L’indemnité d’occupation après résiliation du bail d’habitation : nature indemnitaire, fixation du montant et recours contre la caution solidaire devant la troisième chambre civile
I. Le fondement indemnitaire et les critères judiciaires de fixation de l’indemnité d’occupation
A. La nature extracontractuelle de l’indemnité d’occupation consécutive à la déchéance du titre locatif
L’extinction des liens contractuels issus d’un bail d’habitation transforme radicalement la situation juridique du preneur qui refuse d’évacuer volontairement les lieux loués. Le bailleur se trouve alors immédiatement privé de la libre jouissance de son bien immobilier par un occupant désormais privé de tout droit régulier. Dans le cadre normatif strict institué par la loi du 6 juillet 1989, cette rupture résulte d’un congé valable ou du constat de la clause résolutoire. Le contentieux relatif au cadre du bail d’habitation démontre que l’occupation sans titre prive le propriétaire de la disposition légitime de ses locaux d’habitation. Or, cette situation illicite ne permet plus au propriétaire d’exiger juridiquement l’exécution du contrat ni le versement d’un loyer au sens strict. Dès lors, le droit positif substitue au loyer contractuel une indemnité d’occupation spécifique destinée à compenser l’entier préjudice résultant de ce maintien indu. En conséquence, le juge saisi de l’expulsion doit qualifier la dette pécuniaire sous un régime d’ordre public rigoureusement autonome et protecteur du propriétaire.
Le fondement juridique de l’indemnité d’occupation s’enracine directement dans les règles cardinales de la responsabilité civile extracontractuelle gouvernant la réparation du préjudice. Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme causant à autrui un dommage oblige l’auteur fautif à réparer intégralement la perte subie. L’occupant qui se maintient indûment dans l’immeuble après résiliation commet une faute quasi-délictuelle continue portant une atteinte caractérisée au droit de propriété d’autrui. La jurisprudence de la troisième chambre civile applique ce principe fondateur avec une rigueur absolue et constante pour sanctionner les occupants défaillants sans titre. Par un arrêt rendu le 3 juillet 2025, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 23-16.723) a visé expressément les termes impératifs de l’article 1240. La Cour énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Or, cette qualification extracontractuelle exclut l’application des stipulations conventionnelles qui prétendraient dénaturer la portée réparatrice de cette indemnisation légitime. Dès lors, le propriétaire spolié de la jouissance de son appartement bénéficie d’une créance de réparation fondée sur l’illicéité même de la détention.
La nature juridique de l’indemnité d’occupation présente une dimension fondamentalement mixte qui associe une fonction compensatoire et une finalité strictement réparatrice. D’une part, cette indemnité compense la perte de la valeur locative du logement dont le bailleur ne peut plus percevoir les fruits civils légitimes. D’autre part, elle répare le trouble de jouissance personnel et l’entrave matérielle causés par l’indisponibilité prolongée du bien durant l’instance judiciaire. Dans son arrêt rendu le 13 mars 2025, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 23-19.112) a consacré expressément cette exigence d’exactitude comptable. La Cour a censuré les juges du fond au visa cardinal et impératif selon lequel il convient d’appliquer « le principe de la réparation intégrale du préjudice ». Elle a jugé qu’une cour d’appel ne peut condamner l’occupant sans calculer strictement l’indemnité prorata temporis selon le nombre de jours exacts d’occupation. Par ailleurs, l’indemnité ne saurait procurer un enrichissement indu au propriétaire ni excéder le préjudice réellement éprouvé durant la période d’occupation sans titre. En conséquence, les magistrats doivent apprécier souverainement les éléments du préjudice en veillant à rétablir l’équilibre patrimonial exact préexistant à la faute commise.
La haute juridiction distingue soigneusement l’indemnité d’occupation de droit commun de l’indemnité statutaire applicable aux baux commerciaux soumis au statut des commerçants. Dans un arrêt rendu le 27 février 2025, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 23-18.219) a précisé la nature autonome de cette compensation. La Cour a énoncé que le bailleur peut prétendre à « une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative ». Cette distinction conceptuelle fondamentale emporte des conséquences majeures quant à l’absence de soumission de cette dette aux mécanismes rigides de plafonnement contractuel. Dans son arrêt rendu le 17 juin 2021, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 20-15.296) a d’ailleurs rappelé l’exclusion du plafonnement légal. La Cour a affirmé sans équivoque que « la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation » consécutive à l’éviction. Or, cette autonomie tarifaire permet d’ajuster l’indemnité aux réalités du marché locatif contemporain lorsque la valeur d’usage surpasse le loyer originaire. Dès lors, l’occupant sans titre ne peut revendiquer le bénéfice des protections statutaires instituées au profit des seuls locataires régulièrement investis d’un droit.
