Les orages violents qui ont traversé la France ce 28 septembre 2026, avec vingt-six départements placés en vigilance, ont laissé des traces dans de nombreuses copropriétés : toitures endommagées, infiltrations par les parties communes, caves inondées, façades fragilisées. Dans ces moments, chaque jour compte. Or certains copropriétaires découvrent que leur syndic ne répond plus, temporise ou refuse d’engager les réparations urgentes. Les dégâts s’aggravent, le logement devient inhabitable et personne ne semble décider.

Cette situation n’est pas une fatalité. Le droit de la copropriété donne au copropriétaire isolé des leviers puissants : mise en demeure du syndic, appui du conseil syndical, action en référé pour faire ordonner les travaux sous astreinte, engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les préjudices subis, et révocation du syndic défaillant pour en désigner un nouveau. Trois décisions rendues en 2026 par les tribunaux judiciaires de Paris, d’Aix-en-Provence et de Bordeaux montrent comment ces armes fonctionnent en pratique, avec des condamnations chiffrées à l’appui.

Cet article explique, étape par étape, comment contraindre un syndic inerte à agir après un sinistre touchant les parties communes, comment obtenir du juge l’exécution des travaux nécessaires, qui paie vos dégâts des eaux et votre préjudice de jouissance, et comment révoquer un syndic qui manque gravement à ses obligations. Les textes applicables sont cités dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026, avec leurs références officielles.

I. Contraindre le syndic à agir vite quand l’immeuble se dégrade

A. Mettre le syndic en demeure et mobiliser le conseil syndical quand le syndic ne répond plus

Le point de départ de toute action contre l’inertie du syndic est simple : écrire, prouver et dater. Tant que vos demandes restent orales ou informelles, le syndic peut prétendre qu’il n’était pas informé de l’urgence. La première démarche consiste donc à adresser au syndic une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les désordres constatés dans votre lot et dans les parties communes, leur origine apparente, leur aggravation et les mesures que vous lui demandez de prendre, avec un délai raisonnable pour agir. Joignez des photographies datées, des constats, les échanges antérieurs et, si possible, un rapport d’expert ou d’architecte. Ce courrier constitue la preuve de la carence du syndic si l’affaire va ensuite devant le juge.

Cette exigence de diligence découle directement de la loi. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confie au syndic l’exécution du règlement de copropriété et des décisions votées en assemblée générale, ainsi que l’administration de l’immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien, avec l’obligation, en cas d’urgence, de faire réaliser de sa propre initiative tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance).

Face à une toiture arrachée par la tempête ou à des infiltrations actives par les parties communes, le syndic n’a donc pas le droit d’attendre la prochaine assemblée générale : l’urgence lui impose d’agir de sa propre initiative. Son inaction dans ce contexte caractérise un manquement à l’une de ses missions légales essentielles.

Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a rappelé dans un jugement du 20 août 2026 (RG 24/00100), qui juge que l’exécution des délibérations de l’assemblée générale fait partie des obligations du syndic au sens de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires reprochait notamment au syndic de ne pas avoir exécuté plusieurs délibérations votées en assemblée générale, de ne pas avoir consulté le conseil syndical avant de souscrire des contrats alors que l’assemblée l’y obligeait au-delà d’un seuil, et d’avoir refusé à deux reprises de convoquer l’assemblée générale sur demande du conseil syndical. Le tribunal a examiné chaque grief et retenu que certaines inexécutions étaient fautives, même si toutes ne présentaient pas, isolément, une gravité suffisante. La leçon pour le copropriétaire est claire : chaque manquement documenté compte, et leur accumulation construit le dossier de la révocation ou de la mise en cause.

En parallèle de la mise en demeure, mobilisez le conseil syndical. Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, et l’assemblée générale fixe à la majorité prévue par la loi les seuils de marchés et de contrats à partir desquels sa consultation devient obligatoire (article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance).

Le conseil syndical est votre allié naturel : il peut exiger du syndic la communication des documents de la copropriété, le sommer de convoquer une assemblée générale et porter lui-même la demande de travaux urgents. Dans l’affaire bordelaise précitée, le syndic avait refusé de communiquer les documents au conseil syndical et l’avait empêché d’exercer ses fonctions, ce qui figurait parmi les motifs de révocation votés par l’assemblée générale. Un syndic qui fait obstacle au contrôle du conseil syndical aggrave sa propre situation juridique.

