Un restaurant ouvre au rez-de-chaussée de votre immeuble et, quelques semaines plus tard, la cage d’escalier sent la friture du matin au soir, les fumées grasses remontent par la courette et vos fenêtres restent closes même en été. Que peut faire le syndicat des copropriétaires, et jusqu’où le juge peut-il aller ? En 2026, deux ordonnances de référé rendues à Paris le 23 juillet puis à Lyon le 11 septembre apportent une réponse nette : lorsqu’un restaurant cuisine sans aucun conduit d’extraction conforme, le juge des référés peut ordonner l’arrêt de l’exploitation dans l’attente de la mise en conformité, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard. À l’inverse, un jugement parisien du 18 décembre 2025 rappelle qu’un syndicat qui ne prouve ni la cuisine sur place ni le dépassement des inconvénients normaux de voisinage est débouté de toutes ses demandes et condamné aux dépens.

Cet article explique, à partir de ces trois décisions lues intégralement, quelles preuves réunir, sur quels textes s’appuyer et quelles erreurs éviter, que vous soyez copropriétaire incommodé, bailleur du local ou restaurateur. Réserves indispensables : chaque décision citée est rendue en premier ressort et peut faire l’objet d’un recours ; chaque immeuble possède son propre règlement de copropriété, dont les clauses priment pour apprécier ce qui est interdit ; les montants et délais rapportés valent pour les espèces jugées et ne préjugent d’aucune autre affaire ; seul le juge, saisi des pièces du dossier, décide.

I. Ce que les juges ont ordonné en 2026 face aux odeurs de restaurant

A. À Paris, l’absence de conduit d’extraction suffit à faire cesser l’exploitation

Le 23 juillet 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a statué dans un litige opposant le syndicat des copropriétaires d’un immeuble parisien à la société exploitant un restaurant au rez-de-chaussée et à la société bailleresse propriétaire des murs (TJ Paris, ord. réf. 23 juillet 2026, RG 25/58706). Le grief du syndicat était simple : le restaurant fonctionnait sans aucun conduit d’extraction des fumées de cuisine et évacuait celles-ci par la courette intérieure commune et par les ouvrants de l’établissement. Le syndicat soutenait que ce mode d’évacuation méconnaissait le règlement sanitaire départemental et causait aux occupants de graves nuisances olfactives.

Le juge rappelle d’abord le fondement de son pouvoir :

« Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (TJ Paris, ordonnance de référé du 23 juillet 2026, RG 25/58706)

Ce texte figure à l’article 835 du code de procédure civile, qui dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (Code de procédure civile, article 835)

Le raisonnement du tribunal tient ensuite en trois constats. Premièrement, la règle sanitaire applicable est identifiée avec précision : > « Le règlement sanitaire départemental de la Ville de [Localité 4] interdit, en son article 31-2, de rejeter l’air vicié en provenance des cuisines dans les parties communes de l’immeuble. » (TJ Paris, ordonnance de référé du 23 juillet 2026, RG 25/58706) Ce règlement, pris pour le département de Paris par l’arrêté du 20 novembre 1979, est consultable sur Légifrance (arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris) et présenté par la Ville de Paris comme le texte de référence en matière d’hygiène ; son article 130-3 impose en outre que les buées et produits de combustion soient évacués par un conduit de section suffisante, construit selon les règles de l’art et surmonté d’un aspirateur statique. Deuxièmement, la violation n’est pas discutée : la société exploitait une activité de restauration comportant des cuissons sans disposer d’aucun conduit d’extraction. Troisièmement, la réalité des nuisances est établie par des éléments concordants : procès-verbaux de commissaires de justice des 26 décembre 2024 et 4 juin 2026 relevant une odeur persistante de cuisine dans les parties communes comme dans les parties privatives, constat de non-conformité dressé par les services de la ville, procès-verbal de contravention, et jugement du tribunal de police du 23 mars 2026 retenant contre la société l’absence de conduit d’extraction conforme, tel que rapporté par l’ordonnance.

