Votre locataire, assigné après plusieurs loyers impayés, demande au juge deux ans pour payer : c’est la scène la plus redoutée des bailleurs parisiens à l’automne 2026, et elle se joue dans presque toutes les audiences d’expulsion. L’article 1343-5 du code civil autorise en effet le juge à reporter ou échelonner une dette locative sur vingt-quatre mois maximum, en suspendant du même coup l’effet de la clause résolutoire et les procédures d’exécution. Un échéancier accordé sans cadrage fige le dossier jusqu’en 2028, avec un locataire qui reste dans les lieux et une dette qui ne se résorbe que si chaque mensualité est honorée. Mais cet échéancier n’est ni automatique ni sans contrepartie : le juge doit peser vos besoins de créancier autant que la situation du débiteur, il peut limiter la durée à quelques mois, imposer un taux d’intérêt, exiger des actes de garantie, et le bailleur qui documente ses charges obtient des échéanciers courts et stricts. Quand l’échéancier est violé, la procédure repart sans recommencer à zéro. Ce dossier explique comment se préparer à l’audience, quels arguments font limiter ou refuser les délais, et comment exécuter la suite à Paris, en s’appuyant sur les textes en vigueur et les décisions les plus récentes. Pour le rappel complet de la phase préalable, commandement de payer et constat de résiliation, la méthode du commandement et de l’expulsion avant la trêve hivernale reste le point de départ obligatoire.

I. L’échéancier judiciaire qui peut geler votre procédure pendant deux ans

A. Locataire en impayé qui demande des délais au juge : conditions et effets de l’article 1343-5

Le fondement de la demande du locataire tient en une phrase du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Deux conditions cumulatives encadrent donc le pouvoir du juge, et chacune ouvre un terrain de contestation au bailleur. La situation du débiteur s’apprécie à la date où le juge statue : revenus, charges de famille, état de santé, démarches de reprise d’emploi ou de restructuration de la dette, versements partiels déjà effectués. Un locataire qui justifie d’une perte d’emploi récente et temporaire, qui a repris des versements réguliers et qui a saisi le fonds de solidarité pour le logement présente un dossier de délais crédible. Un locataire sans revenus identifiés, qui ne verse rien depuis un an et ne justifie d’aucune démarche, offre au bailleur un angle de refus solide. Les juges parisiens, saisis de milliers de dossiers locatifs, trient vite : le dossier documenté obtient des délais, le dossier vide n’en obtient pas.

Les besoins du créancier forment la seconde condition, trop souvent négligée par les bailleurs qui se présentent à l’audience avec la seule créance. Le texte impose au juge de considérer vos besoins au même niveau que la situation du débiteur : mensualités d’emprunt finançant le bien loué, taxe foncière parisienne, charges de copropriété de l’ancien haussmannien, travaux votés en assemblée générale, perte de revenus locatifs indispensables à votre propre budget. Joignez les tableaux d’amortissement, les appels de charges du syndic, les avis de taxe foncière et tout justificatif chiffré : un bailleur qui démontre un coût mensuel de 2 100 euros supporté sans contrepartie obtient rarement un échéancier de vingt-quatre mois, et souvent un échéancier court de six à douze mois assorti de mensualités élevées. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 facilite d’ailleurs ce débat en imposant que le commandement de payer mentionne « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) : le locataire informé dès le commandement qui n’a entrepris aucune démarche avant l’audience plaide des délais avec moins de force que celui qui a sollicité très tôt un réaménagement.

L’effet des délais accordés est massif et doit être compris avant l’audience : la décision du juge « suspend les procédures d’exécution » et neutralise temporairement la clause résolutoire. Concrètement, un échéancier respecté sauve le bail : la résiliation constatée ou encourue ne produit plus ses effets tant que le locataire paie les mensualités fixées, et l’expulsion ne peut pas être poursuivie. Un échéancier violé produit l’effet inverse : la suspension tombe, la clause résolutoire reprend son empire à sa date d’acquisition initiale, et le bailleur reprend la procédure d’expulsion sans signifier un nouveau commandement de payer. Cette mécanique explique l’enjeu financier : pour un loyer parisien de 1 500 euros charges comprises, un échéancier de vingt-quatre mois accordé sans acompte initial fige 36 000 euros de créance potentielle sur deux ans, quand un échéancier de huit mois avec reprise immédiate du loyer courant limite l’exposition à quelques milliers d’euros. La durée et le montant des mensualités décidés à l’audience valent donc autant que le principe même des délais.

