Votre bailleur vient de vous adresser un congé pour vendre le logement ou pour le reprendre afin de l’habiter ou d’y loger un proche, et votre bail se termine dans quelques mois à Paris ou en Île-de-France : ce courrier ne signifie pas que vous devez partir sans vérifier. Fin septembre 2026, à un mois de la trêve hivernale qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, chaque mention du congé compte : le motif invoqué, le bénéficiaire de la reprise, le prix et les conditions de la vente projetée, la date d’échéance du bail et le délai de préavis de six mois. Un congé irrégulier encourt la nullité, un congé frauduleux expose le bailleur à une amende pénale et à des dommages et intérêts, et le locataire âgé aux ressources modestes bénéficie d’une protection renforcée contre le non-renouvellement. Cet article explique, pas à pas, comment distinguer un congé pour vente d’un congé pour reprise, quels contrôles effectuer dès réception, comment exercer votre droit de préemption si le logement est vendu, comment contester devant le juge des contentieux de la protection, et quels délais solliciter à Paris avant et pendant la trêve hivernale.
Le texte de référence est l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les paragraphes I à IV organisent le congé du bailleur, le droit de préemption du locataire en cas de vente, la protection du locataire âgé et la sanction du congé frauduleux. La Cour de cassation a précisé le 12 octobre 2023, dans son arrêt n° 22-18.580 de la troisième chambre civile, comment le juge apprécie le caractère réel et sérieux d’une reprise. Les développements qui suivent s’appuient sur ces sources officielles, sur les pages Congé du bailleur et Vente du logement loué du site service-public.fr, et sur plusieurs décisions récentes des juges du fond rendues en 2025 et 2026, dont un jugement du tribunal judiciaire de Lille du 15 septembre 2025, un arrêt de la cour d’appel de Douai du 12 février 2026 et un jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 2 avril 2026.
I. Congé pour vente ou congé pour reprise reçu à Paris : vérifier la validité du congé, le prix et le droit de préemption
Le premier réflexe consiste à lire le congé ligne par ligne et à le confronter au texte. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Le congé du bailleur ne peut donc viser que trois motifs : la reprise, la vente, ou un motif légitime et sérieux. Un congé qui n’indique aucun motif, qui invoque un motif vague ou qui mélange la vente et la reprise sans choisir encourt la nullité. La loi ajoute : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué », ce qui fait de la motivation une condition de validité et non une simple formalité. Le délai de préavis, lui, est fixé sans ambiguïté : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Concrètement, si votre bail arrive à échéance le 31 mars 2027, vous devez avoir reçu le congé au plus tard le 30 septembre 2026 ; un congé notifié après cette date ne prendra effet qu’à l’échéance suivante. Le service public rappelle que le délai court à compter du jour de la réception effective de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre, et que le courrier non retiré à la Poste ne fait pas courir le délai.
A. Congé pour reprise à Paris : bénéficiaire autorisé, occupation effective et caractère réel et sérieux
Le congé pour reprise permet au bailleur de reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou pour y loger un proche, mais la liste des bénéficiaires est fermée. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. » Vérifiez donc trois éléments sur le congé que vous avez reçu : le nom et l’adresse du bénéficiaire sont-ils indiqués, le lien de parenté ou d’alliance est-il précisé, et ce bénéficiaire figure-t-il dans la liste légale ? Un congé qui désigne un neveu, un cousin, un ami ou une société, ou qui omet l’adresse du bénéficiaire, est contestable pour nullité. La loi exige en outre une reprise effective : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Le droit de reprise suppose l’habitation effective des locaux à titre de résidence principale, et le juge peut contrôler cette réalité même après votre départ, par exemple si le logement est aussitôt reloué ou resté vide sans explication.