Face à cet empilement, les objections de l’exploitant n’ont pas pesé : ni la densité du quartier et la présence d’autres restaurants, ni le caractère présenté comme léger de sa cuisine, ni un rapport d’expertise privé concluant à l’efficacité de ses équipements n’ont effacé l’absence de conduit. Le juge tranche :

« En tout état de cause, les contestations de la société ne privent pas le trouble de son caractère manifestement illicite, dès lors que l’absence de conduit d’extraction, qui n’est pas discutée, suffit à caractériser la violation du règlement sanitaire. » (TJ Paris, ordonnance de référé du 23 juillet 2026, RG 25/58706)

Le dispositif est à la mesure de cette fermeté :

« ORDONNONS à la société Dimdan Maidan de cesser les nuisances olfactives et, partant, de cesser l’exploitation de son activité dans l’attente de la réalisation d’un conduit d’extraction conforme aux normes applicables, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS que, passé ce délai, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant une durée de six mois […] » (TJ Paris, ordonnance de référé du 23 juillet 2026, RG 25/58706)

Le tribunal ajoute des provisions : 3 347,36 euros pour le préjudice financier du syndicat et 8 000 euros pour son préjudice de jouissance, alloués solidairement par l’exploitant et la bailleresse, plus 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Surtout, il fait peser une obligation directe sur le bailleur : la société propriétaire doit soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires le projet d’installation d’un conduit conforme dans un délai de deux mois, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, en exécution de son obligation de délivrance. Le message adressé aux bailleurs de locaux commerciaux est limpide : louer un local pour de la restauration sans s’assurer que l’extraction peut y être installée expose à payer aux côtés du locataire.

B. À Lyon, la clause du règlement de copropriété fait cesser odeurs et poubelles

Le 11 septembre 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a condamné la SCI bailleresse et sa locataire, la société Les Filous, à faire cesser les nuisances olfactives provenant de leur restaurant, dans un délai d’un mois à compter de la signification, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trente jours, avec une provision de 1 000 euros pour violation du règlement de copropriété (TJ Lyon, ord. réf. 11 septembre 2026, RG 25/01573). La même ordonnance enjoint de cesser l’entreposage des poubelles professionnelles dans la cour commune, également dans un délai d’un mois.

L’intérêt de cette décision tient à son fondement : non pas le règlement sanitaire, mais la lettre du règlement de copropriété lui-même. Celui de l’immeuble, daté du 1er juillet 1968, stipule une clause dite d’habitation bourgeoise ainsi rédigée :

« les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux commerciaux, pourvu que le commerce ou l’industrie exploitée ne constituent pas un établissement dangereux ou insalubre, ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur, les personnes habitant l’immeuble » (TJ Lyon, ordonnance de référé du 11 septembre 2026, RG 25/01573)

et précise les obligations des occupants en ces termes :

« les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublé par leur fait […] ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal […] ou à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur ou autrement » (TJ Lyon, ordonnance de référé du 11 septembre 2026, RG 25/01573) Le juge en déduit :

« le règlement de copropriété interdit, sans interprétation possible, la gêne due aux odeurs au sein de la copropriété et ce y compris pour les lots commerciaux » (TJ Lyon, ordonnance de référé du 11 septembre 2026, RG 25/01573) Cette lecture mérite l’attention des copropriétaires : même lorsque le commerce est autorisé dans l’immeuble, la tolérance affichée par le règlement s’arrête là où commence la gêne olfactive des habitants.