Le juge dispose en outre d’un pouvoir de cadrage financier que le bailleur avisé sollicite expressément dans ses conclusions. Le code prévoit que « Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital » (article 1343-5 du code civil). Demandez l’imputation prioritaire sur le capital : chaque versement réduit alors la dette productive d’intérêts au lieu d’éponger d’abord les intérêts et frais. Demandez le maintien du taux légal sur les échéances reportées plutôt qu’un taux réduit à zéro, surtout quand la dette dépasse dix mille euros. Le juge « peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette » : sollicitez la subordination à des actes concrets, reprise du paiement du loyer courant dès le mois suivant, versement d’un acompte significatif sous trente jours, engagement de vendre un véhicule ou de mobiliser une aide familiale, inscription à un plan de désendettement suivi. Un échéancier subordonné à des actes vérifiables se contrôle et se fait tomber en cas d’inexécution ; un échéancier nu se contente d’être espéré.

B. Délais de paiement et clause résolutoire : ce que la suspension change pour le bailleur

L’articulation entre les délais de grâce et la clause résolutoire de l’article 24 décide du sort de la procédure, et elle mérite d’être posée sans détour. Le commandement de payer délivré par commissaire de justice fait courir un délai de six semaines au locataire : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Si le locataire paie tout dans ce délai, la clause ne joue pas et le bail se poursuit. S’il ne paie pas, la clause est acquise et le bailleur assigne pour faire constater la résiliation. C’est à ce stade, devant le juge des contentieux de la protection, que la demande de délais surgit : le locataire reconnaît la dette mais sollicite vingt-quatre mois pour l’apurer. Le juge qui accorde l’échéancier suspend l’effet de la clause sans l’effacer : la résiliation constatée reste en pointillé derrière l’échéancier, prête à reprendre effet à sa date initiale si une seule mensualité manque. Le bailleur ne perd donc pas le bénéfice de son commandement régulier, mais il doit surveiller l’exécution de l’échéancier comme un covenant bancaire, relevé mensuel à l’appui.

Cette suspension conditionnelle distingue les délais de paiement de l’article 1343-5 des délais pour quitter les lieux des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, confusion fréquente qui coûte cher aux bailleurs. Les premiers portent sur l’argent : échelonner la dette et sauver le bail. Les seconds portent sur le départ : quand l’expulsion est ordonnée, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution), dans la limite d’« un mois » minimum et d’« un an » maximum : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Un locataire peut donc cumuler les deux protections successivement : d’abord deux ans pour payer, puis, s’il n’a pas payé et que l’expulsion est ordonnée, jusqu’à un an pour partir. Le bailleur parisien chiffre ce risque maximal, trente-six mois d’occupation, pour calibrer sa négociation : transiger sur un départ volontaire contre abandon partiel de la dette devient rationnel quand le calendrier judiciaire promet trois ans de procédure.

La rigueur du commandement initial conditionne toute cette séquence, comme l’a montré le tribunal judiciaire de Nîmes le 12 mars 2025. Des locataires poursuivis en résiliation invoquaient « L’absence de reproduction de l’article 24 dans le commandement » et « L’absence d’avertissement sur le fait qu’en l’absence de paiement, le locataire s’expose à une procédure d’expulsion » (TJ Nîmes, 12 mars 2025, RG 24/01120). Le tribunal a rejeté l’ensemble : « DEBOUTE Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C], épouse [H], de l’ensemble de leurs demandes », puis « Constatant l’acquisition de la clause résolutoire, Constatant la résiliation du bail à compter du 21 septembre 2023 » et « Prononçant l’expulsion » des occupants. Retenez la leçon pour le débat sur les délais : face à un commandement inattaquable, le locataire ne peut plus discuter la résiliation et se replie sur la demande de délais, terrain où le bailleur bien préparé limite la casse. Face à un commandement fragile, le locataire cumule nullité de l’acte et demande de délais, et le bailleur perd sur les deux tableaux. Chaque mention obligatoire du commandement, montant du loyer, décompte de la dette, avertissement, fonds de solidarité pour le logement, faculté de demander des délais, vaut donc aussi comme préparation de l’audience sur l’échéancier.

Un dernier paramètre verrouille le raisonnement : l’obligation de payer demeure le principe, les délais l’exception. L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus », formule reprise par la Cour de cassation le 5 mars 2026 : « Selon le troisième, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Le locataire qui cesse de payer pour faire pression sur le bailleur à propos de désordres, sans que les locaux soient devenus impropres à l’usage convenu, ne se constitue pas un moyen de défense mais une dette exigible, et sa demande de délais s’en trouve fragilisée devant le juge. Pour le bailleur, l’argument se plaide simplement : la dette résulte d’une abstention volontaire et non d’un accident de la vie, les loyers n’ont jamais été consignés ni contestés en justice avant l’assignation, et l’occupant demande aujourd’hui le bénéfice d’une faveur judiciaire dont il n’a rempli aucune condition morale. Les juges distinguent l’accident de la vie du comportement stratégique, et vos pièces doivent raconter l’un ou l’autre sans ambiguïté.

