Ce jeudi 17 septembre 2026, un possible séisme de magnitude 3,6 a été signalé près de La Rochelle, au large de la commune de Loix sur l’île de Ré, en Charente-Maritime. Ouest-France, dans un article mis en ligne le jour même à 17 h 54, précise que le Bureau central sismologique français et le Réseau national de surveillance sismique attendaient encore la confirmation de l’événement par l’un de leurs analystes, tandis que la radio Alouette confirmait une secousse ressentie sur l’île de Ré. Si vous êtes propriétaire occupant, notre analyse dédiée à l’assurance habitation et à l’état de catastrophe naturelle après cette secousse répond déjà à vos questions : séisme près de La Rochelle, maison fissurée, assurance et catastrophe naturelle. Mais si vous êtes locataire, votre question n’est pas la même : la maison ou l’appartement que vous louez présente des fissures depuis la secousse, une pièce est devenue inutilisable, le plafond du salon s’effrite, et vous vous demandez si le loyer reste dû en entier, si le bailleur doit vous reloger et si vous pouvez quitter les lieux sans préavis. Ce sont exactement les recherches que les internautes tapent depuis hier soir : « logement inhabitable suite sinistre loyer », « maison fissurée que faire », « fissure maison assurance ». Cet article y répond avec le droit applicable au bail d’habitation : d’abord les réflexes des premières heures pour protéger le bail et figer la preuve, ensuite le sort du loyer, le relogement et les voies de sortie du bail quand le logement loué est devenu inhabitable.

I. Logement inhabitable suite sinistre : que faire dans les premières heures

Quand la secousse vient de passer, le locataire pense d’abord à sa sécurité, puis à son loyer du mois prochain. L’ordre juridique est le même : sécuriser les personnes, alerter le bailleur par écrit, puis faire constater l’état du logement. Chaque étape compte, car le juge qui tranchera sur le loyer ou sur la résiliation se fondera presque exclusivement sur les écrits et les constats établis dans les jours qui suivent le sinistre.

A. Maison fissurée : que faire pour protéger le bail

Le premier geste reste la sécurité des occupants. Une secousse de magnitude modeste déplace rarement un immeuble, mais elle révèle les fragilités existantes : cheminée lézardée, élément de toiture descellé, fissure traversante apparue d’un coup sur un mur porteur, plafond qui s’effrite au-dessus d’un lit d’enfant. Si une odeur de gaz apparaît, coupez l’arrivée, aérez largement, quittez les lieux et appelez les secours. Si une lézarde large et traversante affecte un mur porteur, n’entreposez rien de lourd à proximité et demandez rapidement l’avis d’un professionnel. Quand le logement présente un danger manifeste, quittez-le et prévenez aussitôt le bailleur : nul ne peut exiger d’un locataire qu’il dorme sous un plafond qui menace de s’effondrer. Cette prudence protège aussi vos droits, car l’aggravation des dégâts par une négligence postérieure au sinistre pèse ensuite sur l’indemnisation.

Le deuxième geste consiste à prévenir le bailleur par écrit, sans attendre. La loi fait peser sur le bailleur une triple obligation que le Code civil énonce en ces termes : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception, ou à défaut un courriel dont vous conservez la preuve d’envoi et de réception, qui décrit pièce par pièce les désordres apparus depuis la secousse, distingue l’existant du nouveau, demande une visite sur place dans les meilleurs délais et sollicite les travaux de remise en état. Ce courrier ouvre le dossier : il prouve la date à laquelle le bailleur a connu les désordres et il conditionne la suite, mise en demeure, demande de réduction de loyer, saisine du juge. Si vous vivez en copropriété, signalez en parallèle au syndic les désordres des parties communes, cage d’escalier, façade, parking souterrain, car lui seul peut mandater une expertise de l’immeuble et alerter l’assureur de la copropriété.

