À Paris, un bailleur qui constate fin septembre 2026 que son locataire ne paie plus son loyer se trouve face à un calendrier redoutable : la trêve hivernale court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 et suspend l’exécution des expulsions locatives pendant cent cinquante et un jours. Faut-il renoncer à agir avant le printemps, ou au contraire engager la procédure dès maintenant pour faire constater la résiliation du bail et obtenir un titre exécutoire ? La réponse tient en une distinction que beaucoup de propriétaires méconnaissent : la trêve bloque l’expulsion matérielle, mais elle n’arrête ni le commandement de payer, ni l’assignation, ni le jugement qui constate l’acquisition de la clause résolutoire, ni la condamnation au paiement de l’arriéré. Autrement dit, les semaines qui précèdent le 1er novembre sont les plus utiles de l’année pour sécuriser sa créance et verrouiller la procédure, à condition de respecter scrupuleusement le formalisme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Côté locataire, la période est tout aussi décisive : reprise même partielle des paiements, demande de délais au juge, saisine des organismes d’aide et préparation du diagnostic social et financier conditionnent l’issue de l’audience. Cet article expose, pas à pas, la mécanique du commandement de payer visant la clause résolutoire, l’office du juge entre constat de la résiliation et délais de grâce, la portée exacte de la trêve hivernale 2026-2027 et le mode d’emploi parisien et francilien pour agir avant le 1er novembre.
I. Locataire qui ne paie plus son loyer : comment faire jouer la clause résolutoire avant la trêve hivernale
A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu obligatoire, délai de six semaines et signalement à la CCAPEX
Tout bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 contient une clause de résiliation de plein droit, dont le texte est imposé par la loi : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » Cette clause ne joue pas automatiquement dès le premier impayé. La loi ajoute une condition de procédure stricte : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Ces deux phrases, lues sur le site officiel Légifrance à l’article 24 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, commandent toute la stratégie du bailleur à l’automne 2026 : sans commandement régulier, aucune résiliation ne peut être constatée, et tout le calendrier procédural découle de la date de ce commandement.
Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice, et son contenu est prescrit à peine de nullité. Il doit reproduire les mentions légales, à commencer par l’avertissement exprès du délai de six semaines laissé au locataire pour régler sa dette, puis les mentions relatives au juge, aux aides et à la CCAPEX. En pratique parisienne, un commandement délivré dans les tout premiers jours d’octobre 2026 expire donc mi-novembre, soit après l’ouverture de la trêve hivernale. Cette chronologie inquiète souvent les bailleurs, à tort : l’expiration du délai de six semaines pendant la trêve n’annule rien. La clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai si la dette n’a pas été soldée, et le bailleur peut assigner ensuite, y compris en pleine trêve. Ce que la trêve suspend, c’est uniquement l’exécution matérielle de l’expulsion, pas la constatation judiciaire de la résiliation ni la condamnation pécuniaire. Un bailleur qui attend avril 2027 pour faire délivrer son commandement perd donc cinq mois pour rien : il peut agir dès l’automne et obtenir un jugement exécutoire dès que la trêve s’achève.
Lorsque le bail est garanti par une caution, une diligence supplémentaire s’impose : « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. » Toujours d’après l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le défaut de signification à la caution dans ce délai de quinze jours prive le bailleur de la possibilité de réclamer à la caution les pénalités et les intérêts de retard. À Paris où les garants sont fréquents, notamment pour les locations étudiantes et les jeunes actifs, cette signification doit être programmée dès la délivrance du commandement au locataire, avec un suivi calendaire rigoureux. Le coût d’un oubli est direct : la caution reste tenue du principal, mais les accessoires sont perdus.