L’office du juge du contentieux de la protection s’avère déterminant lors du prononcé de la résiliation du bail pour déterminer l’indemnité d’occupation applicable. Le magistrat constate d’abord l’extinction du titre locatif avant de fixer le montant provisionnel ou définitif dû jusqu’au départ complet de l’occupant. À cet égard, la demande d’indemnité d’occupation constitue l’accessoire direct et indispensable de la demande principale tendant à l’expulsion de la personne déchue. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain pour intégrer les charges de copropriété récupérables dans le calcul global de l’indemnité mise en recouvrement. Par ailleurs, l’absence de convention d’occupation précaire régulière oblige le juge à appliquer les critères stricts de la responsabilité quasi-délictuelle de l’article 1240. Or, le bailleur diligent doit impérativement formuler cette prétention pécuniaire dès l’assignation initiale afin d’éviter l’accumulation d’impayés dépourvus de titre exécutoire. En conséquence, la fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation garantit la protection efficace du patrimoine immobilier contre les dérives d’une occupation prolongée illégitime.
B. L’évaluation souveraine du quantum et l’exercice du pouvoir modérateur sur la clause pénale
L’évaluation pratique du montant de l’indemnité d’occupation obéit à des règles coutumières consolidées par la pratique constante des juridictions du fond. À défaut de justification d’une hausse sensible des valeurs locatives du quartier, le juge prend pour référence le dernier loyer contractuellement applicable. Le montant retenu inclut généralement les provisions pour charges locatives récupérables que le preneur aurait dû supporter si le bail s’était poursuivi régulièrement. À cet égard, cette référence contractuelle initiale ne constitue qu’un simple indice d’évaluation laissé à l’appréciation souveraine et prudente des juges du fond. Or, le bailleur conserve l’entière liberté d’établir que la valeur locative effective du bien loué dépasse substantiellement le prix anciennement convenu au bail. Dès lors, les tribunaux accueillent régulièrement des demandes tendant à la majoration judiciaire de l’indemnité lorsque le marché locatif local le justifie.
La fixation du quantum peut également donner lieu à une expertise judiciaire lorsque la détermination de la valeur d’occupation soulève une contestation technique sérieuse. Le rapport d’expertise permet d’évaluer la superficie réelle, l’état d’entretien des lieux et les prix couramment pratiqués dans le secteur géographique concerné. Par un arrêt rendu le 27 février 2025, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 23-18.219) a censuré une décision ignorant ces impératifs. La haute juridiction rappelle avec constance que le magistrat ne peut refuser d’examiner la valeur locative lorsque des contestations étayées lui sont soumises. En conséquence, les juges du fond ne peuvent rejeter une demande d’ajustement sans motiver expressément les critères économiques et matériels guidant leur décision. Par ailleurs, l’expertise judiciaire offre aux parties un cadre contradictoire garantissant une détermination objective du préjudice locatif effectivement subi par le propriétaire.
Les contrats de bail stipulent fréquemment des clauses prévoyant une majoration forfaitaire de l’indemnité d’occupation en cas de maintien indu dans les lieux. Ces dispositions conventionnelles imposent parfois une majoration automatique de cinquante pour cent du loyer ou une indemnité journalière forfaitaire particulièrement élevée. Sur le plan de la qualification juridique, de telles stipulations constituent incontestablement des clauses pénales soumises au régime de l’article 1231-5 du Code civil. Ce texte prévoit que lorsque le contrat stipule une somme à titre de dommages et intérêts, le juge peut réduire la pénalité excessive. Or, la clause qui fixe forfaitairement une pénalité vise à contraindre le preneur à libérer rapidement les lieux sous la menace d’une sanction pécuniaire. Dès lors, la nature comminatoire de cette majoration ouvre expressément la voie à un contrôle judiciaire fondé sur l’équité et la proportionnalité.