Concrètement, constituez dès les premiers jours un dossier complet : mise en demeure avec accusé de réception, photographies datées des désordres et de leur évolution, constats de commissaire de justice, devis de réparation, courriers au conseil syndical, déclaration de sinistre à votre assurance multirisque habitation et, le cas échéant, à l’assurance de la copropriété. Si l’eau continue de s’infiltrer et que le syndic reste sourd, faites établir un constat d’urgence : il servira à la fois pour l’assurance et pour le juge des référés. N’attendez pas que les moisissures s’installent ou que le plafond s’effondre pour agir, car chaque semaine d’inaction augmente le coût des réparations et complique la preuve du lien entre la carence du syndic et l’aggravation des dommages.

B. Faire ordonner les travaux en référé : comment obtenir la condamnation du syndicat sous astreinte

Quand le syndic refuse d’agir et que l’assemblée générale elle-même rejette les travaux nécessaires, le copropriétaire n’est pas démuni : il peut saisir le juge des référés pour faire condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux sur les parties communes, sous astreinte.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le texte ajoute que, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, ce qui vise exactement la réalisation de travaux.

Une ordonnance de référé rendue le 21 mai 2026 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 26/51207) illustre l’efficacité de cette voie. Un copropriétaire parisien, propriétaire de son lot depuis décembre 2022, se plaignait de ce que l’assemblée générale avait refusé à quatre reprises la réalisation de travaux de réfection des structures attenantes à son logement : reprise de poutres, renforcement de structure, remplacement d’une fonte entre deux étages et reprise de pans de bois en façade. Il avait assigné le syndicat des copropriétaires en référé pour obtenir la condamnation à réaliser ces travaux sous astreinte de 700 euros par jour de retard. Le syndicat reconnaissait lui-même le bien-fondé de la demande, tout en contestant l’astreinte.

Le juge des référés a fait droit à la demande. Il a d’abord rappelé que le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, et que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation constituant une violation évidente de la règle de droit. En l’espèce, le rapport d’architecte mandaté par le syndic lui-même établissait la nécessité des travaux sur des éléments constituant des parties communes. Le juge a visé l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui donne au syndicat pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, et qui déclare le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers quand ils ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance).

Compte tenu des quatre refus votés en assemblée générale, le juge parisien a assorti la condamnation de réaliser les travaux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, et condamné le syndicat aux dépens ainsi qu’à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les enseignements pratiques de cette ordonnance sont nombreux. D’abord, les refus répétés de l’assemblée générale ne protègent pas le syndicat : quand des travaux sur les parties communes sont objectivement nécessaires à la conservation de l’immeuble, le juge peut passer outre et les ordonner. Ensuite, l’astreinte constitue le véritable levier d’exécution : sans elle, une condamnation à faire des travaux risque de rester lettre morte pendant des mois. Enfin, le rapport technique est déterminant : ici, c’est le rapport de l’architecte mandaté par le syndic lui-même qui a établi la nécessité des travaux. Si votre syndic refuse de faire établir un diagnostic, faites établir le vôtre par un homme de l’art et produisez-le au juge. Une expertise judiciaire ordonnée en référé, comme celle qui avait été désignée dès 2020 dans l’affaire d’Aix-en-Provence évoquée plus loin, remplit le même office et fixe contradictoirement les causes des désordres.

Pour les lecteurs confrontés à des infiltrations après les orages de l’automne, le parallèle avec les dégâts des eaux entre voisins est utile : quand l’eau vient d’une toiture, d’une terrasse ou d’une canalisation collective, c’est le régime des parties communes qui s’applique, et non celui des troubles de voisinage entre lots privatifs. Les démarches de déclaration à l’assurance et de recherche de fuite restent indispensables, comme dans tout dégât des eaux, mais la cible de l’action en justice est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Si votre situation mêle une fuite venant d’un voisin et un défaut d’entretien des parties communes, menez les deux actions en parallèle : l’une contre le voisin responsable de sa partie privative, l’autre contre le syndicat pour les parties communes. Pour la première, les règles pratiques de déclaration et de recours en cas de dégât des eaux et d’infiltration par la toiture restent un guide utile.

