Vous rentrez de vacances ou vous passez devant votre appartement parisien et la serrure a été changée : des inconnus occupent votre logement, parfois avec leurs meubles, et refusent d’ouvrir. À Paris, où un bien vacant entre deux locations ou en attente d’une succession se repère vite, cette découverte provoque un choc et une question immédiate : comment faire partir des occupants qui n’ont ni bail, ni titre, ni autorisation, et combien de temps cela prendra-t-il ? Depuis la loi du 27 juillet 2023 qui a renforcé la lutte contre les occupations illicites, complétée par plusieurs décrets d’application publiés en 2025 et 2026, le propriétaire dispose de deux voies principales : la procédure administrative devant le préfet, qui peut aboutir à une évacuation en quelques jours lorsque le bien constitue un domicile, et l’action en référé devant le juge judiciaire, qui ordonne l’expulsion des occupants sans droit ni titre pour trouble manifestement illicite. Chaque voie obéit à des conditions strictes, à des délais précis et à des pièces à réunir sans attendre, car la première erreur consiste à laisser passer les heures pendant lesquelles la flagrance permet d’agir vite. Cet article expose concrètement, étape par étape, ce qu’il faut faire dès la découverte du squat, comment saisir le préfet de Paris, quand porter l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, et quelles indemnités réclamer pour l’occupation et les dégradations.
I. Maison squattée à Paris : faire constater l’occupation illicite et saisir le préfet en 48 heures
La voie la plus rapide passe par le préfet, sans passer d’abord devant le juge. Elle suppose toutefois de réunir trois éléments dans les premières heures : une plainte pénale, la preuve que le bien est votre domicile ou un local d’habitation vous appartenant, et un constat d’occupation illicite dressé par un officier de police judiciaire. Comprendre la distinction entre domicile et simple local d’habitation conditionne toute la suite, car elle détermine qui peut agir et sous quel délit.
A. Prouver l’effraction et qualifier le bien : domicile protégé ou local d’habitation vacant
Le premier réflexe consiste à appeler la police et à déposer plainte, puis à faire constater l’occupation par un officier de police judiciaire et par un commissaire de justice. Le procès-verbal de constat décrit l’effraction, la serrure changée, les meubles des occupants, et établit que vous n’avez autorisé personne à entrer. Ce constat servira dans toutes les procédures ultérieures, administrative comme judiciaire, et son absence fragilise durablement le dossier. Faites également établir un inventaire photographique, conservez vos titres de propriété, votre taxe foncière, vos factures d’énergie et tout document prouvant que vous occupiez ou alliez occuper les lieux.
Sur le plan pénal, deux incriminations coexistent depuis la loi du 27 juillet 2023. D’une part, la violation de domicile, prévue par l’article 226-4 du Code pénal : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Le même article précise la notion de domicile : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Cette définition large couvre la résidence secondaire meublée, l’appartement parisien conservé avec des effets personnels, ou le logement laissé meublé entre deux occupations. Retrouvez le texte en vigueur sur l’article 226-4 du Code pénal.
D’autre part, pour les locaux qui ne constituent pas un domicile, la loi a créé le délit d’occupation frauduleuse. L’article 315-1 du Code pénal dispose : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Ce texte vise notamment le logement vacant, le bien en travaux, le bien en succession ou le local commercial vide. Consultez l’article 315-1 du Code pénal. La distinction a des conséquences pratiques : un propriétaire non occupant ne peut pas se dire victime d’une violation de domicile au sens de l’article 226-4, mais il peut être victime de l’occupation frauduleuse de son local, tandis qu’un locataire dont le domicile est squatté peut agir pour violation de domicile en concours avec l’action du propriétaire.
Le fondement civil de l’action reste le droit de propriété. L’article 544 du Code civil énonce : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Voir l’article 544 du Code civil. C’est sur ce caractère absolu que la Cour de cassation s’appuie pour juger que toute occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, comme on le verra. Point crucial de procédure pénale : le délit de violation de domicile est une infraction continue, de sorte qu’il est possible d’agir dans le cadre d’une enquête de flagrance tant que perdure l’occupation illicite. Concrètement, tant que les occupants sont maintenus dans les lieux, la police peut intervenir en flagrance sans que le délai de quarante-huit heures à compter de l’effraction ne ferme définitivement cette voie. Ne laissez donc personne vous opposer qu’il serait trop tard au motif que l’effraction remonterait à plus de deux jours : faites constater la persistance de l’occupation et exigez que la flagrance soit retenue.
Ne tentez jamais de vous faire justice vous-même : changer les serrures par la force, couper l’eau ou l’électricité, ou expulser les occupants manu militari vous expose à des poursuites pour violences, violation de domicile ou dégradations, et ruine votre position devant le préfet comme devant le juge. La rapidité doit passer par les voies légales, qui sont réellement efficaces quand le dossier est complet.
