Le voisin du dessus a changé trois fois de garde-corps, refait sa terrasse et reconstruit sa véranda, et depuis, chaque pluie traverse le plafond du dessous. Faut-il assigner le voisin bricoleur ou le syndicat des copropriétaires ? La réponse tient en deux règles que la cour d’appel de Paris a appliquées le 13 décembre 2024 dans une affaire exactement de ce type : l’acrotère percé et l’étanchéité éventrée restent des parties communes que seul le syndicat peut refaire, mais l’auteur des aménagements répond de sa faute personnelle et de ses travaux non autorisés. Autrement dit, viser le seul voisin pour obtenir la réfection de l’ouvrage commun fait perdre le procès sur la qualité pour agir, tandis qu’oublier le voisin fait perdre la moitié de l’indemnisation. Le règlement de copropriété et les titres priment toujours sur ces généralités, l’origine exacte de l’eau doit être expertisée, et seul le juge, saisi des bons défendeurs, départage l’ouvrage commun et les aménagements privatifs.
I. La jouissance exclusive n’est ni une propriété ni un blanc-seing pour percer
A. Un droit d’usage sur une partie commune, avec l’entretien courant pour le bénéficiaire
La terrasse dont un copropriétaire a la jouissance exclusive n’a pas changé de nature : elle demeure une partie commune affectée à l’usage d’un seul. La loi du 10 juillet 1965 la range parmi les parties communes dès lors qu’elle sert l’immeuble, et la jurisprudence y inclut l’étanchéité qui protège les logements du dessous. La cour d’appel de Paris l’a confirmé le 9 avril 2025 à propos de la réfection de l’étanchéité de la terrasse d’un seul lot, votée en assemblée générale : « les travaux votés concernent exclusivement l’étanchéité de la toîture terrasse de l’immeuble, partie commune », de sorte que l’ensemble des copropriétaires devait voter et qu’« il n’y a pas d’abus de majorité » (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 9 avr. 2025, RG n° 19/14700). Le fait qu’un seul voisin pose ses transats sur la terrasse ne transforme donc pas l’étanchéité en dépense privative : c’est la fonction de l’ouvrage, qui met tout l’immeuble hors d’eau, qui commande la qualification.
En contrepartie de son usage exclusif, le bénéficiaire assume l’entretien courant lié à cet usage : revêtement de surface, dalles, jardinières et bacs, nettoyage des évacuations qu’il obstrue, menues réparations des équipements privatifs qu’il a posés. La ligne de partage se lit dans le règlement de copropriété, qui peut mettre certains éléments de surface à sa charge exclusive, et elle se comprend concrètement : au syndicat la structure et l’étanchéité qui protègent l’immeuble, au bénéficiaire tout ce qui relève de son confort et de son usage. Quand l’eau passe, cette ligne devient le premier objet de l’expertise : le désordre vient-il de l’usure de l’ouvrage commun ou d’un aménagement privatif qui l’a percé, surchargé ou détourné ?
Concrètement, le bénéficiaire doit donc entretenir ce qu’il use et signaler ce qui relève du gros œuvre : une dalle descellée qu’il remplace, c’est son entretien ; une fissure du support d’étanchéité sous les dalles, c’est une information à transmettre sans délai au syndic, avec photographies et localisation précise. Inverser ces rôles coûte cher dans les deux sens : le bénéficiaire qui fait reprendre l’étanchéité à ses frais sans mandat ne pourra pas toujours s’en faire rembourser, et le syndicat qui laisse le bénéficiaire bricoler l’ouvrage commun engage sa propre responsabilité pour défaut d’entretien tout en compliquant le recours contre l’auteur des désordres.
Ce droit d’usage exclusif lui-même ne se présume pas : il doit avoir été régulièrement constitué. Le 19 juin 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, à propos de droits de jouissance exclusive de terrasses inscrits dans un modificatif de 1979, que leur création suppose un vote préalable de l’assemblée générale portant précisément sur cet objet, au visa des articles 14, 17, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, avant de rejeter le pourvoi au vu des plans approuvés en 1978 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-16.653). Vérifier la validité du droit de jouissance n’est donc pas un luxe d’archiviste : un usage toléré depuis des années sans vote régulier fragilise toute la répartition des charges et des responsabilités qui en découle.