II. Sanctionner un syndic défaillant et changer de gestion

A. Engager la responsabilité du syndicat et obtenir l’indemnisation de vos préjudices

Obtenir les travaux ne suffit pas toujours : pendant les mois d’inaction du syndic, votre logement s’est dégradé, vos meubles ont été endommagés, vous avez peut-être dû vous reloger temporairement ou supporter des mois de vie dans l’humidité. Ces préjudices ouvrent droit à indemnisation. Le fondement principal est l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui rend le syndicat responsable des dommages dont l’origine se trouve dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre les responsables (article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance).

Cette responsabilité spéciale s’applique dès lors que le lien entre les parties communes défectueuses et vos dommages est établi. À ce fondement s’ajoute le droit commun de la responsabilité civile.

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du code civil ajoute : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

La négligence du syndic qui laisse perdurer des infiltrations connues entre directement dans ce second texte.

Un jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 27 août 2026 (RG 22/02682) montre comment ces principes se traduisent en chiffres. Un copropriétaire se plaignait de dégâts des eaux répétés ayant pour origine un défaut d’étanchéité des parties communes. Un expert avait été désigné en référé dès mai 2020 et son rapport rendu en septembre 2021, puis l’action au fond introduite en mai 2022. Au terme de cette procédure, le tribunal a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des préjudices subis par le demandeur en lien de causalité avec les parties communes, et l’a condamné à lui payer 5 657,40 euros en réparation du préjudice matériel et 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, outre les dépens incluant les frais d’expertise et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société de construction initialement mise en cause a été mise hors de cause, ce qui confirme que, face à un défaut d’étanchéité des parties communes, c’est bien le syndicat qui répond devant le copropriétaire lésé.

Plusieurs points méritent l’attention dans ce jugement. D’abord, les deux postes d’indemnisation sont distincts et cumulables : le préjudice matériel couvre les dégradations de votre lot et de vos biens, tandis que le préjudice de jouissance répare la perte de confort et les troubles de vie pendant la période des désordres. Ensuite, les frais d’expertise judiciaire sont mis à la charge du syndicat perdant, ce qui signifie que le coût de la preuve technique ne reste pas à votre charge si vous obtenez gain de cause. Enfin, la durée de la procédure, ici plus de quatre ans entre l’expertise de 2020 et le jugement de 2026, rappelle qu’il faut agir tôt : plus l’expertise est ordonnée rapidement après le sinistre, plus le lien de causalité est facile à établir et moins le préjudice de jouissance s’éternise. Après les orages de septembre 2026, les copropriétaires qui font constater immédiatement les infiltrations se placent dans la meilleure position pour être indemnisés.

Notez que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la responsabilité personnelle du syndic professionnel sont deux choses différentes. Le syndicat répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes en vertu de l’article 14, tandis que le syndic, en tant que mandataire, répond envers le syndicat des fautes commises dans sa gestion. En pratique, le copropriétaire lésé agit contre le syndicat, qui peut ensuite se retourner contre son syndic. Mais quand le syndic cumule les manquements, sa révocation devient l’arme décisive, car elle prive le professionnel défaillant de son mandat et permet de confier l’immeuble à un gestionnaire qui exécutera les travaux ordonnés par le juge.

B. Révoquer le syndic défaillant et faire désigner un nouveau syndic, à Paris et en Île-de-France

La révocation du syndic est la sanction la plus directe de son inertie. Elle obéit à des règles précises qu’il faut connaître pour éviter que la révocation ne se retourne contre le syndicat. Le principe est posé par l’article 18-VIII de la loi du 10 juillet 1965 : chacune des parties au contrat de syndic peut le résilier quand l’autre partie manque à ses obligations de façon suffisamment grave (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance).

La désignation et la révocation du syndic relèvent de la majorité de l’article 25 de la même loi, qui couvre notamment le choix et le renvoi du syndic et des membres du conseil syndical, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance).

Concrètement, la révocation doit être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale, et le conseil syndical joue un rôle moteur pour obtenir cette inscription et préparer le dossier des griefs.

Le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 20 août 2026 (RG 24/00100) constitue le mode d’emploi jurisprudentiel de cette révocation. Dans une résidence récente de 110 logements, l’assemblée générale avait révoqué le syndic en cours de mandat pour défaillance grave : conclusions de conventions d’assurance pour un montant supérieur à celui décidé et auprès d’une compagnie non approuvée, inexécution de décisions d’assemblée, refus répétés de convoquer l’assemblée sur demande du conseil syndical, refus de communiquer les documents au conseil syndical et absence totale de réponse au conseil comme à son avocat. Le syndic révoqué contestait le bien-fondé de la révocation et réclamait plus de 15 000 euros de dommages et intérêts pour révocation abusive, correspondant aux honoraires jusqu’au terme de son contrat.

