Votre bail d’habitation arrive à son terme en octobre 2026 et votre bailleur vous propose de « repartir sur de bonnes bases » avec un nouveau contrat. Ou, à l’inverse, personne ne vous a rien proposé et vous vous demandez si votre bail continue tout seul. Dans quatre jours, le 1er octobre 2026, les modèles officiels de bail changent : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 impose un nouveau contrat type, avec une clause de résiliation à six semaines, pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Faut-il signer ? Faut-il refuser ? La réponse tient en une distinction que beaucoup de bailleurs, et même certains professionnels, confondent encore : la reconduction tacite n’est pas le renouvellement.

Si votre bail se reconduit tacitement, faute de congé régulier, l’ancien contrat continue avec ses anciennes mentions : le modèle applicable reste celui qui encadrait votre bail au jour de sa conclusion, comme la Cour de cassation l’a jugé pour les baux en cours. Si votre bail est renouvelé, c’est-à-dire si une nouvelle convention est conclue, même avec le même locataire et le même loyer, le nouveau modèle s’impose et la clause de résiliation passe à six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Chaque situation dépend toutefois de la date exacte de votre bail, de l’existence d’un congé régulier et des mentions réellement stipulées dans votre contrat : les textes et décisions cités ici tranchent des cas précis, ils ne remplacent pas la lecture de votre bail.

I. Reconduction tacite ou renouvellement : deux destins pour votre bail d’automne

A. La reconduction tacite, ou quand ne rien faire conserve l’ancien contrat

Le mécanisme de base est posé par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. » (article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Et le même texte ajoute : « Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. » En clair, à l’échéance, le silence du bailleur ne met pas fin au bail : le contrat continue, soit par reconduction tacite, soit par renouvellement, deux voies que la loi distingue soigneusement.

La reconduction tacite est la voie par défaut : aucun acte n’est signé, le contrat se poursuit aux mêmes conditions. L’article 10 précise sa durée (article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : « En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. » La Cour de cassation applique ce principe avec rigueur, y compris aux baux les plus informels : dans un arrêt du 17 novembre 2021, la troisième chambre civile a jugé, à propos d’un bail verbal, qu’en l’absence de congé valable le contrat parvenu à son terme « est reconduit tacitement par périodes triennales » portant sur un logement à usage d’habitation principale (Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-19.450). Si même un bail verbal se reconduit tacitement sans qu’il soit besoin de le supposer, votre bail écrit d’octobre 2023, arrivé à échéance en octobre 2026 sans congé régulier, se reconduit de la même façon, pour trois ans si votre bailleur est une personne physique.

Pour que cette reconduction joue, encore faut-il qu’aucun congé valable n’ait été délivré. Côté bailleur, l’exigence est lourde : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Et le texte ajoute une sanction redoutable : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé pour vente ou reprise notifié en septembre 2026 pour une échéance d’octobre 2026 arrive donc trop tard : le délai de six mois n’est pas respecté et le bail se reconduit malgré la volonté affichée du bailleur. Côté locataire, la sortie reste libre à tout moment : « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. » (article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Autrement dit, si vous êtes locataire et que vous souhaitez partir à l’automne, inutile d’attendre l’échéance : votre congé, notifié par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé, fait courir votre préavis sans que le 1er octobre y change quoi que ce soit.

La conséquence pratique pour l’automne 2026 est directe : un bail tacitement reconduit en octobre 2026 n’est ni « conclu » ni « renouvelé » au sens du décret du 6 juillet 2026. L’ancien modèle, avec son ancienne clause de résiliation, continue de s’appliquer. La Cour de cassation, saisie pour avis sur l’articulation entre la loi du 27 juillet 2023 et les baux en cours, a posé un principe qui éclaire cette situation : la loi nouvelle ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui « demeurent régis par les stipulations des parties » telles qu’encadrées par la loi applicable au jour de la conclusion du bail, sans pouvoir entraîner leur réécriture (avis de la Cour de cassation, 3e ch. civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002). Un bailleur ne peut donc pas exiger en octobre 2026 que son locataire « mette à jour » un bail tacitement reconduit vers le nouveau modèle : la reconduction conserve le contrat tel qu’il a été conclu, avec le délai de résiliation qui y figure. Cette stabilité protège les deux parties, mais elle fige aussi les anciennes mentions : le locataire d’un bail reconduit ne bénéficie pas automatiquement des nouvelles rédactions, et le bailleur ne peut pas lui imposer les nouvelles clauses facultatives sans son accord.

