La sécheresse remonte sur Google Trends en ce début octobre 2026, et avec elle une question qui revient dans chaque immeuble où les murs se fissurent : quand la sécheresse fait bouger un immeuble en copropriété, qui déclare le sinistre, qui paie les réparations, et que change la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ? Le 2 octobre 2026, La Dépêche rapporte le cas d’un agriculteur du Lot-et-Garonne qui se dit pieds et poings liés face à la sécheresse, et le 28 septembre 2026 le site Réussir annonce 50 millions d’euros de prêts garantis par la région Bretagne et BPI France pour les exploitations touchées. Ces nouvelles montrent l’ampleur de l’épisode en cours. Pour les copropriétaires, l’enjeu est différent : les fissures qui apparaissent sur les façades, dans les cages d’escalier ou à l’intérieur des appartements relèvent-elles des parties communes, qui doit saisir l’assureur de l’immeuble, et dans quel délai ? Cet article répond dans l’ordre où un copropriétaire se pose ces questions, avec les textes vérifiés au 2 octobre 2026 et quatre décisions rendues entre 2025 et 2026, dont deux inédites de cours d’appel sur des immeubles en copropriété fissurés.

I. Fissure sécheresse assurance : qui déclare le sinistre en copropriété, le syndic ou chaque copropriétaire ?

A. Fissures de l’immeuble et parties communes : pourquoi le syndicat des copropriétaires est en première ligne

Dans un immeuble en copropriété, les fissures nées d’un mouvement du sol touchent presque toujours le gros œuvre : fondations, murs porteurs, façades. Ces éléments sont des parties communes. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cité mot pour mot par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 20 mars 2025 (RG 22/01477), dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Cette responsabilité pèse sur le syndicat, c’est-à-dire la collectivité des copropriétaires, et non sur le syndic pris personnellement : le syndic n’est que le représentant qui agit au nom du syndicat.

L’arrêt d’Aix-en-Provence illustre ce mécanisme sur des faits proches de ceux que vivent aujourd’hui des copropriétés : des fissures et un affaissement du sol dans un appartement du deuxième étage d’un immeuble, avec des expertises qui peinent à départager les causes. La cour condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Swiss Life Assurance à payer 9 510 euros aux copropriétaires victimes, et met une part de 6 340 euros à la charge du copropriétaire de l’étage inférieur dont les travaux ont contribué aux désordres. Autrement dit, le copropriétaire dont le lot est fissuré n’a pas à démontrer une faute du syndicat : il suffit que le dommage ait son origine dans les parties communes.

Un arrêt plus récent, rendu par la cour d’appel de Montpellier le 4 novembre 2025 (RG 22/05647, texte intégral vérifié), va dans le même sens dans une affaire où se mêlent fissures de sécheresse et défauts de construction dans un ensemble en copropriété. La cour retient la responsabilité du syndicat, sur le fondement de l’article 14, pour les dommages subis par les lots du copropriétaire demandeur, et chiffre la réparation à 122 327 euros TTC au titre des dommages matériels et 8 400 euros au titre des dommages immatériels. Le syndicat répond donc des fissures des parties privatives dès lors que leur origine se trouve dans les parties communes, quitte à se retourner ensuite contre un copropriétaire ou un constructeur : dans cette même affaire, un copropriétaire est condamné à relever et garantir le syndicat à hauteur de 19 765 euros TTC pour les désordres imputables à ses propres lots.

Le réflexe pratique en découle : dès l’apparition de fissures en escalier, de portes qui ne ferment plus ou de carrelages qui se soulèvent dans plusieurs lots, chaque copropriétaire concerné doit écrire au syndic, en lettre recommandée avec accusé de réception, avec photographies datées et description lot par lot. C’est le syndic qui centralise ensuite les déclarations, convoque si besoin une assemblée générale pour voter les mesures conservatoires, et saisit l’assureur de l’immeuble. Attendre que le voisin agisse ou déclarer chacun de son côté auprès de sa seule assurance habitation ralentit l’expertise et complique la preuve du caractère commun du désordre.