La preuve, là encore, est venue d’un commissaire de justice. Son constat du 17 avril 2025 relate :

« Je sens de manière prégnante une odeur de cuisson qui s’échappe notamment de la gaine installée en façade de l’immeuble. L’odeur est profonde et tenace. Il s’agit d’une odeur de cuisson mélangée à une odeur de graisse. » (TJ Lyon, ordonnance de référé du 11 septembre 2026, RG 25/01573)

Corroboré par des attestations de copropriétaires et d’un professionnel extérieur faisant état de la persistance d’odeurs fortes après les travaux sur la gaine, ce constat a emporté la conviction du juge, qui écarte l’argument de conformité technique des installations :

« la conformité de l’installation évoquée par les défendeurs ne pouvant pas venir contredire les constats du commissaire de justice et des copropriétaires riverains » (TJ Lyon, ordonnance de référé du 11 septembre 2026, RG 25/01573) Autrement dit, un équipement présenté comme aux normes ne protège pas si les odeurs, elles, sont constatées. Relevons aussi ce que le juge n’a pas accordé : les demandes relatives aux troubles sonores ont été rejetées, et aucune astreinte n’a assorti l’injonction relative aux poubelles. Le référé fait du sur-mesure, demande par demande, et tout grief insuffisamment démontré est écarté.

Ces deux ordonnances s’inscrivent dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui déduit de l’existence de troubles olfactifs la violation d’une clause interdisant l’activité de restauration : dans une affaire lyonnaise commentée par la presse spécialisée, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir déduit d’un bail et de procès-verbaux d’huissiers constatant des cuissons diffusant des odeurs que l’activité exercée était interdite par le règlement de copropriété (voir le compte rendu de cet arrêt par la revue spécialisée MonImmeuble, Troubles olfactifs et interdiction d’exploiter une activité de restaurant). La presse juridique souligne par ailleurs qu’un système d’extraction de l’air est indispensable pour évacuer fumées et odeurs d’un restaurant (voir le guide de la presse juridique Village Justice, Système d’extraction dans un restaurant : les règles à connaître).

II. Ce que ces décisions changent pour les occupants, les bailleurs et les restaurateurs

A. Occupant incommodé : prouver, faire constater, agir vite et par la bonne voie

Le premier enseignement commun aux deux ordonnances tient au rôle décisif de la preuve. Le juge des référés statue vite, sur la base des pièces produites à l’audience, et il faut lui apporter des éléments concordants. Dans l’affaire parisienne, le syndicat alignait des procès-verbaux de commissaires de justice dressés à dix-huit mois d’intervalle, un constat de non-conformité des services municipaux, un procès-verbal de contravention et une décision du tribunal de police. Dans l’affaire lyonnaise, un constat circonstancié du 17 avril 2025, des attestations de copropriétaires et le témoignage d’un professionnel extérieur ont suffi, alors même que l’exploitant se prévalait d’installations présentées comme conformes. Concrètement, l’occupant qui subit des odeurs de cuisine a intérêt à faire établir un constat par un commissaire de justice à des horaires où la gêne est la plus forte, à conserver les échanges écrits avec le syndic et l’exploitant, à signaler la situation aux services d’hygiène de la mairie et, le cas échéant, à déposer plainte pour faire dresser procès-verbal. Les attestations de voisins, rédigées conformément aux exigences de forme, complètent utilement ce dossier.

Le deuxième enseignement concerne le demandeur : c’est le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic, qui a obtenu ces condamnations. L’action collective présente deux avantages. D’une part, le trouble affecte les parties communes, la cage d’escalier, la cour, la façade, dont le syndicat a la garde et la défense. D’autre part, le syndicat peut invoquer à la fois la violation du règlement de copropriété, qui s’impose à tous les occupants de l’immeuble, et le trouble anormal de voisinage subi collectivement. Le copropriétaire isolé n’est pas démuni pour autant : il peut agir à titre personnel en réparation de son préjudice propre, mais l’articulation avec l’action du syndicat doit être pensée pour éviter les doublons et les contradictions. Lorsque le syndic reste inerte malgré des demandes répétées, les copropriétaires disposent de leviers, de la mise en demeure jusqu’à la convocation d’une assemblée générale, pour contraindre à l’action.