B. Le renouvellement, ou quand signer à nouveau fait entrer le nouveau modèle

Le renouvellement est l’autre branche de l’alternative : au lieu de laisser le bail se reconduire seul, les parties concluent une nouvelle convention. L’article 10 l’encadre : « En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. » Et surtout : « L’offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l’article 15. » (article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Concrètement, le bailleur qui veut renouveler avec des conditions différentes, à commencer par le loyer, doit s’y prendre au moins six mois avant l’échéance et dans les formes du congé. Pour une échéance d’octobre 2026, une offre présentée en septembre est tardive : elle ne vaut pas renouvellement régulier et le bail se reconduit tacitement, avec l’ancien modèle.

Le renouvellement intéresse d’abord le loyer. L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « I. – Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. » (article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le bailleur parisien tenté d’aligner un vieux loyer sur les prix du quartier à l’occasion d’un « nouveau bail » d’octobre 2026 doit donc démontrer une sous-évaluation manifeste par des références de voisinage, et respecter la procédure de l’article 15. À défaut, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation : « Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. » (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » À Paris, où les écarts entre vieux baux et loyers de marché sont les plus spectaculaires, cette étape devant la commission de Paris est souvent le préalable utile avant tout contentieux sur le loyer renouvelé.

C’est ici que le décret du 6 juillet 2026 entre en scène. Son article 3 est limpide : l’article 1er du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Tout bail renouvelé à compter du 1er octobre 2026, c’est-à-dire toute nouvelle convention signée après cette date, doit donc reprendre le nouveau contrat type. Le mot « renouvelés » est décisif : il vise précisément la situation du bail parvenu à son terme pour lequel les parties signent à nouveau. En revanche, le texte ne mentionne pas la reconduction tacite, qui n’est ni une conclusion ni un renouvellement au sens de l’offre formalisée de l’article 10. D’où la règle d’or de l’automne 2026 : si vous signez un nouveau bail en octobre, vérifiez qu’il s’agit bien du modèle actualisé ; si votre bail se reconduit sans signature, l’ancien modèle demeure et aucune mise aux normes ne peut vous être imposée unilatéralement. Une zone d’ombre subsiste pour les baux tacitement reconduits après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 : la Cour de cassation, dans son avis du 13 juin 2024, a déclaré irrecevables les questions portant sur ces contrats, jugeant que ces questions, relatives aux contrats tacitement reconduits ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi, « ne commandent pas l’issue du litige ». La Cour n’a donc pas tranché ce cas : en cas de doute sur le délai applicable à un bail reconduit entre juillet 2023 et octobre 2026, la prudence commande de lire la clause exacte du contrat et de viser, dans tout commandement, le délai qui y figure.

II. Le nouveau modèle à signer : ce qui change vraiment au 1er octobre 2026

A. La clause de résiliation à six semaines et le dépôt de garantie

Le changement le plus visible du nouveau contrat type concerne la clause de résiliation de plein droit. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 reprend la formule légale dans le nouveau contrat type : résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Cette rédaction n’est pas une invention du décret : elle tire les conséquences de la loi du 27 juillet 2023, qui avait déjà ramené le délai de deux mois à six semaines. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose en effet : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pendant trois ans, les baux signés sur l’ancien modèle affichaient pourtant encore deux mois, d’où des commandements fragilisés et des procédures perdues : le décret du 6 juillet 2026 referme ce décalage pour tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026.

Le point sensible reste le sort des baux en cours et reconduits. La Cour de cassation a tranché pour les contrats en cours au jour de la loi de 2023 : la Cour est d’avis que la loi nouvelle n’a pas pour effet de « modifier les délais » stipulés dans les clauses des baux en cours au jour de son entrée en vigueur (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Concrètement, un bail signé en 2022 et tacitement reconduit en 2025 conserve sa clause à deux mois : le commissaire de justice qui viserait six semaines sur le fondement de la loi nouvelle exposerait le commandement à la nullité, et avec lui toute la procédure d’expulsion. À l’inverse, pour un bail renouvelé en octobre 2026 sur le nouveau modèle, viser deux mois serait une erreur symétrique : la clause stipule six semaines et le commandement doit reprendre ce délai. Le fondement de cette solution est ancien et général : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » (article 2 du code civil).

Le troisième cas visé par la clause mérite l’attention des bailleurs qui relouent à l’automne : le non-versement du dépôt de garantie. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est strict : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Et le même texte précise le moment du versement : « Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. » Un bailleur qui, par arrangement, laisse entrer le locataire en octobre 2026 sans encaisser le dépôt « qu’on régularisera plus tard » se prive d’une cause de résiliation de plein droit pourtant inscrite noir sur blanc dans le nouveau modèle, et s’expose, en cas de dégradations, à un contentieux sur la preuve du versement. Pour le locataire, la contrepartie est claire : aucun dépôt supérieur à un mois de loyer en principal ne peut être exigé à la signature, et toute somme versée au-delà doit être restituée. Sur ce point comme sur les autres, la base légale du formalisme reste l’article 3 de la loi : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. » (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un bail d’octobre 2026 signé sur un modèle périmé n’est pas nul pour autant, mais chacune de ses clauses décalées devient une faille contentieuse : le juge appliquera les stipulations, et ce sont elles qui protégeront ou exposeront leur auteur.

