Votre locataire ne paie plus son loyer depuis la rentrée et le solde s’alourdit chaque mois. À Paris, où les loyers représentent souvent le premier poste de charges du bailleur, deux ou trois échéances impayées suffisent à déséquilibrer un budget. Faut-il encore patienter, négocier un échéancier, ou dégainer le commandement de payer visant la clause résolutoire. Et surtout, combien de temps reste-t-il avant la trêve hivernale du 1er novembre, qui suspendra toute expulsion jusqu’au 31 mars. Cet article expose la méthode complète, texte par texte : le commandement de payer et son délai de six semaines, l’assignation en constat de résiliation, les délais de grâce que le juge peut accorder, puis le commandement de quitter et l’exécution avant ou après la trêve. Chaque étape est assortie des références vérifiées — Code civil, loi du 6 juillet 1989, Code des procédures civiles d’exécution et arrêts de la Cour de cassation — et d’un calendrier pratique pour les bailleurs et les locataires à Paris et en Île-de-France en septembre 2026.
I. Locataire qui ne paie plus son loyer : comment faire constater la résiliation du bail ?
A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu, mentions obligatoires et délai de six semaines
Le point de départ ne se discute pas : le locataire doit payer son loyer aux termes convenus. L’article 1728 du Code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Le défaut de paiement constitue donc une inexécution directe de l’obligation essentielle du bail, ce qui ouvre au bailleur la voie de la clause résolutoire lorsque le contrat en stipule une. En pratique, la quasi-totalité des baux d’habitation parisiens comporte une telle clause, et c’est elle qui conditionne toute la suite.
La clause résolutoire n’est pas une simple formule. L’article 1225 du Code civil prévoit que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En matière de bail d’habitation, cette mise en demeure prend la forme solennelle du commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
Le régime procédural du commandement relève ensuite de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Le texte impose désormais la clause dans tout bail et pose la règle d’or : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Six semaines, donc, et non deux mois : l’ancien délai de deux mois a été réduit par la réforme de 2023, tandis que le délai d’un mois que l’on rencontre dans certains arrêts concerne le bail commercial, soumis à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Pour un logement à Paris, le bailleur doit laisser s’écouler six semaines complètes après la signification avant de pouvoir invoquer l’acquisition de la clause.
Le contenu du commandement est contrôlé à peine de nullité. Le même article 24 détaille le contenu obligatoire : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Concrètement, un commandement qui omet le montant mensuel, le décompte, l’avertissement ou l’adresse du fonds de solidarité pour le logement de Paris encourt l’annulation. Les juges parisiens vérifient ces six mentions avec rigueur, et un commandement annulé oblige à recommencer toute la procédure, avec six semaines perdues à quelques semaines de la trêve hivernale.
Lorsque le bail est garanti par une caution — parent, ami ou organisme — le bailleur doit accomplir une formalité supplémentaire prévue par le même article 24 : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. » Passé ce délai de quinze jours, la caution ne peut plus être tenue des pénalités et intérêts de retard. En septembre 2026, avec des garants souvent appelés en renfort sur les locations étudiantes de la rentrée, cette signification à la caution dans la quinzaine conditionne directement le recouvrement des accessoires de la dette.
Enfin, le commandement peut déclencher un signalement administratif. Le même article 24 prévoit que « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Le représentant de l’Etat saisit alors un organisme chargé d’un diagnostic social et financier transmis à la commission avant l’expiration du délai. À Paris, ce signalement met en mouvement la commission et les travailleurs sociaux : le bailleur reçoit des propositions de médiation, et le locataire est orienté vers les aides. Loin d’être une simple formalité, ce circuit explique pourquoi un commandement délivré en septembre ouvre souvent une fenêtre de négociation de quelques semaines avant l’assignation.
Premier réflexe pratique pour le bailleur parisien : dès la première échéance impayée, adresser une relance écrite et proposer un échéancier court, car le juge appréciera cette loyauté. Dès l’impayé persistant, faire délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire, avec montant mensuel du loyer et des charges, décompte précis de la dette, avertissement sur la résiliation et l’expulsion, adresse du fonds de solidarité pour le logement de Paris et mention du délai de grâce. Pour le locataire, la réception du commandement fait courir le délai de six semaines pendant lequel tout paiement, même partiel, compte : verser ce qui peut l’être, saisir le fonds de solidarité pour le logement, demander des délais, et conserver chaque preuve de versement.