La Cour de cassation exerce un contrôle attentif sur la qualification de clause pénale et l’exercice du pouvoir modérateur par les juges d’appel. Dans son arrêt remarquable rendu le 16 janvier 2025, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 23-15.256) a réaffirmé les critères de cette qualification. La Cour a rappelé que « la clause stipulée au contrat fixant, à l’avance et de manière forfaitaire, une indemnité […] peut présenter le caractère d’une clause pénale ». Les hauts magistrats ajoutent avec solennité que lorsque cette indemnité est « sans rapport avec le loyer prévu au contrat », le juge peut la modérer. La cour d’appel qui refuse d’exercer son pouvoir modérateur en qualifiant à tort cette somme de simple contrepartie d’occupation prive sa décision de base légale. En conséquence, le juge saisi d’une indemnité conventionnelle majorée dispose du pouvoir d’office de réduire le montant stipulé s’il apparaît manifestement démesuré. Par ailleurs, ce contrôle modérateur protège le débiteur contre les clauses exorbitantes tout en préservant l’indemnisation légitime du trouble subi par le bailleur.
La délimitation des pouvoirs du juge des référés constitue une règle procédurale fondamentale régulièrement rappelée par la troisième chambre civile de la Cour. Par un arrêt rendu le 15 janvier 2026, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 24-16.720) a censuré un excès de pouvoir judiciaire. La Cour affirme qu’il « résulte de ce texte que le juge des référés excède ses pouvoirs en allouant une indemnité d’occupation et non une provision ». Cette règle impérative avait été consacrée dans les mêmes termes par l’arrêt du 11 mars 2021 de la troisième chambre civile (pourvoi numéro 20-13.639). Toutefois, l’indemnité forfaitaire journalière jusqu’à restitution complète a été admise par la troisième chambre civile le 27 février 2025 (pourvoi numéro 23-19.824). Or, le juge des référés peut condamner l’occupant au versement d’une provision mensuelle substantielle tant que l’obligation de libérer les lieux n’est pas contestable. Dès lors, les plaideurs doivent veiller à calibrer leurs demandes de provision pour éviter toute censure procédurale devant la haute juridiction régulatrice.
II. La délimitation temporelle de la dette, l’imputation financière et la poursuite des garants
A. L’exigibilité dans le temps, la prescription triennale et l’imputation sur le dépôt de garantie
Le point de départ de l’indemnité d’occupation coïncide rigoureusement avec l’instant précis où s’éteint le titre juridique autorisant la jouissance du bien. En présence d’un congé régulièrement notifié, l’indemnité commence à courir dès le lendemain de l’expiration du préavis légalement ou conventionnellement applicable. Lorsque la résiliation découle du jeu d’une clause résolutoire, la date d’exigibilité rétroagit au jour de l’acquisition formelle des effets du commandement. À cet égard, le constat judiciaire de la résiliation ne fait que déclarer une situation juridique préexistante sans en différer l’exigibilité financière immédiate. Or, l’occupant ne peut prétendre s’acquitter d’un loyer durant cette phase contentieuse mais demeure immédiatement débiteur d’une indemnité journalière ou mensuelle. En conséquence, les intérêts moratoires au taux légal courent sur les indemnités d’occupation échues à compter de la mise en demeure ou de l’assignation.
La détermination du terme final de l’indemnité d’occupation suscite un contentieux abondant relatif aux modalités matérielles de restitution des locaux loués. Selon une jurisprudence parfaitement établie, l’indemnité est due jusqu’à la libération totale des lieux et la remise effective des clés au propriétaire. La simple remise des clés entre les mains d’un tiers non habilité ne saurait suffire à décharger l’occupant de son obligation indemnitaire continue. Par un arrêt rendu le 3 juillet 2025, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 23-16.723) a précisé la portée de cette libération matérielle. La haute juridiction a jugé que la locataire était redevable de l’indemnité jusqu’à la « date à laquelle elle a libéré les lieux de ses affaires personnelles ». L’abandon d’objets mobiliers ou le maintien d’une boîte aux lettres prolongent l’occupation illicite et privent le propriétaire de la reprise de possession. Dès lors, le commissaire de justice constatant l’expulsion ou la remise volontaire des clés scelle définitivement le terme de la dette indemnitaire exigible.
