La location meublée face à la procédure de surendettement des particuliers : statut LMNP, frontière des procédures collectives et office du juge des contentieux de la protection

I. La qualification juridique de l’activité de loueur en meublé au regard de l’éligibilité au surendettement des particuliers

A. L’articulation entre le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel et l’exclusion posée par l’article L. 711-3 du Code de la consommation

L’essor considérable de l’investissement immobilier locatif a conduit de nombreux particuliers à acquérir des logements destinés à la location meublée sous le régime fiscal de loueur en meublé non professionnel. Lorsque ces propriétaires subissent des revers financiers imprévus, ils se tournent fréquemment vers la commission de surendettement des particuliers pour solliciter l’ouverture d’une procédure de traitement de leurs dettes. Or cette démarche se heurte immédiatement à l’obstacle juridique majeur édicté par les dispositions d’ordre public du droit de la consommation. En effet, l’article L. 711-3 du Code de la consommation dispose de façon catégorique que les mesures de traitement des situations de surendettement ne sont pas applicables lorsque le débiteur relève des procédures instituées par le livre VI du Code de commerce. Cette exclusion vise à séparer strictement le traitement des difficultés des particuliers de celui réservé aux activités économiques et professionnelles indépendantes. Pour apprécier cette frontière, les créanciers bancaires n’hésitent pas à invoquer l’immatriculation administrative obligatoire du bailleur au registre national des entreprises pour réclamer l’irrecevabilité du dossier de surendettement. À cet égard, les juridictions du fond se trouvent régulièrement saisies de contestations relatives à la nature exacte de cette activité locative meublée. Dans une décision particulièrement éclairante, le Tribunal judiciaire de Bobigny a jugé le 10 juin 2026 (n° 25/00509) que « La circonstance selon laquelle il a bénéficié d’un régime fiscal de loueur de meublé non professionnel appliqué à la location de biens immobiliers ne permet pas de remettre en cause le caractère professionnel de cette activité de location de biens meublés qui découle de son inscription au répertoire national des entreprises. » Par cette motivation rigoureuse, le juge écarte l’argument récurrent tiré de la seule qualification fiscale pour faire prévaloir les critères matériels de l’exercice d’une profession indépendante au sens du droit commercial.

Cette ligne jurisprudentielle stricte souligne le décalage existant entre la perception profane de l’investissement patrimonial civil et la qualification juridique attachée aux formalités déclaratives professionnelles. En conséquence, un contribuable qui s’est immatriculé pour exploiter plusieurs appartements en meublé peut se voir refuser l’accès au guichet de la Banque de France. Le Tribunal judiciaire de Bobigny (10 juin 2026, n° 25/00509) a expressément relevé que « L’entrée en vigueur de cette loi n’a toutefois pas conduit à la modification de l’article L.711-3 du code de la consommation, qui prévoit que les dispositions de ce code ne s’appliquent pas lorsque le débiteur relève des procédures instituées par le livre VI du code de commerce. » Dès lors, les créanciers institutionnels soutiennent que le loueur en meublé relève exclusivement du tribunal des activités économiques compétent pour ouvrir un redressement ou une liquidation judiciaire. Ce raisonnement s’appuie sur la définition des personnes éligibles aux procédures collectives fixée par le Code de commerce pour toute personne physique exerçant une activité indépendante. Par ailleurs, cette position a été confirmée avec la même fermeté par d’autres juridictions confrontées à des débiteurs cumulant une activité salariée et une location meublée déclarée en micro-entreprise. C’est ainsi que le Tribunal judiciaire de Nancy a retenu le 3 juillet 2026 (n° 26/00096) que « Cette seule qualité d’auto entrepreneur individuel le fait relever des procédures collectives, quel que soit la nature des dettes, qu’elles soient professionnelles ou personnelles. Peu importe également que l’activité commerciale soit accessoire ou complémentaire d’une autre activité salariée. » Les investisseurs découvrent alors avec stupeur que l’octroi d’un numéro d’immatriculation pour déclarer des revenus locatifs meublés peut emporter une disqualification totale devant les instances du surendettement.