Autre étape que les bailleurs personnes physiques négligent trop souvent : le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. Lorsque le locataire accumule deux mois d’impayés sans interruption, ou une dette équivalente à deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX par voie électronique, en précisant les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants. Ce signalement déclenche le volet social de la procédure : enquête, orientation vers les aides, recherche d’apurement. Il ne bloque pas la procédure judiciaire, mais le juge vérifiera qu’il a été fait, et le dossier social ainsi constitué pèsera sur les délais accordés. Pour les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales, la loi va plus loin : à peine d’irrecevabilité, l’assignation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Les bailleurs institutionnels parisiens doivent donc intégrer ce préavis de deux mois dans leur calendrier d’automne : saisine de la CCAPEX en octobre, assignation au plus tôt en décembre, audience au premier trimestre 2027, expulsion exécutable à la sortie de la trêve.
La régularité de la procédure se joue aussi devant le préfet. L’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent pour réaliser un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations. Ce diagnostic est transmis au juge avant l’audience. Un jugement récent illustre l’exigence du juge sur ce point : par jugement du 12 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alençon a vérifié qu’« Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 29 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 19 décembre 2025 », avant d’examiner la demande d’expulsion, comme le retrace la décision consultable sur le site de la Cour de cassation à la page jugement du tribunal judiciaire d’Alençon du 12 février 2026. Dans cette affaire, le bailleur avait fait délivrer « Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait signifier à Monsieur [V] [Z] et Madame [U] [F] épouse [Z] un commandement de payer pour un montant en principal de 666,11 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 mai 2025. » La leçon vaut pour Paris : chaque acte doit être daté, chiffré et notifié dans les délais, car le juge contrôle la chaîne complète du commandement à l’audience.
Un autre exemple récent montre la même rigueur appliquée à un bail d’habitation ordinaire : par arrêt du 18 juin 2025, la cour d’appel de Toulouse a examiné une procédure où « Par acte du 24 novembre 2023, la SARL Eclath a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1078,10 euros. », décision consultable à la page arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 18 juin 2025. Le commandement visait expressément la clause résolutoire, condition sans laquelle la mise en demeure reste sans effet résolutoire. Ce rappel rejoint l’exigence du droit commun posée par l’article 1225 du code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » Et surtout : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui réclame le paiement sans viser la clause ne fait courir aucun délai de six semaines et ne permet pas de constater la résiliation.
En synthèse pour le bailleur parisien fin septembre 2026 : faire délivrer sans attendre un commandement visant expressément la clause résolutoire, avec le décompte exact de la dette en principal, vérifier la signification à la caution sous quinze jours, s’assurer du signalement à la CCAPEX de Paris dès le seuil atteint, saisir la CCAPEX si l’on est une personne morale concernée par le préavis de deux mois, puis faire notifier l’assignation au préfet de Paris au moins six semaines avant l’audience. Chacune de ces étapes est contrôlée par le juge, et la moindre nullité fait perdre plusieurs mois, c’est-à-dire potentiellement toute la fenêtre utile avant la trêve.
B. Devant le juge : constat de la résiliation, délais de grâce, suspension de la clause et indemnité d’occupation
À l’audience, le juge des contentieux de la protection ne prononce pas la résiliation comme une sanction qu’il choisirait : il constate que la clause résolutoire est acquise si le commandement régulier est resté infructueux six semaines après sa délivrance et si la dette n’a toujours pas été soldée au jour où il statue. Le paiement intégral de l’arriéré avant l’audience fait échec au jeu de la clause, y compris les frais et intérêts réclamés. En revanche, un paiement partiel ne suffit pas : la clause reste acquise pour le solde, même si le juge peut ensuite en suspendre les effets. C’est ici que se joue le sort réel de nombreux dossiers parisiens, où le locataire reprend des versements partiels à l’approche de l’hiver sans apurer la totalité de la dette.
