Votre bail commercial prévoit un loyer payable chaque trimestre et votre bailleur vous a demandé six mois de dépôt de garantie, une caution bancaire et un nantissement. Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, cet équilibre a changé. Le locataire d’un local commercial, artisanal ou de services peut désormais exiger le paiement mensuel de son loyer, plafonner l’ensemble des garanties à trois mois de loyer et obtenir la restitution de son dépôt dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés. Ces droits s’appliquent immédiatement, y compris aux baux en cours, sous des conditions précises que les bailleurs contestent déjà devant les tribunaux. Cet article explique comment activer la mensualisation même face à une clause contraire, comment faire réduire des garanties excessives, comment récupérer les sommes versées en fin de bail et comment répondre à un commandement visant la clause résolutoire depuis la réforme, avec les textes, la jurisprudence et les démarches concrètes, y compris les spécificités parisiennes.

I. Payer chaque mois et plafonner les garanties : les deux droits nouveaux du locataire commercial

La loi dite de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 poursuit un objectif affiché de préservation de la trésorerie du preneur. Deux mesures concernent directement le loyer et les sûretés du bail commercial. Elles figurent aux articles 62 et suivants de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique et modifient le titre IV du livre Ier du Code de commerce. Le ministère de l’économie résume la réforme en ces termes sur sa page officielle : depuis le 28 mai 2026, y compris pour les baux déjà en cours, le locataire peut demander le règlement mensuel, et le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre dans les baux qui bénéficient de ce droit. La page des notaires de France détaille les mêmes mesures avec les renvois aux articles créés. Le praticien doit partir de ces sources officielles avant de lire son bail, car les clauses contraires sont désormais privées d’effet dans ce périmètre.

A. Comment imposer la mensualisation du loyer même si le bail prévoit un trimestre

Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce dispose : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. » La seconde phrase du texte ajoute : « Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. » Chaque mot compte pour la pratique. Le droit est ouvert au preneur d’un local destiné au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les bureaux purs qui ne relèvent pas du statut des baux commerciaux restent hors du dispositif. Le locataire doit adresser une demande au bailleur ou à son mandataire. Aucune forme n’est imposée par le texte, mais une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou une notification par commissaire de justice sécurise la preuve de la date, puisque l’effet se produit à l’échéance suivante prévue par le bail. Un courriel suivi d’un accusé de réception peut suffire entre parties qui échangent habituellement par voie électronique, mais le recommandé reste préférable en cas de litige prévisible sur les arriérés.

La mensualisation est de droit, ce qui signifie que le bailleur ne peut s’y opposer et qu’une clause du bail qui imposerait le paiement trimestriel ou semestriel ne peut plus être opposée au preneur qui exerce son option. La fiche des notaires de France le souligne : la possibilité est ouverte au preneur même en présence d’une clause contraire dans le bail, par exemple un paiement trimestriel. Concrètement, si votre bail stipule un loyer trimestriel payable d’avance le premier janvier, le premier avril, le premier juillet et le premier octobre, et si vous notifiez votre demande le 10 octobre 2026 sans arriéré, le loyer devient exigible chaque mois à compter de la prochaine échéance prévue au bail. Vous divisez le trimestre par trois et vous payez chaque mois, sans attendre un avenant. Le bailleur ne peut facturer de frais pour ce changement de rythme, ni exiger une contrepartie, ni conditionner la mensualisation à la signature d’un avenant qui ajouterait des garanties. Toute exigence additionnelle qui reviendrait à priver d’effet le droit au paiement mensuel doit être refusée par écrit, en visant le texte.