Le troisième geste fige la preuve. Photographiez chaque fissure avec un repère d’échelle, une règle ou une pièce de monnaie, sous plusieurs angles, avec la date activée sur l’appareil, et filmez les portes qui coincent, les carrelages fendus, les infiltrations. Rédigez un relevé daté et signé : heure ressentie de la secousse, adresse, description pièce par pièce. Faites établir si possible un constat par un commissaire de justice, dont le procès-verbal fera foi devant le tribunal. Demandez à vos voisins une courte attestation de ce qu’ils ont ressenti : ces témoignages corroborent la réalité du phénomène à votre adresse, point d’autant plus utile que la secousse du 17 septembre 2026 restait, au soir même, un signalement en attente de confirmation scientifique. Déclarez enfin le sinistre à votre assureur habitation par lettre recommandée, en joignant copies du relevé, des photos et du courrier au bailleur. Et surtout, ne suspendez pas le loyer de votre propre initiative : le locataire qui cesse de payer s’expose à un commandement de payer visant la clause résolutoire, alors même que son logement est endommagé. La réduction ou la suspension du loyer se demande au bailleur par écrit, puis au juge, jamais par voie de fait.

B. Logement inhabitable : définition et constat qui fait foi

Un logement inhabitable n’est pas une notion d’humeur, c’est un état que le juge vérifie à partir de critères précis. Le logement doit d’abord être décent : délivrer un logement décent à titre d’habitation principale constitue, on l’a vu, la première obligation du bailleur. Un toit éventré par la secousse, des murs traversés de fissures qui laissent passer l’air et l’eau, un plafond dont l’enduit se détache, des moisissures apparues après les infiltrations, voilà des désordres qui retirent au logement son caractère décent. Au-delà, le logement peut relever de la police de la sécurité des immeubles : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » Cette police a pour objet, notamment, de remédier à « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ». Autrement dit, des fissures qui compromettent la solidité des murs après un séisme entrent dans le champ de l’arrêté de mise en sécurité que le maire peut prendre, avec à la clé une interdiction temporaire d’habiter et une obligation d’hébergement dont il sera question plus loin.

Qui constate ? D’abord vous, par vos écrits et vos photos. Ensuite, le maire ou ses services, qui peuvent diligenter une visite et prendre un arrêté. Ensuite, l’expert d’assurance, dont le rapport n’engage toutefois que l’assureur. Enfin, et surtout en cas de litige, l’expert judiciaire désigné par le tribunal et le juge lui-même, qui retient les désordres établis par procès-verbal. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 avril 2019 illustre cette mécanique probatoire : un procès-verbal de constat du 15 octobre 2015 relevait que les murs et les plafonds du logement présentaient des moisissures, des auréoles, des écaillements et des coulures à la suite du dégât des eaux provoqué par une tempête, et nul ne contestait que l’appartement n’était pas habitable en l’état. C’est sur ce constat que la Haute juridiction s’est fondée pour sanctionner la cour d’appel qui refusait d’en tirer les conséquences. Pour votre dossier après le séisme de La Rochelle, la leçon vaut mot pour mot : un constat précis, daté, contradictoire quand c’est possible, vaut mieux qu’un long discours sur la violence ressentie de la secousse. Distinguez dans ce constat trois niveaux : les désordres esthétiques, microfissures d’enduit sans conséquence sur la solidité, qui n’ouvrent guère de droit à réduction de loyer ; les désordres fonctionnels, pièce devenue inutilisable, ouvrants bloqués, infiltrations actives, qui justifient une diminution du prix ; les désordres structurels, murs porteurs atteints, planchers affaissés, danger avéré, qui peuvent conduire à la résiliation du bail et, en cas d’arrêté, à l’interdiction d’habiter.

II. Logement inhabitable suite sinistre : loyer, assurance et sortie du bail

Le constat établi, vient la question que chaque locataire sinistré pose : dois-je encore payer le même loyer pour un logement abîmé, qui paie mon relogement et comment quitter les lieux proprement si la remise en état s’éternise ? Le Code civil y répond par un article ancien, l’article 1722, dont la Cour de cassation a précisé la portée dans deux arrêts majeurs que tout dossier de logement sinistré doit connaître.