B. Saisir le préfet : mise en demeure de quitter les lieux et évacuation forcée sans juge
La procédure administrative d’évacuation, encadrée par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 et élargie par la loi du 27 juillet 2023, permet au préfet d’ordonner l’évacuation sans décision de justice préalable. Depuis 2023, elle ne se limite plus au domicile : elle couvre tout local à usage d’habitation, ce qui inclut les logements vides, les biens en succession, les logements entre deux locations ou les logements neufs avant le premier emménagement. Les décrets publiés en 2025 et 2026 ont précisé les modalités de signalement et de remontée des données vers les préfectures, dans le cadre de l’observatoire des squats relancé par le ministère. À Paris, la demande s’adresse au préfet de police.
Le dossier de saisine comprend trois pièces obligatoires : le dépôt de plainte, la preuve que le logement constitue votre domicile ou, depuis l’élargissement, la preuve de votre propriété sur le local d’habitation occupé, et le constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. Lorsque le bien est un domicile, le demandeur peut être le propriétaire, le locataire ou l’occupant légitime ; lorsqu’il s’agit d’un simple local d’habitation qui n’est le domicile de personne, seul le propriétaire peut saisir le préfet. Joignez votre titre de propriété, votre pièce d’identité, la plainte, le procès-verbal de police et le constat du commissaire de justice, ainsi que des photographies de l’effraction.
Une fois saisi, le préfet met en demeure les occupants de quitter les lieux. La mise en demeure est notifiée aux occupants, communiquée au demandeur, affichée en mairie et sur les lieux, et assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Le préfet statue rapidement : en pratique, la mise en demeure intervient dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande complète. Si la mise en demeure n’est pas suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet procède à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition du demandeur dans le délai d’exécution. Le préfet ne peut refuser que pour deux motifs : la méconnaissance des conditions légales ou un motif impérieux d’intérêt général, et il doit alors communiquer ses motifs au demandeur sans délai. Un refus peut être contesté devant le tribunal administratif en référé.
Cette procédure déroge au principe selon lequel l’expulsion suppose une décision de justice et un commandement de quitter les lieux. Elle se justifie par la volonté du législateur de rendre au propriétaire ou au locataire victime la jouissance rapide de son domicile, sans subir les délais d’un litige locatif classique. Lorsqu’elle est applicable, elle reste la voie la plus rapide : comptez quelques jours entre la plainte et l’évacuation si le dossier est complet. Son point faible tient à ses conditions : si la preuve du domicile ou de la propriété est discutée, si le constat policier fait défaut, ou si le préfet retient un motif d’intérêt général, il faut basculer sans attendre vers le juge judiciaire, qui reste toujours disponible en parallèle.
II. Quand la voie préfectorale ne suffit pas : faire juger l’expulsion en référé et obtenir réparation à Paris
Le juge des référés du tribunal judiciaire peut toujours ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre, que la procédure préfectorale ait échoué ou qu’elle ne soit pas applicable, par exemple pour un local à usage non résidentiel ou lorsque le préfet a refusé d’agir. La jurisprudence de la Cour de cassation est solidement fixée : l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, et l’expulsion est la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer son bien. Devant ce juge, les délais protecteurs des locataires et la trêve hivernale ne s’appliquent pas aux squatteurs entrés par effraction, et le propriétaire peut en outre réclamer une indemnité d’occupation et la réparation des dégradations.
A. Assigner en référé pour trouble manifestement illicite : expulsion sans délai de deux mois ni trêve hivernale
L’assignation en référé se fonde sur les articles 834 et 835 du Code de procédure civile. L’article 834 dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Voir l’article 834 du Code de procédure civile. L’article 835 ajoute : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Voir l’article 835 du Code de procédure civile. L’occupation sans droit ni titre entre exactement dans cette seconde hypothèse.
La Cour de cassation l’a jugé sans ambiguïté dans un arrêt du 4 juillet 2019 : « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement », et « toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants ». Décision : Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-17.119. La Cour a confirmé cette solution le 9 janvier 2025 : « L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. » et « en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, M. [C] causait à la SCI propriétaire un trouble manifestement illicite auquel il convenait de mettre fin en ordonnant l’expulsion ». Décision : Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-19.335. L’argument tiré du droit au respect du domicile des occupants, souvent invoqué pour retarder l’expulsion, est donc écarté lorsque l’entrée a eu lieu sans droit ni titre.
