Votre locataire ne paie plus son loyer depuis deux ou trois mois, il ne répond plus à vos relances et la trêve hivernale approche. À Paris, où un loyer de 1 200 ou 1 500 euros représente souvent l’essentiel d’un remboursement de crédit, chaque mois d’impayé creuse un trou difficile à combler. Beaucoup de bailleurs pensent alors qu’ils n’ont d’autre choix que d’attendre, de délivrer un commandement de payer au locataire puis de subir la lenteur de la procédure d’expulsion. C’est oublier le second débiteur du dossier : la personne qui s’est portée caution, le garant familial, l’organisme Visale ou l’assureur de garantie des loyers impayés. Ce garant s’est engagé à payer à la place du locataire défaillant, et cet engagement, quand il est bien rédigé, se poursuit même pendant la trêve hivernale, même après la résiliation du bail, et même si le locataire a quitté les lieux en laissant une ardoise. Encore faut-il agir dans le bon ordre, mettre le garant en demeure dans les formes, vérifier que son acte de cautionnement est valable et saisir le bon juge à Paris avec un décompte précis. Cet article explique qui peut payer à la place de votre locataire, comment récupérer vos loyers impayés pas à pas auprès du garant, ce que celui-ci peut vous opposer et comment obtenir sa condamnation, en s’appuyant sur les textes en vigueur et sur des décisions récentes, dont un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 12 décembre 2024 dans une affaire de caution solidaire pour un bail d’habitation.
I. Mon locataire ne paie plus son loyer : qui doit payer à sa place et dans quel ordre agir ?
A. Caution, garant, Visale : qui est tenu de payer vos loyers impayés à Paris ?
Le point de départ est simple et il tient en une phrase du code civil. L’article 2288 du code civil dispose : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. » Dans un bail d’habitation, le créancier c’est vous, le bailleur, le débiteur c’est le locataire, et la caution c’est le garant : un parent, un proche, un employeur, un organisme comme Action Logement au titre de la garantie Visale, ou un assureur de garantie des loyers impayés. Dès que le locataire est défaillant, la dette de loyers devient exigible contre le garant, dans la limite de ce qu’il a accepté de garantir.
La première vérification porte sur l’étendue exacte de l’engagement. L’acte de cautionnement doit préciser ce qu’il couvre : loyers, charges, impôts et taxes récupérables, réparations locatives, indemnités d’occupation après la résiliation du bail, parfois les dommages et intérêts et la clause pénale. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 12 décembre 2024 (RG 22/17020), l’acte stipulait un cautionnement solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, couvrant le règlement des loyers et des charges, les impôts et taxes, les réparations locatives, les indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail, les dommages et intérêts, les indemnités dues à titre de clause pénale et les intérêts, et ce même en cas de changement de bailleur. Cette rédaction large a permis au bailleur d’obtenir la condamnation de la caution au paiement de 2 350,49 euros de loyers et charges impayés. Retenez la leçon : relisez aujourd’hui même l’acte de caution signé lors de l’entrée dans les lieux, avant d’écrire au garant, pour savoir exactement quelles sommes vous pouvez lui réclamer.
La deuxième vérification porte sur la solidarité. L’article 2290 du code civil prévoit : « Le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous. » Une caution simple peut exiger que vous poursuiviez d’abord le locataire et que vous divisiez vos poursuites entre les cautions : c’est le temps perdu assuré. Une caution solidaire, en revanche, peut être poursuivie directement, sans attendre l’échec des poursuites contre le locataire. Dans les baux d’habitation parisiens, les bailleurs exigent presque toujours une caution solidaire, et c’est cette solidarité qui vous permet d’agir vite contre le garant dès le premier impayé, sans épuiser d’abord vos recours contre le locataire.
La troisième vérification concerne le formalisme, car un acte de caution irrégulier est nul et le garant le sait parfois mieux que vous. Depuis le 1er janvier 2022, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » Pour les engagements signés avant 2022, c’est l’ancienne rédaction qui s’applique, avec ses mentions manuscrites spécifiques, comme l’a rappelé la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 12 décembre 2024 en validant un acte qui reproduisait à la main le montant du loyer, les conditions de révision et la durée de l’engagement. Concrètement, si le garant soutient que son engagement est nul, faites vérifier l’acte par un avocat avant de renoncer : dans l’affaire parisienne, le premier juge avait annulé le cautionnement et la cour d’appel a infirmé cette décision en relevant que l’acte comportait bien les mentions exigées à peine de nullité, dont le montant du loyer et la durée de l’engagement reproduits à la main, puis elle a déclaré l’acte valable et lui a donné plein effet en condamnant la caution.
