Votre bail parisien affiche un loyer que vous soupçonnez trop élevé, et un complément de loyer de 200 ou 300 euros s’y ajoute pour une vue sur cour ou une cuisine équipée. Depuis la publication du sixième baromètre de la Fondation pour le logement, le 2 septembre 2026, relayée par la presse le 4 septembre, ce doute concerne près d’un locataire parisien sur deux : 46 % des logements proposés à la location dans la capitale afficheraient un tarif supérieur aux plafonds légaux, contre 31 % en août 2025, avec des pointes jusqu’à 62 % dans certains arrondissements de l’ouest et du centre. La hausse, qualifiée d’inédite depuis la mise en place de l’encadrement en 2019, survient à l’approche de l’échéance de l’expérimentation de huit ans ouverte par la loi du 23 novembre 2018. Pour un locataire, l’enjeu reste intact : vérifier si le loyer dépasse le loyer de référence majoré, contester un complément de loyer injustifié dans les délais, et récupérer le trop-versé avec effet rétroactif au jour de la prise d’effet du bail. Les juges parisiens annulent régulièrement ces compléments, parfois pour plusieurs milliers d’euros de restitution. Cet article explique comment calculer le dépassement, quelles actions engager, devant qui, dans quels délais, et avec quelles pièces.

I. Loyer supérieur au plafond à Paris : vérifier le dépassement du loyer de référence majoré et obtenir la diminution

A. Comment calculer si votre loyer parisien dépasse le plafond légal de l’encadrement

Le mécanisme de l’encadrement repose sur un principe simple, posé par la loi : dans les territoires où s’applique l’arrêté, « le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré », selon le III. A. de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Tout commence donc par la comparaison entre deux chiffres : le loyer de base inscrit dans votre bail, hors charges et hors complément de loyer, et le loyer de référence majoré applicable à votre logement. La direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement rappelle la règle applicable à Paris : le loyer hors charges, dit loyer de base, ne peut excéder le loyer de référence majoré, et reste fixé librement en dessous de ce plafond.

Le loyer de référence n’est pas fixé au hasard. Pour chaque territoire délimité, « le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique », d’après le I de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. En Île-de-France, cette compétence est exercée par le représentant de l’Etat dans la région. Chaque loyer de référence « est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques », précise le II du même article 140. Concrètement, le loyer médian observé donne le loyer de référence, puis le loyer de référence majoré dépasse le loyer de référence de 20 %, tandis que le loyer de référence minoré le réduit de 30 %. Votre logement est classé selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le secteur géographique parisien : quatorze secteurs couvrent la capitale, et les plafonds diffèrent sensiblement entre l’est et l’ouest, ce qui explique que les dépassements se concentrent dans l’ouest et le centre, là où les loyers demandés s’éloignent le plus des médianes observées.

La première vérification pratique consiste à retrouver ces trois montants pour votre logement. Le bail doit les mentionner : « Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements », impose le V de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Si votre bail ne comporte pas ces mentions, la loi organise un rattrapage : « le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail », et « A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer ». A Paris, les loyers de référence de l’année en cours sont publiés par arrêté préfectoral et consultables sur le site de la direction régionale compétente, qui propose un simulateur par adresse, typologie et époque de construction. Comparez le loyer de base de votre bail, seul, sans les provisions pour charges et sans le complément de loyer, au loyer de référence majoré ainsi obtenu. Si le loyer de base dépasse le plafond, même de quelques dizaines d’euros, l’action en diminution est ouverte. Si le loyer de base respecte le plafond mais qu’un complément de loyer le fait passer au-dessus, c’est le complément qu’il faut attaquer, selon la procédure décrite dans la seconde partie de cet article.

