Votre bailleur vous réclame en octobre 2026 plusieurs centaines d’euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, parfois intitulée TEOM sur l’avis de taxe foncière, et vous vous demandez s’il en a le droit, comment vérifier le montant et comment réagir en cas d’erreur. La question tombe au pire moment : les avis de taxe foncière 2026 ont été mis en ligne fin août et envoyés par courrier début septembre, la date limite de paiement est fixée au 15 octobre 2026 pour les paiements non dématérialisés et au 20 octobre 2026 minuit pour les paiements en ligne, avec une date de prélèvement annoncée au 27 octobre, et de nombreux bailleurs parisiens régularisent leurs charges précisément à cette période. Certains locataires découvrent la ligne TEOM sur le décompte annuel, d’autres reçoivent un appel de provision majoré, d’autres encore une facture isolée intitulée ordures ménagères, sans copie de l’avis d’imposition. Le réflexe utile consiste à distinguer trois rôles : l’administration fiscale qui établit la taxe au nom du propriétaire, le bailleur qui avance cette somme puis demande le remboursement dans le cadre des charges récupérables, et le locataire qui ne doit payer que la part correspondant à son occupation effective, sur justification. Cet article expose le problème pratique tel qu’il se présente à Paris et en Île-de-France en octobre 2026, les droits applicables, les calculs à refaire, les pièces à exiger et les recours ouverts, devant l’administration fiscale comme devant le juge civil.

I. Mon bailleur peut-il me réclamer la taxe d’ordures ménagères en octobre 2026 ?

A. Qui paie la TEOM : propriétaire imposé, locataire remboursant sous conditions

Le point de départ se trouve dans le code général des impôts. L’article 1520 du code général des impôts dispose que « Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers ». La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent abrégée TEOM, finance donc le service public de collecte et de traitement, avec ses dépenses de fonctionnement et d’investissement, dans la mesure où elles ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires non fiscales. À Paris, la collecte est assurée par la Ville, et la taxe figure sur le même avis que la taxe foncière sur les propriétés bâties, ce qui explique que le locataire ne reçoive jamais d’avis à son nom.

L’assiette de la taxe suit celle du foncier bâti. L’article 1521 du code général des impôts précise que « La taxe porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont temporairement exonérées ». L’article 1522 du même code ajoute que « La taxe est établie d’après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l’article 1388 ». L’article 1388 du code général des impôts indique pour sa part que « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation ». Concrètement, la valeur locative cadastrale du logement, minorée de moitié, sert de base, puis la commune applique son taux voté. L’article 1518 du code général des impôts organise l’actualisation de ces valeurs locatives, en prévoyant que « Dans l’intervalle de deux révisions générales, les valeurs locatives définies aux I et II de l’article 1496 et à l’article 1497, ainsi que celles des locaux commerciaux mentionnés à l’article 1501 et celles des propriétés non bâties et des terrains et sols à usage industriel ou commercial, sont actualisées tous les trois ans au moyen de coefficients ». Le montant qui figure sur l’avis résulte donc d’une base cadastrale nationale et d’un taux local, pas d’une consommation mesurée chez vous.

Le redevable légal reste le propriétaire. L’article 1523 du code général des impôts énonce que « La taxe est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires ». Cette formule signifie que l’administration s’adresse au propriétaire ou à l’usufruitier, et que le fisc peut aussi rechercher les principaux locataires en cas de non-paiement, sans transformer pour autant le locataire d’un bail d’habitation en redevable principal. Pour le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la TEOM ne devient une dette du locataire envers le bailleur que par le mécanisme des charges récupérables : le bailleur paie l’impôt, puis il en demande le remboursement au locataire occupant, à la condition de justifier la dépense et de respecter les règles de provision et de régularisation. Sans bail écrit qui organise les provisions, sans décompte et sans copie de l’avis, la demande reste fragile.