Deux conditions bloquent l’accès à la mensualisation et alimentent déjà le contentieux. D’abord, le preneur ne doit pas être redevable d’arriérés de loyers ou de charges. Ensuite, si un litige concernant ces sommes fait l’objet d’une action, le droit est également fermé tant que le litige n’est pas tranché. La nuance importante tient aux sommes qui ont fait l’objet d’une contestation préalable : le texte ne tient pour bloquants que les arriérés restés sans contestation préalable. Autrement dit, un locataire qui conteste sérieusement un rappel de charges, par une lettre motivée antérieure à la demande de mensualisation, avec pièces à l’appui, peut soutenir que ces sommes litigieuses ne constituent pas des arriérés bloquants. En revanche, un loyer pur et simple resté impayé sans contestation ferme la porte. La pratique parisienne montre des bailleurs qui invoquent des reliquats de charges de quelques centaines d’euros pour refuser la mensualisation. La réponse consiste à vérifier le décompte, à payer sans réserve ce qui est clairement dû, à contester par écrit et de façon motivée ce qui est litigieux, puis à renouveler la demande de mensualisation en joignant les preuves de paiement. La demande prend effet à l’échéance suivante, de sorte qu’un paiement spontané avant cette échéance sécurise l’exercice du droit.

Le droit au paiement mensuel s’applique immédiatement aux baux en cours au 26 mai 2026, en vertu du II de l’article 62 de la loi, et concerne les échéances postérieures au 28 mai 2026. Il ne rétroagit pas sur les trimestres déjà échus et déjà payés. Pour les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur, le preneur peut exercer l’option dès la prise d’effet. Les bailleurs qui adressent encore des appels de loyers trimestriels après une demande régulière commettent une erreur dont le locataire doit garder la trace : appels trimestriels postérieurs, mise en demeure de payer un trimestre entier, commandement visant une somme calculée sur une base trimestrielle alors que le rythme est devenu mensuel. Ces pièces serviront devant le juge des loyers ou le tribunal judiciaire pour contester un commandement mal liquidé. Le locataire qui passe au mois doit aussi adapter ses prélèvements, son assurance loyers impayés et ses déclarations de TVA, car le fait générateur reste l’exigibilité prévue au bail telle que modifiée par l’exercice de l’option. Enfin, la mensualisation ne modifie ni le montant annuel du loyer, ni l’indice de révision, ni la durée du bail. Elle change seulement le rythme d’exigibilité, ce qui allège la trésorerie sans réécrire le contrat.

La réforme autorise par ailleurs, pour les baux conclus à compter du 28 mai 2026, l’insertion d’une clause qui encadre à la hausse ou à la baisse la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux pour la révision du loyer. Pour les baux en cours, cette clause pourra être prévue lors du renouvellement. Le cadre général de la révision reste fixé par l’article L. 145-34 du Code de commerce, qui plafonne la variation applicable lors du renouvellement par référence à l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, et limite à 10 % du loyer de l’année précédente l’augmentation annuelle en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou de clause de durée. La nouvelle clause d’encadrement permet aux parties de lisser contractuellement les à-coups de l’indice, dans un sens comme dans l’autre. Le locataire parisien dont le loyer a fortement progressé avec l’inflation a intérêt à proposer cet encadrement au renouvellement, en échange d’une durée ferme, plutôt que de subir une indexation sans borne entre deux plafonnements légaux. La négociation doit être écrite et chiffrée sur plusieurs scénarios d’indice, car le juge appliquera la clause telle que rédigée.

B. Comment faire plafonner le dépôt de garantie et toutes les garanties à trois mois de loyer

Le deuxième levier de trésorerie tient au plafonnement des garanties. L’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026 applicable depuis le 28 mai 2026, dispose : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. » Le texte vise donc le dépôt de garantie en espèces, mais aussi le cautionnement, le nantissement, la garantie bancaire à première demande et toute sûreté exigée pour la bonne exécution du bail. Le plafond se calcule sur trois mois de loyers, hors charges et hors taxes selon la lecture la plus prudente, sauf clause qui définirait une assiette plus favorable au preneur. Les bailleurs qui exigeaient six mois de dépôt plus une caution du dirigeant à hauteur d’un an de loyer doivent revoir leurs modèles de bail. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, dans les locaux qui bénéficient du droit à la mensualisation, l’ensemble des garanties ne peut dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyer.