Plusieurs points de vigilance méritent l’attention avant d’agir. D’abord, le plafond applicable est celui « en vigueur à la date de signature de ce contrat » : « Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat », énonce le III. A. de l’article 140. Un bail signé en 2024 se juge donc avec les plafonds 2024, même si les montants ont changé depuis. Ensuite, les logements des classes énergétiques F ou G subissent un régime particulier : lorsqu’un logement de classe F ou G « fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire », prévoit le II de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi climat et résilience. Pour ces passoires énergétiques, le point de comparaison n’est plus seulement le plafond, mais aussi le loyer du précédent occupant. Enfin, la colocation obéit à une règle propre : « le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article ». Dans un bail de colocation parisien, additionnez ce que paient tous les colocataires et comparez le total au plafond du logement entier.

B. Action en diminution du loyer à Paris : commission de conciliation, juge et remboursement rétroactif du trop-perçu

Une fois le dépassement établi, la loi ouvre une action en diminution de loyer, et désigne les juges de cette action : « La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution » (article 20 de la loi du 6 juillet 1989), selon le III. A. de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. L’agence départementale d’information sur le logement de Paris décrit le parcours du locataire dont le loyer dépasse le plafond : demander la diminution devant la commission départementale de conciliation ou directement devant le tribunal judiciaire, dans les trois ans de la signature du bail. Ce délai de trois ans court à partir de la signature, pas de la découverte du dépassement : un locataire entré dans les lieux en 2023 peut encore agir en 2026, mais chaque mois qui passe réduit la période remboursable si l’action aboutit tard, car le nouveau loyer s’applique rétroactivement à la prise d’effet du bail. Le texte de l’agence précise l’effet de la décision : le loyer issu de la conciliation ou du jugement s’applique rétroactivement à la prise d’effet du bail, et le trop-versé est remboursé par le propriétaire.

La saisine de la commission départementale de conciliation constitue la voie la plus rapide et la moins coûteuse. Cette commission paritaire réunit en nombre égal des représentants d’organisations de bailleurs et de locataires ; sa saisine n’entraîne aucun coût pour les parties et elle cherche un accord avant tout procès. A Paris, elle siège auprès de l’unité territoriale parisienne de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, 5 rue Leblanc. Le dossier adressé à la commission doit contenir la copie du bail, le décompte comparant le loyer de base au loyer de référence majoré de l’année de signature, l’arrêté préfectoral applicable et les échanges éventuels avec le bailleur. Si la conciliation aboutit, le document signé fixe le nouveau loyer et organise le remboursement du trop-perçu. En cas d’échec, la voie judiciaire s’ouvre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, juge naturel des litiges de loyers d’habitation. Les tribunaux parisiens rendent régulièrement des décisions de diminution avec effet rétroactif. Dans un jugement du 15 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a ainsi fixé le loyer hors charges à 1 682,86 euros par mois, avec effet rétroactif au 28 février 2025, après avoir écarté les justifications du bailleur, qui invoquait le calme d’une rue piétonne, un parking en sous-sol et la proximité des écoles et des commerces sans fournir le moindre élément de comparaison fondé sur des logements de même catégorie dans le même secteur géographique. Cette décision rappelle une règle constante : les qualités générales du quartier ne suffisent pas, seule compte la comparaison avec des logements de même catégorie dans le même secteur.

Le même jugement apporte une précision utile aux bailleurs qui invoquent l’inflation : trancher en faveur de la diminution ne saurait être refusé au motif que la bailleresse perdrait en pouvoir d’achat face à l’inflation, déjà compensée par l’indexation contractuelle, car aucune disposition légale ne dispense les bailleurs de respecter l’encadrement des loyers. Autrement dit, l’indexation annuelle du loyer sur l’indice de référence, organisée par le I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que « La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques », ne dispense pas du respect du plafond. Parallèlement à l’action du locataire, l’administration peut intervenir : le représentant de l’Etat peut mettre le bailleur en demeure de diminuer le loyer et de restituer le trop-perçu, puis, « Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l’Etat dans le département peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur », dans la limite de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale, selon le VII de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, étant précisé que « Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer ». A Paris, ce pouvoir de contrôle s’exerce en lien avec la Ville : après instruction et confirmation du dépassement, la Ville adresse au bailleur une mise en demeure de rectifier le montant et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois, et l’agence parisienne d’information sur le logement indique qu’en cas de refus, le préfet peut prononcer une amende d’un montant maximal de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale. L’action administrative et l’action du locataire se complètent donc, sans se neutraliser.