II. Faire limiter, refuser ou faire tomber l’échéancier et récupérer vos loyers à Paris

A. Contester l’échéancier à l’audience : besoins du créancier, mauvaise foi et garanties

L’audience devant le juge des contentieux de la protection se gagne avant d’entrer dans la salle, avec un dossier qui parle argent et comportement. Premier pilier : vos besoins de créancier, chiffrés mois par mois. Produisez le tableau d’amortissement de l’emprunt finançant le bien, les douze derniers appels de charges du syndic, l’avis de taxe foncière parisienne, les devis de travaux votés que les loyers devaient financer, et le relevé de vos revenus montrant la part qu’y tiennent les loyers. Un bailleur retraité dont le loyer constitue la moitié des revenus, ou un investisseur dont la mensualité d’emprunt de 1 800 euros court sans contrepartie depuis huit mois, oppose au juge des besoins concrets que la formule légale l’oblige à considérer. Concluez sur une demande précise et graduée : à titre principal le rejet des délais face à un débiteur sans ressources ni démarches, à titre subsidiaire un échéancier de six à huit mois avec acompte immédiat, reprise du loyer courant et imputation sur le capital. Le juge qui hésite entre vingt-quatre mois et le rejet tranche souvent au milieu : un milieu que vous aurez vous-même proposé vaut mieux qu’un milieu subi.

Deuxième pilier : la démonstration de la mauvaise foi ou, à défaut, de l’inertie du débiteur. Reconstituez la chronologie : date du premier impayé, relances restées sans réponse, absence de versement partiel, absence de saisine du fonds de solidarité pour le logement malgré l’information délivrée dans le commandement, absence de proposition d’échéancier amiable avant l’assignation, loyers consommés pendant que d’autres dépenses étaient maintenues quand vous pouvez l’établir. La Cour de cassation sanctionne les clauses qui jouent hors de leurs conditions légales : le 13 avril 2022, elle a cassé une cour d’appel qui avait laissé produire effet à une clause résolutoire en violation des textes, jugeant qu’« En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.336). Le raisonnement se retourne en miroir : le juge qui accorde vingt-quatre mois à un débiteur sans examiner vos besoins ni son inertie expose sa décision à la critique, et vos conclusions doivent lui fournir les motifs d’un échéancier court ou d’un rejet. Insistez sur les versements nuls : un débiteur qui n’a rien versé en six mois malgré des revenus partiels ne sollicite pas un délai, il sollicite un logement différé.

Troisième pilier : les garanties qui sécurisent l’échéancier quand le juge s’oriente vers son octroi. Plutôt que de subir un échéancier nu, proposez son habillage : acompte d’au moins deux mois de loyer sous trente jours, reprise immédiate et prioritaire du loyer courant en sus des mensualités d’apurement, imputation des paiements d’abord sur le capital, maintien des intérêts au taux légal, subordination à la justification mensuelle des paiements par relevés, et appel à la caution pour garantir les échéances. Quand un cautionnement garantit le bail, rappelez que le commandement aurait dû lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire, et appelez la caution en garantie à l’audience pour qu’elle soit tenue par l’échéancier. Si une assurance loyers impayés couvre le risque, déclarez le sinistre dans le délai contractuel et coordonnez l’échéancier avec l’assureur : certaines garanties cessent quand un échéancier judiciaire est accordé sans leur accord, d’autres exigent d’être associées à la négociation. Pour le recouvrement des loyers impayés, l’échéancier bien garanti vaut souvent mieux qu’une expulsion incertaine : une dette de 12 000 euros apurée en dix mensualités de 1 200 euros plus loyer courant rapporte davantage qu’un logement vide à relouer après six mois de procédure.

Quatrième pilier, souvent décisif à Paris : le diagnostic social et financier issu du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Lorsque l’impayé dépasse deux mois ou deux fois le loyer hors charges, le commissaire de justice signale le dossier pour les bailleurs personnes physiques, et le diagnostic établi par l’opérateur désigné éclaire le juge sur la capacité réelle du ménage. Un diagnostic concluant à une capacité de remboursement mensuelle de 300 euros rend intenable une demande d’échéancier à 100 euros sur vingt-quatre mois ; un diagnostic concluant à l’absence totale de ressources oriente vers le rejet des délais et l’orientation sociale plutôt que vers un échéancier fictif. Versez ce diagnostic au débat, ainsi que l’historique des aides mobilisées : fonds de solidarité pour le logement sollicité ou ignoré, aide au logement suspendue ou maintenue, surendettement déposé ou non. Le juge parisien, qui connaît ces circuits, apprécie le bailleur qui les a activés : il démontre une gestion responsable du conflit, à l’opposé du bailleur qui a laissé pourrir neuf mois d’impayés avant d’assigner.