La distinction avec la redevance doit être nette, car les deux prélèvements coexistent selon les communes. L’article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales prévoit que « Les communes, les établissements publics de coopération intercommunale et les syndicats mixtes qui bénéficient de la compétence prévue à l’article L. 2224-13 peuvent instituer une redevance d’enlèvement des ordures ménagères calculée en fonction du service rendu dès lors qu’ils assurent au moins la collecte des déchets des ménages ». L’article L. 2333-78 du même code ajoute que « Les communes, les établissements publics de coopération intercommunale et les syndicats mixtes peuvent instituer une redevance spéciale afin de financer la collecte et le traitement des déchets mentionnés à l’article L. 2224-14 ». À Paris, le régime appliqué aux locaux d’habitation reste la taxe, calculée sur la base foncière, et non une redevance au service rendu. La Cour de cassation a jugé en matière de redevance que « peut être déchargé du paiement de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, instituée par les communes, les établissements publics de coopération intercommunale et les syndicats mixtes en application de l’article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales, celui qui démontre qu’il assure personnellement l’évacuation et l’élimination de ses déchets ménagers conformément à l’article L. 541-2 du code de l’environnement » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-10.018). Ce raisonnement propre à la redevance, fondée sur le service rendu, ne se transpose pas à la taxe parisienne : un locataire parisien ne peut pas refuser la TEOM en soutenant qu’il trie ses déchets ailleurs ou qu’il produit peu d’ordures. En revanche, il peut exiger que le bailleur démontre le montant exact figurant sur l’avis et la part qui lui incombe.

Dans la pratique parisienne d’octobre 2026, trois configurations reviennent sans cesse. Première configuration : le bail prévoit une provision mensuelle pour charges avec régularisation annuelle, et le bailleur intègre la TEOM payée en 2026 dans le décompte adressé à l’automne. Deuxième configuration : le bail est en meublé au forfait de charges, sans régularisation possible, et le bailleur tente d’ajouter la TEOM en supplément, ce que le forfait interdit en principe. Troisième configuration : le logement a changé d’occupant en cours d’année, par congé, départ anticipé ou colocation avec avenant, et le bailleur réclame douze mois au sortant ou au nouvel entrant sans prorata. Chacune de ces situations appelle le même contrôle : avis d’imposition complet, période d’occupation, tantièmes ou surface, et nature du bail. Pour une analyse d’ensemble de l’avis 2026, de ses exonérations et de sa contestation par le propriétaire, le lecteur peut se reporter à l’article consacré à l’avis de taxe foncière 2026 à Paris, qui décrit la lecture de l’avis, la hausse et les voies de contestation : avis de taxe foncière 2026 reçu à Paris, contester la hausse et obtenir l’exonération.

B. Calculer la part exacte à Paris : avis, base, taux, prorata et cas particuliers

Le calcul exact part toujours de l’avis de taxe foncière du bailleur, jamais d’un montant recopié dans un courriel ou d’une moyenne d’immeuble. Demandez la copie intégrale de l’avis 2026, avec la page qui détaille la taxe foncière sur les propriétés bâties et la ligne taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la base d’imposition, le taux communal et le montant. Vérifiez l’adresse du local, le numéro fiscal, l’année 2026, et la cohérence entre la base TEOM et la base foncière : les deux reposent sur le même revenu net cadastral, de sorte qu’un écart inexpliqué doit alerter. À Paris, le taux de TEOM est voté par le Conseil de Paris ; une délibération nouvelle ou une variation de la base revalorisée chaque année suffit à expliquer une hausse, sans pour autant justifier une refacturation approximative au locataire.

Le prorata temporis constitue la principale source d’erreurs. La TEOM est annuelle, établie pour l’année entière au 1er janvier. Entre bailleur et locataire, la répartition se fait au prorata de la durée d’occupation sur l’année 2026, sauf clause contraire licite. Un locataire entré le 15 mars 2026 ne doit que la fraction du 15 mars au 31 décembre ; un locataire parti le 30 juin 2026 ne doit que la fraction du 1er janvier au 30 juin. En colocation à bail unique avec clause de solidarité, chacun reste tenu envers le bailleur pendant la période de solidarité, puis le colocataire sortant qui a valablement donné congé et respecté le préavis ne doit plus rien pour la période postérieure à la fin de son préavis, même si son nom figure encore sur un ancien décompte. En cas de vacance entre deux locataires, la part des semaines de vacance reste à la charge du bailleur. Exigez un calcul écrit : montant annuel TEOM multiplié par le nombre de jours d’occupation divisé par 365 ou 366, avec les dates d’état des lieux d’entrée et de sortie. Un calcul au mois entier, arrondi au détriment du locataire, doit être repris au jour près.