La sévérité de cette analyse s’explique par la volonté des magistrats de préserver la cohérence des règles régissant la défaillance économique des acteurs économiques. Dans le même sens, le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne a rappelé le 16 février 2026 (n° 25/00174) que « Aux termes de l’article L711-3, sont inéligibles au surendettement les débiteurs qui relèvent du régime des procédures collectives instituées par le code de commerce. Sont ainsi inéligibles à la procédure de surendettement, que leur activité soit accessoire ou principale : les commerçants, les artisans, les agriculteurs, les personnes physiques exerçant une activité professionnelle indépendante (agents commerciaux, agents immobiliers non salariés, auto-entrepreneurs), y compris les professions libérales ». Or de nombreux particuliers ignorent cette frontière lorsqu’ils souscrivent des engagements bancaires importants pour financer des opérations de location de courte durée. Ceux qui exercent une activité sur des plateformes numériques peuvent d’ailleurs utilement consulter des avocats en contentieux de la location meublée touristique afin de sécuriser leur organisation contractuelle et prévenir le basculement vers une qualification commerciale involontaire. À cet égard, l’enjeu probatoire réside dans l’analyse concrète du passif accumulé et de la persistance de l’activité au jour où la commission ou le tribunal statue. Le refus d’admission direct en surendettement contraint alors le particulier à s’orienter vers les juridictions consulaires pour solliciter l’ouverture d’une procédure collective appropriée. En conséquence, la qualification d’indépendant constitue le premier verrou procédural que le débiteur doit surmonter ou contourner pour obtenir la protection de la loi consumériste.

B. L’impact de la réforme de l’article L. 711-1 sur la prise en compte indifférenciée des dettes professionnelles et non professionnelles

La frontière traditionnelle entre passif professionnel et passif civil a subi une transformation substantielle à la suite de l’entrée en vigueur de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante. Cette réforme majeure a profondément modifié la rédaction de l’article L. 711-1 du Code de la consommation qui gouverne la définition même de la situation de surendettement. Désormais, le texte législatif dispose expressément que la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. Cette nouvelle rédaction a suscité d’intenses débats devant les juridictions du fond qui continuaient parfois d’exiger une prépondérance absolue des dettes personnelles pour ouvrir la procédure. La Cour de régulation a mis un terme définitif à ces résistances par des arrêts de principe d’une clarté absolue. Ainsi, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 23-21.550) que « Selon l’article L. 711-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste, pour le débiteur, de faire face à l’ensemble de ses dettes professionnelles et non professionnelles. Aucune distinction n’est posée par ce texte selon la part respective de ces dettes ». Cette décision fondamentale censure expressément les juridictions qui exigeaient que les dettes non professionnelles soient supérieures aux dettes professionnelles pour admettre un débiteur au traitement de ses dettes.

L’affirmation prétorienne selon laquelle aucune hiérarchie quantitative n’est requise entre les dettes modifie profondément la défense des loueurs en meublé. Dès lors qu’un bailleur est recevable à la procédure, la présence d’emprunts souscrits pour financer des biens locatifs ne saurait justifier à elle seule un rejet de sa demande. La Haute juridiction avait d’ailleurs déjà posé les jalons de cette solution dans une décision antérieure rendue au visa direct du nouveau texte protecteur. Par un arrêt solennel, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a statué le 11 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.323) en ces termes : « Selon ce texte, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Dans cette même espèce, la Cour suprême a cassé le jugement attaqué en soulignant que « En statuant ainsi, en appliquant les dispositions de l’article L. 711-1 du code de la consommation dans leur rédaction antérieure à la loi du 14 février 2022, alors que ces dispositions étaient applicables dans leur rédaction issue de la loi du 14 février 2022 prévoyant que sont dorénavant prises en compte les dettes professionnelles pour caractériser la situation de surendettement, le juge a violé le texte susvisé. » Or cette évolution textuelle bénéficie directement aux personnes physiques dont le passif immobilier locatif est devenu insoutenable sans qu’elles exercent une profession commerciale vivante.

Par ailleurs, la qualification de la dette fiscale générée par la location meublée soulève des interrogations récurrentes lors de l’établissement de l’état détaillé du passif. Les créanciers soutiennent parfois que les impositions relatives aux bénéfices industriels et commerciaux issus des locations meublées constituent des dettes professionnelles autonomes insusceptibles de traitement civil. La jurisprudence de la Cour de cassation apporte ici une réponse protectrice et équilibrée garantissant l’intégration fiscale au sein du passif global. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a en effet affirmé le 4 novembre 2021 (pourvoi n° 20-15.008) que « L’impôt sur le revenu, qui frappe le revenu annuel net global d’un foyer fiscal, quelle que soit la source de ce revenu, selon des modalités prenant en considération la situation propre de ce foyer fiscal, n’est pas une dette professionnelle, mais personnelle, qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la situation de surendettement ». En conséquence, même lorsque les revenus proviennent d’activités locatives imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, la dette d’impôt sur le revenu conserve une nature personnelle éligible aux mesures de traitement. À cet égard, seuls les droits fiscaux assortis de sanctions d’une gravité particulière demeurent exclus d’effacement en vertu de l’article L. 711-4 du Code de la consommation qui vise limitativement les majorations fiscales non rémissibles. Cette distinction technique permet aux débiteurs de préserver la globalité de leur plan d’apurement tout en respectant scrupuleusement la légalité fiscale républicaine.