Le troisième enseignement porte sur la voie procédurale. Le référé, fondé sur l’article 835 du code de procédure civile cité plus haut, permet d’obtenir en quelques mois une injonction de cessation assortie d’astreinte et des provisions, sans attendre un procès au fond qui durerait des années. La contrepartie de cette rapidité est l’exigence d’évidence : il faut démontrer un trouble illicite avec l’éclat requis devant le juge des référés, c’est-à-dire une violation claire d’une règle de droit. L’absence totale de conduit d’extraction imposé par le règlement sanitaire, ou la méconnaissance frontale d’une clause du règlement de copropriété interdisant la gêne olfactive, satisfont à cette exigence. Mais lorsque la situation est plus mêlée, le juge des référés peut renvoyer au fond.

C’est ici qu’intervient le contre-exemple, précieux, du jugement rendu le 18 décembre 2025 par la 8e chambre du tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, jug. 18 décembre 2025, RG 22/10175). Dans cette affaire, le syndicat demandait la cessation sous astreinte de toute activité de restauration de plats chauds dans un local parisien et 10 000 euros de dommages et intérêts. Il a tout perdu : débouté de l’ensemble de ses demandes, condamné aux dépens et à verser 3 000 euros à chacun des défendeurs au titre des frais irrépétibles. Pourquoi ? Le tribunal relève :

« Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence de nuisances olfactives qui proviendraient du restaurant exploité dans le local commercial litigieux » (TJ Paris, jugement du 18 décembre 2025, RG 22/10175)

Faute notamment de démontrer que des plats étaient cuisinés sur place, alors que l’huissier avait noté que la porte de la cuisine restait fermée, la demande de cessation a été rejetée. Pis, l’assemblée générale avait refusé par deux fois l’autorisation d’installer une gaine d’extraction et le syndicat invoquait lui-même l’impossibilité technique de tels travaux : difficile, dans ces conditions, de reprocher au restaurateur l’absence de gaine. Enfin :

« à supposer que ces nuisances soient avérées, le syndicat des copropriétaires ne rapporte par la preuve que celles-ci excèdent les inconvénients normaux de voisinage » (TJ Paris, jugement du 18 décembre 2025, RG 22/10175)

Cette décision éclaire le fond du droit applicable. Depuis le 17 avril 2024, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est inscrite à l’article 1253 du code civil :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (Code civil, article 1253)

La responsabilité est donc de plein droit, sans faute à démontrer, mais à double condition : prouver l’existence du trouble et son caractère anormal, c’est-à-dire excédant les inconvénients normaux du voisinage. Vivre au-dessus d’une boulangerie ou à côté d’une brasserie comporte des odeurs que le juge peut estimer tolérables ; tout dépend de l’intensité, de la fréquence, de la durée, des horaires et du contexte du quartier. Le jugement parisien de décembre 2025 sanctionne un dossier qui n’établissait ni l’origine ni l’anormalité. La leçon est directe : avant d’assigner, il faut mesurer la gêne, la dater, la localiser et la faire constater par des tiers, faute de quoi l’action se retourne contre son auteur.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits locaux marqués. Les immeubles haussmanniens et les copropriétés denses multiplient les courettes communes, les gaines techniques partagées et les façades classées ou protégées où le percement d’un conduit se heurte à l’architecte des bâtiments de France ou au refus de l’assemblée générale statuant à la majorité requise. Le règlement sanitaire du département de Paris s’applique avec sa rigueur propre, et les services de la Ville de Paris comme la préfecture de police interviennent fréquemment en matière d’hygiène alimentaire et de nuisances. Pour un occupant parisien, le réflexe utile consiste à combiner le signalement municipal, qui peut générer un constat officiel, et la mobilisation du syndic, seul habilité à faire voter les travaux sur parties communes et à agir au nom du collectif. Un avocat en droit immobilier à Paris permet ensuite d’apprécier si le dossier réunit l’évidence requise pour un référé ou s’il appelle d’abord un complément de preuves.