Le champ d’application mérite une lecture attentive. Le plafonnement concerne les baux des locaux mentionnés à l’article L. 145-32-1, donc les commerces de détail ou de gros et les prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les parties doivent vérifier que le local entre dans ce périmètre avant d’invoquer le plafond. Le fait générateur est la conclusion ou le renouvellement du bail à compter du 26 mai 2026. Les baux en cours qui n’ont pas encore été renouvelés ne bénéficient pas d’une réduction automatique des garanties déjà versées au seul motif du plafonnement, sauf si le bailleur exige des garanties nouvelles à l’occasion d’un avenant substantiel qui s’analyserait comme un nouveau bail. En revanche, tout renouvellement postérieur à l’entrée en vigueur fait entrer le bail dans le plafond. Le locataire qui renouvelle en 2026 doit exiger la restitution de l’excédent versé au-delà de trois mois, ou son imputation sur les premiers loyers du bail renouvelé, avec un décompte écrit. Le bailleur qui maintient un dépôt de six mois dans un bail renouvelé en septembre 2026 s’expose à une demande de restitution du trop-perçu, outre les intérêts dans les conditions du premier alinéa du texte pour les sommes payées d’avance.

En pratique, la demande de mise en conformité suit un ordre précis. D’abord, inventorier toutes les garanties exigées : dépôt en espèces, caution personnelle du dirigeant, garantie bancaire, nantissement du fonds de commerce, gage sur stocks, délégation de loyers. Ensuite, chiffrer leur valeur totale en mois de loyer, en retenant la valeur d’engagement et non le seul coût de mise en place. Puis adresser au bailleur une lettre recommandée qui vise l’article L. 145-40, liste les garanties, chiffre le dépassement et demande la réduction à trois mois avec un projet d’avenant et, le cas échéant, la mainlevée partielle. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article L. 145-35 du Code de commerce pour les litiges relatifs aux charges et aux travaux, ou directement le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire pour faire constater l’illicéité de la clause excessive et ordonner la restitution. Les clauses qui imposent plus de trois mois dans un bail renouvelé après l’entrée en vigueur doivent être tenues pour non écrites dans cette mesure, car elles violent une disposition d’ordre public de protection du preneur. Le juge peut les réputer non écrites et ordonner la restitution, sans annuler le bail lui-même.

Le cumul des garanties est le point que les bailleurs sous-estiment le plus. Un montage fréquent à Paris consiste à demander trois mois de dépôt plus une caution bancaire de six mois plus le nantissement du fonds. Additionnées, ces garanties représentent plus d’un an de loyer. Le texte nouveau interdit ce cumul au-delà d’un trimestre pour les baux concernés. Le locataire doit donc exiger un choix : soit un dépôt de trois mois, soit une garantie bancaire de trois mois, soit une caution plafonnée à trois mois, mais pas les trois à la fois. La caution du dirigeant, souvent illimitée dans les petites sociétés, doit être plafonnée en montant et en durée, avec une mention manuscrite conforme aux règles du cautionnement. Le dirigeant qui a signé une caution disproportionnée avant la réforme pour un bail désormais renouvelé peut invoquer le plafond légal pour refuser de renouveler son engagement au-delà de trois mois. La banque qui a émis une garantie à première demande doit être invitée à réduire son engagement par avenant, contre restitution de l’acte initial. Chaque mainlevée partielle doit être constatée par écrit, car le bailleur pourrait ultérieurement soutenir que la garantie réduite ne couvrait plus les mêmes risques.

Les loyers payés d’avance appellent une vigilance distincte. Le premier alinéa de l’article L. 145-40 maintient que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant le prix du loyer de plus de deux termes. Cette règle ancienne survit à la réforme et se cumule avec le plafond. Un bailleur qui exige un trimestre d’avance plus trois mois de dépôt doit verser des intérêts sur la fraction qui dépasse deux termes. Le décompte s’établit terme par terme, en retenant le loyer hors charges. Le locataire doit réclamer ces intérêts chaque année, par écrit, car ils ne se compensent pas automatiquement avec le loyer. À Paris, où les loyers commerciaux atteignent plusieurs milliers d’euros mensuels, l’enjeu représente plusieurs centaines d’euros par an, outre l’effet de trésorerie du passage au mois.