La jurisprudence récente illustre ce contrôle. Dans son arrêt du 12 octobre 2023, pourvoi n° A 22-18.580, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité », ce qui signifie que l’absence de pièces justificatives jointes au congé ne suffit pas à l’annuler. Mais la Cour a dans le même arrêt validé un contrôle approfondi du fond : « La cour d’appel, qui pouvait tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, et a ainsi légalement justifié sa décision. » Dans cette affaire, le bailleur expliquait son projet par sa volonté, devenu veuf, de retourner vivre dans sa région d’origine auprès de ses proches, et il rapportait la preuve de son inscription sur les listes électorales, de travaux importants et de contrats de fourniture d’eau, de gaz, d’électricité, d’Internet et de téléalarme, ainsi que de l’information donnée aux services fiscaux. La leçon pratique est double : d’une part, le locataire ne peut pas obtenir la nullité du seul fait que le congé n’était accompagné d’aucune pièce ; d’autre part, le bailleur qui ne s’installe pas réellement, qui conserve son ancienne résidence principale sans motif cohérent ou qui reloue rapidement s’expose à voir son congé jugé frauduleux. Le tribunal judiciaire de Lille, dans son jugement du 15 septembre 2025, RG 24/14135, a appliqué la même grille en rejetant une demande de nullité d’un congé pour reprise au profit d’un descendant, après avoir vérifié que le bailleur justifiait du caractère réel et sérieux de sa décision. Conservez donc toute preuve utile : échanges avec le bailleur, annonce de relocation du logement, absence d’occupation, travaux inexistants, maintien de l’ancienne adresse du bénéficiaire. En procédure, chaque partie doit prouver ce qu’elle allègue : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » (article 9 du code de procédure civile), et « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (article 1353 du code civil).
Attention également au cas particulier de l’acquisition récente : si votre bailleur a acheté le logement occupé il y a moins de deux ou trois ans, des délais supplémentaires s’appliquent avant qu’un congé pour vente ou pour reprise puisse prendre effet, et le service public en donne des exemples chiffrés. Si le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de l’achat. Demandez la date d’acquisition et vérifiez ce point avant toute décision.
B. Congé pour vente : prix, conditions, offre de vente et droit de préemption du locataire dans les deux mois
Le congé pour vente obéit à des mentions obligatoires encore plus strictes, car il vaut offre de vente. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » Un congé pour vente qui n’indique ni prix ni conditions, ou qui renvoie à un prix à déterminer, encourt la nullité. La suite du mécanisme est la suivante : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Vous disposez donc des deux premiers mois du préavis de six mois pour accepter l’offre. Si vous acceptez, « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. », porté à quatre mois si vous déclarez recourir à un prêt, l’acceptation étant alors subordonnée à l’obtention du prêt, et le bail étant prorogé jusqu’à l’expiration de ce délai. Si la vente n’est pas réalisée dans le délai, l’acceptation devient nulle de plein droit et vous perdez tout titre d’occupation ; ne laissez donc pas passer les délais sans écrit.
Le droit de préemption ne s’arrête pas au congé : si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit vous notifier ces nouvelles conditions, et cette notification vaut nouvelle offre pendant un mois. Les cinq alinéas qui organisent cette seconde offre doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification. La cour d’appel de Douai, dans son arrêt du 12 février 2026, RG 24/01627, a eu à trancher un litige opposant une locataire à une SCI sur ce terrain du congé pour vente et des obligations qui l’accompagnent, ce qui confirme que les contestations portent souvent sur le respect formel de l’offre et de ses notifications. Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans ses jugements du 11 février 2025, RG 24/03406 et 24/03832, a également statué sur des congés fondés sur la vente et l’étendue du droit de préemption. En pratique, répondez toujours par lettre recommandée avec accusé de réception, conservez les preuves d’envoi, et faites vérifier par un écrit que les mentions reproduites à peine de nullité figurent bien dans la notification reçue. Sachez enfin que le droit de préemption ne s’applique pas lorsque l’acquéreur est un parent du vendeur jusqu’au troisième degré inclus qui s’engage à occuper le logement pendant au moins deux ans, ni à certains immeubles insalubres relevant d’un régime particulier ; ces exceptions sont d’interprétation stricte et doivent être prouvées par le bailleur.
