Chaque après-midi d’août, à heure fixe, la terrasse se transforme en zone humide. Un tuyau noir court le long de la façade, crache l’eau du climatiseur du voisin du dessus sur le garde-corps, tache le carrelage, verdit le mur. Le voisin, lui, ne voit rien d’anormal : son installateur a posé l’évacuation au plus court, et l’appareil, après tout, a été voté en assemblée générale. Qui doit déplacer ce tuyau, qui paie le nettoyage et les traces, et que faire quand le syndic répond qu’il n’est compétent ni pour l’un ni pour l’autre ? La scène n’a rien d’exceptionnel : à l’été 2026, un magazine spécialisé décrivait ce goutte-à-goutte comme le point de départ habituel des conflits de climatisation, rappelant qu’un appareil en marche rejette jusqu’à plusieurs litres d’eau par jour en pleine canicule et que cette eau n’a rien d’un détail technique dès qu’elle touche l’immeuble et le voisin.

La réponse tient en trois phrases, à lire avec leurs réserves. Non, l’autorisation donnée en assemblée générale ne permet pas d’arroser le voisin du dessous : elle autorise des travaux, elle n’autorise aucun trouble, et l’eau évacuée sauvagement sur une terrasse, une façade ou une cour commune reste un écoulement dont son auteur répond. Oui, le juge des référés peut ordonner sous astreinte la fin de l’écoulement et la remise en état, comme plusieurs tribunaux viennent de le faire en 2025 et 2026, avec des astreintes de 150 à 500 euros par jour de retard et des indemnités de procédure de 800 à 2 500 euros. Mais rien n’est automatique : tout dépend de la preuve rapportée, du défendeur assigné et de la configuration exacte des lieux, car un dossier qui accuse le mauvais occupant ou qui photographie des flaques sans mesurer leur origine se perd, comme l’a montré une ordonnance d’avril 2026 qui a rejeté toutes les demandes d’un syndicat et l’a condamné aux dépens. Les montants cités dans cet article sont ceux de décisions précises, rendues dans des configurations précises ; ils éclairent ce qui se joue devant le tribunal, ils ne promettent aucun résultat dans un autre dossier, et seul le juge, saisi de pièces complètes, tranche.

I. L’eau rejetée par un climatiseur n’appartient pas à celui qui l’évacue

A. Des eaux dirigées vers le voisin et un trouble dont l’auteur répond de plein droit

Le Code civil connaît les eaux qui coulent toutes seules et celles que la main de l’homme dirige. Pour les premières, la règle est ancienne : « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. » (article 640 du Code civil). Les condensats d’un climatiseur n’ont rien de naturel : c’est une eau produite par un appareil, concentrée par un tuyau et déversée à un endroit choisi par l’installateur. Celui qui l’envoie chez le voisin aggrave une servitude qui n’existait pas, et c’est à lui, en principe, de la reprendre et de la conduire vers un réseau prévu pour la recevoir.

La même logique vaut pour les toits et les façades : « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. » (article 681 du Code civil). Si le propriétaire ne peut pas déverser ses eaux de pluie chez le voisin, il peut encore moins y déverser les eaux de sa climatisation, de sa goulotte percée dans la façade ou de son tuyau posé à même la cour. L’évacuation dite sauvage — un tuyau qui goutte dans le vide, deux trous percés qui débouchent sur le trottoir de la copropriété, une goulotte qui tache la façade — n’est pas une modalité d’installation parmi d’autres : c’est un écoulement illicite par destination, avant même de parler de bruit ou d’esthétique.

Depuis 2024, le fondement de la responsabilité pour trouble de voisinage est écrit dans le Code : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du Code civil). Un arrosage quotidien de la terrasse du dessous, des traces d’oxydation sur un garde-corps, une infiltration au droit de l’écoulement excèdent les inconvénients normaux du voisinage, surtout l’été où la terrasse est la pièce à vivre de l’appartement. La responsabilité est de plein droit, ce qui signifie que le voisin arrosé n’a pas à démontrer une faute de l’exploitant du climatiseur : il doit démontrer le trouble, son caractère anormal et le lien avec l’appareil, et c’est cette démonstration, concrète et mesurée, qui fait gagner ou perdre les procès.

