Le samedi 3 octobre 2026, un épisode pluvio-orageux a touché le Narbonnais et placé le département de l’Aude en vigilance orange pour pluie-inondation, avant une levée de la vigilance à 13 heures, selon le point publié le jour même par L’Indépendant, qui fait état de 108,1 millimètres de pluie relevés à Narbonne et de 64,3 millimètres à Lézignan-Corbières, avec des perturbations sur la distribution d’eau potable et un appel à limiter les déplacements et à ne jamais s’engager sur une route inondée. Quand l’eau entre dans une maison ou un appartement loué, la même question revient dans les recherches des sinistrés : inondation, locataire ou propriétaire, qui doit faire quoi, qui déclare le sinistre, qui paie les réparations et le relogement, et que devient le loyer si le logement est inhabitable. Les réponses tiennent en deux blocs de droit : le bail, qui répartit les obligations entre bailleur et preneur, et l’assurance, qui organise l’indemnisation quand l’état de catastrophe naturelle est reconnu. Cet article explique, pas à pas, la conduite à tenir dans les premières heures, puis les droits de chacun sur le loyer, la résiliation, les réparations et l’indemnisation.

I. Inondation locataire ou propriétaire : qui déclare le sinistre et à quelle assurance

L’inondation d’un logement loué mobilise deux contrats d’assurance distincts et deux déclarations parallèles : celle du locataire pour ses biens et sa responsabilité, et celle du propriétaire pour les murs et l’immeuble. Comprendre cette répartition évite les deux erreurs les plus fréquentes : attendre que l’autre déclare, ou ne déclarer qu’à un seul assureur.

A. Inondation assurance locataire ou propriétaire : qui couvre quoi

Le locataire assure ses meubles, ses effets personnels et sa responsabilité à l’égard des voisins et du bailleur pour les dégâts des eaux et l’incendie : c’est le sens de son assurance habitation, dont l’attestation est exigée à l’entrée dans les lieux puis chaque année. Le propriétaire, de son côté, assure l’immeuble lui-même, les murs, les parties communes quand il est copropriétaire, et sa propre responsabilité de bailleur. Quand l’eau vient d’une crue, d’un débordement ou de pluies d’une intensité anormale, les deux garanties de base, dégât des eaux et responsabilité civile, peuvent se combiner avec la garantie catastrophe naturelle, qui ne joue que si un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle dans la commune. La loi est explicite sur ce point : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats », aux termes de l’article L. 125-1 du code des assurances. Concrètement, le locataire déclare à son assureur multirisque habitation pour le mobilier endommagé et les frais qu’il expose, tandis que le propriétaire déclare à son assureur pour le bâti, les revêtements qu’il a posés et les équipements qui lui appartiennent, comme la chaudière ou les volets. Chacun photographie et conserve les factures de ce qui le concerne, sans jeter les biens endommagés avant le passage de l’expert, car l’expertise conditionne l’évaluation. Quand le logement est géré par une agence, le locataire prévient l’agence en plus des deux assureurs, par écrit, dès le premier jour, afin que le bailleur ne puisse pas soutenir qu’il ignorait le sinistre. Le bailleur, informé, doit de son côté organiser la mise hors d’eau et la sécurisation, couper si besoin les alimentations, et faire établir un constat, car son obligation d’entretien ne s’interrompt pas pendant le sinistre : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », et « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », selon l’article 1719 du code civil. Cette obligation de délivrance et d’entretien fonde tout le reste : un logement inondé dont les installations électriques sont noyées ou dont les sols sont gorgés d’eau ne remplit plus l’usage d’habitation, et c’est au bailleur d’y remédier pour la part du bâti, pendant que le locataire fait jouer ses propres garanties pour ses biens. Pour les lecteurs qui se demandent comment contester un refus de garantie de leur assureur après une inondation dans l’Aude, un article consacré à l’indemnisation et au refus de l’assureur après les inondations de Narbonne détaille la voie de la contestation sur ce site.