Le tribunal a débouté le syndic de l’ensemble de ses demandes et l’a au contraire condamné à payer au syndicat des copropriétaires 4 022,50 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens. Pour parvenir à cette solution, le tribunal a rappelé la règle applicable : le contrat de syndic, même conclu à durée déterminée, peut être révoqué avant son terme sans indemnité dès lors que le syndic a manqué de façon suffisamment grave à ses obligations, et ce n’est qu’à défaut d’une telle gravité que le syndic révoqué peut réclamer des dommages et intérêts pour révocation abusive. Le tribunal s’est appuyé sur la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en la matière. Chaque grief a été pesé : certaines inexécutions isolées, comme le défaut de souscription d’un contrat de visioconférence ou un dépassement de quelques euros du seuil de consultation du conseil syndical, n’auraient pas suffi à elles seules, mais l’accumulation des manquements, et surtout le refus de convoquer l’assemblée, l’obstruction du conseil syndical et le silence total opposé aux demandes, caractérisaient une inexécution suffisamment grave justifiant la révocation sans indemnité.

Pour les copropriétaires parisiens et franciliens, la procédure suit le même cadre national avec des spécificités pratiques à connaître. À Paris et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, le juge des référés compétent est celui du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, notamment le service des référés du tribunal judiciaire de Paris pour les immeubles parisiens, qui a rendu l’ordonnance du 21 mai 2026 citée plus haut. Les délais parisiens sont tendus à l’automne, période des assemblées générales annuelles : faites inscrire la question de la révocation et de la désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour par lettre recommandée au syndic en exercice, en joignant un projet de résolution et, si possible, une proposition de contrat du syndic pressenti. Si le syndic refuse de convoquer l’assemblée, le président du conseil syndical peut la convoquer lui-même après mise en demeure restée infructueuse, et le juge peut également autoriser cette convocation.

Une fois la révocation votée, vérifiez la notification du procès-verbal : le syndic dispose d’un mois à compter de l’assemblée pour notifier le procès-verbal, et les copropriétaires opposants ou défaillants disposent ensuite de deux mois pour contester, à peine de déchéance, à compter de la notification du procès-verbal sans ses annexes (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance).

Pendant ce délai de deux mois, et sauf urgence, l’exécution des travaux décidés en assemblée est suspendue, mais les travaux urgents de sauvegarde que le syndic doit engager de sa propre initiative ne sont pas concernés par cette suspension.

Préparez enfin la transition : le nouveau syndic doit exiger la remise immédiate des fonds, des archives et des documents de la copropriété, et reprendre sans délai les dossiers de sinistres en cours, les déclarations d’assurance et les procédures engagées. Si l’ancien syndic retient les documents ou les fonds, une action en référé permet d’obtenir leur restitution sous astreinte. Dans les grandes copropriétés d’Île-de-France, où les contrats d’entretien, de chauffage collectif et d’assurance pèsent lourd, le conseil syndical a intérêt à faire auditer les contrats souscrits par l’ancien syndic : des conventions conclues sans autorisation ou à des conditions défavorables, comme les assurances surfacturées de l’affaire bordelaise, peuvent justifier des actions en répétition et nourrir le contentieux en responsabilité contre le syndic sortant.

Conclusion

Un syndic qui ne fait rien après un sinistre touchant les parties communes n’est pas un problème sans solution. La mise en demeure documentée et l’appui du conseil syndical créent le rapport de force initial ; le référé devant le tribunal judiciaire permet de faire ordonner les travaux nécessaires sous astreinte, comme l’a fait le juge parisien en mai 2026 face à quatre refus d’assemblée générale ; la responsabilité du syndicat des copropriétaires ouvre droit à l’indemnisation du préjudice matériel et du préjudice de jouissance, chiffrés à plus de 11 000 euros dans le jugement aixois d’août 2026 ; et la révocation pour inexécution suffisamment grave permet de changer de gestionnaire sans indemnité, comme l’a validé le tribunal de Bordeaux le même mois. Chaque étape repose sur des preuves : courriers recommandés, constats, rapports techniques et décisions d’assemblée. Après les orages de septembre 2026, les copropriétaires qui font constater vite, écrivent tôt et saisissent le juge sans attendre inutilement se donnent les meilleures chances de voir leur immeuble réparé et leurs préjudices réparés.