II. Récupérer ses garanties et sauver son bail quand le conflit éclate

Obtenir un droit dans le texte ne suffit pas. Encore faut-il récupérer effectivement les sommes en fin de bail et neutraliser un commandement ou une clause résolutoire quand le bailleur veut reprendre le local. La réforme du 26 mai 2026 a aussi modifié la restitution des garanties et les conditions des délais devant le juge. Les arrêts récents de la Cour de cassation précisent quand le juge peut suspendre la clause résolutoire et quand elle devient définitivement acquise. Cette seconde partie décrit la sortie du bail et la défense contentieuse, avec les délais, les pièces et le réflexe parisien.

A. Comment obtenir la restitution du dépôt en trois mois et des autres garanties en six mois

L’article L. 145-40 du Code de commerce fixe désormais un calendrier impératif : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Pour les garanties autres que les sommes d’argent, le même article ajoute : « Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties. » Ces délais concernent les remises de clés intervenues à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation, afin de laisser aux bailleurs le temps d’adapter leurs procédures. Le point de départ est la remise des clés en mains propres contre reçu ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire. Un simple état des lieux sans remise effective des clés ne fait pas courir le délai, pas plus qu’un départ sans restitution des moyens d’accès.

La déduction autorisée est strictement encadrée. Le bailleur ne peut retenir que les sommes restant dues et les sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Concrètement, il doit produire un décompte détaillé, les factures de remise en état prévues au bail, le décompte définitif de charges avec les pièces justificatives, et les justificatifs des sommes payées pour le compte du preneur, comme la taxe foncière refacturable ou les frais de remise en état locative. Une retenue forfaitaire, une facture globale sans détail ou une compensation avec un préjudice allégué mais non chiffré ne satisfont pas à l’exigence de justification. Le locataire doit anticiper en établissant un état des lieux de sortie contradictoire, en photographiant les locaux, en conservant les preuves de paiement des loyers et charges, et en demandant par écrit, dès la remise des clés, la restitution dans le délai légal avec ses coordonnées bancaires. Si le bailleur ne restitue pas dans les trois mois, le solde porte intérêt et le locataire peut assigner en restitution devant le tribunal judiciaire, avec une demande de pénalité contractuelle si le bail en prévoit une et, dans tous les cas, les intérêts moratoires à compter de la mise en demeure.

La mutation du local en cours de bail ne doit plus priver le preneur de son dépôt. Le même article prévoit la transmission au nouveau bailleur de l’obligation de restituer au preneur les sommes versées à titre de garantie en cas de mutation des locaux, à titre gratuit ou onéreux. L’acquéreur d’un local loué, à compter du 26 août 2026, devient débiteur de la restitution, même s’il n’a pas perçu le dépôt des mains du preneur. Le vendeur doit lui transmettre les fonds et les documents, et le preneur doit notifier au nouveau bailleur la remise des clés et sa demande de restitution. En pratique parisienne, où les cessions d’actifs commerciaux sont fréquentes, le preneur doit vérifier l’acte de vente ou demander au notaire une attestation du transfert du dépôt, afin d’éviter le renvoi de l’ancien vers le nouveau bailleur. Le texte ajoute que la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa et oblige le cédant à restituer les documents et à procéder aux mainlevées dans un délai de six mois. Le dirigeant caution qui voit l’immeuble vendu doit donc exiger la mainlevée de son engagement auprès du cédant, puis, si un nouveau cautionnement est demandé par l’acquéreur dans un bail renouvelé, le plafonner à trois mois.

Les autres garanties suivent un régime propre de six mois. La banque qui a émis une garantie à première demande, le créancier nanti du fonds de commerce, le bénéficiaire d’un gage doivent recevoir une demande écrite de mainlevée dès la fin du bail, avec copie au bailleur. Le bailleur dispose de six mois pour effectuer les mainlevées et restituer les documents. Passé ce délai, le preneur peut saisir le juge pour ordonner la mainlevée sous astreinte et obtenir des dommages et intérêts si le maintien de la garantie lui cause un préjudice, par exemple un refus de crédit lié à un nantissement non levé. Le dirigeant dont la caution n’est pas levée doit adresser une révocation pour l’avenir si le cautionnement le permet, puis assigner en mainlevée. Chaque démarche doit être prouvée par recommandé, car le juge vérifiera la date de la demande et le comportement du bailleur. Les sûretés disproportionnées maintenues après la fin du bail au-delà des délais légaux exposent le bailleur à une condamnation pour résistance abusive, outre la restitution.