Le renouvellement du bail mérite un développement distinct, car beaucoup de dépassements naissent à cette étape. Lors du renouvellement, « le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué », dispose le I de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur qui estime le loyer sous-évalué « peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables », avec un minimum de trois références, porté à six dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants comme Paris. La proposition doit reproduire le texte « intégralement, à peine de nullité ». En cas de désaccord, « l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation », puis « A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat », faute de quoi « le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé ». Deux protections encadrent cette procédure : « Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat », et la hausse éventuelle « s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ». Pour les locataires parisiens confrontés à une proposition de réévaluation au renouvellement, la vérification du plafond d’encadrement reste prioritaire : une réévaluation qui porterait le loyer au-delà du loyer de référence majoré reste contestable par l’action en diminution, et un congé délivré pour la même échéance qu’une proposition de nouveau loyer encourt la nullité. Les formes du congé relèvent de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la durée du contrat renouvelé de son article 10, et la colocation de son article 8-1. Les règles de validité du congé pour reprise ou vente, avec leurs délais et leurs conditions de fond, sont détaillées dans notre analyse consacrée au congé du bailleur pour reprise ou vente à Paris et aux moyens de le contester.

II. Complément de loyer à Paris : contester dans les trois mois, faire annuler la clause et récupérer le trop-versé

A. Quand le complément de loyer est interdit ou injustifié : les cas qui font annuler la clause à Paris

Le complément de loyer constitue le principal angle d’attaque des dépassements parisiens : le loyer de base respecte parfois le plafond, et c’est l’ajout de 150, 300 ou 350 euros, justifié par quelques lignes flatteuses dans le bail, qui fait basculer le total au-dessus de la limite. La loi autorise ce supplément de façon étroite : « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », selon le B du III de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. La direction régionale compétente pour Paris résume l’exigence : un complément de loyer reste possible s’il est expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail. Trois conditions cumulatives verrouillent le dispositif : « Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail », « Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément », et surtout « Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré ». Cette dernière phrase surprend souvent : le complément ne sert qu’à dépasser le plafond, jamais à s’en rapprocher depuis le bas. Un bail dont le loyer de base est déjà inférieur au plafond ne peut donc recevoir aucun complément, même pour un logement exceptionnel.

Depuis la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, toute une série de défauts interdit purement et simplement le complément, quel que soit le standing du logement : « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. » Il s’agit du texte même du B du III de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. L’agence parisienne d’information sur le logement explicite cette liste pour les locataires : le complément est exclu notamment en cas de mauvaise exposition de la pièce principale, de sanitaires sur le palier, de traces d’humidité ou de classe énergétique F ou G, parmi d’autres situations. Avant tout débat sur le standing du logement, le locataire parisien doit donc passer cette grille en revue : un vis-à-vis à moins de dix mètres, des traces d’humidité, un diagnostic de performance énergétique classé F ou G, ou une pièce principale mal exposée suffisent à faire tomber le complément, sans discuter davantage. Les photographies datées, le diagnostic de performance énergétique annexé au bail, l’état des lieux d’entrée et les constats d’huissier forment ici les pièces décisives.