Deux ordonnances de 2025 et 2026, rendues à quelques mois d’intervalle sur des écoulements de condensats, montrent les deux faces de cette démonstration. Le 26 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon (RG 25/01261) a condamné l’exploitante d’un local commercial à réaliser, dans le mois de la signification, les travaux mettant fin à l’écoulement du condensat de son bloc de climatisation sur l’extérieur, alors que l’eau s’évacuait sauvagement dans la cour commune et que la façade avait été percée sans autorisation pour la faire passer. Le 23 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas (RG 25/00298) a rejeté toutes les demandes d’un syndicat qui se plaignait de condensats coulant en façade et de flaques sur le parking : les traces d’humidité étaient éloignées de plusieurs centimètres des bouches d’évacuation sans que le constat les mesure, un pot de fleurs trônait à côté de la flaque avant d’être retiré pour les photographies, un tuyau noir inexpliqué traversait la zone, et la défenderesse prouvait par une facture de décembre 2023 le raccordement de ses évacuations aux eaux usées. Même trouble allégué, deux issues opposées : à Lyon, l’écoulement sauvage était établi par constat ; à Privas, l’origine de l’eau ne l’était pas. Ni le trouble manifestement illicite, ni le dommage imminent, ni l’obligation non sérieusement contestable n’étaient démontrés, et le syndicat demandeur a été condamné aux dépens et à 1 000 euros de frais irrépétibles.

B. En copropriété, l’autorisation votée ne purge ni l’écoulement ni le bruit

En copropriété, le climatiseur touche presque toujours au collectif : façade percée, toit-terrasse occupé, aspect extérieur modifié, tuyaux qui courent sur des parties communes. La liberté de jouir de son lot s’arrête exactement là où commence celle des autres : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Un tuyau qui arrose la terrasse du dessous porte atteinte aux droits d’un autre copropriétaire, même si l’appareil lui-même a été accepté : l’usage libre du lot ne comprend pas le droit d’y produire une nuisance exportée.

C’est pourquoi les travaux d’installation doivent passer par le vote collectif : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant » notamment « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Poser un bloc en façade, percer un mur pour faire passer une goulotte, occuper un bout de toit-terrasse ou faire courir des câbles sur le mur de l’immeuble sans ce vote préalable, c’est réaliser un travail irrégulier sur le bien collectif. Les juges des référés parisiens l’ont rappelé coup sur coup en 2026 : le 11 février (RG 25/53161), une société qui avait posé un caisson sur sa terrasse avec tuyaux et câbles pénétrant dans la façade a été condamnée à déposer son climatiseur et à remettre la façade en état sous contrôle de l’architecte et à ses frais, dans le mois de la signification puis sous astreinte de 500 euros par jour pendant quatre mois, avec 2 500 euros de frais irrépétibles ; le 29 juillet (RG 25/53918), une copropriétaire qui avait posé un bloc sur le toit-terrasse sans autorisation, ouvert l’édicule de sortie et retouché l’étanchéité a été condamnée à déposer l’appareil et à remettre l’édicule en état d’origine sous supervision de l’architecte de la copropriété, dans un délai de neuf mois puis sous astreinte de 150 euros par jour pendant quatre mois, avec 2 000 euros de frais irrépétibles. Dans les deux cas, le motif est le même : réalisé sans autorisation de l’assemblée, le travail sur les parties communes ou l’aspect extérieur constitue un trouble manifestement illicite, et le juge ordonne la remise en état sans attendre le procès au fond.

Mais l’autorisation, quand elle existe, ne règle pas tout, et c’est le point que les propriétaires de climatiseurs comprennent le moins bien. Le 3 juillet 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (RG 19/04623) a eu à connaître d’un appareil installé en 2007 sur le toit d’un immeuble marseillais après un vote favorable de l’assemblée : les voisins du dessous se plaignaient du bruit depuis des années, une expertise avait mesuré des niveaux excessifs, et la cour a condamné l’exploitante à 2 600 euros complémentaires pour le préjudice de jouissance des années 2018 à 2020, plus 4 000 euros de frais irrépétibles d’appel. L’appareil avait été autorisé, et pourtant le trouble a été indemnisé : le vote de la copropriété purge l’irrégularité des travaux, il ne purge jamais le trouble anormal que l’appareil cause ensuite, qu’il soit sonore ou hydraulique. Transposée aux condensats, la leçon est directe : même avec une résolution d’assemblée en règle, un tuyau qui goutte sur le voisin reste un trouble dont l’exploitant répond, et le voisin arrosé n’a pas à rapporter la preuve d’une installation irrégulière, seulement celle de l’écoulement et de son anormalité.