Quatrième cas de figure, fréquent chez les jeunes locataires et les salariés en mobilité à Paris : la garantie Visale. Le mécanisme est redoutablement efficace pour le bailleur : l’organisme avance les loyers impayés, puis se retourne contre le locataire. Le tribunal judiciaire d’Évry l’a illustré le 30 janvier 2026 (RG 24/01248) : la société Action Logement Services s’était portée caution de la locataire dans le cadre du dispositif Visale pour le paiement des loyers et charges, elle avait réglé au bailleur 3 200 euros d’impayés, puis elle a obtenu la condamnation de la locataire à lui rembourser 12 800 euros de loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025. Si votre locataire bénéficie de Visale, déclarez l’impayé sans tarder sur l’espace bailleur : c’est l’organisme qui paie, et c’est ensuite son affaire de récupérer les sommes auprès du locataire. Même logique avec une assurance de garantie des loyers impayés : déclarez le sinistre dans le délai contractuel, souvent deux à trois mois après le premier impayé, car une déclaration tardive peut réduire ou supprimer l’indemnisation.
Dernier point de cette cartographie : la durée de l’engagement. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » Vérifiez donc si le garant a notifié une résiliation : s’il l’a fait pendant le bail en cours, son engagement cesse au terme de ce bail, mais il reste tenu de tous les impayés nés avant. S’il n’a rien notifié, l’engagement se prolonge avec chaque reconduction tacite du bail, et les loyers récents restent garantis.
B. Mise en demeure du garant : comment récupérer vos loyers impayés pas à pas ?
Une fois le garant identifié et son engagement vérifié, l’ordre des démarches compte autant que le fond. La procédure qui récupère vite suit cinq étapes, et chacune prépare la suivante devant le juge parisien.
Première étape : constituer un décompte exact, mois par mois. Relevez pour chaque échéance le loyer contractuel, la provision ou la régularisation de charges, les paiements partiels reçus, les aides au logement versées directement par la caisse d’allocations familiales et déduites à tort ou à raison, puis le solde restant dû. Joignez les avis d’échéance, les relevés de compte locataire et les justificatifs de charges. Un décompte approximatif est l’arme favorite du garant pour contester : chaque euro réclamé doit correspondre à une ligne datée et justifiée. Mettez le décompte à jour à chaque nouveau mois d’impayé, car le juge arrête les sommes à une date précise, comme la cour d’appel de Paris qui a condamné la caution « à concurrence » de loyers et charges impayés « au 14 avril 2022 ».
Deuxième étape : mettre le locataire en demeure et, en parallèle, délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire. Le commandement au locataire reste indispensable : c’est lui qui fait courir le délai légal avant de demander la résiliation du bail, et c’est sur lui que repose toute la procédure d’expulsion que vous conduirez ensuite si le locataire se maintient dans les lieux. Pour le détail de cette procédure, ses délais et les recours du locataire, consultez notre analyse du commandement de payer et de la clause résolutoire pour loyers impayés. Mais n’attendez pas l’issue de cette procédure contre le locataire pour écrire au garant : si la caution est solidaire, vous pouvez l’actionner immédiatement.
Troisième étape : mettre le garant en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre est la pièce maîtresse du dossier. Elle doit rappeler l’acte de cautionnement et sa date, indiquer le montant exact des impayés avec le décompte joint, exiger le paiement sous un délai précis, généralement quinze jours à un mois, et prévenir qu’à défaut vous saisirez le juge. Envoyez-la dès le deuxième mois d’impayé : attendre six mois ou un an, c’est laisser la dette gonfler au-delà des capacités du garant et compliquer le recouvrement. Si le garant est un parent âgé ou un proche du locataire, restez ferme et courtois : un garant qui paie spontanément après mise en demeure vous épargne un procès, et beaucoup de cautions solidaires paient à ce stade quand le décompte est clair et l’acte incontestable. Pour les bailleurs qui s’interrogent sur l’ensemble de la stratégie face à un impayé, notre page dédiée explique loyer impayé que faire : les réflexes de recouvrement des loyers impayés à Paris, du premier retard à l’exécution forcée.