Le contentieux de la restitution se gagne sur pièces. Le dossier minimal comprend le bail et ses avenants, les preuves de versement du dépôt et des garanties, l’inventaire des sûretés, la lettre de congé, l’état des lieux d’entrée et de sortie, le procès-verbal de remise des clés ou le recommandé, la demande de restitution avec relevé d’identité bancaire, les décomptes du bailleur et les justificatifs contestés, ainsi que les échanges sur les charges. Le juge vérifiera d’abord la date de remise des clés, puis le respect du délai de trois ou six mois, puis la justification des retenues. Les retenues non justifiées sont restituées avec intérêts. Les clauses qui prévoiraient un délai de restitution plus long ou une retenue forfaitaire pour frais de relocation doivent être écartées comme contraires au texte. Pour un aperçu des suites d’un commandement impayé et des délais devant le juge, le lecteur peut se reporter à l’analyse dédiée aux commandements visant la clause résolutoire du bail commercial et aux délais après la réforme du 26 mai 2026, qui détaille la suspension et la reprise des effets de la clause.

B. Comment répondre à un commandement, obtenir des délais et plaider à Paris

La défense contre une clause résolutoire reste le point le plus sensible. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le même article ajoute que les juges saisis d’une demande dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, et que la clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’article 1343-5 permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », avec suspension des procédures d’exécution et neutralisation des pénalités pendant le délai accordé. Depuis la loi du 26 mai 2026, le texte ajoute une condition propre au non-paiement des loyers : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »

La Cour de cassation a précisé la portée de la suspension dans deux arrêts dont les motifs doivent être connus par cœur. Dans un arrêt du 6 février 2025, troisième chambre civile, pourvoi n° 23-18.360, publié sous l’identifiant Cour de cassation, 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360, la Cour vise l’article L. 145-41, alinéa 2, et énonce : « Il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. » La cour d’appel qui avait refusé d’examiner la demande au motif que le texte ne s’appliquerait qu’au non-paiement des loyers, et non à un défaut d’exploitation du fonds, a vu son arrêt cassé. L’enseignement est direct pour les locataires parisiens poursuivis pour défaut d’exploitation, sous-location non autorisée ou travaux sans accord : le juge peut suspendre la clause résolutoire même hors impayé, s’il accorde des délais et si la résiliation n’est pas définitivement jugée. La demande doit être formée devant le juge saisi, en référé ou au fond, avec un calendrier de régularisation crédible et la preuve de la reprise de l’obligation, par exemple la réouverture effective du commerce.

Le second arrêt fixe la limite inverse. Dans un arrêt du 26 octobre 2023, troisième chambre civile, pourvoi n° 22-16.216, publié sous l’identifiant Cour de cassation, 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216, la Cour énonce : « Il résulte de ce texte que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » Autrement dit, une fois des délais judiciaires accordés et devenus définitifs, le moindre défaut de paiement à bonne date ravive la clause sans discussion sur l’attitude du bailleur. Le locataire qui obtient un échéancier en vingt-quatre mensualités doit payer chaque mensualité plus le loyer courant à date fixe, sans retard d’un jour, et conserver chaque preuve. La jurisprudence antérieure sur les ordonnances de référé qui prévoyaient l’acquisition de plein droit huit jours après une simple mise en demeure en cas de défaut d’une mensualité reste le modèle que les bailleurs demandent au juge. Il faut donc ne solliciter que l’échéancier que la trésorerie permet réellement de tenir, quitte à demander un délai plus court mais tenable, plutôt qu’un délai long qui se soldera par une expulsion.

