Mercredi 30 septembre 2026, vers 17 h 30, une mini-tornade a touché Oissel-sur-Seine et ses alentours, près de Rouen, selon France 3 Normandie. D’après le service départemental d’incendie et de secours cité par ce média, une centaine d’habitations est concernée, aucun blessé n’était recensé, et l’évaluation des dégâts restait en cours. France 3 signale aussi des dégâts au centre commercial de Tourville-la-Rivière. RMC, le 1er octobre 2026, parle d’un phénomène tourbillonnaire, très localisé, et cite le maire : l’épisode aurait été très court mais très violent. Une habitante citée par RMC dit n’avoir subi aucun dégât, tout en évoquant une véranda emportée.
Ces récits ne qualifient pas chaque logement. Ils ne publient ni arrêté de catastrophe naturelle, ni classement de Météo-France, ni refus de réparation. La personne qui saisit « demande réduction loyer suite sinistre » ou « payer loyer pendant travaux » veut savoir si le loyer d’octobre reste dû, dans quelle proportion, et quand la baisse devient une sortie du bail. La réponse ne se confond pas avec l’assurance de la toiture. Elle tient dans deux régimes : la destruction par cas fortuit, et les réparations urgentes qui suivent.
Aucune responsabilité n’est établie par le seul récit de presse. Les contrats signés priment. Seul le juge peut dire si un logement est détruit en tout ou en partie, si les travaux durent plus de vingt et un jours, et quel prix reste dû.
I. Demande réduction loyer suite sinistre : le loyer reste-t-il dû après la mini-tornade ?
A. Payer loyer pendant travaux : ce que le bail impose tant que le logement est réparable
Le premier réflexe, après une toiture envolée ou une pièce ouverte au vent, est de suspendre le prélèvement. Ce réflexe n’est pas la règle. Pour un bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 15 juin 2025, dispose : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » Service-public.fr, sur la fiche des travaux à la charge du propriétaire, rappelle dans le même sens que le locataire doit continuer à payer le loyer même lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux qui lui incombent. Cesser le paiement n’ouvre pas, à soi seul, un droit à réduction.
Cela ne signifie pas que le loyer intégral reste dû quoi qu’il arrive. Le droit distingue le sinistre lui-même et la campagne de travaux qui vient après. L’article 1722 du code civil, en vigueur et applicable au 1er octobre 2026, est ainsi rédigé : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Le texte ne fixe aucun délai de vingt et un jours. Il ne crée pas non plus une baisse automatique chiffrée en pourcentage. Il ouvre, en cas de destruction partielle, une demande du preneur : diminution du prix, ou résiliation, suivant les circonstances. Et il ferme la porte aux dommages et intérêts lorsque la cause est le cas fortuit.
Une mini-tornade, ou un phénomène tourbillonnaire violent, peut être un cas fortuit si le locataire n’y a pas contribué. Encore faut-il le prouver, et ne pas confondre la perte de la chose avec une dégradation dont le locataire devrait répondre. L’article 1732 du code civil dispose : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » L’article 7, c, de la loi de 1989 reprend la même idée pour le logement : le locataire répond des dégradations et pertes survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Une toiture emportée par le vent, une véranda projetée, des vitres brisées par l’épisode, ne sont pas, en elles-mêmes, des réparations locatives. L’article 1755 du code civil le dit pour les menus travaux : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » L’article 1754 du code civil vise expressément les vitres, « à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ».
La charge de remettre le logement en état de servir à l’usage prévu pèse donc, en principe, sur le bailleur, et non sur le locataire qui n’a pas causé le vent. L’article 1720 du code civil est bref : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » L’article 1719 du code civil ajoute que le bailleur est obligé, sans stipulation particulière, « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Pour le logement à usage de résidence principale, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable depuis le 1er janvier 2025 dans la version consultée, oblige le bailleur à « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Une tuile, une fenêtre ou une pièce rendue inutilisable par le vent du 30 septembre entre dans cette obligation de réparation, dès lors que le dégât n’est pas le fait du locataire.