Deux régimes complètent ce tableau et concernent directement le voisin du dessous. Le premier, c’est le bruit de l’appareil, souvent indissociable de l’écoulement quand le groupe extérieur ronronne au-dessus de la terrasse : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. » (article R. 1336-5 du Code de la santé publique). Un groupe qui tourne chaque nuit d’août sous la fenêtre d’une chambre entre dans ce texte par sa répétition et sa durée, indépendamment de tout dépassement chiffré : le voisin peut donc agir sur deux troubles cumulés, l’eau et le bruit, avec les mêmes preuves. Le second, c’est la mairie : les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception de l’entretien et des réparations ordinaires, doivent être précédés d’une déclaration préalable, et la pose d’un bloc qui modifie l’aspect de la façade entre dans cette obligation (article R*421-17 du Code de l’urbanisme). Le voisin qui découvre un groupe apparu sans vote de copropriété a donc intérêt à vérifier aussi le panneau d’affichage de la mairie : l’absence de déclaration préalable fournit un second levier, administratif celui-là, que le service de l’urbanisme peut actionner indépendamment du tribunal.

II. Faire cesser l’arrosage et obtenir réparation : la méthode qui sépare les victoires des défaites

A. La preuve fait tout : constater l’origine de l’eau avant d’accuser l’appareil

Toutes les décisions citées ont un point commun que les parties découvrent trop tard : le juge ne se déplace pas, il lit des pièces, et des pièces floues font perdre même les bons dossiers. L’ordonnance de Privas est un manuel inversé de ce qu’il ne faut pas faire : des photographies de flaques sans mesure de distance avec les bouches d’évacuation, un pot de fleurs déplacé entre deux séries de clichés qui suggère un arrosage domestique, un tuyau noir au sol dont personne n’explique la présence, et en face une facture de raccordement aux eaux usées qui suffit à faire douter. Le bon dossier est l’exact inverse : un constat de commissaire de justice dressé un jour où l’appareil fonctionne, qui décrit le trajet complet de l’eau depuis le tuyau jusqu’à la terrasse, mesure les distances entre les points d’évacuation et les traces, photographie les dégâts depuis les deux fonds et note l’heure, la température et le régime de l’appareil. À Lyon, c’est un constat de 2021 qui a permis au syndicat d’établir l’antériorité des installations et de cadrer le débat sur la prescription ; à Paris, ce sont des constats d’avril et de novembre 2024 qui ont fixé lesématique travaux sans autorisation. Le constat coûte quelques centaines d’euros et fige ce que des mois de procédure ne pourront plus reconstituer : l’état des lieux d’un jour de canicule, appareil en marche.

La mise en demeure suit le constat, en recommandé avec accusé de réception, adressée à l’exploitant de l’appareil et, en copropriété, au syndic avec copie au propriétaire du lot quand l’occupant est locataire. Elle décrit l’écoulement, vise le constat, demande l’arrêt du déversement et le raccordement aux réseaux dans un délai précis, et conserve la preuve que le voisin savait. Cette lettre n’est pas une formalité de politesse : elle ouvre le compteur du préjudice de jouissance que le juge indemnisera ensuite au jour près, comme les 2 600 euros aixois calculés année par année, et elle prive le défendeur de l’argument de l’ignorance. Elle doit rester mesurée et factuelle — décrire l’eau, pas qualifier le voisin — car elle sera lue à l’audience et qu’une lettre outrancière dessert son auteur.

Avant l’assignation, il faut passer par la tentative amiable, et ce n’est pas une option : « En application de l’ article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. » (article 750-1 du Code de procédure civile). Un écoulement de condensats est typiquement un trouble anormal de voisinage, et la demande entre presque toujours sous le plafond : saisir le conciliateur de justice de la mairie ou de la maison de justice et du droit, conserver la convocation et le constat d’échec en cas de refus, c’est à la fois une chance de régler l’affaire pour le prix d’un tuyau redirigé et une condition de recevabilité dont l’absence fait rejeter l’assignation avant tout examen du fond. Le dossier qui arrive au tribunal avec un constat, une mise en demeure restée sans effet et un échec de conciliation documenté n’a plus qu’une question à poser au juge : quoi ordonner, et sous quelle astreinte.

B. Assigner le bon défendeur, devant le bon juge, avec la bonne demande

L’erreur la plus coûteuse des dossiers d’écoulement, c’est de se tromper de défendeur. L’ordonnance lyonnaise l’illustre avec une netteté pédagogique : le syndicat avait assigné la société locataire des locaux, qui n’avait pas installé les blocs — présents dès 2021, avant son arrivée en 2022 — et dont le bailleur, propriétaire des murs, n’était pas dans la cause. Le juge a condamné la locataire à faire cesser l’écoulement du condensat, puisqu’elle exploitait l’appareil au jour du litige, mais a rejeté la suppression des blocs faute de preuve qu’elle les ait installés, tout en écartant la prescription quinquennale invoquée. La leçon est double : on agit contre celui qui est à l’origine du trouble au jour où l’on assigne, et quand l’appareil appartient au bailleur ou que les travaux engagent le gros œuvre, le propriétaire du lot doit être mis en cause, faute de quoi la dépose et la remise en état complète resteront hors d’atteinte. En pratique, le voisin arrosé écrit au syndic pour identifier le propriétaire du lot du dessus, assigne l’exploitant et le propriétaire ensemble, et laisse le tribunal répartir les obligations entre celui qui fait fonctionner et celui qui a fait installer.