Quatrième étape : adapter la démarche au type de garant. Avec Visale, la déclaration en ligne vaut mise en demeure et déclenche le paiement par l’organisme, à condition d’être à jour de vos propres obligations, loyer conforme, diagnostics remis, déclaration dans les délais. Avec un assureur de garantie des loyers impayés, adressez la déclaration de sinistre avec le décompte, la copie du bail, l’acte de cautionnement s’il existe et la preuve des relances du locataire. Avec une caution personne physique, doublez la lettre recommandée d’une relance téléphonique ou d’un courriel : le garant ignore parfois que le locataire ne paie plus, surtout quand il s’agit d’un parent qui croyait l’enfant à jour. Certains garants découvrent l’impayé par votre courrier et paient dans la semaine.
Cinquième étape, spécifiquement parisienne : préparer le dossier du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Ce juge est compétent pour les litiges de baux d’habitation et de cautionnement jusqu’à 10 000 euros, et au-delà c’est la formation collégiale du tribunal qui statue. Rassemblez le bail, l’acte de cautionnement, la preuve de remise d’un exemplaire du bail à la caution, le décompte actualisé, les mises en demeure avec leurs accusés de réception, le commandement délivré au locataire et tout échange avec le garant. Si le garant habite en province, c’est le tribunal du domicile du défendeur qui est en principe compétent, sauf clause contraire : vérifiez ce point avant d’assigner pour éviter une exception d’incompétence qui ferait perdre des mois. À Paris et en Île-de-France, faites délivrer l’assignation par un commissaire de justice du ressort : la signification régulière conditionne toute la suite, et un acte mal délivré expose à la nullité de la procédure.
II. Le garant refuse de payer vos loyers impayés : comment le contraindre et que peut-il vous opposer ?
A. Caution solidaire, discussion et division : les moyens de défense du garant qui tiennent et ceux qui échouent
Quand le garant refuse de payer, il oppose presque toujours les mêmes moyens de défense. Les connaître à l’avance permet de les désamorcer dans la mise en demeure et dans l’assignation.
Premier moyen, le plus fréquent : l’exigence de poursuites préalables contre le locataire. La réponse tient à la solidarité. Si l’acte stipule une caution solidaire, le garant ne peut pas exiger la discussion préalable du débiteur principal. S’il s’agit d’une caution simple en revanche, le garant peut vous renvoyer vers le locataire et vers les autres cautions. C’est pourquoi la vérification du mot « solidaire » dans l’acte, évoquée plus haut, est décisive : dans l’affaire parisienne du 12 décembre 2024, l’acte précisait « sans bénéfice de division ni de discussion », et la cour a condamné la caution solidairement avec le locataire, sans exiger l’épuisement des poursuites contre celui-ci. L’article 2306 du code civil confirme la logique pour les cautions multiples : « Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout. Néanmoins, celle qui est poursuivie peut opposer au créancier le bénéfice de division. Le créancier est alors tenu de diviser ses poursuites et ne peut lui réclamer que sa part de la dette. Ne peuvent se prévaloir du bénéfice de division les cautions solidaires entre elles, ni les cautions qui ont renoncé à ce bénéfice. » Si deux parents se sont portés caution solidaire, réclamez le tout à l’un ou à l’autre, au plus solvable.
Deuxième moyen : la reprise par le garant des défenses du locataire. Ce moyen est partiellement fondé, et l’article 2298 du code civil en fixe les limites : « La caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l’article 2293. Toutefois la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. » Concrètement, le garant peut soutenir que le loyer réclamé est indu, que les charges ne sont pas justifiées, que le logement était indécent ou que le bail est nul : autant d’exceptions qui, si elles sont établies, réduisent la dette garantie. En revanche, il ne peut pas se retrancher derrière les délais de grâce accordés au locataire par le juge ni derrière la suspension des expulsions pendant la trêve hivernale pour refuser de payer : ces mesures protègent le débiteur contre l’expulsion, elles n’éteignent pas la dette, et la caution reste tenue. C’est un point capital à l’approche du 1er novembre : la trêve hivernale bloque l’expulsion du locataire, elle ne bloque ni la mise en demeure du garant ni sa condamnation au paiement.