Le piège est de traiter cette obligation comme une autorisation de ne plus rien payer. L’exception d’inexécution, qui permet de suspendre sa propre obligation lorsque l’autre ne tient pas la sienne, n’est pas une formule libre. La Cour de cassation, troisième chambre civile, dans un arrêt du 22 mars 2018, pourvoi n° 17-17.194, a censuré une cour d’appel qui avait accueilli une exception d’inexécution sans faire peser la preuve sur le preneur. Le visa vise l’article 1315, devenu 1353, du code civil. La Cour de cassation, arrêt du 22 mars 2018, n° 17-17.194, retient qu’« il incombait au preneur, qui opposait au bailleur une exception d’inexécution, de rapporter la preuve que l’impossibilité dans laquelle il s’était trouvé de jouir des lieux loués était imputable au bailleur ». L’affaire portait sur un local d’entrepôt et un changement de serrures, non sur la mini-tornade d’Oissel. Le principe de preuve, lui, est transposable avec prudence : le vent du 30 septembre n’est pas, par lui-même, une faute du bailleur. L’impossibilité de jouir devient imputable au bailleur s’il est établi qu’il n’exécute pas l’obligation de réparer, ou qu’il prive lui-même le locataire de l’accès. Tant que cette preuve n’est pas réunie, suspendre tout le loyer au nom de l’exception d’inexécution expose le locataire.
L’article 1353 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, pose la règle générale : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Celui qui demande une diminution doit donc prouver la destruction partielle, la privation et sa durée. Celui qui cesse de payer doit justifier le fait qui éteindrait sa dette. Une photo de toiture, un constat, la liste des pièces inutilisables et les dates comptent davantage qu’un prélèvement arrêté le soir du sinistre.
Les faits publiés invitent à cette mesure. France 3 parle d’une centaine d’habitations concernées, non de cent logements détruits. RMC cite une habitante sans dégât sur sa maison, à côté d’une véranda emportée. L’évaluation était, selon le SDIS relayé par France 3, encore en cours le soir du 30 septembre. Un locataire dont le logement n’a pas été touché ne tient pas, de ce seul voisinage, une demande de baisse. Un locataire dont une pièce est ouverte au vent peut, suivant les circonstances, demander une diminution au titre de l’article 1722, sans attendre que les travaux commencent, parce que ce texte ne subordonne pas la demande à un délai de vingt et un jours. Il ne peut pas, pour autant, décider seul du montant et cesser l’intégralité du loyer.
En copropriété, la toiture est souvent une partie commune. Le syndic déclare alors le sinistre à l’assurance de l’immeuble, et chaque occupant déclare son contenu. Cette répartition d’assurance ne déplace pas l’obligation du bailleur envers son locataire : le locataire n’a pas pour débiteur le syndic. Il écrit à son bailleur, qui doit faire exécuter, ou faire exécuter par le syndicat, les réparations autres que locatives. Mélanger la déclaration d’assurance et la demande de loyer dans un seul message adressé au mauvais destinataire ne fait courir ni le bon délai ni la bonne preuve.
B. Réduction loyer pendant travaux : les vingt et un jours et la part inutilisable
Une fois le vent passé, la question change de texte. Les travaux de remise en état, s’ils sont urgents et ne peuvent attendre la fin du bail, doivent être supportés par le locataire, avec l’incommodité qui les accompagne. L’article 1724 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 et en vigueur depuis le 27 mars 2014, applicable au 1er octobre 2026, dispose : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »
Le seuil de vingt et un jours est donc une condition de la diminution prévue par cet article, non une dispense de loyer dès le premier jour de chantier. Le texte ne dit pas que les vingt et un premiers jours sont exclus du calcul une fois le seuil franchi. Il ne dit pas non plus qu’ils sont inclus. L’article 1724 dit que, si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix « sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». Deux éléments entrent dans la proportion : le temps, et la partie dont le preneur a été privé. Une bâche sur une chambre pendant six semaines n’a pas le même effet qu’un échafaudage dans l’escalier pendant six semaines, si le reste du logement reste utilisable. Aucun barème national ne convertit cette proportion en pourcentage. Le juge apprécie les circonstances. Annoncer, le soir du 30 septembre, une baisse de moitié ou de 30 % comme si elle résultait de la loi serait inexact.