B. Visser dans l’acrotère, reconstruire une véranda : l’autorisation préalable de la collectivité
Le bénéficiaire qui veut transformer sa terrasse, même à ses frais, ne peut pas traiter l’ouvrage commun comme son bien propre. Dès que ses travaux affectent des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’autorisation de l’assemblée générale est requise : « En vertu des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Changer de garde-corps en perçant l’acrotère, sceller une véranda sur l’étanchéité, tirer des câbles à travers le relevé d’étanchéité : autant d’interventions qui affectent l’ouvrage commun et appellent ce vote, à la majorité de tous les copropriétaires.
L’affaire parisienne de 2024 en offre l’illustration concrète. Le propriétaire de l’appartement, après son acquisition de juillet 2018, avait fait réaliser d’importants travaux, notamment la rénovation de la terrasse et la reconstruction de la véranda qui l’occupe, puis avait procédé à des changements successifs de garde-corps fixé sur l’acrotère. Les voisins du dessous lui imputent la fragilisation de cet acrotère et les nouvelles infiltrations qui en découleraient. Sans préjuger du fond, toujours pendant devant le tribunal, la configuration est typique du contentieux des terrasses aménagées : des travaux privatifs répétés sur un support commun, dont l’étanchéité finit par céder à l’endroit exact des percements.
À défaut d’autorisation, l’auteur s’expose à une action en remise en état à ses frais et à l’indemnisation du surcoût imposé à la collectivité, sur le fondement de sa faute personnelle, car « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Pour la victime du dessous, l’enjeu est de ne pas confondre les deux demandes : la réfection de l’ouvrage commun appartient au syndicat et suppose son assignation, tandis que la réparation des conséquences des travaux non autorisés ou fautifs incombe à leur auteur. C’est cette distinction, et elle seule, qui évite de perdre un référé pour avoir visé le mauvais défendeur.
II. L’eau est là : imputer le désordre et assigner juste
A. L’expertise départage l’ouvrage commun et les aménagements, le juge en tire les qualités pour agir
Le récit complet de l’arrêt parisien du 13 décembre 2024 mérite d’être suivi pas à pas, car chaque étape contient une leçon de procédure (CA Paris, pôle 1, ch. 8, 13 déc. 2024, RG n° 23/14917). Sous la terrasse d’un appartement parisien à jouissance exclusive, surmontée d’une véranda reconstruite en 2018, les propriétaires d’une maison de ville accolée subissent des infiltrations depuis 2019. Ils obtiennent en référé, dès octobre 2019, une expertise judiciaire ; le rapport, déposé en mai 2021, identifie des manquements dans l’exécution des travaux du voisin et préconise leur reprise. En juillet 2021, ils engagent au fond une procédure contre le voisin, le syndicat, les entreprises et leurs assureurs : cette procédure est toujours pendante. Puis surviennent de nouvelles infiltrations, imputées cette fois au défaut d’étanchéité de l’acrotère sur lequel est fixé le garde-corps, que le voisin aurait fragilisé en le changeant plusieurs fois. En mai 2023, nouvelle assignation, cette fois en référé contre le seul voisin, pour lui faire ordonner sous astreinte de 5 000 euros par jour la reprise de l’étanchéité de l’acrotère. Le premier juge dit n’y avoir lieu à référé ; la cour confirme.
Les motifs de la confirmation sont une leçon de qualification. La cour relève dans le règlement de copropriété que constituent des parties communes « les ornements de façade, y compris le socle des balcons, mais non compris les garde-corps et barres d’appui des balcons, persiennes, les volets, les jalousies, abat-jour, qui sont propriété privée », puis juge que « l’acrotère, qui est un muret périphérique édifié autour d’un toit terrasse en prolongeant le mur de façade, apparaît être une partie commune sur laquelle ne peut intervenir que le syndicat des copropriétaires ». Elle rappelle qu’« en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». D’où la conclusion : « la demande de M. et Mme [Z] en ce qu’elle tend à obtenir la condamnation de M. [M] à refaire l’étanchéité d’une partie commune ne peut prospérer dès lors que ce dernier est dépourvu de qualité pour entreprendre de tels travaux ». Les demandeurs supportent les dépens des deux instances de référé sans obtenir les travaux.