L’articulation financière entre l’indemnité d’occupation et la restitution du dépôt de garantie a été clarifiée par un arrêt jurisprudentiel fondamental. En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie garantit l’exécution de l’ensemble des obligations incombant au locataire. Ce texte prévoit que le dépôt est restitué sous déduction des sommes restant légitimement dues au bailleur au moment de la remise des clés. Par une décision de principe rendue le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 24-20.758) a tranché la question de l’imputation compensatoire. La Cour a proclamé avec éclat qu’« est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable ». Les magistrats suprêmes en ont déduit que le locataire « ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation ». Or, cette solution protectrice autorise le propriétaire à opérer une compensation intégrale entre le dépôt de garantie détenu et l’arriéré d’indemnités d’occupation. En conséquence, même si la créance d’indemnité se trouvait prescrite pour agir, le bailleur peut valablement la retenir par voie d’exception défensive.
L’action autonome engagée par le bailleur pour obtenir la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation se prescrit par un délai triennal strict. Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans. Ce délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits fondant sa réclamation. Dans son arrêt rendu le 6 avril 2023, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 22-13.778) a rappelé l’application immédiate de cette prescription triennale. La Cour a jugé avec rigueur que le délai de prescription réduit à trois ans régit les actions nées de l’occupation sans titre. À cet égard, le contentieux complexe relatif au contentieux du dépôt de garantie illustre l’importance d’agir avant l’expiration fatale du délai de trois ans. Par ailleurs, l’arrêt du 18 janvier 2018 de la troisième chambre civile (pourvoi numéro 16-27.678) souligne la rigueur des points de départ procéduraux. Dès lors, le bailleur avisé doit interrompre sans retard le cours de la prescription par une citation en justice ou un acte exécutoire.
Lorsque l’occupant déchu de son titre persiste à occuper illégalement le logement, le propriétaire doit engager les voies d’exécution forcée adaptées. Dans cette perspective coercitive, le bailleur diligente immédiatement une procédure d’expulsion du locataire afin d’obtenir un titre exécutoire ordonnant l’évacuation des lieux. Cette démarche procédurale rigoureuse permet de faire signifier un commandement de quitter les lieux sous le contrôle étroit d’un commissaire de justice. L’accumulation continue de la dette d’occupation aggrave considérablement le préjudice financier du propriétaire privé de la relocation rentable de son bien. Or, l’obtention rapide de la force publique constitue le seul moyen efficace de mettre fin à la production mensuelle de l’indemnité d’occupation. En conséquence, la célérité des poursuites d’expulsion conditionne directement la maîtrise du risque financier et l’apurement définitif des comptes locatifs litigieux.
B. Le périmètre des recours contre la caution solidaire et les colocataires solidaires
La poursuite de la caution solidaire pour le paiement des indemnités d’occupation obéit à des exigences légales d’une rigueur absolue et protectrice. En matière de baux d’habitation, le cautionnement est encadré par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Par un arrêt rendu le 17 février 2022, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 21-12.934) a précisé l’autonomie de ce dispositif textuel. La haute juridiction a jugé que « le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi […] du 6 juillet 1989 ». Elle a affirmé en conséquence que les règles formelles du Code de la consommation ne sont pas applicables aux cautionnements conclus sous cette législation. Or, cette spécialité législative n’exonère nullement le bailleur de respecter le principe fondamental de stricte interprétation des engagements de garantie souscrits par les tiers. Dès lors, l’étendue matérielle des obligations garanties par la caution dépend exclusivement des termes exprès rédigés dans l’acte de cautionnement lui-même.
Le principe de proportionnalité et de stricte interprétation interdit d’étendre la garantie de la caution au-delà des limites expressément acceptées par elle. Si l’acte d’engagement mentionne uniquement la garantie des loyers et charges contractuels, la caution ne peut être tenue des indemnités d’occupation postérieures. L’indemnité d’occupation trouvant sa source dans la faute quasi-délictuelle de l’occupant, elle ne constitue pas une obligation contractuelle née du bail exécuté. À cet égard, la jurisprudence exige une stipulation expresse prévoyant expressément la prise en charge des indemnités d’occupation consécutives à la résiliation. Or, en l’absence d’une telle mention non équivoque, toute action dirigée contre la caution solidaire pour la période post-contractuelle est vouée au rejet. En conséquence, les rédacteurs d’actes locatifs doivent formuler avec une minutie chirurgicale le périmètre temporel et pécuniaire de la garantie accessoire.