Service-public.fr, fiche F31699, et l’ANIL, page sur les intempéries et les assurances, retiennent l’une et l’autre le seuil de vingt et un jours. Service-public indique que, si les travaux durent plus de vingt et un jours, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux, et que, s’il refuse, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L’ANIL formule la demande du locataire à proportion du temps et de la partie du logement inutilisable, ce qui est plus proche du texte de l’article 1724 que la seule durée. Ces pages décrivent le régime des réparations. Elles ne distinguent pas, pour un épisode de vent comme celui d’Oissel, la destruction partielle de l’article 1722, qui peut être demandée sans attendre vingt et un jours, et la diminution de l’article 1724, qui suppose des réparations urgentes durant plus de vingt et un jours. Les deux peuvent se succéder dans le même dossier : privation immédiate d’une pièce dont le plafond a cédé, puis chantier de reprise qui se prolonge.
Le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 26 mars 2026, RG n° 25/00521, rendu par le juge des contentieux de la protection, applique l’article 1724 et l’article 6 de la loi de 1989 à une panne de chauffage, non à une tornade. Il constate que les locataires « justifient de difficultés, voire de coupure complète du système de chauffage pendant une durée de 43 jours quasiment consécutifs », et condamne le bailleur à payer « 1162 euros à titre de réduction du montant du loyer », pour un loyer contractuel de 1 050 euros par mois. Cette somme n’est pas un tarif. Elle montre seulement qu’une privation supérieure à vingt et un jours, établie, peut aboutir à une réduction judiciaire, et que l’argument d’une réactivité du bailleur ne suffit pas à écarter l’obligation de délivrance. Transposer 1 162 euros à une toiture d’Oissel, sans mesurer la partie privée et la durée réelle du chantier, n’aurait aucun fondement.
Avant le chantier, le bailleur doit informer. L’article 7 de la loi de 1989, au e, prévoit : « Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Le même alinéa ajoute : « Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. » Une reprise de toiture après le 30 septembre est urgente. Elle n’autorise pas pour autant un accès non annoncé un dimanche, hors accord du locataire, ni des conditions vexatoires. Service-public rappelle que le locataire peut demander au juge d’interrompre ou d’interdire des travaux abusifs, vexatoires ou non conformes à la notification. Là encore, la voie est judiciaire, non une retenue unilatérale du loyer.
La demande de réduction se fait par écrit, au bailleur, pas seulement à l’assureur. Elle décrit les pièces inutilisables, les dates, les photos, le devis ou le calendrier de travaux s’il existe, et elle propose une proportion en expliquant le calcul, sans le présenter comme un taux légal. Elle vise l’article 1722 si la destruction partielle est déjà acquise, l’article 1724 si le chantier dépasse vingt et un jours, ou les deux si les périodes se succèdent. Elle demande une réponse écrite. Elle précise que le locataire continue de payer la part non discutée, afin de ne pas ouvrir un impayé sur l’ensemble. La commission départementale de conciliation peut être saisie des litiges de réparations. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties », et range dans sa compétence « Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ». Le texte dit que la commission peut être saisie. Il n’en fait pas, pour une demande fondée sur l’article 1722, une condition obligatoire avant le juge. L’avis, s’il existe, peut ensuite être transmis au juge.
L’assurance ne remplace pas cette demande, et elle peut la limiter si elle a déjà couvert le même préjudice. La Cour de cassation, troisième chambre civile, dans un arrêt du 19 avril 1989, pourvoi n° 87-16.628, a rejeté le pourvoi d’un preneur qui, après un incendie ayant détruit en grande partie la toiture de locaux commerciaux, réclamait à son ancienne bailleresse un abattement sur les loyers déjà versés. La Cour de cassation, arrêt du 19 avril 1989, n° 87-16.628, approuve les juges du fond d’avoir énoncé que « la société Somebat ne saurait être reconnue fondée à réclamer réparation d’un dommage pour lequel il est établi qu’elle a déjà été indemnisée », et d’avoir retenu que « la garantie privation de jouissance donnée par l’assureur avait pris en compte les débours occasionnés par le règlement des loyers pendant la période qui suit le sinistre ». L’espèce est un bail commercial et un incendie, non le logement d’Oissel. Elle éclaire toutefois un risque concret : si l’assureur du locataire a déjà pris en charge les loyers payés au titre d’une garantie de privation de jouissance, une seconde demande contre le bailleur pour le même poste peut être écartée. Inversement, une indemnité de toiture versée au bailleur ne tient pas lieu, à elle seule, de baisse de loyer. Le sort de la garantie tempête, de la déclaration et de l’expertise de toiture après Oissel et Tourville-la-Rivière est exposé dans l’article sur la tempête, l’assurance toiture et la déclaration du sinistre. Le présent texte ne le reprend pas : il traite du prix du bail.