Un point stratégique souvent négligé : un prix manifestement excessif ou des conditions dissuasives peuvent révéler que le bailleur n’a pas réellement l’intention de vendre. Le service public l’indique sans détour : le locataire qui conteste un congé pour vente doit apporter la preuve que le propriétaire n’avait pas l’intention de vendre, par exemple parce que le prix est excessif. Faites établir des éléments de comparaison (annonces de biens comparables dans le même arrondissement parisien, avis de valeur), photographiez toute vacance prolongée après votre départ, et surveillez une éventuelle revente rapide à un prix inférieur ou une relocation immédiate : ces indices alimentent une action en nullité et en dommages et intérêts pour congé frauduleux, examinée dans la seconde partie.
II. Contester le congé, demander des délais et faire sanctionner la fraude : juge, trêve hivernale et locataire protégé à Paris
Contester ne signifie pas rester sans titre indéfiniment : cela signifie faire vérifier par le juge la validité du congé, solliciter des délais pour vous reloger, et bénéficier le cas échéant de la trêve hivernale. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 donne au juge un pouvoir large : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. » Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris. Agissez avant l’expiration du préavis : assignez en nullité du congé ou, si le bailleur vous assigne en validation du congé et en expulsion, présentez vos moyens en défense et, à titre subsidiaire, une demande de délais. Les décisions de première instance sont en principe exécutoires de plein droit : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » (article 514 du code de procédure civile), d’où l’importance de demander au juge d’écarter l’exécution provisoire ou d’accorder des délais de grâce. La partie qui perd le procès peut en outre être condamnée aux dépens et à une indemnité de procédure : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du code de procédure civile).
A. Que faire après un congé à Paris : contester, demander des délais et passer la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars
A Paris, le calendrier est déterminant. Un congé notifié fin septembre 2026 pour une échéance au 31 mars 2027 laisse six mois de préavis, mais la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars inclus selon le service public, suspend l’exécution matérielle des expulsions sans solution de relogement : lorsque le locataire n’a pas de solution de relogement, l’expulsion n’est pas possible durant la trêve hivernale, et si le terme du délai pour quitter les lieux intervient durant cette période, l’expulsion est reportée après la trêve. Cela ne vous dispense ni de contester dans les délais ni de chercher activement un relogement, car le juge tient compte de vos diligences pour accorder des délais supplémentaires. Le tribunal judiciaire de Bobigny, dans son jugement du 8 décembre 2025, RG 25/07256, et le tribunal judiciaire de Paris, dans ses décisions de 2025 dont le jugement de référé du 6 mars 2025, RG 24/10782 et le jugement du 18 février 2025, RG 24/03090, illustrent l’activité soutenue des juridictions franciliennes sur les délais, les expulsions et leurs reports. En pratique parisienne, saisissez rapidement la commission départementale de conciliation de Paris pour tenter un accord sur les délais ou sur la validité du congé, constituez un dossier de recherche de relogement (demandes, refus, attestations, ressources), et sollicitez auprès du juge des délais pour quitter les lieux en justifiant de votre situation familiale, de votre âge, de votre état de santé et de vos ressources. Si le bailleur engage ensuite une procédure d’expulsion, chaque étape obéit à un formalisme strict : commandement de quitter les lieux, assignation, jugement, commandement d’avoir à libérer les locaux, tentative d’expulsion avec le concours de la force publique. La procédure d’expulsion du locataire ne s’improvise ni pour le bailleur ni pour le locataire, et toute irrégularité peut être soulevée devant le juge de l’exécution. A Paris et en petite couronne, anticipez aussi les délais du commissaire de justice et de la préfecture, souvent allongés à l’approche de la trêve : un dossier complet et déposé tôt vous place en meilleure position pour obtenir un étalement.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. Premièrement, partir sans écrit ni constat en croyant que le congé est nécessairement valable : faites constater l’état du logement, conservez le congé, l’enveloppe, l’accusé de réception et tous les échanges, et exigez un état des lieux de sortie contradictoire. Deuxièmement, rester sans agir en pensant que la trêve hivernale annule le congé : la trêve reporte l’expulsion matérielle, elle n’efface ni le congé validé ni l’indemnité d’occupation qui peut courir après l’expiration du préavis. Pendant le préavis donné par le bailleur, vous ne devez le loyer et les charges que pour le temps d’occupation réelle ; après son expiration, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation, souvent fixée au montant du loyer, jusqu’à la libération effective. Restez donc rigoureux sur les paiements jusqu’au départ : un impayé donnerait au bailleur un motif légitime et sérieux supplémentaire et affaiblirait votre contestation.