A. Logement inhabitable suite sinistre : le loyer reste-t-il dû

Le principe tient dans un texte de 1804 toujours en vigueur : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois situations se distinguent donc. Quand le logement loué est détruit en totalité par le séisme, effondrement, immeuble frappé d’interdiction définitive d’habiter, le bail est résilié de plein droit : aucun loyer n’est plus dû à compter de la destruction, sans qu’il soit besoin d’aller devant le juge pour le faire constater, même si une décision reste utile en cas de contestation sur le dépôt de garantie ou les charges. Quand le logement n’est détruit qu’en partie, et c’est le cas le plus fréquent après une secousse modeste, fissures, toiture endommagée, une pièce condamnée, c’est le locataire, et lui seul, qui choisit : obtenir une diminution du loyer proportionnée à la perte de jouissance, ou demander la résiliation du bail. Le bailleur ne peut pas imposer l’une ou l’autre option, et il ne peut pas non plus réclamer la résiliation pour perte partielle : la Cour de cassation l’a jugé le 9 décembre 2009, en censurant une cour d’appel qui avait débouté des bailleurs sans vérifier le point décisif, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée ». Le résumé officiel de cet arrêt, publié au Bulletin, fixe la règle applicable à votre dossier : quand le coût des travaux de remise en état excède la valeur vénale de l’immeuble, la destruction est tenue pour totale, avec la résiliation de plein droit à la clé. Concrètement, si la remise en état de votre logement fissuré coûterait plus cher que la valeur du bien, le droit y voit une destruction totale.

L’arrêt du 11 avril 2019, rendu par la troisième chambre civile sous le pourvoi numéro 18-12.635, donne le mode d’emploi complet du contentieux du loyer après sinistre. Une locataire d’un logement social avait, à la suite de l’inondation de son appartement consécutive à une tempête survenue le 31 août 2015 et ayant détruit le toit de l’immeuble, assigné son bailleur en résiliation du bail et en remboursement du loyer du mois de septembre 2015, d’un solde de charges et du dépôt de garantie. La cour d’appel avait tout rejeté, au motif que l’immeuble n’était pas détruit, que des travaux de reprise pouvaient être envisagés et que des propositions de relogement, refusées par la locataire, lui avaient été faites. La Cour de cassation censure ce raisonnement dans des termes que tout locataire sinistré devrait citer : « si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », puis, visant directement le constat d’inhabitabilité, « après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». Trois enseignements pour votre situation après la secousse de La Rochelle : premièrement, un logement inhabitable en l’état ouvre droit à la résiliation, même si l’immeuble tient encore debout et même si des travaux sont envisageables ; deuxièmement, le refus d’une proposition de relogement ne prive pas le locataire de ce droit ; troisièmement, le loyer de la période d’inhabitabilité doit être restitué, avec le solde des charges et le dépôt de garantie. Ajoutez que le bailleur doit garantie au locataire des défauts qui empêchent l’usage des lieux : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Et que le louage se résout par la perte de la chose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

En pratique, procédez par étapes écrites. Mettez le bailleur en demeure, par lettre recommandée, de réaliser les travaux de remise en état dans un délai raisonnable et demandez, dans le même courrier, une diminution du loyer proportionnée à la perte de jouissance à compter du sinistre, en chiffrant la part du logement devenue inutilisable. À défaut d’accord, saisissez le juge, qui fixera la réduction et, si vous le demandez, prononcera la résiliation. Ne consignez les loyers qu’avec l’autorisation du juge : la consignation unilatérale expose aux mêmes sanctions que le non-paiement. Si le bailleur vous délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire alors que vous avez cessé de verser le loyer pour un logement inhabitable, saisissez le juge des référés pour contester les effets de la clause et faire constater l’état des lieux. Chaque demande s’appuie sur le constat établi dans la première partie : photos, procès-verbal de commissaire de justice, arrêté municipal éventuel, échanges avec le bailleur et l’assureur. Sans ces pièces, même le meilleur fondement juridique reste lettre morte.

B. Fissure maison assurance : relogement, catastrophe naturelle et fin du bail

Le relogement pendant les travaux et l’indemnisation par l’assurance obéissent à des règles distinctes du loyer, qu’il faut articuler sans les confondre. Côté assurance, votre contrat habitation couvre les dégâts des eaux, l’incendie et les événements climatiques garantis, et la loi y ajoute la garantie contre les catastrophes naturelles : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. » Cette garantie ne joue toutefois qu’après la publication d’un arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour votre commune, pour la période et pour la nature de l’événement : pour une secousse de magnitude 3,6 non confirmée scientifiquement, cette reconnaissance reste incertaine, et c’est pourquoi notre analyse propriétaires détaille les conditions exactes de cette garantie, commune visée, lien direct entre l’intensité anormale de l’agent naturel et chaque désordre, mesures de prévention : séisme près de La Rochelle, maison fissurée, assurance et catastrophe naturelle. Locataire, déclarez le sinistre à votre propre assureur sans attendre, en recommandé, avec l’inventaire des dommages à vos meubles et embellissements, et conservez la preuve de chaque envoi : le régime de la catastrophe naturelle profite aussi aux assurés locataires pour leurs biens, tandis que les murs et la structure relèvent de l’assurance du bailleur et de celle de la copropriété.