Le centre commercial de Tourville-la-Rivière, mentionné par France 3, pose une question voisine mais distincte. Un local commercial relève d’un autre régime, notamment du code de commerce pour le bail commercial, et souvent d’une garantie de perte d’exploitation qui n’existe pas dans un bail d’habitation. Rien, dans les articles lus, ne permet de dire quel commerce a été touché, ni si un loyer commercial a été suspendu. Cette page ne tranche pas le sort d’un bail commercial. Elle s’adresse au locataire et au bailleur d’un logement.
II. Baisse loyer pendant travaux : jusqu’où la demande peut aller
A. Appartement inhabitable loyer : quand la baisse cède la place à la fin du bail
La diminution n’est pas la seule issue. L’article 1722 réserve la résiliation de plein droit à la destruction totale par cas fortuit. La destruction partielle ouvre, suivant les circonstances, la diminution ou la résiliation, au choix demandé par le preneur, non à une extinction automatique. La dernière phrase de l’article 1724 ajoute une porte de sortie propre aux travaux : si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Service-public, fiche F1874, indique dans le même sens que, lorsque des réparations urgentes rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge de prononcer la résiliation. Les deux textes ne se recouvrent pas entièrement. L’un vise la perte de la chose par cas fortuit. L’autre vise la nature des réparations entreprises pendant le bail.
La Cour de cassation a précisé ce que le juge ne peut pas refuser lorsqu’il a lui-même constaté l’inhabitabilité. Dans un arrêt du 11 avril 2019, pourvoi n° 18-12.635, la troisième chambre civile était saisie du pourvoi d’une locataire dont l’appartement avait été inondé après une tempête, le 31 août 2015, qui avait détruit le toit de l’immeuble. Elle demandait la résiliation du bail et le remboursement du loyer de septembre. La cour d’appel avait rejeté la résiliation pour perte de la chose : l’appartement n’était pas habitable en l’état, mais l’immeuble n’était pas détruit, des travaux pouvaient être envisagés, et des propositions de relogement avaient été faites, que la locataire n’avait pas acceptées. La Cour de cassation, arrêt du 11 avril 2019, n° 18-12.635, casse, au visa de l’article 1722 : « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». Le relogement proposé et la possibilité de réparer n’effacent donc pas, dans cette hypothèse, la demande de résiliation une fois l’inhabitabilité constatée.
Il serait excessif d’en déduire que toute tuile déplacée à Oissel résilie le bail. L’arrêt censure une cour d’appel qui avait constaté l’inhabitabilité puis refusé d’en tirer la conséquence. Il ne dispense pas de prouver que le logement, et non seulement une annexe, est inhabitable. France 3 et RMC ne publient pas un tel constat logement par logement. Une véranda emportée, citée par RMC, n’établit pas que le reste du logement est impropre à l’habitation. Une pièce dont le plafond est ouvert peut justifier une diminution au titre de la partie privée, et, si le logement de la famille devient impossible, une demande de résiliation. La qualification se fait dossier par dossier. Elle ne se déduit pas du chiffre d’une centaine d’habitations concernées.
La destruction totale, qui résilie le bail de plein droit et sans dommages et intérêts, n’est pas seulement la disparition physique de l’immeuble. La Cour de cassation, troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 décembre 2009, pourvoi n° 08-17.483, a censuré une cour d’appel qui avait rejeté une demande de résiliation pour perte totale sans rechercher si le coût des travaux dépassait la valeur du bien. L’arrêt du 9 décembre 2009, n° 08-17.483, retient que la cour d’appel a statué « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée ». L’espèce mêlait un local commercial et d’habitation, des désordres de toiture, de plomberie et d’électricité, non la mini-tornade du 30 septembre. Le point utile est le suivant : si le bailleur soutient que le logement n’est que partiellement atteint alors que le coût de reprise excéderait la valeur de l’immeuble, le juge doit rechercher cette comparaison lorsqu’elle lui est demandée. Rien, dans les articles de presse lus, ne permet de dire que ce seuil économique est atteint à Oissel ou à Tourville-la-Rivière.