On mesure ici le rôle décisif de l’expertise préalable : ordonnée dès 2019 sur le fondement du référé probatoire, elle a fixé l’origine des premiers désordres et fondé l’action au fond contre tous les intervenants. Ce référé probatoire reste la voie royale quand l’origine de l’eau est discutée : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». L’expert dira si l’eau passe par l’usure de l’étanchéité commune, par les percements du garde-corps, par les scellements de la véranda ou par une combinaison des deux, et cette ventilation conditionne tout : défendeurs, fondements, partage final.
Avant tout procès, deux courriers valent souvent mieux qu’une assignation précipitée. Le premier, adressé au syndic en recommandé, décrit les désordres, joint les photographies datées et exige l’examen de l’ouvrage commun ainsi que l’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ; il établit la connaissance du sinistre par le syndicat et fera, en cas d’inaction, la preuve du défaut d’entretien. Le second, adressé au voisin bénéficiaire, l’informe des désordres imputés à ses aménagements et lui demande ses autorisations de travaux et les factures des entreprises intervenues : un voisin qui produit un vote d’assemblée et des entreprises assurées n’est pas dans la même position que celui qui a vissé son garde-corps un dimanche. Ces échanges écrits cadrent l’expertise à venir et évitent que chacun ne découvre les pièces de l’autre à l’audience.
Le référé conservatoire, lui, doit être dirigé contre le bon défendeur. En cas d’urgence, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », et même en présence d’une contestation sérieuse, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’eau qui traverse un plafond en hiver caractérise le plus souvent ce trouble, et la Cour de cassation en retient une lecture exigeante : le 27 février 2025, elle a jugé que « la chute de pierres provenant de l’éboulis d’un mur privatif situé sur un fonds contigu, en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite pour le propriétaire du fonds la subissant », cassant l’arrêt qui exigeait en plus une atteinte à la jouissance (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-22.284). Mais encore faut-il demander ces mesures au syndicat, seul qualifié pour intervenir sur l’ouvrage commun : réclamer au voisin la réfection d’une partie commune, c’est offrir au juge une contestation sérieuse sur la qualité pour agir, comme l’ont appris à leurs dépens les victimes parisiennes.
B. Le syndicat refait l’ouvrage, l’auteur des aménagements paie sa part, chacun dans son délai
Une fois l’expertise rendue, la répartition des rôles devient lisible. Au syndicat, la réfection de l’ouvrage commun : reprise de l’étanchéité, de l’acrotère fragilisé, des relevés et des évacuations collectives, votée en assemblée et payée des fonds de la copropriété avant répartition selon les tantièmes. La loi réserve au syndicat les actions récursoires, et il doit les exercer : quand les percements du garde-corps ou les scellements de la véranda ont provoqué ou aggravé les infiltrations, le coût correspondant doit remonter vers leur auteur, faute de quoi l’ensemble des copropriétaires finance les aménagements d’un seul. C’est le sens de la responsabilité de plein droit du syndicat pour défaut d’entretien des parties communes, qui n’exonère pas l’auteur de la faute initiale mais donne à la victime un débiteur solvable pendant que les comptes se règlent entre le syndicat et le voisin bricoleur.
À l’auteur des aménagements, la réparation des conséquences de ses travaux : reprise de ses percements, remise en état des lieux qu’il a altérés sans autorisation, indemnisation des préjudices imputables à sa faute, sur le fondement du droit commun de la responsabilité. Quand ses travaux ont été réalisés sans le vote requis alors qu’ils affectaient des parties communes, la remise en état peut être ordonnée à ses frais, indépendamment même de toute infiltration : l’irrégularité suffit à fonder l’action du syndicat, et la victime du dessous peut s’en prévaloir pour établir que l’ouvrage a été fragilisé par une intervention non autorisée plutôt que par sa seule usure.