Lorsque le logement ne présente aucun de ces défauts rédhibitoires, le contrôle porte sur la qualité des caractéristiques invoquées. Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 pose trois conditions cumulatives, rappelées mot pour mot par le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 26 février 2026 : les caractéristiques « n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement », « sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », et « ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur ». Le tribunal en déduit une règle d’appréciation sévère : le complément reste difficile à justifier et doit correspondre à des caractéristiques réellement exceptionnelles, rarement rencontrées et déterminantes, jamais accessoires. Le jugement admet toutefois qu’une terrasse ou un jardin, une hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres, une vue exceptionnelle sur un monument ou des équipements luxueux peuvent, selon les cas, justifier le supplément. Dans cette affaire, un bail signé en septembre 2024 prévoyait un loyer de base de 1 037 euros, égal au plafond, et un complément de 303 euros motivé par la situation de l’immeuble près des transports et des commerces, une rue en sens unique, le charme de l’ancien avec poutres apparentes, le double vitrage, une cuisine ouverte aménagée et équipée et une bonne distribution sans perte de place. Le tribunal a tout écarté : la proximité du métro et des commerces, caractéristique générale du marché parisien déjà intégrée aux loyers de référence par secteur ; le calme lié au sens unique, sans caractère exceptionnel ; le charme de l’ancien et les poutres apparentes, fréquents dans les immeubles anciens ; la cuisine aménagée, élément de confort courant ; le plan optimisé, atout normal ; et le double vitrage, qui tend à devenir un standard au regard des obligations de performance énergétique. Le tribunal a donc annulé le complément depuis la prise d’effet du bail et condamné les bailleurs à verser au locataire 4 818,68 euros, correspondant au complément payé depuis octobre 2024 et à la part incluse à ce titre dans le dépôt de garantie, avec injonction de proposer un avenant supprimant le complément.

Un second jugement parisien, rendu le 26 mars 2026, confirme cette sévérité pour des montants encore supérieurs : un bail de septembre 2024 stipulait un loyer mensuel de 1 503,62 euros et un complément de 356,38 euros, et le tribunal a annulé le complément mensuel de 356,38 euros stipulé par le bail du 2 septembre 2024, puis condamné la société bailleresse à restituer au locataire 5 702,08 euros de compléments indûment perçus de septembre 2024 à décembre 2025 inclus. Ces deux décisions, rendues en premier ressort et donc susceptibles d’appel, dessinent une ligne claire : les formules génériques des baux parisiens, transports, commerces, charme de l’ancien, cuisine équipée, double vitrage, ne passent plus le contrôle dès lors que le bailleur ne démontre pas un avantage propre au logement, exceptionnel, déterminant et non pris en compte dans les loyers de référence. Les bailleurs produisent souvent des annonces de locations voisines pour prouver que leur prix reste raisonnable ; le tribunal du 26 février 2026 écarte cet argument : les avis de location produits par le bailleur sont dépourvus de pertinence, car l’encadrement repose exclusivement sur les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, et les annonces ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, sans pouvoir se substituer aux plafonds légaux. Seul compte donc l’arrêté, jamais les prix affichés sur les portails.

B. Contester le complément dans les trois mois : commission de conciliation, tribunal judiciaire et pièces à préparer à Paris

La procédure de contestation du complément obéit à des délais plus brefs que l’action en diminution, et chaque étape compte. La loi dispose : « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi », selon le B du III de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. L’agence parisienne d’information sur le logement invite à contester le complément dans les trois mois de la signature du bail en saisissant la commission de conciliation. Devant la commission, la charge de la preuve pèse sur le bailleur : « En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » Le locataire n’a donc pas à prouver que son logement est banal ; c’est au bailleur d’établir l’exceptionnel. Si la conciliation échoue, « le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer », et la loi ajoute que « La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge ». Autrement dit, saisir la commission avant le juge n’est pas une simple formalité : le juge peut relever d’office son absence. En cas de succès, « le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail », avec remboursement du trop-versé depuis l’entrée dans les lieux, dépôt de garantie compris, comme l’illustrent les restitutions de 4 818,68 euros et 5 702,08 euros prononcées par les jugements parisiens cités plus haut.