B. Inondation maison que faire dans les premières heures : constats, photos et déclaration

Dans les premières heures, l’ordre des opérations compte autant que le fond. D’abord la sécurité : couper l’électricité si l’eau atteint les prises, ne pas toucher aux installations noyées, aérer dès que possible, et suivre les consignes des autorités, comme celles rappelées le 3 octobre dans l’Aude, limiter les déplacements et ne jamais traverser une route inondée. Ensuite la preuve : photographier et filmer chaque pièce, les niveaux d’eau sur les murs, les meubles, l’électroménager, la chaudière, le compteur, puis conserver les tickets de caisse des achats de première nécessité et des mesures de sauvegarde, pompage, bâchage, nettoyage. Puis les déclarations écrites : lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou à l’agence pour signaler le sinistre et demander la remise en état, déclaration à son propre assureur dans le délai du contrat pour le dégât des eaux, souvent de cinq jours ouvrés, et déclaration au titre des catastrophes naturelles dans le délai légal une fois l’arrêté publié. Ce dernier point mérite l’attention car le délai ne court pas du jour de l’inondation : après la publication au Journal officiel de l’arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle, vous devez déclarer le sinistre à votre compagnie d’assurance dès que vous en avez connaissance, et au plus tard dans les 30 jours qui suivent la publication de l’arrêté, comme l’indique la fiche officielle de service-public.fr consacrée à l’indemnisation après catastrophe naturelle. La déclaration doit être envoyée par lettre recommandée, de préférence avec accusé de réception, avec le nom, l’adresse, le numéro de contrat et la description des dommages. Si la commune n’a pas encore demandé la reconnaissance, le sinistré peut signaler sa situation à la mairie pour que la demande soit déposée auprès du préfet, car la procédure part de la commune, qui dépose une demande après l’événement, transmise par le préfet, examinée par une commission interministérielle, avant l’arrêté publié au Journal officiel. En parallèle, le locataire demande au bailleur un écrit sur les travaux envisagés et leur calendrier, et le bailleur fait établir un constat d’huissier ou un procès-verbal contradictoire de l’état du logement, utile autant pour l’assurance que pour un éventuel débat sur le loyer ou la résiliation. Les démarches accomplies dans ces premières heures conditionnent toute la suite : une déclaration tardive ou purement téléphonique, sans preuve des dommages, fragilise l’indemnisation, alors qu’un dossier daté, photographié et adressé en recommandé aux bons destinataires permet d’enchaîner sur la remise en état, la discussion sur le loyer et, si l’état de catastrophe naturelle est reconnu, sur la garantie légale.

II. Inondation appartement inhabitable : loyer, résiliation et relogement

Une fois l’urgence passée, la question financière domine : faut-il continuer à payer le loyer d’un logement où l’on ne peut plus vivre, qui paie les réparations, qui paie l’hôtel ou le relogement, et comment l’assurance prend-elle le relais quand la catastrophe naturelle est reconnue. Le code civil répond avec une précision que la jurisprudence récente a confirmée dans un cas d’inondation.

A. Appartement inondé inhabitable : baisse du loyer ou résiliation du bail

Le principe est posé par l’article 1722 du code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » L’inondation provoquée par un épisode climatique d’intensité anormale relève du cas fortuit : ni le bailleur ni le locataire n’en sont responsables, de sorte que ni l’un ni l’autre ne doit de dommages et intérêts à l’autre de ce chef, mais le preneur n’a pas à payer le plein loyer d’un logement partiellement détruit. La Cour de cassation l’a jugé dans une affaire où une locataire d’un logement social avait vu son appartement inondé à la suite d’une tempête survenue le 31 août 2015, qui avait détruit le toit de l’immeuble : constatant moisissures, auréoles, écaillements et coulures, la cour d’appel de Toulouse avait refusé la résiliation au motif que l’immeuble n’était pas détruit et que le bailleur proposait des travaux et un relogement. La troisième chambre civile a cassé : « si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », et « après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé », par arrêt du 11 avril 2019, pourvoi n° 18-12.635, avec renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon est nette : dès lors que le logement n’est pas habitable en l’état, le locataire peut obtenir soit la diminution du loyer proportionnée à la partie dont il est privé, soit la résiliation, même si l’immeuble tient encore debout et même si le bailleur propose des travaux. Le choix dépend des circonstances : une pièce condamnée quelques semaines oriente vers la diminution du prix, tandis qu’un logement durablement impropre à l’habitation, installations électriques noyées, sols et murs gorgés d’eau, moisissures généralisées, justifie la résiliation et la restitution du dépôt de garantie. Le bailleur, de son côté, reste tenu des réparations non locatives : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », selon l’article 1720 du code civil, et il doit garantie des défauts qui empêchent l’usage, « quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail », selon l’article 1721 du code civil. Quand les réparations sont urgentes, le locataire doit les supporter, « quelque incommodité qu’elles lui causent », mais « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé », et « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail », selon l’article 1724 du code civil. En pratique, le locataire qui quitte un logement inhabitable adresse au bailleur une mise en demeure de remettre en état dans un délai précis, puis, à défaut, saisit le tribunal judiciaire d’une demande de diminution du loyer avec effet rétroactif au jour de la perte de jouissance, ou de résiliation, en joignant le constat, les photographies, les échanges écrits et les attestations. À Paris et en Île-de-France, où la Seine connaît régulièrement des épisodes de crue, la page officielle de la Ville de Paris consacrée aux crues, mise à jour le 10 mars 2026, rappelle que la dernière crue documentée en images date du 20 février 2026, que la période critique s’étend traditionnellement de novembre à mars, et que la capitale dispose d’un plan de prévention du risque inondation ; un locataire parisien d’un rez-de-chaussée ou d’un logement avec cave inondée par remontée de nappe suit exactement le même chemin, constat, déclaration, mise en demeure, puis juge, devant le tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale, et les délais de remise en état y sont souvent allongés par l’intervention des copropriétés et des syndics, ce qui renforce l’intérêt d’une demande de diminution du loyer dès le premier mois d’inhabitabilité partielle.