La répartition dans l’immeuble mérite le même contrôle. En monopropriété, la totalité de la TEOM du logement incombe à l’occupant, au prorata du temps. En copropriété, l’avis du bailleur porte sur ses lots, avec parfois une seule base pour plusieurs lots ou parkings ; le bailleur doit isoler la part du logement loué et ne pas y ajouter la TEOM d’un autre lot, d’une cave louée séparément ou d’un local commercial. Le décompte de charges de copropriété ne remplace pas l’avis fiscal : il décrit des charges communes, tandis que la TEOM résulte de l’imposition personnelle du bailleur. Si le bailleur gère plusieurs logements dans le même immeuble parisien, demandez la ventilation lot par lot. Les erreurs fréquentes portent sur l’addition d’une TEOM de box ou d’atelier au logement, sur l’oubli du prorata, sur la reprise d’un montant 2025 au lieu du montant 2026, et sur l’application d’un taux approximatif au lieu du montant liquidé par l’administration.

Les cas particuliers parisiens appellent une vigilance accrue en octobre 2026. Logement meublé en bail d’un an avec provision : la TEOM reste récupérable sur justification, dans le décompte annuel. Logement meublé au forfait : aucune régularisation, le bailleur ne peut pas réclamer un supplément TEOM, même si la taxe a augmenté. Bail mobilité de un à dix mois : les charges sont en principe au forfait, sans régularisation, sauf exceptions limitées. Sous-location autorisée : le sous-locataire rembourse au locataire principal selon leur convention, sans payer deux fois au bailleur. Logement vacant pour travaux ou inhabitable : la taxe reste due par le propriétaire, mais la part refacturable au locataire dépend de l’occupation effective et des stipulations sur les charges pendant les travaux. Résidence secondaire louée en courte durée une partie de l’année puis en bail d’habitation : seule la période du bail d’habitation peut donner lieu à refacturation, avec justificatifs. Dans tous les cas, conservez le bail, les avenants, les états des lieux, les quittances, les décomptes antérieurs, l’avis 2026 réclamé et vos calculs : ce dossier servira devant la commission départementale de conciliation comme devant le juge.

Un dernier point de méthode : ne confondez pas la contestation de l’impôt lui-même et la contestation de la refacturation. Le locataire n’est pas le redevable de l’impôt et ne peut pas demander à l’administration un dégrèvement de TEOM au même titre que le propriétaire. Son action porte sur le remboursement demandé par le bailleur : existence de la dépense, montant exact, période, répartition, communication des pièces et respect du formalisme des charges. Le propriétaire, de son côté, dispose de ses propres voies contre l’avis, dans les délais du livre des procédures fiscales, et une erreur sur la base ou le taux profite ensuite au locataire par la baisse du montant récupérable. Cette articulation explique la deuxième partie : contester utilement, au bon guichet, avec les bonnes pièces.

II. Contester une TEOM réclamée à tort et récupérer le trop-perçu à Paris

A. Exiger les justificatifs et contester la régularisation de charges pas à pas

La première démarche consiste à écrire au bailleur ou à l’agence, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courriel avec accusé, pour demander la justification complète : copie de l’avis de taxe foncière 2026 avec la ligne TEOM, décompte détaillé de régularisation, mode de calcul du prorata avec les dates retenues, tantièmes ou surfaces utilisés, et copie du bail et de ses avenants. Fixez un délai de réponse de quinze jours et indiquez que vous provisionnez sans reconnaître le solde, ou que vous suspendez le paiement du supplément contesté tout en continuant à payer loyer et provisions courantes. Cette prudence évite qu’un différend sur quelques centaines d’euros ne dégénère en commandement de payer visant la clause résolutoire. Lorsque le bailleur tarde à justifier, la jurisprudence relative aux charges rappelle l’exigence de preuve : la Cour de cassation juge que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Le même arrêt précise que « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». Une simple liste interne, un tableau Excel ou une mise à disposition au bureau ne suffit pas : le bailleur doit adresser les pièces au locataire qui les demande.