La voie la plus rapide, quand l’eau coule encore, c’est le référé : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du Code de procédure civile). Un écoulement continu de condensats sur une terrasse, établi par constat, entre dans le trouble manifestement illicite ; une infiltration qui gagne le mur et menace l’étanchéité entre dans le dommage imminent. Les quatre ordonnances de 2026 citées dans cet article ont toutes été obtenues en quelques mois sur ce fondement, avec des délais d’exécution d’un à neuf mois et des astreintes calibrées pour faire exécuter : 500 euros par jour pour une dépose simple à Paris, 150 euros pour un dossier complexe avec architecte. L’astreinte ne se demande pas au hasard : elle suppose une injonction précise — cesser tout déversement sur telle terrasse, raccorder l’évacuation à tel réseau, déposer tel bloc — et un point de départ certain, la signification de l’ordonnance. Une condamnation vague à faire le nécessaire ne produit qu’une astreinte inapplicable, et le juge qui l’a refusée à Lyon, faute de chiffrage utile, l’a accordée à Paris dès que les travaux étaient décrits au cordeau.

Quand l’occupant du dessus est locataire, deux obligations légales cadrent le litige sans qu’il soit besoin d’inventer un régime spécial. Le bailleur « est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur » (article 1719 du Code civil), tandis que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » (article 1728 du Code civil). Le locataire du dessus qui fait poser un climatiseur sans l’accord écrit de son bailleur manque à son usage raisonnable ; le bailleur qui laisse courir un écoulement dénoncé par le voisin manque à sa jouissance paisible envers son propre locataire et engage sa responsabilité envers le syndicat. Le bon ordre des démarches côté installateur est donc l’inverse exact du tuyau posé à la hâte : projet technique avec gestion des condensats, accord écrit du bailleur, inscription à l’ordre du jour par le copropriétaire bailleur, vote, déclaration en mairie, puis travaux. Le lecteur parisien ou francilien, où les cours communes et les façades sur rue concentrent ces litiges, gagnera à faire vérifier cet enchaînement par un praticien du droit immobilier à Paris pour les litiges de copropriété et de voisinage avant d’assigner, afin d’attaquer le bon défendeur, devant la bonne formation, avec des conclusions chiffrées plutôt qu’une indemnité abstraite. Côté voisin arrosé, le réflexe financier complète le réflexe judiciaire : déclarer le sinistre à son assureur habitation au titre du dégât des eaux, conserver les factures de nettoyage et de remise en peinture, et faire établir par l’assureur ou l’expert le lien entre l’écoulement et les désordres, car ce sont ces pièces, et non les souvenirs de l’été, qui feront le montant de la réparation.

Conclusion

Un tuyau de climatiseur qui goutte sur la terrasse du dessous n’est pas un détail d’installation : c’est un écoulement dirigé par la main de l’homme vers un fonds qui n’a pas à le recevoir, un trouble dont l’auteur répond de plein droit dès qu’il excède les inconvénients normaux du voisinage, et en copropriété un usage du lot qui porte atteinte aux droits des autres copropriétaires. L’autorisation d’assemblée, quand elle existe, couvre les travaux, jamais l’arrosage ; son absence rend les travaux irréguliers et ouvre la remise en état en référé. Les juges de 2025 et 2026 l’ont traduit en mesures concrètes : fin de l’écoulement sous un mois à Lyon, dépose sous astreinte de 500 euros par jour à Paris en février 2026, remise en état sous contrôle d’architecte en juillet, indemnisation année par année du préjudice de jouissance à Aix, et rejet sec avec condamnation aux dépens quand la preuve de l’origine de l’eau manque, comme à Privas en avril. La méthode qui sépare ces issues tient en cinq gestes : faire constater l’écoulement appareil en marche avec mesures et photographies datées, mettre en demeure l’exploitant et le syndic en visant le constat, tenter la conciliation et conserver la preuve de l’échec, identifier le propriétaire du lot avant d’assigner, et demander au juge des travaux précis avec délai et astreinte plutôt qu’une somme globale. L’eau du climatiseur doit finir dans un réseau, pas sur une terrasse : tout dossier qui le démontre avec des pièces obtient du juge ce qu’aucune discussion de palier n’obtient.