernier arrêté préfectoral et une comparaison avec des logements équivalents du quartier. Cette contestation n’efface pas les loyers dus au juste montant, mais elle prive d’effet la part excessive du décompte et crédibilise une demande de délais pour le reliquat. Les locataires déjà en place dont le bail est renouvelé peuvent également agir en réévaluation à la baisse quand le loyer est manifestement surévalué.

La trêve hivernale pèse de tout son poids sur le calendrier francilien. Avec l’entrée dans la période du 1er novembre au 31 mars rappelée plus haut, les expulsions avec concours de la force publique sont suspendues, hors cas d’occupation sans droit ni titre par manœuvres ou de relogement assuré. Les commandements délivrés en octobre produisent leurs effets pendant la trêve : le délai de six semaines court, le juge peut statuer, mais l’exécution forcée attend avril. Utilisez cette fenêtre pour apurer, négocier un protocole et reprendre le paiement du loyer courant. Un protocole signé après jugement, prévoyant l’apurement de la dette et la reprise du bail moyennant le respect d’un échéancier, peut mettre fin à la procédure d’expulsion si les deux parties le souhaitent et si le juge l’homologue. Faites rédiger le protocole par écrit, avec un calendrier précis, une clause de retour devant le juge en cas de nouvel impayé et la mention du sort de l’indemnité d’occupation.

Les aides franciliennes complètent l’arsenal. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris et ceux des départements de petite et grande couronne instruisent vite quand le dossier est complet et que le bailleur accepte de maintenir le bail en cas d’aide. Action Logement peut mobiliser des dispositifs pour les salariés en difficulté. Les services sociaux de secteur, les points d’accès au droit des mairies d’arrondissement et les maisons de justice orientent vers les bons guichets. Pour un commandement reçu à Paris, le réflexe utile consiste à cumuler en une semaine : réponse écrite au bailleur avec proposition chiffrée, saisine du fonds de solidarité, signalement à la caisse d’allocations familiales pour le maintien des aides et prise de rendez-vous avec un travailleur social. Chaque démarche laisse une trace écrite que le juge lira comme la preuve d’une bonne foi active.

Les bailleurs parisiens doivent adapter leurs pratiques aux nouveaux modèles. Utilisez exclusivement un contrat type à jour pour toute signature postérieure au 1er octobre 2026, vérifiez que la clause reproduit le délai de six semaines, renseignez l’usage de résidence principale quand il s’impose et joignez les diagnostics en cours de validité, dont le diagnostic de performance énergétique opposable. Avant de délivrer un commandement, faites arrêter un décompte exact, déduction faite des aides versées en tiers payant, et laissez de côté les pénalités fantaisistes qui feraient annuler l’acte. Après le commandement, laissez le délai de six semaines s’écouler intégralement avant d’assigner : une assignation prématurée fait perdre des mois. En audience, présentez un décompte actualisé au jour de l’audience, car le juge tient compte des paiements intervenus depuis l’assignation. Un bailleur qui refuse tout échéancier raisonnable alors que le locataire reprend le paiement du loyer courant risque de se voir imposer des délais par le juge, avec suspension de la clause.

Conclusion

Le millésime du 1er octobre 2026 ne bouleverse pas le fond du droit des baux d’habitation, mais il rend la procédure plus lisible : la clause de résiliation pour impayés figure dans le contrat, le commandement laisse six semaines pour payer ou négocier, le bail rappelle l’exigence de résidence principale quand elle s’applique et les coordonnées facilitent le dialogue. Pour le locataire qui reçoit un commandement, la conduite à tenir tient en quatre gestes : vérifier le décompte et la régularité de l’acte, payer tout le possible avant l’audience, saisir les aides et demander des délais au juge avec un dossier chiffré. Pour le bailleur qui fait signer un bail depuis octobre, la vigilance porte sur le modèle utilisé, l’exactitude du décompte et le respect du délai avant d’assigner. À Paris et en Île-de-France, l’encadrement des loyers, la trêve hivernale et les dispositifs d’aide offrent des leviers supplémentaires des deux côtés. Dans tous les cas, seul le juge constate la résiliation et accorde les délais : un acte d’huissier, même comminatoire, ne vaut jamais expulsion.