B. Bailleur et restaurateur : anticiper l’extraction avant de signer, ou payer ensemble après

Le second versant des décisions de 2026 concerne ceux qui louent et ceux qui exploitent. L’ordonnance parisienne du 23 juillet 2026 condamne solidairement l’exploitant et la bailleresse : provisions pour les préjudices financier et de jouissance du syndicat, frais irrépétibles, et surtout injonction faite à la propriétaire de soumettre à l’assemblée générale le projet de conduit conforme sous astreinte de 500 euros par jour. L’obligation de délivrance du bailleur, qui lui impose de mettre à disposition un local propre à l’usage convenu, se prolonge ainsi en une obligation d’agir en copropriété pour rendre l’exploitation régulière. Le bailleur qui loue un local à usage de restauration sans vérifier que l’installation d’une extraction est juridiquement et techniquement possible s’expose à garantir son locataire des condamnations prononcées : dans l’espèce parisienne, la bailleresse a été condamnée à relever et garantir l’exploitant des condamnations au profit du syndicat. La prudence commande donc, avant toute signature, de faire examiner le règlement de copropriété pour y repérer les clauses de destination et d’interdiction, d’obtenir du syndic une position écrite sur la faisabilité d’un conduit en parties communes et de conditionner le bail à l’obtention des autorisations de travaux.

Pour le restaurateur, l’illusion la plus coûteuse consiste à croire qu’une hotte de cuisine ou des filtres à charbon suffisent. Les décisions montrent que seule compte l’évacuation par un conduit conforme débouchant en toiture, avec l’accord de la copropriété lorsque le conduit emprunte des parties communes. Brancher une extraction sur un conduit de cheminée existant sans autorisation, rejeter l’air vicié dans la courette ou laisser les fumées s’échapper par les ouvrants expose à la cessation d’activité. Le coût d’une installation régulière, votée en assemblée générale et réalisée selon les règles de l’art, doit être intégré au budget d’ouverture au même titre que le pas-de-porte ; le coût d’une fermeture judiciaire sous astreinte, lui, se chiffre en jours d’exploitation perdus et en provisions versées au syndicat. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis rappelle que le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes et que nul ne peut y contrevenir : l’autorisation d’exploiter un commerce dans l’immeuble ne vaut jamais blanc-seing pour incommoder l’immeuble.

Reste la question des travaux eux-mêmes. Installer une gaine en façade ou en cour commune suppose un vote de l’assemblée générale, souvent à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 lorsqu’il s’agit d’une atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur, voire l’unanimité si la destination de l’immeuble est en jeu. Le refus de l’assemblée, comme dans l’affaire jugée en décembre 2025, place l’exploitant dans une impasse dont le bailleur peut répondre au titre de la délivrance. D’où l’importance de traiter la question en amont : promesse de bail sous condition suspensive d’autorisation de l’assemblée, répartition contractuelle du coût des travaux, clause de sortie si l’extraction s’avère impossible. Une fois le litige né, la marge de négociation se réduit et le juge tranche.

Conclusion

Odeurs de friture dans l’escalier, fumées grasses dans la courette, poubelles professionnelles entreposées sous les fenêtres : lorsque le restaurant du rez-de-chaussée fonctionne sans extraction conforme, le syndicat des copropriétaires n’est pas démuni. Les ordonnances de Paris du 23 juillet 2026 et de Lyon du 11 septembre 2026 montrent qu’un dossier bien documenté, adossé au règlement sanitaire ou à une clause claire du règlement de copropriété, peut obtenir en référé la cessation de l’activité dans l’attente de la mise en conformité, sous astreinte et avec des provisions. Le jugement parisien du 18 décembre 2025 montre l’envers : sans preuve de la cuisine sur place et du dépassement des inconvénients normaux, l’action échoue et coûte. La ligne de partage passe donc par les constats, les pièces et les textes applicables à l’immeuble concerné. Avant d’agir ou de signer, faites vérifier le règlement de copropriété, la faisabilité de l’extraction et l’état du dossier probatoire : c’est de cette vérification préalable que dépend l’issue.