En pratique parisienne, le dossier de contestation se prépare dès la signature. Conservez l’annonce d’origine, qui mentionne parfois un complément différent de celui du bail, photographiez le vis-à-vis depuis chaque fenêtre avec une estimation de la distance, relevez les traces d’humidité, conservez le diagnostic de performance énergétique et l’état des lieux d’entrée, et vérifiez l’exposition de la pièce principale à l’aide d’une boussole ou d’un plan. Adressez ensuite au bailleur une lettre recommandée demandant la justification du complément, puis saisissez la commission parisienne par courrier avec l’ensemble des pièces, dans le délai de trois mois. Si l’avis de la commission vous est défavorable ou si la conciliation échoue, faites assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans les trois mois de la réception de l’avis, en reprenant chaque caractéristique invoquée au bail pour démontrer qu’elle est soit déjà intégrée aux loyers de référence du secteur, soit courante, soit accessoire. Demandez l’annulation du complément depuis la prise d’effet du bail, la restitution des sommes versées à ce titre avec le décompte mois par mois, le remboursement de la part du dépôt de garantie calculée sur le complément, un avenant supprimant la clause, ainsi que les dépens et une indemnité pour les frais de procédure. Les décisions citées montrent que le tribunal condamne systématiquement la partie perdante aux dépens et alloue une indemnité au titre des frais exposés, 1 200 euros dans un cas, 800 euros dans l’autre. Notez enfin que les baux mobilité relèvent d’un régime dérogatoire : la saisine préalable de la commission ne s’impose pas pour ces contrats courts, ce qui accélère l’accès direct au juge.

Au-delà du litige individuel, le signalement administratif renforce la pression sur les pratiques abusives. L’agence parisienne décrit la chaîne : après instruction et confirmation du dépassement, la Ville de Paris adresse au bailleur une mise en demeure de rectifier le montant appliqué et de restituer le trop-perçu au locataire dans un délai de deux mois, puis, à défaut de réponse ou en cas de refus, l’informe des sanctions encourues, pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut donc agir sur deux fronts : contester son complément devant la commission puis le juge pour récupérer son argent, et signaler le dépassement pour déclencher le contrôle administratif. Si le loyer a été rectifié mais que le trop-perçu n’a pas été restitué, le locataire peut encore saisir la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire, dans la limite d’une prescription de trois ans à compter de la signature du bail. Pour les baux en cours à Paris, dont beaucoup ont été signés à la rentrée 2024 ou 2025, ces délais restent ouverts, mais ils se referment vite : un bail signé en octobre 2024 laisse jusqu’en octobre 2027 pour l’action en diminution, tandis que la contestation du complément devait passer par la commission dès janvier 2025. D’où l’importance de dater précisément la signature et de ne pas confondre les deux actions, leurs délais et leurs juges, même si la commission parisienne et le juge des contentieux de la protection en forment le socle commun.

Conclusion

A Paris, un loyer qui dépasse le plafond ou un complément de loyer plaqué sur des qualités ordinaires ne sont jamais une fatalité : la loi plafonne le loyer de base au loyer de référence majoré, interdit le complément pour les logements présentant des défauts listés comme l’humidité, le vis-à-vis proche ou la classe énergétique F ou G, et n’autorise le supplément que pour des caractéristiques réellement exceptionnelles et déterminantes, prouvées par le bailleur. L’action en diminution se porte devant la commission de conciliation ou le tribunal dans les trois ans de la signature, la contestation du complément passe par la commission dans les trois mois puis par le juge dans les trois mois de l’avis, et les deux aboutissent à un loyer réduit avec effet rétroactif à la prise d’effet du bail et au remboursement du trop-versé. Les tribunaux parisiens appliquent ces règles avec sévérité, jusqu’à plusieurs milliers d’euros de restitution, et l’administration peut mettre en demeure le bailleur puis le sanctionner. Face à la flambée des dépassements constatée en septembre 2026, la méthode reste la même : comparer le bail à l’arrêté préfectoral de l’année de signature, passer le complément au crible des exclusions légales, saisir la commission parisienne sans tarder, puis le juge si nécessaire, avec un dossier photographié, chiffré et daté.