La victime dispose en outre de l’action en trouble anormal de voisinage contre l’auteur du trouble, codifiée depuis 2024 : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Cette responsabilité de plein droit ne dispense pas de démontrer l’anormalité, qui s’apprécie concrètement selon l’environnement de l’immeuble. Le 27 mars 2025, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui retenait un trouble anormal à raison d’une vue réduite par une construction, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076). Transposée aux terrasses, la leçon vaut pour le dossier médical de l’immeuble : des traces anciennes dans un bâtiment vétuste mal entretenu ne s’indemnisent pas comme une inondation brutale née d’une étanchéité éventrée par des percements récents, et le carnet d’entretien comme les procès-verbaux d’assemblée pèseront autant que les photographies du plafond.
Reste le temps, qui joue contre les victimes patientes. Les actions en réparation relèvent en principe de la prescription de droit commun : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Chaque nouvel épisode pluvieux peut faire courir un nouveau délai pour le préjudice qu’il cause, mais laisser les désordres se consolider pendant des années fragilise la demande et expose au reproche de sa propre inertie. Dans l’affaire parisienne, les victimes avaient agi dès 2019 par l’expertise puis en 2021 au fond, ce qui a préservé leurs droits pendant que les nouvelles infiltrations survenaient ; attendre que le plafond s’effondre pour écrire au syndic, c’est offrir à tous les défendeurs l’argument du dommage aggravé par l’inaction.
Enfin, qui conteste doit mesurer le coût de l’échec. Quand un copropriétaire attaque en justice une décision de travaux votée par l’assemblée et succombe, il supporte les dépens et reste tenu de sa quote-part, sans dispense des frais communs de procédure. La loi ne fait grâce que au gagnant : le copropriétaire qui obtient gain de cause contre le syndicat est dispensé de participer aux frais communs de l’instance. Avant de voter contre la réfection de l’étanchéité au motif que la terrasse ne profite qu’au voisin, chacun doit donc vérifier si le véritable objet du vote est l’ouvrage commun, auquel cas la contestation a peu de chances et coûte deux fois.
Pour un copropriétaire parisien ou francilien, ces démarches se concentrent entre le syndic, l’assemblée générale et le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec l’appui d’un constat et, le plus souvent, d’une expertise qui départage l’usure de l’ouvrage et les percements privatifs. Celui qui subit les infiltrations comme le bénéficiaire mis en cause a intérêt à faire vérifier tôt la nature juridique de l’ouvrage litigieux et la régularité des aménagements, car toute la stratégie en dépend : ouvrage commun ou équipement privatif, syndicat ou voisin, référé conservatoire ou action au fond. Les explications de l’avocat en droit immobilier à Paris qui accompagne les copropriétaires dans leurs litiges de terrasse et d’infiltrations permettent de situer ces questions d’imputabilité dans l’ensemble des recours entre voisins et contre le syndicat.
Autant le dire nettement : aucune de ces règles ne remplace la lecture du règlement de copropriété applicable à l’immeuble, qui seul désigne avec certitude les parties communes, les droits de jouissance et les charges de chacun. L’arrêt parisien de 2024 porte sur un règlement qui classait l’acrotère parmi les parties communes et réservait au copropriétaire les seuls garde-corps ; un autre immeuble, un autre règlement, peut aboutir à une autre ventilation. Seul le juge saisi de l’ensemble des titres, des constats et du rapport d’expertise dira, pour un litige donné, ce que le syndicat doit refaire et ce que l’auteur des aménagements doit rembourser.
Conclusion
La terrasse à jouissance exclusive concentre le pire des deux mondes quand elle fuit : un ouvrage commun que le bénéficiaire ne peut pas refaire lui-même, et des aménagements privatifs que la collectivité ne doit pas payer à sa place. Le bon réflexe tient en trois gestes : faire constater et expertiser pour séparer l’usure de l’ouvrage des percements du voisin, mettre en demeure le syndic qui seul commande la réfection des parties communes, et réserver à l’auteur des travaux, autorisés ou non, la réparation de ce que ses aménagements ont causé. C’est à ce prix, et au prix d’une lecture attentive du règlement de copropriété, que les pluies d’automne cesseront d’opposer les voisins pour redevenir un simple sujet d’entretien de l’immeuble.