B. Congé frauduleux, locataire âgé protégé et réparation : nullité, amende pénale et dommages et intérêts
Le congé frauduleux est celui dont le motif affiché, reprise ou vente, dissimule la véritable intention du bailleur : faire partir le locataire pour relouer plus cher, vendre libre sans respecter le droit de préemption, ou reprendre sans jamais occuper. La sanction est d’abord civile : le juge peut déclarer le congé non valide et allouer des dommages et intérêts au locataire évincé. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ajoute une sanction pénale : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. », le montant étant proportionné à la gravité des faits, et « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » Le fondement civil de la réparation réside dans la responsabilité pour faute : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil), et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » (article 1241 du code civil), tandis que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » (article 1231-1 du code civil). Le tribunal judiciaire de Versailles, dans son jugement du 2 avril 2026, RG 25/00584, s’est prononcé sur une contestation mêlant nullité du congé et demande de dommages et intérêts pour congé délivré de manière frauduleuse, et la cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 16 septembre 2025, RG 24/03103, comme le tribunal judiciaire de Grasse dans son jugement du 3 juin 2025, RG 23/05902, ont eu à connaître de contentieux comparables. Pour établir la fraude, l’intention du bailleur s’apprécie au jour de la délivrance du congé, même si le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs révélateurs, comme l’a admis la Cour de cassation en 2023 : relocation rapide, absence de mise en vente effective, prix incohérent, non-occupation par le bénéficiaire désigné, revente à un tiers sans notification préalable. Faites dresser des constats par commissaire de justice, capturez les annonces, demandez les relevés de mutation, et agissez dans les délais : une fraude découverte deux ans après le départ reste invocable, mais les preuves s’effacent vite.
Enfin, un régime protecteur spécifique bénéficie au locataire âgé aux ressources modestes. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ». Au-delà de ce niveau de ressources, le bailleur ne peut faire échec au renouvellement sans offrir au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le périmètre géographique prévu par les textes. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, lorsque le cumul des ressources du foyer reste sous le plafond. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé. Deux limites seulement : la protection ne joue pas lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou lorsque ses propres ressources annuelles sont inférieures au même plafond. Si vous avez plus de soixante-cinq ans et des ressources modestes, indiquez-le dès votre réponse au congé, joignez vos justificatifs d’âge et de ressources, et exigez, le cas échéant, une offre de relogement conforme ; à défaut, le congé ne peut faire échec au renouvellement. Cette protection s’articule avec les délais et la trêve hivernale : même protégé, restez dans une posture active, car c’est au locataire d’invoquer sa situation et d’en rapporter la preuve.
Conclusion
Un congé pour vente ou pour reprise reçu fin septembre 2026 à Paris ou en Île-de-France n’est ni une simple formalité ni une expulsion immédiate : c’est un acte dont chaque mention peut être contrôlée. Vérifiez le motif, le bénéficiaire et le lien de parenté pour une reprise, le prix, les conditions et les mentions reproduites à peine de nullité pour une vente, ainsi que le respect du préavis de six mois avant l’échéance. En cas de vente, exercez votre droit de préemption dans les deux premiers mois du préavis par un écrit recommandé, et surveillez toute revente ultérieure à des conditions plus avantageuses qui doit vous être notifiée. En cas de reprise douteuse, rassemblez les preuves de l’absence d’occupation effective et contestez devant le juge des contentieux de la protection, qui peut vérifier d’office la réalité du motif. Sollicitez des délais en justifiant de vos recherches de relogement, et intégrez la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars dans votre calendrier sans la confondre avec une annulation du congé. Si vous êtes âgé de plus de soixante-cinq ans avec des ressources modestes, invoquez la protection contre le non-renouvellement et exigez une offre de relogement conforme. Et si le motif affiché dissimulait une autre intention, faites sanctionner la fraude : nullité du congé, amende pénale et réparation de votre préjudice.