Troisième moyen : la nullité alléguée de l’engagement pour irrégularité de la mention manuscrite. Ce moyen prospère parfois, mais la Cour de cassation l’encadre strictement. Dans son arrêt du 12 mars 2025 (pourvoi n° 23-22.947), la chambre commerciale a jugé qu’« en présence d’un acte de cautionnement comportant une mention manuscrite conforme à la mention légale ainsi rappelée mais faisant apparaître une différence, quant à l’étendue de l’engagement, avec d’autres mentions figurant dans l’acte, le juge doit rechercher la commune intention des parties sans pouvoir annuler, au motif de l’irrégularité prétendue de la mention manuscrite, le cautionnement litigieux ». Autrement dit, une simple différence de montant entre la mention manuscrite et une autre page de l’acte n’entraîne pas automatiquement la nullité : le juge recherche ce que les parties ont réellement voulu. L’arrêt est consultable sur le site officiel de la Cour : Cour de cassation, chambre commerciale, 12 mars 2025, n° 23-22.947. Pour le bailleur, la parade consiste à produire un acte complet, cohérent et signé, avec une mention manuscrite lisible : plus l’acte est propre, moins le moyen de la nullité a de chances de prospérer. Et pour les actes récents, le formalisme allégé s’applique : l’article 2297 du code civil dispose : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. » Vérifiez donc que l’acte récent comporte bien le montant en lettres et en chiffres et la formule de renonciation à la discussion et à la division : à défaut de cette formule, la caution simple conserve ses bénéfices, même si l’acte se dit « solidaire » dans son titre.
Autre moyen parfois invoqué : la disproportion alléguée de l’engagement au regard des revenus de la caution. Ce moyen est encadré et ne profite pas à toutes les cautions. La protection vise le cautionnement souscrit envers un créancier professionnel, typiquement une banque, et elle a été plaidée avec succès dans des affaires de prêts, comme celle jugée par la première chambre civile le 28 septembre 2022 (pourvoi n° G 21-14.673), où la Cour a rappelé que « la banque est tenue à un devoir de mise en garde à l’égard d’une caution non avertie lorsque, au jour de son engagement, celui-ci n’est pas adapté aux capacités financières de la caution ou s’il existe un risque de l’endettement né de l’octroi du prêt garanti, lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur », avant de préciser que « Les parts sociales dont est titulaire la caution au sein de la société cautionnée font partie du patrimoine devant être pris en considération pour l’appréciation de ses capacités financières au jour de son engagement ». Décision consultable ici : Cour de cassation, première chambre civile, 28 septembre 2022, n° 21-14.673. Pour un bailleur personne physique qui loue un ou deux logements à Paris, ce moyen du garant a peu de portée : vous n’êtes pas un créancier professionnel soumis au devoir de mise en garde bancaire. En revanche, si vous êtes un bailleur institutionnel, une société foncière ou un bailleur social, attendez-vous à ce que la caution l’invoque et conservez la fiche de renseignements financiers remplie par le garant lors de la signature : elle prouvera que l’engagement était adapté à ses revenus au jour de sa souscription.
Cinquième moyen : l’extinction alléguée de la dette, par paiement du locataire ou fin du bail. L’article 2313 du code civil rappelle : « L’obligation de la caution s’éteint par les mêmes causes que les autres obligations. Elle s’éteint aussi par suite de l’extinction de l’obligation garantie. » Le garant qui prouve le paiement par le locataire, la compensation ou la prescription gagne sur ce terrain. D’où l’importance de votre décompte : si le locataire a versé des acomptes, imputez-les correctement, dans l’ordre, sur les échéances les plus anciennes, et ne réclamez au garant que le solde réel. Notez aussi que la résiliation du bail n’éteint pas l’engagement pour le passé : les loyers dus avant la résiliation et les indemnités d’occupation postérieures, quand l’acte les couvre, restent dus par la caution, comme l’a confirmé la cour d’appel de Paris en condamnant la caution à des loyers échus alors même que le locataire avait quitté les lieux en avril 2023.
B. Juge, délais et exécution à Paris : comment obtenir la condamnation du garant ?
Quand la mise en demeure reste sans effet, l’assignation devient nécessaire. Trois voies s’offrent à vous, par ordre croissant de solennité.