Le juge dispose en effet d’un pouvoir d’apaisement considérable, que les deux parties doivent anticiper. D’une part, l’article 1343-5 du code civil lui permet d’accorder des délais de grâce : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Pendant le délai ainsi fixé, les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne courent pas, et les procédures d’exécution engagées par le créancier sont suspendues. D’autre part, la jurisprudence admet que le juge suspende les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution d’un échéancier : si le locataire respecte le plan de remboursement, la clause est réputée n’avoir jamais joué ; au premier impayé du plan ou du loyer courant, ses effets reprennent immédiatement. La Cour de cassation a eu l’occasion de contrôler ce mécanisme dans un arrêt du 26 octobre 2023, où une ordonnance de référé avait « constaté, à effet du 1er janvier 2019, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail » tout en accordant au locataire « un délai pour se libérer du paiement de l’arriéré locatif en vingt-quatre mensualités […] avec suspension des effets de la clause résolutoire, sauf reprise immédiate de ceux-ci à défaut de paiement de l’arriéré ou d’un loyer à son terme selon l’échéancier fixé », arrêt consultable à la page arrêt de la troisième chambre civile du 26 octobre 2023, pourvoi numéro 22-16.216. Même si cette espèce concernait un bail commercial, le mécanisme de la suspension des effets de la clause sous échéancier est celui que les juges des contentieux de la protection appliquent chaque semaine aux baux d’habitation.
Pour le bailleur confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer, l’enjeu de l’audience est donc double : obtenir la condamnation au paiement de l’arriéré et faire constater la résiliation, tout en se préparant à l’hypothèse d’un échéancier avec suspension des effets de la clause. Concrètement, il faut produire un décompte actualisé au jour de l’audience, loyer par loyer et charge par charge, distinguer le principal des frais et intérêts, justifier de la régularité de chaque acte de procédure et chiffrer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation. Car une fois le bail résilié, le locataire maintenu dans les lieux n’est plus redevable d’un loyer au sens strict, mais d’une indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité continue de courir pendant la trêve hivernale : la suspension de l’expulsion ne suspend ni la dette ni l’indemnité.
Pour le locataire, l’audience est le moment décisif pour solliciter des délais et démontrer sa bonne foi : reprise des paiements même partiels, dépôt d’un dossier de surendettement ou d’aide au logement, démarches de relogement, situation de santé ou de famille, âge et ressources. Le juge tient compte de la bonne ou de la mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, critère que l’on retrouve dans la fixation des délais d’expulsion. C’est aussi le moment de demander le bénéfice des délais de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Et le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder ces mêmes délais dans le jugement même. Ces délais obéissent à un cadre chiffré posé par l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »
Reste le principe qui irrigue tout le contentieux : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Cette phrase de l’article 1103 du code civil rappelle que le loyer est dû aux termes convenus et que le juge ne réécrit pas le bail. Les délais qu’il accorde sont une respiration procédurale, pas une remise de dette. Le locataire qui obtient un échéancier doit payer chaque mensualité de l’arriéré en plus du loyer courant, faute de quoi la clause reprend ses effets et l’expulsion redevient exécutable dès la fin de la trêve. Le bailleur, de son côté, doit surveiller l’exécution de l’échéancier mois par mois et faire constater sans tarder tout défaut de paiement, sous peine de laisser s’installer une dette devenue irrécouvrable.
II. Trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : ce qu’elle suspend, ce qu’elle laisse passer et comment agir à Paris
A. Trêve hivernale : dates, portée exacte et exceptions que les bailleurs parisiens doivent connaître
La trêve hivernale 2026-2027 est fixée, comme chaque année, du 1er novembre au 31 mars. Le texte qui la fonde ne laisse aucune place au doute : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Cette citation est extraite de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version en vigueur issue de la loi du 27 juillet 2023. Trois enseignements s’en dégagent pour un dossier d’impayés parisien. D’abord, le sursis frappe toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre, même si le jugement est définitif et même si les délais du juge sont expirés : l’huissier ne peut pas procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique entre ces deux dates. Ensuite, le sursis ne joue pas si le relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, hypothèse rare dans les dossiers d’impayés mais envisageable lorsqu’un relogement social ou familial est documenté. Enfin, le même article prévoit des exceptions pour les occupations sans droit ni titre commises à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, notamment dans le domicile d’autrui : ces situations relèvent du squat et échappent en tout ou partie au sursis, ce qui les distingue nettement du simple impayé locatif, toujours couvert par la trêve.