À réception des pièces, reprenez chaque ligne. Comparez le montant TEOM réclamé au montant imprimé sur l’avis ; recalculez le prorata au jour près ; vérifiez que la période correspond à votre occupation et non à l’année civile entière si vous êtes arrivé ou parti en cours d’année ; contrôlez que le logement visé est bien le vôtre et non un cumul de lots ; écartez les frais de gestion, les majorations pour retard du bailleur et les intérêts, qui ne sont pas récupérables. Si le bail est au forfait, rappelez l’absence de régularisation. Si le décompte mélange TEOM et autres charges, exigez une ventilation : taxe d’ordures ménagères d’un côté, entretien, électricité des communs, ascenseur et autres postes de l’autre. Photographiez les compteurs si nécessaire, mais retenez que la TEOM ne dépend pas de votre consommation : l’argument tiré de votre faible production de déchets ne réduit pas la taxe, seule l’erreur de montant, de période ou de personne réduit la somme due.

En cas de désaccord persistant, saisissez la commission départementale de conciliation de Paris avant tout procès : la saisine s’effectue par écrit, avec copie du bail, des décomptes, de l’avis réclamé ou obtenu, de vos calculs et de vos courriers. La commission convoque les parties, propose une solution et dresse un procès-verbal. Cette étape apaise de nombreux dossiers de charges à Paris, car elle oblige le bailleur à produire l’avis et à expliciter son calcul devant un tiers. Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tranche les litiges de charges des baux d’habitation : demande en restitution du trop-perçu, contestation du solde de régularisation, injonction de communiquer les justificatifs sous astreinte. Joignez toujours l’avis, le bail, les états des lieux, les quittances, le décompte contesté, vos lettres et le procès-verbal de non-conciliation. Devant le juge, la charge de la preuve pèse sur le bailleur pour chaque euro réclamé, et les provisions non justifiées doivent être restituées. Lorsque l’impayé de charges devient un prétexte à une procédure d’expulsion ou à une demande en paiement du solde locatif, une analyse rigoureuse du décompte s’impose avant toute assignation, avec l’appui du recouvrement des loyers impayés envisagé seulement sur des sommes réellement justifiées.

Le calendrier d’octobre 2026 impose un rythme précis. Ne laissez pas passer la régularisation annuelle sans réagir : un décompte reçu en octobre doit être contesté par écrit avant la fin du mois, avec demande de pièces. Si le bailleur prélève le supplément sur le mois de novembre, contestez par écrit et conservez la preuve du prélèvement. Si vous avez déjà payé un montant excessif en 2024 ou 2025, la répétition de l’indu reste ouverte dans le délai de droit commun, avec les intérêts à compter de la mise en demeure : joignez les anciens avis si vous parvenez à les obtenir, ou demandez au juge d’ordonner leur communication. Enfin, si le bailleur oppose un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un solde incluant une TEOM non justifiée, faites vérifier le décompte par un professionnel avant l’expiration du délai de deux mois, car le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais, mais seulement si la contestation est sérieuse et documentée.

B. Délais, recours fiscaux et spécificités Paris et Île-de-France pour payer juste

Le propriétaire qui estime son avis 2026 erroné dispose de recours fiscaux encadrés, dont l’issue rejaillit sur le locataire. L’article L. 190 du livre des procédures fiscales prévoit que « Les réclamations relatives aux impôts, contributions, droits, taxes, redevances, soultes et pénalités de toute nature, établis ou recouvrés par les agents de l’administration, relèvent de la juridiction contentieuse lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition législative ou réglementaire ». En pratique parisienne, la réclamation se dépose en ligne depuis l’espace du propriétaire sur impots.gouv.fr ou par courrier au centre des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble, avec copie de l’avis, exposé des motifs, base contestée et pièces. Le délai de droit commun court jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement, soit le 31 décembre 2027 pour la taxe 2026. Le locataire ne forme pas lui-même cette réclamation fiscale, mais il peut inviter le bailleur à la déposer lorsque la base paraît manifestement erronée, par exemple après une erreur de local, une vacance ouvrant droit à dégrèvement, ou une exonération non appliquée, et solliciter en parallèle la suspension du supplément contesté dans leurs rapports privés.