Lorsque le logement est réellement inhabitable, les questions de relogement d’urgence, de restitution du dépôt de garantie et de sortie du bail ont déjà fait l’objet d’une analyse distincte, à propos d’un autre épisode, dans la page sur le logement inhabitable suite à un sinistre, le relogement et la résiliation du bail. Le présent article ne la répète pas. Il s’arrête au seuil : tant que le logement reste en partie utilisable, la demande ordinaire est la baisse pendant les travaux ; lorsque l’inhabitabilité est établie, la résiliation peut être demandée, et le juge ne peut pas l’écarter au seul motif que des travaux sont envisageables et qu’un relogement a été proposé.
L’article 1722 ajoute une limite que l’on oublie dans la colère du lendemain : « Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » La diminution ou la résiliation pour cas fortuit n’ouvre pas, par ce seul texte, des dommages et intérêts contre le bailleur. Le jugement de Pau, qui a alloué 500 euros de préjudice moral en plus de la réduction de loyer, concernait une panne de chauffage imputée au défaut d’entretien, non un cas fortuit. Confondre les deux conduirait à réclamer, au titre de la tornade elle-même, une indemnité que l’article 1722 exclut. Une indemnité distincte ne pourrait être discutée que si une faute propre du bailleur était établie, par exemple un refus de réparer après mise en demeure, ou un défaut d’entretien antérieur qui aurait aggravé le dégât. Les sources lues sur l’épisode du 30 septembre n’établissent aucune de ces fautes. Elles ne les excluent pas non plus pour un dossier particulier. Seul le juge peut les retenir.
B. Logement insalubre loyer impayé : pourquoi cesser tout paiement n’est pas la même démarche
Les suggestions de recherche mêlent « logement insalubre loyer » et « logement insalubre loyer impayé » à la baisse après sinistre. Ce n’est pas le même chemin. Un arrêté d’insalubrité, une procédure préfectorale et les effets propres de cet arrêté ne sont pas mentionnés par France 3 ni par RMC à propos d’Oissel-sur-Seine ou de Tourville-la-Rivière. Les assimiler à une mini-tornade reviendrait à utiliser une procédure qui n’est pas ouverte par les faits publiés. L’article 6 de la loi de 1989 oblige bien le bailleur à remettre un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé. Une toiture ouverte peut, le temps des travaux, rendre le logement non conforme à cet usage. Cela fonde l’obligation de réparer et, selon l’étendue, la diminution ou la résiliation déjà décrites. Cela ne crée pas, à soi seul, l’arrêté d’insalubrité que ces autres requêtes supposent.
Cesser tout paiement en croyant appliquer une retenue propre à l’insalubrité expose, dans un sinistre de vent, à la clause résolutoire. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement d’une procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et la possibilité de demander des délais au juge. Le bailleur qui veut recouvrer la part qu’il estime due ne peut donc pas considérer le bail rompu le jour où le prélèvement échoue. Le locataire qui a tout arrêté, y compris la part correspondant aux pièces encore utilisables, s’expose à ce commandement.
Le bailleur confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer après le 30 septembre a donc intérêt à séparer trois postes avant d’agir : la part qui correspond à une destruction partielle déjà établie, la part qui ne pourra être discutée qu’après vingt et un jours de travaux, et la part qui reste due parce que le logement est intact ou que la privation n’est pas prouvée. Réclamer l’intégralité, comme si le vent n’avait rien changé, fragilise le commandement sur la fraction contestable. Abandonner toute demande, comme si l’article 1722 avait éteint le loyer par le seul fait du voisinage d’une tornade, n’est pas davantage exact. La commission départementale de conciliation, déjà citée, peut être un lieu de discussion sur les réparations avant l’assignation. Elle ne suspend pas, par sa seule saisine, les effets d’un commandement : ce point dépend des textes propres à la procédure d’expulsion, qui ne sont pas ceux de la baisse de loyer.