La trêve ne suspend que l’expulsion matérielle. Tout le reste continue : le loyer et les charges restent dus et continuent de courir, l’indemnité d’occupation court après la résiliation, les intérêts et les frais prévus continuent de s’appliquer sauf délais de grâce, les commandements de payer peuvent être délivrés, les assignations peuvent être enrôlées, les audiences se tiennent et les jugements sont rendus. Un bailleur parisien qui obtient en janvier 2027 la constatation de la résiliation et l’expulsion de son locataire détient un titre qu’il fera exécuter à compter du 1er avril 2027, sous réserve des délais légaux d’exécution. C’est pourquoi l’automne est la saison procédurale la plus rentable : chaque semaine gagnée avant novembre avance d’autant la date d’exécution effective au printemps.
Deux autres délais protecteurs complètent le tableau et doivent être intégrés au calendrier. D’abord, lorsqu’une expulsion est ordonnée pour un lieu habité, « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux, règle posée par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai de deux mois court après le jugement, sur délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et s’ajoute chronologiquement à la trêve : si le commandement de quitter est délivré en février 2027, le délai de deux mois expire en avril, après la fin de la trêve. Ensuite, les délais accordés par le juge en application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution peuvent reporter l’expulsion de plusieurs mois, dans la limite d’un an fixée par l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge apprécie la bonne ou la mauvaise volonté de l’occupant, les situations d’âge, de santé, de famille et de fortune des deux parties, les diligences de relogement et le droit à un logement décent. Un locataire parisien qui démontre des recherches actives de relogement, un dossier de logement social actualisé et une reprise des paiements maximise ses chances d’obtenir ces délais ; un occupant qui ne paie rien, ne répond à rien et ne justifie d’aucune diligence s’expose à leur refus.
Attention enfin à une confusion fréquente : la trêve hivernale des expulsions n’est pas la trêve des impayés. Certains locataires en difficulté imaginent que le loyer de novembre à mars n’est pas dû ou ne peut pas être réclamé. C’est faux, et cette erreur coûte cher : la dette née pendant la trêve s’ajoute à l’arriéré, elle est exigible, elle porte intérêts, elle peut fonder une nouvelle assignation et elle sera reprise dans le décompte soumis au juge. De même, les aides au logement peuvent être suspendues ou réduites en cas d’impayés non traités, ce qui aggrave mécaniquement la dette. La bonne attitude, des deux côtés, consiste à traiter la trêve comme une parenthèse d’exécution doublée d’une fenêtre de négociation : plan d’apurement, demande d’aide financière, médiation, saisine des services sociaux, le tout documenté par écrit pour l’audience de sortie de trêve.
B. À Paris et en Île-de-France : juridictions compétentes, CCAPEX, aides mobilisables et calendrier pour agir avant le 1er novembre
À Paris, le contentieux des impayés locatifs relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue sur le constat de la clause résolutoire, l’expulsion, les délais et les condamnations pécuniaires. L’assignation doit être enrôlée devant cette juridiction, et la notification au préfet de Paris six semaines avant l’audience conditionne la régularité de la demande d’expulsion. En petite et grande couronne, la même architecture s’applique devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec notification au préfet du département concerné. Les bailleurs dont le bien se situe à Paris mais qui résident ailleurs doivent donc piloter deux circuits : le commissaire de justice instrumentaire parisien pour les actes, et le calendrier du préfet de Paris pour le diagnostic social.
La CCAPEX de Paris joue un rôle central dans les dossiers d’impayés. Saisie par le signalement du commissaire de justice ou par le bailleur personne morale tenue au préavis de deux mois, elle coordonne les acteurs : services sociaux, organismes payeurs des aides au logement, bailleurs sociaux le cas échéant. Pour le bailleur privé parisien, la CCAPEX n’est pas un tribunal qui trancherait le litige, mais un passage obligé dont la traçabilité conditionne la recevabilité de l’assignation dans certains cas et éclaire toujours le juge sur la dimension sociale du dossier. Pour le locataire, c’est le guichet d’orientation vers les aides : fonds de solidarité pour le logement de Paris, aides du centre d’action sociale de la Ville de Paris, action logement pour les salariés, échéanciers négociés avec le bailleur. Chaque démarche doit être conservée et produite : attestations de rendez-vous, récépissés de dépôt, décisions d’attribution ou de refus, preuves de versements. Le juge parisien, confronté à des loyers parmi les plus élevés de France et à des dettes qui enflent vite, distingue soigneusement le locataire de bonne foi frappé par un accident de la vie du débiteur qui organise son insolvabilité.