La voie la plus rapide est l’injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection. Sur requête, sans audience initiale, le juge rend une ordonnance qui est signifiée au garant : s’il ne forme pas opposition dans le mois, l’ordonnance devient exécutoire et vous pouvez faire saisir. Cette voie convient aux dossiers simples, acte de cautionnement inattaquable, décompte clair, garant solvable et localisé. Si le garant forme opposition, l’affaire bascule en audience contradictoire classique : vous n’avez rien perdu, le dossier est déjà constitué.
La voie de droit commun est l’assignation au fond devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. À Paris, le pôle de la protection du tribunal judiciaire de Paris traite chaque semaine des dizaines d’affaires de loyers impayés et de cautions : vos conclusions doivent être resserrées, avec un bordereau de pièces numérotées, un décompte arrêté à une date précise et une demande chiffrée en principal, intérêts au taux légal et article 700 du code de procédure civile. Demandez systématiquement l’exécution provisoire : elle permet de faire exécuter la condamnation même si le garant fait appel, ce qui change le rapport de forces, car beaucoup d’appels dilatoires s’éteignent quand la saisie est déjà en cours. Les délais parisiens sont raisonnables pour ce contentieux : comptez quelques mois entre l’assignation et le jugement en premier ressort, puis l’exécution.
La voie de l’urgence est le référé-provision, quand la dette n’est pas sérieusement contestable. Un acte de cautionnement régulier et un décompte incontesté ouvrent la voie à une provision rapide, qui met le garant sous pression et finance la suite de la procédure au fond. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris statue en quelques semaines : c’est l’arme adaptée quand le garant est solvable, par exemple un parent propriétaire de sa résidence principale, et que chaque mois d’attente aggrave votre trésorerie.
Quel que soit le juge saisi, trois réflexes d’exécution font la différence en Île-de-France. D’abord, actualisez le décompte jusqu’au jour de l’audience : les loyers qui continuent d’échoir pendant la procédure s’ajoutent à la demande, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure pour les sommes qui y figuraient et à compter de l’assignation pour le surplus. Ensuite, anticipez la solvabilité : si le garant est salarié en Île-de-France, la saisie des rémunérations devant le juge de l’exécution est efficace ; s’il est propriétaire, l’hypothèque judiciaire provisoire autorisée par le juge de l’exécution sécurise votre créance sur son bien. Enfin, ne négligez pas les autres débiteurs : quand le locataire est parti sans payer et que la caution est insolvable, l’assurance de garantie des loyers impayés ou Visale, si elles existent dans le dossier, prennent le relais, et le jugement obtenu contre le locataire sert de titre pour toutes les mesures d’exécution.
Un dernier point de calendrier, essentiel en cette fin septembre : la trêve hivernale qui commence le 1er novembre suspend les expulsions, pas les condamnations pécuniaires. Faire condamner le garant en octobre ou en novembre, c’est obtenir un titre exécutoire pendant que la procédure d’expulsion contre le locataire marque une pause, et c’est arriver au printemps avec une créance judiciairement établie, des saisies déjà engagées et un dossier apuré. À l’inverse, attendre le printemps pour agir contre le garant, c’est laisser la dette enfler de cinq ou six mois supplémentaires et offrir au garant l’argument de la passivité du bailleur. Le moment d’agir, c’est maintenant : mise en demeure immédiate, décompte à jour et, faute de paiement sous quinze jours, saisine du juge.
Conclusion
Votre locataire ne paie plus, mais vous n’êtes pas démuni : la caution solidaire, le garant Visale ou l’assureur des loyers impayés constituent un second débiteur que la loi vous permet d’actionner directement, sans attendre la fin de la procédure contre le locataire. Vérifiez l’acte de cautionnement et sa mention obligatoire, chiffrez chaque euro réclamé dans un décompte précis, mettez le garant en demeure par recommandé dès le deuxième mois d’impayé, puis saisissez le juge des contentieux de la protection avec un dossier complet. Anticipez les défenses du garant, solidarité, exceptions du locataire, nullité de la mention, disproportion, extinction de la dette, en les traitant une par une avec les textes et la jurisprudence récente. La trêve hivernale ne suspend ni vos mises en demeure ni les condamnations : chaque semaine gagnée avant le 1er novembre est une échéance de plus sécurisée. Un garant solvable et un acte régulier, c’est, dans la grande majorité des dossiers parisiens, la différence entre une ardoise qui s’efface et des loyers qui rentrent.