II. L’office du juge des contentieux de la protection face aux contestations de recevabilité et au traitement du passif locatif

A. Le contrôle de la cessation d’activité, de la bonne foi et de l’extinction du passif professionnel

Lorsque la commission de surendettement prononce l’irrecevabilité d’un dossier en raison de l’existence d’une activité de loueur en meublé, le débiteur dispose d’un recours devant le juge des contentieux de la protection. Le magistrat dispose alors d’une plénitude de juridiction pour vérifier in concreto si l’activité économique perdure ou si elle a pris fin de manière effective. Une décision emblématique rendue par le Tribunal judiciaire de Saint-Germain-en-Laye le 8 janvier 2025 (n° 24/00051) illustre parfaitement cette méthodologie d’analyse pragmatique. Dans cette affaire, la juridiction a jugé que « Madame [I] a justifié par la production de l’acte de vente en date du 14 décembre 2023 du bien qu’elle donnait en location qu’elle a cessé d’exercer cette activité à cette date qui est antérieure à la décision d’irrecevabilité de la Commission de Surendettement en date du 8 juillet 2024. Par ailleurs, les dettes de Madame [I] ne sont pas liées à son activité de loueur en meublé puisque les prêts immobiliers ayant servi à financer l’acquisition du bien donné en location ont été remboursés sur le prix de vente du bien. Madame [I] ne peut être déclarée irrecevable à cette procédure en raison de l’exercice d’une activité indépendante. » Ce jugement démontre avec précision que la vente du bien immobilier loué et l’extinction concomitante des prêts contractés emportent la disparition totale de la cause d’irrecevabilité commerciale.

L’appréciation judiciaire se porte également sur la condition substantielle de bonne foi exigée par l’article L. 711-1 du Code de la consommation pour prétendre à toute mesure de redressement. Les établissements de crédit reprochent fréquemment aux bailleurs d’avoir fait preuve d’imprudence coupable en multipliant les acquisitions immobilières à crédit sans disposer d’une surface financière suffisante. Or la jurisprudence de la Cour suprême rappelle avec constance que la bonne foi est une notion objective dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé le 2 juillet 2020 (pourvoi n° 18-26.213) que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » Dans le prolongement de cette doctrine, le Tribunal judiciaire de Saint-Germain-en-Laye (8 janvier 2025, n° 24/00051) a précisé la portée exacte de cette exigence fondamentale. La décision énonce en effet que « La mauvaise foi est notamment caractérisée lorsque l’endettement a une origine frauduleuse ou a servi au financement de dépenses somptuaires et/ou lorsqu’il est recouru à l’organisation de son insolvabilité et/ou à la procédure de surendettement pour être déchargé des dettes ainsi constituées. En application de l’article 2274 du code civil, “La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.” » Dès lors, l’échec économique d’un investissement locatif meublé ne saurait être assimilé à une manœuvre frauduleuse en l’absence de dissimulation délibérée d’actifs ou de passif.

En revanche, la dissimulation d’actifs patrimoniaux ou la souscription de nouveaux engagements financiers sans autorisation expose immédiatement le débiteur aux sanctions de l’article L. 761-1 du Code de la consommation. Ce texte prononce la déchéance du bénéfice de la procédure pour toute personne qui a sciemment fait de fausses déclarations ou détourné des éléments de son patrimoine. Par ailleurs, lorsque des contentieux complexes surgissent autour de la séparation des patrimoines d’entrepreneurs ou de dirigeants de structures patrimoniales, l’intervention d’avocats intervenant en droit des entreprises en difficulté s’avère précieuse pour orienter le dossier vers la juridiction idoine. La régularité procédurale devant le juge des contentieux de la protection obéit en outre au respect scrupuleux du principe de la contradiction. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a souligné le 21 novembre 2024 (pourvoi n° 22-20.560) que « Selon le second, dans les cas où il statue par jugement, le juge convoque les parties intéressées ou les invite à produire leurs observations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Lorsque les parties sont convoquées, la procédure est orale. » En conséquence, les débats oraux permettent au bailleur de justifier de sa situation comptable réelle et de répondre aux contestations des établissements prêteurs.