B. Violation de l’échéancier, délais pour quitter et recouvrement à Paris : la suite utile

L’échéancier accordé n’est pas une fin mais un contrat judiciaire sous surveillance, et sa violation rouvre toutes les portes. Dès la première mensualité manquée, faites constater le défaut par votre commissaire de justice : relevé des versements, mise en demeure de régulariser sous huit jours, puis reprise de la procédure d’expulsion sur le fondement de la résiliation dont l’effet suspendu renaît. Aucun nouveau commandement de payer n’est nécessaire puisque la clause s’était trouvée acquise avant l’échéancier ; le jugement initial, qui constatait la résiliation et prononçait l’expulsion sous condition, retrouve son empire. En pratique parisienne, prévoyez dans vos conclusions initiales une clause de déchéance du terme : à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette redevient exigible et l’expulsion peut être poursuivie. Les juges l’homologuent fréquemment quand elle est demandée, et elle transforme la surveillance de l’échéancier en simple constat mensuel. Sans cette clause, chaque incident exige un retour devant le juge, avec des mois perdus à chaque fois.

Quand l’expulsion est ordonnée, le calendrier parisien obéit à des règles que la trêve hivernale vient compliquer chaque automne. Le jugement doit être signifié, puis le commandement de quitter les lieux délivré : pour un local habité, « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). La trêve suspend l’exécution matérielle « à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution), soit du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 pour l’hiver qui vient. L’échéancier judiciaire interagit avec ce calendrier : un locataire qui paie ses mensualités pendant la trêve conserve le bail, un locataire qui cesse de payer en décembre voit la procédure reprendre mais l’expulsion physique attend avril. Anticipez donc la fin de la trêve dès l’audience de l’automne : demandez que le jugement prévoie la reprise des lieux dès avril 2027 en cas de violation hivernale, et programmez le commandement de quitter pour que son délai de deux mois expire après le 31 mars. Un commandement signifié en février 2027 expire en avril et autorise une reprise printanière sans nouveau délai.

Le recouvrement de la dette à Paris emprunte ensuite les voies d’exécution ordinaires, avec des montants qui justifient chaque acte. L’indemnité d’occupation fixée par le jugement, généralement égale au dernier loyer avec charges jusqu’à libération effective, s’ajoute à l’arriéré condamné : pour un deux-pièces parisien à 1 400 euros, six mois d’occupation post-résiliation représentent 8 400 euros supplémentaires. Le commissaire de justice procède par saisie des rémunérations auprès de l’employeur francilien, saisie des comptes bancaires, voire saisie-vente des meubles en dernier recours, après les actes préalables obligatoires. Si le locataire a quitté les lieux en laissant une dette, localisez son nouvel employeur et son nouvel établissement bancaire par les voies d’enquête autorisées, et engagez la saisie sans attendre : la prescription de cinq ans des loyers court et les créances locatives se perdent par inertie. Quand le concours de la force publique est refusé par la préfecture de police ou reste sans réponse deux mois, l’État doit indemniser le bailleur à hauteur des loyers perdus : chiffrez cette demande avec le même tableau mensuel que celui présenté au juge des délais, car l’indemnité se calcule sur la perte réelle démontrée.

Deux situations particulières appellent enfin une conduite adaptée. Si votre locataire est une société en procédure collective, l’action en constat de la clause pour des loyers antérieurs au jugement d’ouverture ne peut plus être poursuivie après ce jugement : « l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement » (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.336). Déclarez alors la créance au passif dans les deux mois et recentrez la procédure sur les loyers postérieurs. Si le locataire personne physique dépose un dossier de surendettement, la recevabilité peut suspendre les poursuites et imposer un plan conventionnel : vérifiez le stade du dossier avant chaque acte et articulez l’échéancier judiciaire avec le plan de la commission, en évitant les doubles trains de mensualités intenables qui garantissent l’échec des deux. Dans les deux cas, le tribunal judiciaire de Paris et les juges de proximité franciliens appliquent ces articulations avec rigueur, comme l’illustre la jurisprudence récente des contentieux locatifs parisiens (TJ Paris, 12 mars 2025, RG 24/07571) : la forme et le calendrier y protègent le fond, à condition de les maîtriser.

Conclusion

La demande de délais du locataire n’est pas une fatalité mais une phase du procès que le bailleur préparé retourne à son avantage. L’article 1343-5 impose au juge de peser vos besoins autant que la situation du débiteur : un dossier chiffré, une chronologie d’inertie documentée, un échéancier court avec acompte et garanties transforment vingt-quatre mois subis en huit mois maîtrisés. La violation de l’échéancier fait renaître la résiliation sans nouveau commandement, et le calendrier parisien, commandement de quitter à deux mois et trêve du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, se programme dès l’audience d’automne. Préparez l’audience comme une négociation armée : demander le rejet à titre principal et le cadrage strict à titre subsidiaire, c’est se donner deux chances de gagner au lieu d’une.