En pratique, l’assignation est délivrée par un commissaire de justice aux occupants, y compris aux occupants non nommément identifiés également contre tous occupants de son chef, ce qui évite que l’arrivée d’un nouvel occupant ne rende la décision inapplicable. Le juge des référés statue en quelques semaines. À la différence de la procédure d’expulsion du locataire, qui suppose un commandement de payer, une clause résolutoire et des délais protecteurs, l’expulsion du squatteur ne laisse aucune place à la contestation sérieuse dès lors que l’absence de titre est établie.
Les protections habituelles des occupants sont expressément écartées pour les entrées par effraction. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement, mais ce texte ajoute : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Voir l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. De même, l’article L. 412-3 permet au juge d’accorder des délais aux occupants expulsés, mais précise : « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Voir l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.
La trêve hivernale obéit à la même logique. L’article L. 412-6 du même code dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Mais il ajoute aussitôt : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Voir l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Pour les autres locaux que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le sursis dans les mêmes circonstances. Un squat constaté en octobre peut donc donner lieu à une expulsion exécutée en plein hiver, sans attendre le 1er avril.
B. Agir à Paris : tribunal compétent, concours de la force publique, indemnités et dégradations
À Paris, l’assignation en référé est portée devant le tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection ou président statuant en référé selon la répartition locale. Le commissaire de justice parisien signifie l’assignation, dresse le constat d’occupation et, après la décision, signifie le commandement de quitter les lieux puis requiert le concours de la force publique auprès de la préfecture de police pour l’exécution. Anticipez les délais d’obtention du concours de la force publique, qui varient selon les périodes, et maintenez la pression par des relances écrites : une décision d’expulsion sans exécution effective ne libère pas le bien. Si le préfet de police refuse le concours, ce refus peut ouvrir droit à réparation contre l’État pour défaut d’exécution d’une décision de justice, sur le fondement de la responsabilité publique.
L’expulsion ne solde pas le préjudice. Pendant toute la durée de l’occupation, le propriétaire privé de son bien peut réclamer une indemnité d’occupation, calculée sur la valeur locative du bien à Paris, ainsi que le remboursement des charges, des consommations et des frais engagés pour la procédure, constats et serrures. Le fondement de droit commun est l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Voir l’article 1240 du Code civil. Demandez au juge des référés une provision sur cette indemnité lorsque l’occupation et la valeur locative sont établies par pièces, puis faites liquider le solde au fond si l’occupation s’est prolongée. Produisez des estimations d’agences parisiennes, vos avis de taxe foncière et vos quittances de charges pour chiffrer précisément.
Les dégradations commises dans le logement relèvent en outre du droit pénal. L’article 322-1 du Code pénal énonce : « La destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, sauf s’il n’en est résulté qu’un dommage léger. » Voir l’article 322-1 du Code pénal. Faites constater les dégradations par le commissaire de justice dès la reprise des lieux, chiffrez les reprises par des devis d’artisans, et constituez-vous partie civile devant le tribunal correctionnel ou présentez la facture dans l’instance civile. Les serrures forcées, les portes éventrées, les sanitaires détériorés et les peintures saccagées se prouvent par le rapprochement entre l’état des lieux d’entrée ou les photographies antérieures et le constat de sortie.
Pour les bailleurs parisiens, un point de vigilance mérite d’être souligné : le squat d’un logement loué place le locataire en première ligne pour la procédure préfectorale fondée sur la violation de son domicile, tandis que le propriétaire agit pour l’occupation frauduleuse de son bien ; une action coordonnée des deux multiplie les chances d’une évacuation rapide et permet à chacun de se constituer partie civile de son propre préjudice. Vérifiez également votre assurance : certaines garanties protection juridique ou multirisque habitation prennent en charge les frais de procédure et de remise en état, sous réserve des exclusions pour vacance prolongée. Déclarez le sinistre à votre assureur dans les délais contractuels, en joignant plainte et constats.
Conclusion
Face à un logement squatté à Paris, la méthode gagnante tient en trois temps : constater et porter plainte dans les premières heures pour bénéficier de la flagrance continue, saisir le préfet de police avec un dossier complet afin d’obtenir la mise en demeure puis l’évacuation forcée sans juge, et, en parallèle ou en cas de refus, assigner en référé devant le tribunal judiciaire pour faire constater le trouble manifestement illicite et obtenir l’expulsion sans délai de deux mois ni trêve hivernale. Les textes applicables en 2026, de l’article 226-4 et de l’article 315-1 du Code pénal aux articles L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, écartent expressément les protections des occupants de bonne foi lorsque l’entrée a eu lieu par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et la Cour de cassation juge constamment que l’expulsion est la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit. Ajoutez à l’expulsion la demande d’indemnité d’occupation et la réparation des dégradations, faites exécuter la décision avec le concours de la force publique, et sécurisez ensuite le bien vacant par une occupation légitime, des travaux ou une mise en location rapide pour éviter toute réoccupation.