Côté relogement, la donne change dès qu’un arrêté interdit d’habiter les lieux, même temporairement. La loi désigne alors précisément le débiteur de l’hébergement : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. » Sont visés le locataire, le sous-locataire et l’occupant de bonne foi dont le logement constitue l’habitation principale. Et l’étendue de l’obligation ne souffre aucune ambiguïté : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » En clair, si la mairie interdit temporairement l’occupation de votre logement fissuré après expertise, c’est au bailleur d’assurer votre hébergement décent ou d’en payer le coût, sans préjudice de ses recours contre les responsables éventuels des désordres. Sans arrêté, aucun texte n’impose au bailleur de financer l’hôtel : négociez alors une prise en charge amiable, mobilisez votre assurance habitation, garantie relogement si votre contrat la prévoit, et le fonds de solidarité pour le logement de votre département en cas de difficulté financière. Dans tous les cas, le loyer d’un logement que vous n’occupez plus parce qu’il est inhabitable ne saurait rester dû en entier : la diminution de prix de l’article 1722 s’applique à la période de privation de jouissance, et la restitution du trop-versé se réclame devant le juge avec le constat d’inhabitabilité.

Reste la sortie du bail, quand la remise en état s’éternise ou que la confiance est rompue. Trois voies s’offrent à vous, par ordre de simplicité croissante en contentieux. La résiliation amiable, constatée par écrit signé des deux parties, qui règle le sort du dépôt de garantie, des charges et de la date de sortie : exigez un état des lieux de sortie contradictoire, photos à l’appui, car le bailleur ne peut retenir sur le dépôt que les sommes justifiées par cet état des lieux comparé à l’entrée. La résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1722, quand la destruction partielle rend le maintien du bail insupportable : le juge prononce la fin du contrat à la date qu’il fixe et ordonne les restitutions, loyers trop versés, charges, dépôt. Le congé classique du locataire, avec son préavis, quand vous préférez partir vite sans procès : il ne dispense pas de payer le préavis, mais il clôt le dossier sans expertise ni audience. Quelle que soit la voie, formalisez tout par écrit, conservez les attestations d’assurance, l’arrêté éventuel, les devis de travaux et les échanges avec le bailleur et le syndic, et faites établir l’état des lieux de sortie même si le logement est endommagé : c’est ce document qui conditionne la restitution du dépôt de garantie. Le locataire qui part sans écrit, sans état des lieux et sans avoir demandé la diminution du loyer abandonne en partant les deux créances les plus solides de son dossier, la restitution des loyers de la période inhabitable et le remboursement du dépôt.

Conclusion

La secousse possible du 17 septembre 2026 près de La Rochelle, magnitude 3,6 signalée au large de Loix et ressentie jusqu’à l’île de Ré selon Ouest-France et Alouette, place chaque locataire d’un logement fissuré devant la même séquence : constater par écrit dès le premier soir, alerter le bailleur par lettre recommandée en visant son obligation de délivrer un logement décent et entretenu, faire établir un constat précis des désordres, puis exiger la diminution du loyer ou la résiliation sur le fondement de l’article 1722. La Cour de cassation a tranché les deux points qui bloquent le plus souvent les dossiers : un appartement constaté inhabitable en l’état ouvre droit à la résiliation et à la restitution du loyer de la période, même si des travaux restent envisageables et même si une proposition de relogement a été refusée, selon l’arrêt du 11 avril 2019 ; et seul le locataire peut demander la résiliation pour perte partielle, la destruction devenant totale quand le coût de la remise en état excède la valeur vénale du bien, selon l’arrêt du 9 décembre 2009 publié au Bulletin. Quand un arrêté interdit temporairement d’habiter, l’hébergement décent incombe au propriétaire en application des articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation. Propriétaires occupants, reportez-vous à notre analyse assurance et catastrophe naturelle pour la partie indemnisation de votre dossier. Locataires, retenez la règle d’or de ce contentieux : écrire, constater, dater, puis réclamer. Un dossier complet, courrier au bailleur, photos avec échelle, constat de commissaire de justice, arrêté éventuel, échanges avec l’assureur, transforme des fissures contestées en droits reconnus, tandis que des plaintes orales et tardives exposent même le meilleur droit à l’échec.

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