B. Inondation et catastrophe naturelle : arrêté, 30 jours, franchise et indemnisation

La garantie catastrophe naturelle ne fonctionne que si l’événement est officiellement reconnu, et c’est ce qui la distingue du simple dégât des eaux. Le texte applicable prévoit que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie », toujours selon l’article L. 125-1 du code des assurances, et que « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », lorsque les mesures habituelles de prévention n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises. Trois conséquences en découlent pour le sinistré d’une inondation. D’abord, sans arrêté visant sa commune et la période de l’événement, l’assureur règle le sinistre dans le cadre du dégât des eaux et des plafonds du contrat, sans la garantie légale ; avec l’arrêté, la garantie catastrophe naturelle s’ajoute et couvre les dommages matériels directs, déduction faite de la franchise légale. Ensuite, le juge contrôle strictement les conditions de la garantie : dans un arrêt du 12 février 2026, la deuxième chambre civile a cassé une cour d’appel qui avait condamné l’assureur au titre de la garantie catastrophe naturelle pour des fissures liées à la sécheresse sans avoir vérifié « si les mesures habituelles pour prévenir ces dommages avaient effectivement été prises, ou si, l’ayant été, n’avaient pu empêcher leur survenance », rappelant que « Selon ce texte, sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises », par arrêt du 12 février 2026, pourvoi n° 24-15.504, avec renvoi devant la cour d’appel de Montpellier. Pour une inondation, cela signifie que l’assureur peut discuter l’entretien des évacuations, des pompes ou des batardeaux quand le contrat ou les règles locales les imposaient, et que le sinistré a intérêt à prouver l’entretien courant de son logement. Enfin, les montants et les délais sont encadrés : la franchise légale est de 380 euros pour les habitations et biens à usage non professionnel, l’assureur doit verser une provision dans les deux mois suivant la remise de l’état estimatif des dommages ou la publication de l’arrêté, puis l’indemnisation complète dans un délai de trois mois, selon la fiche officielle de service-public.fr. Le même texte légal prend en charge, dans le régime de garantie, « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène », avec des modalités fixées par décret, ce qui répond à la question que tout locataire expulsé par l’eau se pose la première nuit : l’assurance peut payer l’hébergement d’urgence quand la résidence principale est impropre à l’habitation. Lorsque l’inhabitabilité conduit la commune ou le préfet à prendre des mesures de police, interdiction d’habiter, arrêté de péril ou d’insalubrité, un second mécanisme s’ajoute : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 », selon l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, étant précisé que ce texte vise l’occupant de locaux d’habitation constituant son habitation principale, locataire compris, dans le cadre des procédures d’insalubrité et de péril. En Île-de-France, où les crues lentes de la Seine peuvent maintenir des caves et des rez-de-chaussée sous eau plusieurs jours, les sinistrés cumulent donc, selon leur situation, la diminution ou la suspension du loyer sur le fondement du bail, l’indemnisation de leurs biens par leur assureur, la garantie catastrophe naturelle après l’arrêté avec sa franchise de 380 euros et sa provision à deux mois, et, si un arrêté d’insalubrité ou de péril frappe l’immeuble, le relogement par le propriétaire dans les conditions légales. La chronologie à tenir est simple : déclarer au titre du dégât des eaux sans attendre, surveiller la publication de l’arrêté au Journal officiel, compléter la déclaration catastrophe naturelle dans les trente jours de cette publication, chiffrer les dommages avec l’expert, et saisir le juge du bail en parallèle si le bailleur refuse la baisse du loyer ou la résiliation, sans laisser passer les délais.

Enfin, quand le bailleur reste silencieux malgré la mise en demeure, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir la désignation d’un expert ou une provision, car l’attente aggrave les désordres, moisissures et affaiblissement des matériaux, et chaque semaine sans remise en état renforce la demande de diminution du loyer avec effet rétroactif au jour de la perte de jouissance.

Conclusion

L’épisode du 3 octobre 2026 dans l’Aude, 108,1 millimètres à Narbonne et vigilance orange levée à 13 heures, rappelle qu’une inondation ne prévient pas et que le droit du bail et de l’assurance a déjà réglé l’essentiel des questions qu’elle soulève. Le locataire déclare à son assureur et prévient le bailleur par écrit, le propriétaire déclare pour le bâti et organise la remise en état, chacun avec constats et photographies. Si le logement n’est plus habitable, le locataire obtient la diminution du loyer ou la résiliation sur le fondement de l’article 1722, comme la Cour de cassation l’a confirmé pour un appartement inondé après une tempête, et le bailleur assume les réparations non locatives. Si l’état de catastrophe naturelle est reconnu par arrêté, la garantie légale s’ouvre avec sa déclaration dans les trente jours, sa franchise de 380 euros pour l’habitation, sa provision à deux mois et son indemnisation à trois mois, y compris les frais de relogement d’urgence quand la résidence principale est impropre à l’habitation. Reste un réflexe à garder pour chaque sinistré, à Narbonne comme à Paris : écrire vite, chiffrer juste et ne pas payer un loyer plein pour un logement que l’eau a rendu inhabitable.