B. Assurance, troubles de voisinage, résidence principale : les clauses à manier avec précaution

Au-delà de la clause obligatoire pour impayés, le nouveau modèle autorise des clauses de résiliation facultatives pour d’autres manquements, strictement encadrées. Le décret prévoit ainsi, dans le nouveau modèle, des clauses facultatives de résiliation de plein droit pour la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, avec effet un mois après un commandement resté sans effet, et pour le non-respect de l’obligation de jouir paisiblement des lieux, lorsque des troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice définitive. Deux garde-fous à retenir. D’abord, l’assurance : le délai n’est que d’un mois après commandement, mais encore faut-il que le bailleur ait fait délivrer ce commandement et que le locataire soit resté sans assurance ; la simple absence d’attestation au renouvellement ne suffit pas. Ensuite, les troubles de voisinage : la résiliation suppose une décision de justice passée en force de chose jugée, c’est-à-dire définitive. Les plaintes des voisins, les mains courantes et même une convocation devant le tribunal ne suffisent pas : tant que le juge n’a pas constaté les troubles par une décision définitive, la clause ne peut pas jouer. Pour le locataire confronté à un bailleur qui brandit cette clause après une simple pétition de voisins, la réponse est donc procédurale : exiger la décision passée en force de chose jugée.

La troisième clause facultative vise la résidence principale, avec un mécanisme inédit qui articule le bail et l’urbanisme : elle joue lorsque le logement est soumis à l’obligation de résidence principale prévue par le code de l’urbanisme, pour le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à ce titre, et elle ne peut alors produire effet qu’après l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire. L’article L. 151-14-1 autorise en effet le règlement local à « délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale » (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme), et l’article L. 481-4 organise la mise en demeure du maire en cas d’occupation méconnaissant cette obligation (article L. 481-4 du code de l’urbanisme). Pour le bailleur parisien, l’enjeu est concret : dans les secteurs soumis à cette servitude, faire figurer la mention dans le bail d’octobre 2026 donne un fondement contractuel à l’action contre le locataire qui transformerait le logement en location touristique déguisée, mais la résiliation suppose toujours au préalable la mise en demeure du maire et l’expiration de son délai. Sans cette étape administrative, la clause reste lettre morte. Inversement, le locataire qui occupe bien les lieux à titre de résidence principale n’a rien à craindre de cette mention, même si le bailleur la lui présente comme une menace : elle ne joue qu’après constat et mise en demeure du maire.

Dernier apport du décret, plus modeste mais utile au quotidien : les numéros de téléphone portable du bailleur et du locataire peuvent désormais figurer dans le bail, pour chaque colocataire aussi en cas de colocation à bail unique. La mention reste facultative et son refus ne bloque pas la signature. À Paris et en Île-de-France, où les expulsions locatives concentrent les contentieux et où joindre un locataire en difficulté conditionne souvent l’issue, renseigner un numéro à jour est un geste de prévention qui ne coûte rien : il permet d’alerter avant que la dette ne devienne irrattrapable et d’orienter vers les aides avant l’audience. Pour un dossier qui mêle échéance d’automne, loyer à réévaluer et nouveau modèle à sécuriser, l’avocat en droit immobilier à Paris pour relire votre bail avant signature peut vérifier quel modèle s’applique à votre contrat et quel délai viser en cas d’impayé.

Conclusion

Le 1er octobre 2026 ne périme pas les baux en cours : il change seulement le modèle des baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Si votre contrat se reconduit tacitement cet automne, conservez-le tel quel et opposez, en cas d’impayé, le délai qui y figure, deux mois pour les anciens modèles, comme l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 l’impose pour les baux en cours. Si vous signez un nouveau bail ou un renouvellement en octobre 2026, exigez le modèle actualisé, vérifiez la clause à six semaines, le plafonnement du dépôt à un mois de loyer en principal, et n’acceptez les clauses facultatives d’assurance, de troubles de voisinage ou de résidence principale qu’en connaissance de leurs conditions : un mois après commandement pour l’assurance, une décision définitive pour les troubles, une mise en demeure du maire pour la résidence principale. Dans les deux cas, la règle d’or reste la même : lire le bail exact avant d’agir, car ce sont sa date, sa nature, reconduction ou renouvellement, et ses stipulations, et non l’intuition ni un modèle téléchargé au hasard, qui fixent le droit applicable. Le locataire comme le bailleur qui préparent l’échéance d’automne avec ces repères abordent 2027 sans nullité ni mois de procédure perdus.