Depuis la réforme, la demande de délais pour non-paiement des loyers doit démontrer deux éléments avant la première audience : la capacité à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant. Concrètement, le locataire assigné après un commandement doit, entre le commandement et l’audience, reprendre le paiement du loyer courant au nouveau rythme mensuel s’il a exercé l’option, payer les charges courantes, et constituer un dossier qui prouve sa capacité : chiffre d’affaires récent, carnet de commandes, accord bancaire, échéancier proposé avec mensualités datées. Le juge vérifiera aussi la régularité du commandement, qui doit mentionner le délai d’un mois à peine de nullité, viser la clause résolutoire, décompter exactement les sommes dues au rythme applicable, et être délivré par commissaire de justice. Un commandement qui réclame un trimestre alors que le loyer est devenu mensuel, qui omet la mention du délai ou qui inclut des pénalités non dues encourt l’annulation. Le locataire doit soulever la nullité in limine litis devant le tribunal judiciaire, avant toute défense au fond, avec le décompte corrigé. Le régime du refus de renouvellement sans indemnité reste fixé par l’article L. 145-17 du Code de commerce pour motif grave et légitime, et la résolution de droit commun par notification reste encadrée par l’article 1226 du Code civil, qui impose une mise en demeure préalable mentionnant qu’à défaut le créancier pourra résoudre le contrat, sauf urgence.

À Paris et en Île-de-France, le contentieux se joue devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle des loyers commerciaux, ou devant le tribunal du lieu de situation des locaux pour les autres départements franciliens, avec des délais d’audiencement souvent comptés en mois. Le locataire qui reçoit un commandement doit agir dans le mois : faire vérifier le décompte par un conseil, exercer l’option de mensualisation s’il n’est pas en arriéré caractérisé, reprendre le paiement courant, proposer par écrit un échéancier, puis saisir le juge des référés ou présenter une demande reconventionnelle de délais devant le juge saisi par le bailleur. Les pièces parisiennes utiles comprennent le bail et ses avenants, les appels de loyers avant et après la demande de mensualisation, les recommandés de demande et de contestation des charges, les relevés bancaires prouvant la reprise du paiement, le prévisionnel de trésorerie sur vingt-quatre mois, l’attestation de l’expert-comptable et, en cas de travaux ou de défaut d’exploitation invoqué, les photographies, constats et autorisations. La commission départementale de conciliation de Paris, saisie sur le fondement de l’article L. 145-35, peut être utile pour les litiges de charges et de travaux, mais elle ne suspend pas à elle seule les effets d’un commandement. Seule une demande au juge dans les formes de l’article 1343-5 permet la suspension. Le locataire francilien doit aussi vérifier son assurance protection juridique, qui prend souvent en charge les frais de défense contre un commandement, et informer son banquier du passage au mois pour éviter les rejets de prélèvements trimestriels devenus sans objet.

Conclusion

La loi du 26 mai 2026 donne au locataire commercial trois réflexes qui changent le rapport de force : demander par écrit le paiement mensuel dès qu’il n’a pas d’arriéré non contesté, exiger le plafonnement de toutes les garanties à trois mois lors de la conclusion ou du renouvellement, puis réclamer la restitution dans les trois mois pour les sommes et dans les six mois pour les autres sûretés après la remise des clés. Chacun de ces droits s’exerce par recommandé, avec décomptes et preuves, et se défend devant le juge des loyers commerciaux en visant les textes nouveaux et la jurisprudence qui encadre la clause résolutoire. Le bailleur qui refuse la mensualisation, maintient des garanties cumulées au-delà d’un trimestre ou retient le dépôt sans justification détaillée s’expose à la restitution, à la mainlevée sous astreinte et à l’annulation du commandement mal liquidé. Le locataire qui laisse passer le mois du commandement sans reprendre le loyer courant ni prouver sa capacité perd le bénéfice des délais, même si le bailleur a manœuvré. Dans un marché francilien où chaque mois de trésorerie compte, la rigueur procédurale et la citation exacte des articles L. 145-32-1, L. 145-40 et L. 145-41 décident de l’issue plus sûrement que les protestations générales.