Le délai pour agir n’est pas de quelques jours. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Une demande de diminution née le 30 septembre 2026 ne s’éteint donc pas à la fin d’octobre. Attendre trois ans abîme en revanche la preuve : les photos datées, le constat, les échanges avec le bailleur et le calendrier du chantier se constituent dans les jours qui suivent, non au moment de l’assignation. Payer la part non discutée pendant ce temps ne vaut pas renonciation à la diminution, si la réserve est écrite. Payer l’intégralité sans réserve pendant des mois rend la discussion plus difficile, sans la rendre juridiquement impossible tant que la prescription n’est pas acquise.
Le tribunal compétent n’est pas choisi au hasard de la commune où l’on travaille. L’article 46 du code de procédure civile permet au demandeur de saisir, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur, « en matière mixte, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble ». Un litige de bail portant sur la jouissance d’un logement situé à Oissel-sur-Seine ou à Tourville-la-Rivière se rattache ainsi au lieu de l’immeuble, en Seine-Maritime. La même règle vaut en Île-de-France : ce n’est pas un tribunal parisien unique qui connaît de tout logement de la région, mais la juridiction du lieu de l’immeuble, ou celle du domicile du défendeur si le demandeur la choisit. Service-public désigne, pour le refus de baisse après vingt et un jours de travaux, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Les pièces utiles sont les mêmes partout : bail, quittances, photos datées, notification de travaux, courriers, et, s’il existe, l’avis de la commission de conciliation.
Que préparer, concrètement, sans confondre les régimes. Le jour même, photographier avant de déblayer, pièce par pièce, et noter ce qui reste utilisable. Écrire au bailleur, pas seulement à l’assureur, pour décrire la privation et réserver une demande de diminution au titre de l’article 1722, puis de l’article 1724 si les travaux dépassent vingt et un jours. Continuer à payer la fraction qui n’est pas sérieusement contestable, en l’indiquant. Conserver la notification de travaux et refuser l’accès un dimanche s’il n’y a pas d’accord, hors urgence qui empêcherait d’attendre, en le disant par écrit. Ne pas présenter une coupure d’électricité, même signalée par le SDIS et Enedis, comme une destruction de la chose louée : elle peut aggraver la privation de jouissance, elle ne remplace pas la preuve d’une partie du logement inutilisable. Ne pas attendre un arrêté de catastrophe naturelle pour parler du loyer : cet arrêté conditionne une garantie d’assurance particulière, non l’article 1722. Ne pas calquer la démarche d’un logement frappé d’insalubrité. Et ne pas déduire d’un article de presse que son propre bail est résilié.
Conclusion
La mini-tornade, ou le phénomène tourbillonnaire, décrit le 30 septembre 2026 à Oissel-sur-Seine, avec des dégâts également signalés au centre commercial de Tourville-la-Rivière, ne suspend pas par elle-même tous les loyers des logements concernés. France 3 et RMC parlent d’une centaine d’habitations touchées, d’aucun blessé recensé, et d’une évaluation encore en cours. Ils ne publient ni arrêté de catastrophe naturelle, ni constat d’inhabitabilité logement par logement, ni responsabilité d’un bailleur.
Le loyer reste dû aux termes convenus, sauf diminution demandée ou résiliation. La destruction partielle par cas fortuit permet au preneur de demander, suivant les circonstances, une baisse ou la fin du bail, sans délai de vingt et un jours et sans dommages et intérêts au titre de l’article 1722. Les réparations urgentes qui suivent doivent être supportées, et n’ouvrent la diminution de l’article 1724 que si elles durent plus de vingt et un jours, à proportion du temps et de la partie dont le locataire a été privé. Si le logement nécessaire à la famille devient inhabitable, la résiliation peut être demandée, et une cour d’appel ne peut pas l’écarter après avoir elle-même constaté cette inhabitabilité au seul motif que des travaux et un relogement sont possibles. Cesser tout paiement, comme s’il s’agissait d’un impayé lié à l’insalubrité, expose à un commandement et à la clause résolutoire, qui ne produit effet que six semaines après un commandement infructueux.
Les contrats signés priment sur cette analyse générale. Aucune faute n’est établie par les articles de presse lus. Seul le juge, saisi des preuves de chaque logement, décide de la proportion, de la durée et, le cas échéant, de la fin du bail.