B. Assignation après les six semaines : constat de résiliation, délais de paiement et défense du locataire
Une fois le délai de deux mois écoulé sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise de plein droit, mais elle doit encore être constatée par le juge. Le bailleur assigne alors le locataire devant le tribunal judiciaire — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle des baux d’habitation — pour voir constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir la condamnation au paiement de l’arriéré, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et, le cas échéant, des frais. Le dossier comprend le bail, le décompte actualisé, le commandement et la preuve de sa notification à la caution et à la commission le cas échéant. Surtout, le même article 24 dispose que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée » au préfet de Paris « au moins six semaines avant l’audience », afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge avant l’audience, avec les observations écrites des parties. Et lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile familiale, il doit en outre saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, puis laisser s’écouler deux mois après cette saisine avant de faire délivrer l’assignation, toujours sous peine d’irrecevabilité.
Devant le juge, le locataire dispose de deux armes principales. La première résulte de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le juge des baux d’habitation use largement de ce pouvoir : lorsqu’un locataire de bonne foi, frappé par une perte d’emploi ou un accident de la vie, propose un échéancier réaliste et reprend le paiement du loyer courant, le tribunal suspend fréquemment les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier. L’article précise aussi que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi de 1989 va plus loin : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » Trois ans maximum, donc, mais à double condition stricte : capacité démontrée de régler la dette et reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Le locataire qui ne paie toujours pas son loyer courant le jour de l’audience ne peut pas y prétendre. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, le bailleur a donc intérêt à chiffrer précisément sa créance et à démontrer, pièces à l’appui, que l’échéancier proposé n’est pas tenable, plutôt que de s’opposer par principe à tout délai.
La seconde arme du locataire est l’exception d’inexécution, lorsque le logement présente des désordres graves imputables au bailleur. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt de cassation du 5 mars 2026, rendu sous le pourvoi n° 24-15.820 et publié au Bulletin : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » L’arrêt était rendu en matière de bail commercial, où le délai de commandement est d’un mois, mais le principe posé sur l’office du juge vaut pour tous les baux : saisi d’une exception d’inexécution, le juge ne peut l’écarter d’un revers de main au motif que le locataire n’aurait pas sollicité de délais ; il doit examiner si le manquement du bailleur justifiait la rétention des loyers. Pour un locataire parisien confronté à une chaudière en panne depuis des mois, des infiltrations persistantes ou un logement indécent, ce moyen impose de produire constats, courriers de mise en demeure adressés au bailleur et, si possible, rapports d’hygiène ou diagnostics.
Symétriquement, le bailleur doit connaître l’obligation qui pèse sur lui. L’article 1719 du Code civil lui impose « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », d’entretenir la chose et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Un bailleur qui réclame des loyers tout en laissant le logement dans un état indigne s’expose non seulement au rejet de sa demande d’expulsion, mais à des dommages-intérêts et à une injonction de travaux. Les contentieux parisiens de 2025 et 2026 montrent des tribunaux attentifs à cet équilibre : la résiliation pour impayés est constatée lorsque la dette est établie et le logement décent, elle est refusée ou suspendue lorsque le bailleur a manqué à ses propres obligations.
Un point financier mérite l’attention des bailleurs : les frais de relance et pénalités contractuelles ne passent pas toujours. La troisième chambre civile a jugé le 13 juillet 2011, sous le pourvoi n° 10-22.959, à propos d’un commandement de payer des loyers suivi d’une assignation en résiliation, que les dispositions de l’article 4, paragraphe p, de la loi du 6 juillet 1989, introduites par la loi du 13 juillet 2006, « selon lesquelles est réputée non écrite toute clause d’un bail d’habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s’appliquent immédiatement aux baux en cours ». Autrement dit, les clauses qui mettent à la charge du locataire des frais de relance, de dossier ou de recouvrement forfaitaires sont réputées non écrites, y compris dans les baux signés avant la loi de 2006 pour les frais exposés après son entrée en vigueur. Le décompte présenté au tribunal doit donc expurger ces frais, sous peine de voir la créance réduite et la demande fragilisée.
En pratique, l’audience se prépare des deux côtés. Le bailleur produit un décompte mois par mois distinguant loyers, charges, indemnités d’occupation et versements reçus, les justificatifs de charges de copropriété et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et la preuve du respect des notifications. Le locataire produit ses justificatifs de revenus, les preuves de sa situation — attestation d’employeur, relevés, dossier de surendettement, notification d’aide au logement —, ses tentatives de paiement et, s’il invoque l’état du logement, tout le dossier du désordre. Le jugement constate la résiliation à la date d’acquisition de la clause, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant plus charges, ordonne l’expulsion avec, le cas échéant, un délai pour quitter les lieux, et statue sur les délais de grâce : s’ils sont accordés et respectés, la clause est réputée ne pas avoir joué, et le bail se poursuit.