Les aides au logement méritent une vigilance particulière à l’automne 2026. L’aide personnalisée au logement et les allocations de logement sont versées sous condition de paiement du loyer, et l’organisme payeur est informé des impayés selon les seuils réglementaires. Un locataire parisien qui cesse de payer sans prévenir la caisse d’allocations familiales s’expose à la suspension du versement, laquelle fait mécaniquement grimper la dette restant à sa charge. À l’inverse, le maintien des aides suppose un plan d’apurement respecté ou une reprise du paiement. Les deux parties ont donc intérêt à intégrer la caisse dans la résolution du litige : le bailleur en signalant l’impayé dans les formes prévues, le locataire en négociant un échéancier compatible avec le maintien des droits. Le diagnostic social et financier réalisé avant l’audience fera le point sur ces versements, et le juge en tiendra compte pour calibrer les délais.
Concrètement, voici le calendrier utile pour un impayé constaté fin septembre 2026 à Paris. Première semaine d’octobre : mise en demeure amiable par écrit, proposition d’échéancier à court terme, vérification de la garantie et des aides en cours. Sans régularisation, délivrance immédiate du commandement de payer visant la clause résolutoire, avec décompte détaillé, et signification à la caution sous quinze jours. Le délai de six semaines expire alors mi-novembre, pendant la trêve, ce qui n’empêche ni l’acquisition de la clause ni la suite : signalement à la CCAPEX, saisine le cas échéant, puis assignation avec notification au préfet de Paris six semaines avant l’audience. Une audience peut ainsi se tenir en janvier ou février 2027, en pleine trêve, et aboutir à un jugement qui constate la résiliation, condamne au paiement, accorde ou refuse des délais, et ordonne l’expulsion pour exécution à la sortie de la trêve, c’est-à-dire à compter du 1er avril 2027, sous réserve du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et des éventuels délais du juge. Pendant toute la trêve, le bailleur documente la dette et surveille l’échéancier ; le locataire paie ce qu’il peut, sollicite les aides et prépare son relogement. Au printemps, celui qui aura le dossier le plus complet l’emportera sur les délais d’exécution.
Dernière recommandation parisienne : ne pas confondre vitesse et précipitation. Un commandement délivré vite mais entaché d’une erreur de décompte, d’une omission de mention ou d’un défaut de signification à la caution conduit à une nullité relevée à l’audience, soit quatre à six mois perdus et une dette qui continue de courir sans titre. À l’inverse, un dossier chiffré au euro près, avec chaque acte notifié dans les délais et chaque signalement tracé, traverse l’audience sans accroc et débouche sur un titre exécutoire dès la fin de la trêve. Dans un marché parisien où chaque mois d’occupation sans paiement représente plusieurs milliers d’euros, la rigueur procédurale de l’automne vaut souvent plus que le fond du litige lui-même.
Conclusion
Fin septembre 2026, le bailleur parisien dont le locataire ne paie plus ne doit ni se résigner à attendre avril ni foncer tête baissée vers une expulsion impossible avant le 1er avril 2027. La voie efficace passe par le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’acquisition de la résiliation six semaines après un acte resté infructueux, l’assignation portée devant le juge des contentieux de la protection avec notification au préfet, puis un jugement qui constate, condamne et ordonne, pour une exécution à la sortie de la trêve hivernale. Le locataire, de son côté, dispose de leviers réels à chaque étape : paiement apurant avant l’audience, délais de grâce dans la limite de deux ans, suspension des effets de la clause sous échéancier respecté, délais à l’expulsion d’un mois à un an et mobilisation des aides parisiennes. La trêve du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’expulsion, jamais la dette ni le procès. Le camp qui met l’automne à profit, actes réguliers et preuves à l’appui, aborde le printemps 2027 en position de force.