B. Le sort des biens immobiliers loués, l’intégration des revenus locatifs et la subordination des mesures d’apurement

Dès que la recevabilité du dossier de surendettement est acquise, elle produit des effets juridiques automatiques et protecteurs sur le patrimoine du débiteur. L’article L. 722-2 du Code de la consommation prévoit que la recevabilité emporte de plein droit suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette suspension paralyse temporairement les saisies immobilières et les saisies-attributions engagées par les banques sur les comptes où sont encaissés les loyers. En contrepartie, l’article L. 722-5 du Code de la consommation interdit strictement au débiteur d’accomplir tout acte aggravant son insolvabilité ou de payer des dettes nées antérieurement. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé le 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-12.797) que « Il résulte de l’ensemble de ces textes que la faculté pour la commission de surendettement de saisir le juge des contentieux de la protection à fin d’annulation de la mesure ne fait pas obstacle au droit du débiteur de contester une mesure conservatoire devant le juge de l’exécution. » Dans cette même décision, la Cour suprême a affirmé que « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Les biens immobiliers loués se trouvent ainsi protégés contre les initiatives d’exécution isolées des créanciers pendant l’instruction du dossier.

Concernant la prescription et la forclusion des actions en paiement des organismes de crédit, la recevabilité produit des conséquences temporelles strictement délimitées par la jurisprudence. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 23 octobre 2025 (pourvoi n° 23-12.623) que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». Par ailleurs, lorsque les mesures imposées par la commission sont contestées devant le juge en vertu de l’article L. 733-10 du Code de la consommation, l’office du juge s’étend à la réévaluation globale de la situation patrimoniale. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a statué le 17 mai 2023 (pourvoi n° 21-15.373) en jugeant que « Il résulte de la combinaison de ces textes que, par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission. » L’article L. 733-13 du Code de la consommation confère ainsi au juge le pouvoir d’ordonner tout réaménagement adapté.

Le traitement des immeubles loués en meublé diffère radicalement de celui accordé à la résidence principale de l’emprunteur surendetté. Tandis que le logement familial bénéficie d’une protection légale renforcée contre les aliénations forcées, les biens donnés à bail constituent des actifs réalisables destinés par priorité au désintéressement des créanciers. Pour organiser cette mobilisation patrimoniale, la commission ou le tribunal recourt fréquemment aux prérogatives de l’article L. 733-7 du Code de la consommation. Ce texte autorise l’autorité judiciaire à subordonner l’octroi de rééchelonnements de dettes ou de moratoires à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement des créances. La Cour d’appel de Versailles a souligné le 17 novembre 2023 (n° 22/02537) que « L’article L. 733-7 du code de la consommation, qui énonce que la commission (ou le juge comme en l’espèce) peut imposer que les mesures de traitement la situation de surendettement prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 de ce code soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette, constitue cependant une faculté laissée à l’appréciation de la commission ou du juge, selon le cas. » Dans cette optique, l’injonction de vendre les lots meublés dans un délai déterminé est régulièrement prononcée pour apurer le passif bancaire résiduel.

Lorsque l’ensemble des actifs a été réalisé ou lorsque le débiteur ne possède plus aucun patrimoine disponible après apurement partiel, le juge peut constater l’insolvabilité irrémédiable. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé le 26 mars 2026 (pourvoi n° 23-17.670) que « Ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées. » Dans les situations les plus compromises où la vente des meublés n’a pas suffi à couvrir les prêts, l’effacement total peut intervenir via un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire régi par l’article L. 741-2 du Code de la consommation. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 26 mars 2026 (pourvoi n° 23-18.726) que « Il résulte de l’application combinée de l’article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, et des articles L. 741-4, R. 741-1 et R. 741-4 du code de la consommation, qu’à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Cet effacement complet libère définitivement le particulier du reliquat de dettes locatives et lui permet de retrouver une stabilité financière indispensable.

Conclusion

L’appréhension de la location meublée au sein du droit du surendettement des particuliers met en lumière une tension constante entre le formalisme commercial et la réalité économique des investisseurs profanes. Si l’immatriculation administrative d’une entreprise individuelle peut inciter certaines juridictions à renvoyer le bailleur vers les procédures collectives commerciales, l’absence d’activité professionnelle vivante et la prépondérance d’un passif civil justifient pleinement la compétence protectrice du juge des contentieux de la protection. La réforme opérée par la loi du 14 février 2022 et consacrée par la Cour de cassation conforte cette approche globale en neutralisant toute distinction quantitative artificielle entre dettes professionnelles et personnelles. Dès lors, le propriétaire d’appartements meublés en difficulté financière dispose d’instruments juridiques solides pour préserver son foyer tout en organisant l’apurement loyal de ses engagements locatifs.