Le propriétaire en difficulté passagère dispose aussi de la voie gracieuse. L’article L. 247 du livre des procédures fiscales dispose que « L’administration peut accorder sur la demande du contribuable ; 1° Des remises totales ou partielles d’impôts directs régulièrement établis lorsque le contribuable est dans l’impossibilité de payer par suite de gêne ou d’indigence ». Cette remise, lorsqu’elle est accordée, ne crée aucun droit automatique au profit du locataire pour les sommes déjà régularisées, sauf si le bail ou un accord prévoit la répercussion des dégrèvements obtenus. Prévoyez donc une clause de rendez-vous dans vos échanges : si le bailleur obtient un dégrèvement ou une rectification de base pour 2026, il s’engage à reverser la part correspondante au locataire dans un délai déterminé, avec production de la décision administrative. À défaut d’accord amiable, le juge civil tirera les conséquences d’une décision fiscale définitive sur le montant récupérable.

À Paris et en Île-de-France, le traitement concret du dossier présente plusieurs particularités. Juridiction compétente : pour un bail d’habitation, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, site des Batignolles, connaît des demandes en paiement, en restitution et en communication de pièces ; pour un litige fiscal du propriétaire, le tribunal administratif de Paris ou de la juridiction du lieu de l’immeuble pour la petite couronne connaît des contestations de l’avis. Délais pratiques : comptez deux à quatre semaines pour obtenir un rendez-vous en commission départementale de conciliation de Paris à l’automne, et plusieurs mois pour une audience au fond, d’où l’intérêt d’une contestation écrite immédiate qui fige les positions et évite les majorations. Pièces à préparer : bail et avenants, états des lieux d’entrée et de sortie, avis de taxe foncière 2026 du bailleur avec la ligne TEOM, décomptes de charges 2025 et 2026, quittances, courriers recommandés, calcul de prorata au jour près, et, en copropriété, relevé des tantièmes ou attestation du syndic sur les lots. Canal procédural : conciliation préalable, puis requête ou assignation devant le juge des contentieux de la protection, avec demande de communication des pièces sous astreinte et de restitution du trop-perçu avec intérêts. Points d’attention du ressort : les agences parisiennes adressent souvent des décomptes groupés pour plusieurs immeubles avec des dates de régularisation différentes, les chambres de service et parkings génèrent des lignes TEOM distinctes à ne pas imputer au logement, et les immeubles du Syctom peuvent faire apparaître des variations de taux liées aux coûts de traitement, sans incidence sur l’obligation de justifier chaque euro.

Deux erreurs parisiennes reviennent dans les dossiers d’octobre et doivent être écartées sans hésiter. Première erreur : appliquer au locataire la totalité de la TEOM alors que le logement a été vacant ou occupé par un tiers une partie de l’année. Seule l’occupation contractuelle compte, prouvée par le bail et les états des lieux. Deuxième erreur : ajouter au décompte des pénalités de retard payées par le bailleur après le 15 ou le 20 octobre, ou des frais de mise en recouvrement. Ces majorations sanctionnent le retard du redevable légal et ne constituent pas une charge récupérable. Si le bailleur invoque une clause du bail qui mettrait toutes les taxes à la charge du locataire sans distinction, faites-la relire : en bail d’habitation, les clauses qui imposent au locataire des sommes non récupérables ou qui suppriment le droit à justification s’exposent à l’inefficacité, et le juge restitue leur exacte qualification aux versements. La méthode reste la même dans toute l’Île-de-France, avec des taux communaux variables : vérifiez toujours le taux voté par votre commune pour 2026 sur l’avis, et non un taux parisien recopié dans un modèle.

Conclusion

En octobre 2026, une demande de taxe d’ordures ménagères adressée à un locataire parisien n’est ni automatiquement abusive ni automatiquement due : elle est récupérable seulement si le bail l’autorise, si le montant correspond à l’avis de taxe foncière 2026, s’il est calculé au prorata exact de l’occupation et s’il est justifié pièce par pièce. Exigez l’avis complet, recalculez au jour près, écartez les lots étrangers au logement, les périodes de vacance et les majorations du bailleur, tentez la conciliation départementale, puis saisissez le juge des contentieux de la protection avec un dossier chiffré. Le propriétaire conserve ses propres recours fiscaux jusqu’au 31 décembre 2027, et tout dégrèvement obtenu doit se répercuter sur la part du locataire. Cette discipline de preuve protège les deux parties : le bailleur qui justifie obtient le remboursement, le locataire qui contrôle ne paie que sa part exacte.