La distinction entre la règle légale et la clause contractuelle doit rester claire. La responsabilité du syndicat pour les dommages issus des parties communes est une règle légale, automatique. En revanche, ce que l’assurance de l’immeuble prend en charge, dans quelles limites et avec quelle franchise, dépend du contrat souscrit par la copropriété : multirisque immeuble de base, extensions, plafonds par sinistre. Le contrat prime pour le montant, la loi prime pour le responsable.

B. Sinistre sécheresse assurance : déclarer dans les cinq jours, prouver par l’expertise et viser l’arrêté de catastrophe naturelle

Le deuxième réflexe est celui du délai. L’article L. 113-2 du code des assurances, en vigueur vérifié au 2 octobre 2026, oblige l’assuré à « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Concrètement, le syndic doit déclarer le sinistre fissures à l’assureur de l’immeuble dans les cinq jours ouvrés suivant la connaissance du désordre, et chaque copropriétaire doit faire de même auprès de sa propre assurance habitation pour les dommages intérieurs à son lot. Une déclaration tardive expose à la déchéance prévue au contrat, sauf si l’assureur ne démontre pas de préjudice lié au retard : mieux vaut donc déclarer vite, même de façon provisoire, quitte à compléter ensuite.

La preuve repose ensuite sur l’expertise. L’assureur de l’immeuble mandate son expert, qui mesure l’ouverture des fissures, pose des témoins (jauges), compare avec l’état antérieur et se prononce sur l’origine : mouvement de sol lié à la sécheresse, défaut de construction, travaux d’un copropriétaire, racines d’arbres, ou cumul de causes. Si le copropriétaire conteste les conclusions de l’expert de l’assureur, il peut demander une expertise contradictoire, puis saisir le juge des référés pour une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Dans l’affaire de Montpellier, c’est l’expert judiciaire qui a départagé, fissure par fissure, celles qui avaient pour cause déterminante la sécheresse visée par l’arrêté et celles qui relevaient de défauts de construction : seules les fissures des lots n° 10 et 11, chiffrées à 73 513 euros TTC, ont été mises à la charge de l’assureur au titre de la garantie catastrophe naturelle.

Le troisième réflexe concerne la commune. La garantie catastrophe naturelle ne joue que si un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour la commune, pour une période et une nature de phénomène données. La mairie dépose une demande, et les copropriétaires ont intérêt à signaler leurs fissures en mairie pour que la commune constitue son dossier. Mais attention à une idée reçue : aucun arrêté n’est acquis d’avance, et l’article ne prétend jamais qu’un arrêté sera pris. Le mécanisme est le suivant : la commune demande, l’administration instruit au regard de critères techniques, l’arrêté est publié au Journal officiel, et c’est seulement à partir de cette publication que les assurés disposent du cadre officiel pour faire jouer la garantie. Dans l’affaire de Montpellier, l’arrêté du 7 octobre 2008 visait une période précise, et la cour a écarté la garantie pour les fissures apparues postérieurement à cette période et non consécutives au phénomène visé : la date de l’arrêté compte autant que son existence.

Pour suivre ces démarches côté copropriété, la page du cabinet dédiée au droit de la copropriété à Paris rappelle le rôle du syndic, du conseil syndical et de l’assemblée générale dans la gestion des sinistres affectant les parties communes.

II. Catastrophe naturelle sécheresse indemnisation : que paie l’assurance de l’immeuble en 2026 ?

A. Assurance sécheresse catastrophe naturelle : cause déterminante, franchise légale et délais de l’assureur

Le texte central de l’indemnisation est l’article L. 125-1 du code des assurances, en vigueur vérifié au 2 octobre 2026. Il ouvre la garantie à tous les contrats « garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France », ce qui inclut l’assurance multirisque de l’immeuble souscrite par le syndicat. Le même article définit les effets des catastrophes naturelles comme « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ou également, pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ».