II. Expulsion d’un locataire à Paris : trêve hivernale, délais protecteurs et calendrier utile en 2026
A. Commandement de quitter, délai de deux mois et trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars
Le jugement qui ordonne l’expulsion ne permet pas d’expulser le lendemain. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Le commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer, fait donc courir un nouveau délai de deux mois pendant lequel l’occupant peut partir volontairement, demander des délais au juge de l’exécution ou solliciter un relogement. Ce délai peut être réduit ou supprimé en cas de mauvaise foi ou d’entrée par voie de fait, mais pour un locataire en place depuis des années, il s’applique pleinement.
À ce délai s’ajoute la trêve hivernale, décisive pour tout calendrier de septembre. L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, énonce que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Toute expulsion non exécutée au 1er novembre est donc suspendue jusqu’au 31 mars, sauf relogement assuré ou exceptions légales limitées — occupants entrés par voie de fait, locaux dangereux visés par un arrêté de péril ou immeuble menaçant ruine. Pour un bailleur parisien, un commandement de payer délivré fin septembre 2026 ne peut raisonnablement conduire à une expulsion effective avant l’été 2027 si chaque étape joue son délai normal : six semaines de commandement, assignation et jugement au printemps, deux mois de commandement de quitter, puis trêve.
Ce calendrier explique la stratégie des dernières semaines de septembre : agir vite pour figer la dette et obtenir un titre, tout en négociant. Le jugement d’expulsion, même suspendu par la trêve, produit des effets immédiats : il fixe une indemnité d’occupation égale au loyer plus charges, exigible mois par mois, et autorise les mesures d’exécution sur les biens et les comptes dans les limites de la protection des minima sociaux. Le locataire qui reste dans les lieux pendant la trêve doit donc continuer à verser cette indemnité, faute de quoi la dette s’aggrave et compromet toute demande ultérieure de délais. Le bailleur, de son côté, peut faire pratiquer des saisies conservatoires ou des saisies-attribution sur les sommes saisissables, déclarer la créance et, si le locataire est solvable, engager le recouvrement forcé sans attendre l’expulsion physique.
Le juge de l’exécution conserve un rôle central après le jugement. Sur requête de l’occupant, il peut accorder des délais renouvelables pour quitter les lieux, en tenant compte de la situation familiale, de l’âge, de l’état de santé, des démarches de relogement et des possibilités d’accueil. À Paris, où le relogement social d’expulsés reste rare à court terme, ces délais sont fréquemment accordés aux familles avec enfants scolarisés, aux personnes âgées et aux occupants qui démontrent des recherches actives. Le bailleur doit donc suivre la procédure jusqu’au bout : demander au préfet le concours de la force publique à l’expiration des délais, répondre aux enquêtes sociales, et, en cas de refus de concours, solliciter l’indemnisation de l’État pour le préjudice subi du fait du refus.
Deux erreurs reviennent constamment dans les dossiers. La première consiste à changer les serrures ou à couper l’eau et l’électricité pour forcer le départ : ces voies de fait exposent à des poursuites pénales et à des dommages-intérêts, sans accélérer d’un jour la procédure régulière. La seconde consiste, pour le locataire, à cesser tout paiement après le jugement en se croyant protégé par la trêve : la trêve suspend l’expulsion physique, jamais la dette, et un locataire qui ne verse plus rien perd toute chance d’obtenir des délais du juge de l’exécution. La règle d’or des deux côtés tient en une phrase : le titre s’exécute par le paiement, pas par la contrainte sauvage.
B. Procédure à Paris et en Île-de-France : tribunal compétent, commission de prévention, aides et calendrier avant la trêve
À Paris, le contentieux des baux d’habitation relève du tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection pour les demandes inférieures au seuil de compétence et chambre civile pour le surplus, avec un traitement massif des dossiers d’impayés à la rentrée. Concrètement, une assignation délivrée en novembre ou décembre 2026 aboutit rarement à un jugement avant le printemps 2027, compte tenu des délais de notification au préfet de Paris — six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité — et de l’encombrement des rôles. Le bailleur qui fait délivrer son commandement de payer en septembre 2026 peut espérer une audience au premier trimestre 2027 et un jugement au printemps, avec une expulsion envisageable à l’été 2027 si la trêve et les délais de grâce ne s’interposent pas. Ce calendrier, souvent décevant pour un propriétaire qui découvre la procédure, doit être intégré dès le départ dans la stratégie : chaque mois gagné sur la délivrance du commandement avance d’autant l’issue.