La situation des colocataires solidaires et de leurs garants respectifs illustre avec une netteté remarquable cette exigence de stipulation contractuelle formelle. Par un arrêt de principe rendu le 14 juin 2018, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 17-14.365) a fixé la règle. Au visa de l’ancien article 1202 du Code civil, la Cour a rappelé que « la solidarité ne se présume point » dans les rapports conventionnels. Elle a censuré la cour d’appel ayant condamné solidairement un copreneur au motif qu’elle n’avait pas constaté que le bail prévoyait cette solidarité. La Cour affirme avec force que « la solidarité du copreneur qui a quitté les lieux ne s’étend pas au paiement de l’indemnité d’occupation ». Une telle extension de responsabilité solidaire requiert impérativement une convention expresse dérogeant à la règle d’extinction de l’obligation conjointe après le congé régulier. Dès lors, le colocataire ayant délivré son préavis et libéré les lieux échappe au paiement des indemnités générées par le maintien fautif de son colocataire.
Cette jurisprudence protectrice a été confirmée et enrichie par la Cour de cassation dans le cadre de départs conjoints d’anciens locataires. Dans son arrêt rendu le 3 juillet 2025, la troisième chambre civile (pourvoi numéro 23-16.723) a prononcé une cassation partielle salutaire. La Cour a censuré les juges du fond ayant condamné solidairement une colocataire et sa caution pour des indemnités d’occupation postérieures à son départ. Les magistrats suprêmes ont retenu que les deux locataires ayant donné congé simultanément, le bail avait définitivement pris fin à l’expiration du délai. La solidarité ne jouant qu’en cas de poursuite du bail par l’un des preneurs, l’occupant résiduel demeurait seul et personnellement débiteur de l’indemnité. Par ailleurs, l’arrêt du 6 février 2025 de la troisième chambre civile (pourvoi numéro 23-18.360) rappelle la portée des suspensions judiciaires. En conséquence, la caution du locataire partant se trouve immédiatement déchargée de toute obligation pécuniaire à compter de la libération matérielle constatée.
L’exécution du titre d’expulsion s’articule étroitement avec les délais légaux accordés par le législateur pour prévenir les situations humaines critiques. Selon l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois. Ce délai de deux mois suit la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux délivré par acte de commissaire de justice instrumentaire. Toutefois, le juge saisi peut réduire ou supprimer ce délai d’attente légal lorsque la mauvaise foi de la personne expulsée est formellement constatée. Durant ce sursis légal ou judiciaire, l’occupant demeure intégralement redevable de l’indemnité d’occupation fixée par la décision exécutoire à titre provisionnel. À cet égard, la pratique judiciaire du contentieux du droit immobilier enseigne que l’octroi de délais ne suspend nullement la dette indemnitaire mensuelle. Or, cette créance continue d’enfler et fait l’objet d’un recouvrement forcé direct sur les rémunérations ou les comptes bancaires de l’occupant. Dès lors, les créanciers doivent surveiller scrupuleusement la solvabilité du débiteur tout au long de la période transitoire précédant l’évacuation forcée définitive.
Conclusion
L’indemnité d’occupation après résiliation du bail d’habitation constitue un instrument juridique indispensable assurant l’équilibre financier des relations immobilières conflictuelles. Fondée sur la responsabilité civile extracontractuelle, cette dette indemnitaire garantit au propriétaire la réparation intégrale de son préjudice d’éviction temporaire. La jurisprudence rigoureuse de la troisième chambre civile de la Cour de cassation encadre avec une précision remarquable chaque étape de sa mise en œuvre. Le juge modère les clauses pénales manifestement excessives tout en autorisant l’imputation directe et imprescriptible sur le dépôt de garantie du locataire défaillant. Or, cette sévérité à l’encontre de l’occupant sans titre trouve un contrepoids équilibré dans la stricte protection conférée aux cautions et colocataires sortants.
La sécurisation du recouvrement post-résiliation impose aux bailleurs et à leurs conseils une vigilance rédactionnelle absolue dès la conclusion du contrat originel. L’insertion de clauses précises prévoyant expressément l’engagement de la caution pour les indemnités d’occupation évite les déconvenues judiciaires au stade contentieux. Par ailleurs, la réactivité procédurale dès l’acquisition de la clause résolutoire permet de limiter l’arriéré locatif et d’interrompre opportunément les prescriptions applicables. À cet égard, l’harmonisation constante entre droit des contrats et voies d’exécution conforte la pleine efficacité du droit de propriété immobilière contemporain. En conséquence, la maîtrise approfondie des arrêts régulateurs récents permet d’anticiper avec succès le règlement définitif des contentieux d’occupation sans droit ni titre.