Deux enseignements pratiques découlent de cette définition, confirmés par la jurisprudence la plus récente. D’abord, la sécheresse n’a pas besoin d’être la cause exclusive des fissures : il suffit qu’elle ait joué un rôle déterminant. La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 24 février 2026 (RG 24/00919, MACIF contre un propriétaire), retient que « la garantie de catastrophe naturelle n’est pas subordonnée au fait que l’intensité anormale de l’agent naturel a été la cause exclusive des dommages mais seulement au fait qu’elle a eu un rôle déterminant dans la réalisation de ceux-ci ». Dans cette affaire, l’expert relevait un assèchement durable des sols en concomitance avec une éventuelle fuite de réseaux et des fondations hétérogènes : la cour condamne néanmoins l’assureur à payer 159 170,88 euros TTC de travaux de reprise, indexés sur l’indice BT01, plus 2 000 euros pour résistance abusive. Ensuite, le décalage entre la date d’apparition visible des fissures et la période visée par l’arrêté ne fait pas obstacle à la garantie : dans l’affaire jugée à Montpellier le 4 novembre 2025 (RG 22/05647), l’expert retient l’imputabilité à la sécheresse malgré des désordres apparus après l’épisode, dès lors que le tassement différentiel trouve son origine dans la période couverte, et la cour suit ces conclusions pour indemniser les lots n° 10 et 11.

Le tribunal judiciaire de Poitiers, dans un jugement du 9 juin 2026 (RG 24/02634), reprend le même article L. 125-1 dans une affaire opposant des propriétaires à la MACSF pour des désordres de sécheresse, et confirme que les frais de relogement d’urgence des personnes dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation sont pris en charge par le régime de garantie. Pour une copropriété, ce point compte : si un arrêté de péril ou une interdiction d’habiter frappe un lot, le relogement peut entrer dans la garantie.

Ce que l’assureur retient ensuite, c’est la franchise. Les indemnisations de catastrophe naturelle sont soumises à une franchise légale dont le montant est fixé par décret, et l’assureur la déduit systématiquement : 1 520 euros dans l’affaire de Riom, déduction opérée sur les 159 170,88 euros. À Montpellier, la cour condamne l’assureur dans la limite de 73 513 euros TTC (RG 22/05647), une fois déduite la franchise prévue par le contrat souscrit par le syndicat. Pour une copropriété, la question de la répartition de cette franchise entre copropriétaires se règle en assemblée générale, sauf clause contraire du règlement de copropriété : ce n’est pas l’assureur qui la répartit, c’est le syndicat.

Les délais qui s’imposent à l’assureur sont fixés par l’article L. 125-2 du code des assurances, vérifié en vigueur au 2 octobre 2026. À compter de la réception de la déclaration du sinistre, ou de la publication de l’arrêté si elle est postérieure, « l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire ». Il doit ensuite faire sa proposition d’indemnisation « dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif ». Une fois l’accord de l’assuré reçu, « l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due », faute de quoi l’indemnité porte intérêt au taux légal. Pour le syndic, ces délais sont des points de contrôle : relancer par écrit à chaque échéance, et conserver les accusés de réception.

Deux limites légales méritent d’être connues. D’abord, pour les mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse, la garantie est limitée, selon l’article L. 125-2 du code des assurances, « aux dommages susceptibles d’affecter la solidité du bâti ou d’entraver l’usage normal du bâtiment » : les simples désordres esthétiques qui ne touchent ni la solidité ni l’usage normal peuvent être écartés, et c’est un motif fréquent de refus partiel. Ensuite, la garantie inclut le remboursement « du coût des études géotechniques rendues préalablement nécessaires pour la remise en état des constructions affectées par les effets d’une catastrophe naturelle ainsi que les frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre associés à cette remise en état, lorsque ceux-ci sont nécessaires », selon l’article L. 125-4 : en copropriété, l’étude de sol de l’immeuble, souvent coûteuse, peut donc être prise en charge lorsqu’elle conditionne les travaux.

B. Fissure immeuble assurance : recours contre le constructeur, prescription de cinq ans et cas de Paris et de l’Île-de-France

Quand l’expertise conclut que les fissures viennent pour tout ou partie de défauts de construction, d’une malfaçon ou d’un vice du sol mal pris en compte, le syndicat dispose d’un second front : le recours contre les constructeurs. Dans l’affaire de Montpellier, les fissures non imputables à la sécheresse mais à des défauts de construction ont été laissées à la charge du syndicat au titre de la garantie catastrophe naturelle, mais la cour a maintenu la responsabilité du syndicat sur l’article 14 tout en condamnant un copropriétaire à garantir le syndicat pour ses propres lots. En pratique, le syndicat, une fois les copropriétaires indemnisés, peut agir contre le promoteur, l’architecte ou l’entreprise sur le fondement de la garantie décennale, de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle de droit commun, et l’assureur qui a payé exerce le même recours par subrogation : l’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Pour les copropriétaires, l’intérêt est direct : la subrogation évite que le syndicat renonce par négligence à un recours qui aurait allégé les charges de tous.