La prévention joue un rôle particulier dans la capitale. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris, saisie par le signalement de l’huissier ou la notification au préfet, convoque les parties à des permanences et propose un diagnostic social. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris peut accorder des aides sous forme de subventions ou de prêts pour apurer une partie de la dette lorsque le locataire reprend le paiement du loyer courant. L’agence départementale d’information sur le logement de Paris, l’ADIL 75, reçoit gratuitement les deux parties pour expliquer la procédure. Et lorsque le locataire est de bonne foi mais durablement insolvable, le dossier de surendettement déposé auprès de la Banque de France peut imposer des mesures d’effacement partiel, que le tribunal prend en compte dans l’octroi des délais de grâce. Pour le bailleur, participer à ces dispositifs n’est pas une faiblesse : le juge y voit la marque d’un créancier raisonnable, et les aides obtenues réduisent directement l’arriéré.
En Île-de-France hors Paris, les ressorts des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne appliquent les mêmes textes avec des délais d’audiencement parfois plus courts, mais des commissions de prévention tout aussi actives. Les locataires y bénéficient des fonds de solidarité départementaux, et les bailleurs doivent y respecter les mêmes notifications préfectorales. Partout, la règle est identique : un dossier complet et chiffré avance vite, un dossier approximatif s’enlise. Le décompte mois par mois, les preuves de relance amiable, les justificatifs de charges et la copie du commandement avec ses mentions forment le socle sans lequel aucune audience utile ne se tient.
Le calendrier utile de septembre 2026 se résume donc en cinq jalons. D’abord, relance écrite immédiate et proposition d’échéancier dès la première échéance impayée. Ensuite, commandement de payer visant la clause résolutoire dès la deuxième échéance, avec signification à la caution dans les quinze jours et vérification des mentions à peine de nullité. Puis, pendant les six semaines du commandement, négociation active appuyée sur le fonds de solidarité et la commission de prévention. Ensuite, à l’expiration du délai sans paiement intégral, assignation en constat de résiliation avec notification au préfet. Enfin, après le jugement, commandement de quitter et suivi de l’exécution en tenant compte de la trêve du 1er novembre au 31 mars. Chaque jalon manqué repousse l’échéance finale de plusieurs mois, et la trêve transforme tout retard d’automne en report au printemps suivant.
Conclusion
Un loyer impayé n’est jamais une fatalité, mais il ne se traite ni par l’attente passive ni par la manière forte. Le droit applicable en septembre 2026 offre au bailleur un chemin balisé : le paiement exigible en vertu de l’article 1728 du Code civil, la clause résolutoire encadrée par l’article 1225, le commandement de payer et son délai de six semaines avec six mentions obligatoires sous peine de nullité, puis le juge qui constate la résiliation, accorde ou refuse des délais de paiement jusqu’à trois ans si le locataire peut régler et a repris le loyer courant, et ordonne l’expulsion. Il offre au locataire des protections symétriques : la nullité du commandement irrégulier, l’exclusion des frais de relance réputés non écrits, l’exception d’inexécution que le juge doit examiner au fond comme l’a rappelé la Cour de cassation le 5 mars 2026, les délais de grâce pour le débiteur de bonne foi, le délai de deux mois après le commandement de quitter et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. À Paris et en Île-de-France, la commission de prévention, le fonds de solidarité pour le logement et l’ADIL complètent cet édifice en orientant les dossiers solvables vers l’apurement négocié. La trêve qui s’ouvre dans quelques semaines ne doit donc paralyser personne : elle impose au bailleur d’agir dès septembre pour figer la dette et obtenir un titre, et au locataire de payer ce qu’il peut, de saisir les aides et de préparer sa défense pièce par pièce. Dans les deux cas, le temps perdu en septembre se paie en mois d’attente au printemps.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Locataire assigné après un commandement de payer, ou bailleur confronté à des loyers impayés à Paris ou en Île-de-France : obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour examiner votre décompte, vos délais et votre stratégie avant la trêve hivernale. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact du cabinet. Intervention à Paris et en Île-de-France.