Les lecteurs qui comparent avec le cas d’une maison individuelle trouveront l’analyse complète du partage entre assurance dommages-ouvrage et garantie catastrophe naturelle dans l’article du cabinet sur les fissures de sécheresse d’une maison récente : en copropriété, la logique est la même, mais c’est le syndicat qui porte l’action et l’assurance de l’immeuble qui répond en premier.

Le délai pour agir contre l’assureur est une bonne nouvelle spécifique à la sécheresse. L’article L. 114-1 du code des assurances pose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », puis ajoute : « Par exception, les actions dérivant d’un contrat d’assurance relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme une catastrophe naturelle dans les conditions prévues à l’article L. 125-1, sont prescrites par cinq ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Le point de départ reste discuté — date d’apparition des fissures, date de l’arrêté, date de connaissance — et le texte précise qu’en cas de sinistre, le délai ne court que du jour où les intéressés en ont eu connaissance s’ils prouvent l’avoir ignoré jusque-là. Pour un syndicat, cela signifie : faire constater les fissures par huissier ou commissaire de justice dès leur découverte, et ne jamais considérer qu’un refus verbal de l’assureur éteint les droits.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux a ses spécificités. Une partie de la région francilienne repose sur des sols argileux sensibles au retrait-gonflement, et de nombreux immeubles haussmanniens ou des années 1930 présentent des fondations peu profondes : la combinaison rend les fissures de sécheresse fréquentes après chaque été sec. Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les litiges opposant un syndicat parisien à son assureur, et le juge des référés peut ordonner rapidement une expertise judiciaire avant que les fissures ne soient rebouchées par des travaux d’urgence. Les pièces à préparer : le contrat multirisque immeuble et ses avenants, les procès-verbaux d’assemblée générale votant les travaux conservatoires, les courriers au syndic, les photographies datées, les constats, les arrêtés de catastrophe naturelle concernant la commune, et tout diagnostic géotechnique déjà réalisé. En copropriété parisienne, vérifier aussi que le syndic a bien déclaré le sinistre pour l’immeuble et pas seulement invité chaque copropriétaire à saisir son assurance personnelle : les deux déclarations sont complémentaires, la première couvre le gros œuvre, la seconde les embellissements privatifs.

Enfin, le propriétaire d’un bâtiment répond de sa ruine : l’article 1244 du code civil dispose que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » En copropriété, ce texte vise le syndicat pour les parties communes. Il fonde l’action du voisin ou du passant victime d’une chute d’élément de façade fissuré par la sécheresse, et donne au syndicat une raison supplémentaire d’agir vite : sécuriser, bâcher, étayer, puis discuter de la prise en charge.

Conclusion

En copropriété, la sécheresse ne se gère ni seul ni dans le désordre. Le syndicat des copropriétaires répond des dommages issus des parties communes sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, comme l’ont rappelé en 2025 les cours d’appel d’Aix-en-Provence et de Montpellier. Le syndic déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble dans les cinq jours ouvrés, fait constater et expertiser fissure par fissure, et suit la demande de reconnaissance de catastrophe naturelle déposée par la commune, sans jamais tenir l’arrêté pour acquis. Une fois l’arrêté publié, la garantie joue dès lors que la sécheresse a eu un rôle déterminant, même sans être la cause exclusive, avec une franchise légale déduite et des délais d’un mois puis de vingt et un jours qui s’imposent à l’assureur. Les actions dérivant du contrat se prescrivent par cinq ans pour la sécheresse reconnue catastrophe naturelle, et l’assureur qui a payé se retourne par subrogation contre les responsables. Reste à chaque copropriété parisienne ou francilienne la même discipline : écrire au syndic dès la première fissure, photographier, conserver chaque courrier, et faire voter les mesures conservatoires avant que le désordre ne s’aggrave.